De Nederlandse woningcorporatie vertegenwoordigt de coöperatieve kernwaarden van solidariteit en volkshuisvesting, deze zijn herbevestigd door de Nationale Prestatieafspraken. Afspraken die een kantelpunt markeren. De overheid neemt regie. Corporaties hebben weer meer slagkracht. Nu is het tijd voor woningcorporaties om ondernemender en innovatiever te zijn, én vast te houden aan de solidaire fundamenten. Het is de kunst om de balans te vinden tussen de financiële continuïteit en collectieve opgaven.
| CV - Hugo de Jonge (1977) is demissionair minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en sinds september 2023 ook van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Hij begon zijn carrière als leerkracht in Rotterdam. Hij werkte als beleidsmedewerker in de Tweede Kamerfractie van het CDA en als politiek assistent op de ministeries van Onderwijs en Algemene Zaken. In 2010 werd hij wethouder Onderwijs, Jeugd en Gezin in Rotterdam, en in 2014 wethouder Onderwijs, Jeugd en Zorg. In 2014 jaar werd De Jonge uitgeroepen tot Rotterdams politicus van het jaar. In 2017 werd hij Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport en viceminister-president in kabinet-Rutte III. |
De woningcorporatie is Nederland ten voeten uit. En wel omdat in het denken van corporaties als geen ander verankerd is wat Nederland voor mij kenmerkt: de coöperatieve gedachte. Die gedachte is terug te voeren op de Woningwet uit 1901. Daar, in die wet, is de wens verwoord om het schild van de zwakken te willen zijn, hen te willen beschermen tegen de uitwassen van marktwerking. Dit werd gedaan vanuit een diep begrepen gevoel van solidariteit. En daar, in dat gevoel, is onze volkshuisvestelijke traditie ontstaan.
Die volkshuisvestelijke traditie is terug van weggeweest, en de corporaties hebben daarin weer de centrale rol die hen zo toekomt. Die rol en de daarbij passende opgave is in de Nationale prestatieafspraken van juni 2022 geconcretiseerd:
- de bouw van 250.000 sociale huurwoningen
- 50.000 middenhuurwoningen,
- grote stappen op het gebied van verduurzaming en renovatie,
- en een stevige bijdrage aan het betaalbaar houden van de huren.
Deze afspraken tussen Aedes, Woonbond, VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening markeren een helder kantelpunt in de ontwikkeling van de volkshuisvesting. De overheid neemt de regie over de volkshuisvesting weer in handen, en biedt de randvoorwaarden waarmee woningcorporaties kunnen doen waarvoor zij in het leven zijn geroepen: het zorgen voor en goed onderhouden van betaalbare woningen. Of met andere woorden: het verschil maken in het leven van de mensen die er op eigen kracht niet komen.
We hoeven er niet omheen te draaien: we komen vanuit een aantal magere jaren. We hebben vaak gesproken over het wel en wee in de sector, nu moet het weer over de huurder gaan.
Inmiddels is de bladzijde omgeslagen. Corporaties hebben nieuwe slagkracht gekregen. Met dit hernieuwde vertrouwen komt ook verantwoordelijkheid om resultaten te laten zien en om zich tot het maximale in te spannen om al die opgaven die er zijn te halen. De landelijke opgave is vastgelegd, nu is het aan elke corporatie om te leveren. Dit vraagt vaak om een nieuwe manier van werken voor woningcorporaties: ondernemender, ambitieuzer en innovatiever. Ook voor het interne toezicht vraagt dit om een andere perspectief waarbij er meer nadruk ligt op tijdig presteren en minder op mogelijke risico’s, en er meer oog is voor het brede volkshuisvestelijke belang en minder voor het belang van de eigen organisatie of gemeente. Meer samenwerking en solidariteit in de sector wordt in de komende jaren onvermijdelijk.
Een traditie van samenwerking
Samenwerking tussen corporaties loopt als een rode draad door de geschiedenis van de volkshuisvesting heen. Na de brutering in jaren ’90 zochten veel woningcorporaties elkaar op om daadkrachtiger invulling te kunnen geven aan de volkshuisvestelijke opgave, met veel fusies tot gevolg. Bij het oplossen van de problematiek met Vestia sprong een groot aantal corporaties bij door financiële bijdragen en overnames van bezit, en uiteindelijk heeft de medewerking van nagenoeg de gehele sector mogelijk gemaakt dat de volkshuisvestelijke taak van Vestia adequaat door diens rechtsopvolgers kon worden voortgezet.
