Zet alle PE-punten in op professioneel opdrachtgeverschap. Dat advies gaf bestuurder Dennis Lausberg (HW Wonen) tijdens de VTW-themabijeenkomst over de bouwopgave. Samen met bestuurder Ferry van der Pal (Wonen Wateringen) gaf hij een inkijkje in hun aanpak hoe meer te bouwen. Directeur Kees van Nieuwamerongen van de Autoriteit woningcorporaties lichtte een tipje van de sluier op van de resultaten van het onderzoek naar de realisatie van nieuwbouw.
Tekst: Lisette Vos
De online VTW-bijeenkomst – in aanloop naar de Algemene Ledenvergadering – stond dinsdag 24 november in het teken van de bouwopgave en de realisatie van nieuwbouw. Het tekort aan betaalbare sociale huurwoningen is fors. Corporaties willen bouwen, maar lopen in de uitvoering van hun plannen tegen grenzen aan. Uit onderzoek van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) blijkt dat corporaties in 2018 gemiddeld 61 procent van hun bouwplannen voor dat jaar hebben gerealiseerd.
Oorzaken
Volgens bestuurder Dennis Lausberg (HW Wonen) staat buiten kijf dat corporaties meer woningen moeten bouwen. Oorzaken dat dat niet altijd lukt, zijn deels bekend: procedures (bijvoorbeeld voor aanvraag vergunningen) verlopen traag, gebrek aan bouwgrond, strenge PFAS-regels. In de regio Haaglanden loopt het tekort de komende jaren fors op, zo gaf bestuurder Ferry van der Pal (Wonen Wateringen) aan. In 2030 is in die regio een tekort van bijna 80.000 woningen, waarvan 16.000 sociale woningen.
Aan de hand van vier thema’s (kader en wensportefeuille, projectniveau, proces en collegiale samenwerking) gaven de bestuurders aan wat corporaties kunnen doen om meer bouwplannen daadwerkelijk te realiseren. En belangrijk: welke rol de toezichthouders hierin kunnen spelen. Bijna alle VTW-leden gaven aan dat vastgoedontwikkeling ook een zaak is van de RvC, en niet alleen van het bestuur. Een goede zaak, stelde Van der Pal. ‘Het is belangrijk dat de RvC vanuit strategisch perspectief meedenkt en de juiste aanpak bewaakt.’
|
Dennis Lausberg en Ferry van der Pal |
Professioneel opdrachtgeverschap
Lausberg (HW Wonen) legde in zijn verhaal veel nadruk op het proces. Om meer bouwplannen te realiseren, maar ook om meer woningen te renoveren, is het nodig om de vraag te bundelen. Op die manier kunnen fabrieken concepten uitrollen, met als doel om sneller en goedkoper te bouwen. Dat vraagt wél om professioneel opdrachtgeverschap. ‘Corporaties moeten op een andere manier gaan werken. De ideale plattegrond bijvoorbeeld bestaat al, die hoeft de organisatie niet meer uit te denken. Het gaat om de inkoop van concepten en overeenkomsten voor de langere termijn. Corporaties sluiten dan ook andere contracten af.’
Een korte enquête tijdens de online bijeenkomst onder de VTW-leden wees uit dat een kleine meerderheid (51 procent) nog geen ervaring heeft met het industrieel ontwikkelen en realiseren van bouwconcepten. Bijna een derde van de corporaties onderzoekt industrieel bouwen. Twintig procent heeft er wél ervaring mee en is positief. Slechts 1 procent heeft geen positieve ervaring met industrieel bouwen.
Autonomie loslaten
Industrieel bouwen heeft volgens Lausberg gevolgen voor de RvC. ‘De corporatie laat de autonomie meer los. Hoe ga je daar als bestuur en RvC mee om? Ik vind het belangrijk dat zij samen een visie op professioneel opdrachtgeverschap ontwikkelen. Vandaar mijn advies aan de RvC: zet alle PE-punten in op dit thema.’
Collegiale samenwerking is in dit verhaal onmisbaar: voor industrieel bouwen, is volume nodig. Corporaties vrezen soms echter hun eigenheid los te moeten laten als ze dezelfde bouwconcepten als hun collega-corporaties ontwikkelen. Volgens Ferry van der Pal (Wonen Wateringen) moeten corporaties – en RvC-leden – het grotere belang voorop stellen. ‘Hoe uniek is de eigen corporatie? Als je daar kritisch naar kijkt, is het onderlinge verschil vaak niet zo groot. Ook toezichthouders moeten over hun schaduw heen kunnen stappen.’