Dagelijks ook werken veel corporaties met elkaar samen door kennisdeling en het gezamenlijk oppakken van opgaven op het gebied van duurzaamheid, innovatief bouwen en het combineren van wonen en zorg. Deze samenwerking is niet alleen verstandig vanuit het oogpunt van efficiëntie, maar bovenal ook financieel voordelig: zo wordt het maximale maatschappelijke rendement geboekt. In artikel 42 van de Woningwet is deze onderlinge solidariteit ook al verankerd: de woningcorporatie zet haar middelen bij voorrang in de gemeenten waar zij werkzaam is, en als deze middelen niet noodzakelijk zijn voor de continuïteit, in de volkshuisvesting in brede zin.
'We hebben vaak gesproken over het wel en wee in de sector, nu moet het weer over de huurder gaan'
De governancecode van Aedes en VTW weerspiegelt deze noodzaak van solidariteit ook: het beschrijft dat van bestuurders en raden van commissarissen wordt verwacht dat zij verder kijken dan sec hun ‘eigen’ opgave door ook oog te hebben voor de bredere volkshuisvestelijke opgave, lokaal en regionaal en waar nodig ook landelijk. Een beroep op de hele sector zou bijvoorbeeld neer kunnen komen op projectsteun; een instrument dat het mogelijk maakt om door een landelijke heffing individuele projecten financieel haalbaar te maken. Woningcorporaties zouden als ze aantoonbaar een noodzakelijk project financieel niet kunnen uitvoeren, projectsteun kunnen aanvragen om dat toch een woningbouw- of verduurzamingsproject door te laten gaan.
Projectsteun alleen zal echter niet voldoende zijn om de disbalans in opgaven en middelen in de sector te laten verdwijnen. De verantwoordelijkheid om de Nationale Prestatieafspraken te realiseren ligt dus ook voor een belangrijk gedeelte bij de sector zelf.
Zo lang als de traditie is van de samenwerking in de sector, zo lang is ook de traditie van praten over verdergaande vormen hiervan. Herverdeling, matching, het heeft al veel namen gehad. Dat zou ertoe kunnen leiden dat velen in de sector nu ook denken: dat heb ik eerder gehoord, het gaat toch niet gebeuren. En toch denk ik dat het nu anders is, en wel om twee redenen. Ten eerste was er nog nooit zo’n eenduidig beeld over wat de opgave van de corporatiesector als geheel was. Dat betekent dat het als corporatie ook veel makkelijker is geworden om jouw eigen opgave te plaatsen in het grotere geheel.
Ten tweede is er niet eerder zo’n goed beeld geweest van de financiële positie van de sector in relatie tot de opgave. De financiële doorrekening van de Nationale prestatieafspraken liet zien dat de afgesproken opgave haalbaar was, maar dat er ook een noodzaak was van solidariteit tussen corporaties. Uit de actualisatie van die doorrekeningen van juni 2023, bleek dat de Nationale prestatieafspraken nog steeds grotendeels haalbaar zijn, maar wel onder de aanname dat er een hoge mate van onderlinge solidariteit in regio’s plaatsvindt. Denk daarbij aan het overnemen van bezit of nieuwbouwlocaties van noodlijdende corporaties, door corporaties die wel voldoende financiële middelen hebben. Dit gebeurt momenteel ook al, maar deze samenwerking zal de komende jaren flink moeten worden opgeschroefd. Het was dus nog niet eerder zo duidelijk dat er solidariteit nodig is en dat dit van bijna alle corporaties iets zal vragen.
Naar opgavegericht toezicht
De doorrekeningen van de Nationale prestatieafspraken laten zien dat woningcorporaties in verschillende regio’s –na volledige realisatie van hun aandeel van de Nationale Prestatieafspraken –ruimschoots voldoende financiële middelen hebben. Deze middelen kunnen worden besteed aan de nieuwbouw van kwalitatief betere woningen, vergaande verduurzamingsmaatregelen of een gematigd huurbeleid. Voor de huurders van deze financieel sterke woningcorporaties is dat erg prettig wonen, maar voor huurders en woningzoekenden bij woningcorporaties met minder vet op de botten is het een hard gelag.
Het is moeilijk verdedigbaar dat financieel gezonde woningcorporaties doorgaan met investeringen die verder gaan dan de komende jaren nationaal afgesproken is, terwijl woningcorporaties die minder financiële armslag hebben de noodzakelijk opgaven de komende jaren niet kunnen eens kunnen oppakken. Solidariteit tussen corporaties is in dat licht een voorwaarde voor een gezonde sector die het vertrouwen van de samenleving en de politiek krijgt.
Dat proces van solidariteit begint bij een goede sturing op de eigen opgave als corporatie. De doorrekeningen van de Nationale prestatieafspraken laten zien dat bij volledige realisatie van de opgave veel woningcorporaties investeren tot de grens van wat de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het WSW toestaan. Dat maakt het des te meer nodig dat je als corporatie een reëel beeld geeft van je plannen en wat je kunt realiseren en daarmee welke ruimte je over houdt. Dat betekent dat tegelijk met de ambities in de begrotingen van corporaties, de realisatiegraad omhoog moet.