Auto-industrie
Lausberg en Van der Pal stellen bovendien dat bij industrieel bouwen niet alle concepten in beton zijn gegoten. ‘Vergelijk het met de auto-industrie. Je kiest uit type auto’s die op de markt zijn, dan kan je ook je eigen specifieke wensen doorgeven. Maar we moeten respecteren dat de keuze niet onbeperkt is.’ Daar staat tegenover dat corporaties kosten besparen: op grote schaal industrieel bouwen is 15 procent goedkoper, stelt Lausberg. ‘We zijn van goed en betaalbaar wonen. Dus daar moeten we zeker naar kijken.’
Onderzoek Aw naar realisatiegraad
Directeur Kees van Nieuwamerongen van Autoriteit woningcorporaties wil graag in dialoog met de RvC’s over de vraag hoe de sector meer beoogde bouwplannen daadwerkelijk kan realiseren. Dat de realisatiegraad op 61 procent ligt (in 2018) vindt hij opvallend. Aw doet onderzoek naar mogelijke oorzaken en kijkt daarbij ook naar de rol van belanghouders, zoals de gemeente. Aw publiceert het definitieve rapport begin volgend jaar, maar Van Nieuwamerongen lichtte tijdens de online VTW-bijeenkomst al een tipje van de sluier op.
Van Nieuwamerongen haakte onder meer in op de rol van de corporatie als opdrachtgever. Corporaties stellen in het onderzoek dat vergunningen niet altijd op tijd binnen zijn en/of dat de gemeente geen betaalbare bouwgrond beschikbaar heeft. ‘Als de vergunningen begin van het jaar nog niet binnen zijn, loopt de bouw vertraging op. Maar soms heeft de corporatie zelf nog geen aanvraag gedaan. Dat vind ik opmerkelijk. De vertraging ligt bij de gemeente horen we, maar je kan als corporatie ook de gemeente meer achter de vodden zitten. De druk op woningmarkt is groot, de gemeente heeft er belang bij dat er meer woningen worden gebouwd.’
|
Kees van Nieuwamerongen, screenshot uit de online themabijeenkomst |
Vertraging kost geld
Volgens Van Nieuwamerongen kunnen corporaties – zoals projectontwikkelaars dat doen – meer doorpakken. Daar kunnen de toezichthouders het bestuur op aanspreken. ‘Als een bouw vertraging oploopt, bijvoorbeeld door een netbeheerder die de nutsvoorziening nog niet kan leveren, is dat voor corporaties vaak een fait accompli. Iedere vertraging kost geld. Corporaties moeten niet alleen blaffen, maar ook doorbijten.’
De meeste VTW-leden (81 procent) onderschreven overigens de stelling dat een realisatiegraad onder 75 procent om een stevige discussie in de RvC vraagt.
Agenda Aw
Op verzoek van VTW-voorzitter Guido van Woerkom stond Van Nieuwamerongen kort stil bij twee onderwerpen die ook bij de Aw op de agenda staan. De extern toezichthouder wil het volkshuisvestelijk belang meer voorop stellen in het integraal toezicht op corporaties, juist om erop toe te zien dat corporaties voldoende bouwen. De Aw houdt daarbij geen toezicht op gemeente, zo benadrukte Van Nieuwamerongen, maar kan wel signaleren waar het stokt als er bijvoorbeeld niet voldoende woningen worden gebouwd.
Daarnaast werkt de Aw – in overleg met belanghouders, waaronder de VTW – de beleidsregels bij de nieuwe Woningwet uit. De Aw wil het extern toezicht verschuiven van rule based naar principle based. Dat betekent dat de externe toezichthouder niet meer alleen lijstjes afvinkt, maar bijvoorbeeld ook rekening houdt met regionale verschillen.
Goede relatie
De VTW houdt vinger aan de pols bij deze ontwikkelingen. Van Woerkom benadrukte aan het einde van de bijeenkomst de goede relatie met de Aw én met Aedes (de bestuurders van corporaties). ‘We willen samen hetzelfde bereiken. Daarom is het mooi dat twee bestuurders en de Aw hun verhaal bij ons hebben kunnen houden.’
Meer informatie
Elf dilemma's naar aanleiding van de herijkte NPA 2025 - 2035