'Projectsteun alleen zal niet voldoende zijn om de disbalans in opgaven en middelen in de sector te laten verdwijnen'
Uit de onderliggende onderzoeksrapportage van de Staat van de Corporatiesector 2022 van de Aw blijkt dat woningcorporaties consistent de nieuwbouwplannen hoger begroten dan daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Maar daarmee lijkt de corporatie op papier ook minder financiële mogelijkheden te hebben dan er feitelijk de komende jaren zijn. Dat moet de komende jaren beter kunnen, want met de regionale woondeals ligt er een goed beeld van wat er lokaal aan sociale huur (en middenhuur) gebouwd gaat worden en binnen welke termijnen dat moet gebeuren. Corporaties moeten zich daar dus ook op gaan richten. Met als resultaat beter inzicht in wat de financiële mogelijkheden en onmogelijkheden zijn: waar komen corporaties tekort, waar hebben corporaties ruimte om ook buiten de eigen gemeente(n) meer te doen?
Nu hoor ik u denken: maar de toezichthouder heeft als belangrijkste taak om te zorgen dat de (financiële) continuïteit van de eigen corporatie is gewaarborgd, hoe verhoudt zich dat tot meer solidariteit en het opzoeken van de grenzen? Mijn antwoord daarop is dat de continuïteit van de eigen corporatie in mijn beleving ook bepaald wordt door de daadkracht van de sector als geheel. Hoe beter de corporaties gezamenlijk presteren, hoe aannemelijker dat de samenleving en de politiek de sector dan ook vertrouwen zullen geven.
En daarmee ontstaat er een paradox, want het opzoeken van financiële grenzen is risicovol voor de eigen continuïteit, maar het is tegelijkertijd ook niet te rechtvaardigen tegenover iedereen die lijdt onder de gevolgen van de wooncrisis dat een corporatie niet het maximale heeft gedaan om bij te dragen aan de volkshuisvestelijke opgave. Ik wil interne toezichthouders daarom uitdagen om de volgende vragen te stellen bij het eigen beleid:
- Hoe kan ik mijn eigen organisatie maximaal uitdagen om de doelstellingen tot 2030 te halen;
- Hoe kan ik collega-corporaties in de regio (financieel) helpen bij de realisatie van hun opgave tot 2030;
- Hoe kan ik collega-corporaties op landelijk niveau (financieel) helpen bij hun realisatie van hun opgave tot 2030?
De rol van het Rijk
Ik besef dat de voorwaarden om corporaties in staat te stellen om solidair met elkaar te zijn ook door overheidsbeleid en wet – en regelgeving worden bepaald. De afgelopen jaren is dat laatste niet bepaald eenduidig geweest: de corporatiesector is in verschillende periodes meer of minder gereguleerd en de gewenste rol van corporaties is op verschillende momenten aangepast. Ik snap dat dit het voor corporaties lastig kan maken om van hun kant vertrouwen te hebben in de overheid en daarmee om vooruit te plannen: als de corporatiesector in 2030 de opgaven uit de Nationale prestatieafspraken gerealiseerd heeft, is hun rol op volkshuisvestelijk gebied immers niet ‘af’. Ook na 2030 hebben mensen behoefte aan sociale huisvesting, moet er verder verduurzaamd worden en zullen politieke partijen een visie hebben over hoe de volkshuisvesting moet worden ingevuld. Ik snap dus dat corporaties ook iets van de politiek verwachten.
De doorrekeningen lieten in dat kader niet alleen zien dat de opgave tot 2030 grotendeels financieel haalbaar is, maar ook dat het bedrijfsmodel op langere termijn onder druk staat. Corporaties vallen stil in de jaren na 2030 als daar niet in de komende jaren wat aan gedaan wordt. Bij het creëren van de juiste voorwaarden voor samenwerking en solidariteit heeft dus ook de Rijksoverheid een rol, namelijk om zicht te bieden dat de continuïteit van de corporatiesector ook op lange termijn geborgd wordt. Die rol is deels opgepakt door het afschaffen van de verhuurdersheffing en het faciliteren van projectsteun ten behoeve van noodzakelijke projecten, maar gaat ook verder.
Daarom wil ik de komende tijd onderzoeken hoe woningcorporaties weer in een duurzaam bedrijfsmodel kunnen komen, zodat de sector ook na 2030 haar belangrijke rol kan blijven spelen. Vast staat daarbij dat zodra de corporatiesector laat zien dat ze er alles aan doet om de landelijke doelstellingen te halen, er alles aan doet om de mensen in het land weer ongelooflijk trots te laten zijn op die volkshuisvestelijke traditie die we hebben, het voor de politiek moeilijk verantwoordbaar zal zijn om niet te helpen als dat nodig is.
Ga naar de hele essaybundel door dubbel te klikken op het beeld hieronder
