Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vroeg woningcorporaties onlangs alle bezit als onderpand aan te bieden aan WSW. Doel is verdere versterking van zijn positie en meer zekerheid te creëren als hoeder van de borg voor het stelsel van toegelaten instellingen. WSW-bestuurder Birgitte van Hoesel en Gerard Erents - aangesloten bij Orka-Advies en commissaris bij drie woningcorporaties - bespraken onder leiding van VTW-directeur Albert Kerssies het besluit van het Waarborgfonds.
100% zekerheid
Het WSW kreeg van verschillende kanten flinke kritiek op zijn verzoek aan de woningcorporaties. Zo legden twee advocaten in het Financieele Dagblad uit dat WSW een financiële positie heeft die zo solide is dat menig bankier er jaloers op zal zijn. Toch wil WSW nóg meer zekerheid en dat is overbodig, zo stelden zij.
Ook Gerard Erents is kritisch over de stap van WSW. Een veelgehoorde vraag in de sector was waarom WSW op zoek is naar 100% zekerheid terwijl het onderpand van het fonds al groter is dan de geborgde leningen van corporaties. “De discussie gaat over het niet-DAEB- bezit," zegt Erents. “Het is gebruikelijk om de leningen voor DAEB-activiteiten te laten borgen door WSW, maar bij niet-DAEB-bezit is dat niet toegestaan. Dus is het niet logisch dat WSW op die laatste categorie zekerheid vestigt. Er staat nu een uitstekend systeem: de door WSW zelf ingerichte individuele risicotoets. Voor corporaties die een bovenmatig risico lopen met niet-DAEB- activiteiten kunnen aanvullende maatregelen worden genomen. Dat systeem voldoet prima. Bij veel corporaties is het ongemakkelijke gevoel ontstaan dat er onnodige maatregelen worden opgelegd. Er is ook nog het risico dat de merkwaardige situatie ontstaat dat als een corporatie juridisch splitst, dat WSW dan een zekerheid heeft gevestigd op dat vastgoed. Niet-DAEB vormt overigens slechts 5% van het totale bezit. Daarvoor haalt WSW zich wel veel op de hals en creëert bijzonder veel onbehagen bij bestuurders en toezichthouders van woningcorporaties.”
Basis niet geborgd
Van Hoesel: “We willen er zeker van zijn dat wij snel kunnen handelen in risicovolle situaties zoals die zich hebben voorgedaan en zoals die zich nog steeds kunnen voordoen. Corporaties kennen bedrijfsfinanciering waarbij niet de link naar onderpand is te leggen. Wezenlijk is ook dat de duiding ‘niet-DAEB’ pas is ontstaan in 2011 en dat in het verleden (bijna) alle financiering onder WSW-borging viel of gemeenteleningen waren. Het was nadrukkelijk de bedoeling van het borgstelsel dat corporaties alle bezit zouden onderzetten bij WSW. Onafhankelijk onderzoek dat WSW dit voorjaar liet doen naar de redelijkheid en billijkheid van ons Reglement van Deelneming bevestigt dit (rapport Maatman-Van Welie). Corporaties kiezen ófwel voor de situatie die hoort bij financiering via het borgstelsel van WSW ófwel voor de wereld van de volledig ongeborgde financiering. Een beetje van beiden gaat gewoonweg niet. Als corporaties hun opgave van onderpand door de jaren heen in lijn met de intentie van het stelsel consequent hadden gedaan, was nu nagenoeg al hun bezit als onderpand ingezet bij WSW. In die zin is ons verzoek een herstel van het verleden. We creëren voor iedere corporatie een gelijke uitgangspositie.”
Van Hoesel licht verder toe: “Hoewel de wetgever op een zeker moment definities afgaf over DAEB en niet-DAEB, zijn die onder de herziene Woningwet opnieuw veranderd waardoor in elk geval voor ons de juiste informatie ontbreekt wat DAEB en wat niet-DAEB- onderpand is. Als er formeel wordt gescheiden, dan nog lopen wij risico op het geheel van de leningen. De basis is dan juist helemaal niet geborgd. Met andere woorden; borging is niet gerelateerd aan een splitsing van bestaand DAEB en niet-DAEB. En als na de scheiding de interne lening wordt terugbetaald en andere financiering moet worden aangetrokken dan geven wij het onderpand gewoon vrij. We mogen dat als WSW zelfs niet blokkeren, daar geeft de nieuwe wet garanties voor.”
Erents kan een eind met Van Hoesel meegaan om de woningvoorraad tot het moment van splitsing als één geheel te beoordelen. “Ik kan me in zekere mate vinden in de risico’s zoals die door WSW worden geschetst, met name op het moment dat er onduidelijkheid is over de splitsing in DAEB en niet-DAEB. En ook na de scheiding kan ik me voorstellen dat WSW vat wil hebben op de - tijdelijke - interne lening van DAEB aan niet-DAEB. Ik denk dat de meeste partijen daar begrip voor hebben, want daar loopt WSW ook daadwerkelijk risico. Maar voor het hele stuk dat niet gefinancierd is onder borgstelling van WSW, daar is normaliter geen sprake van risico. En voor corporaties die buitensporige risico’s gaan nemen wees ik al op jullie prima instrument om individuele risico’s te beoordelen.”
Meer uitleg en communicatie
Van Hoesel: “Ik herken dat bij een aantal mensen in de sector het gevoel is ontstaan dat we als WSW iets ‘afnemen’ wat van corporaties is en wat wij eigenlijk niet nodig hebben. Ik denk dat we veel van die emotie kunnen weghalen door nog beter uit te leggen dat voor ons met name de voorgenomen splitsing tussen niet-DAEB- en DAEB- bezit inzichtelijk moet zijn. En belangrijker nog: dat corporaties gewoon over hun bezit kunnen beschikken als zij dat nodig hebben. Wij geven niet-DAEB-bezit in beginsel gewoon vrij, bijvoorbeeld als dit moet dienen als zekerheid voor een hypothecaire, niet-geborgde lening. We zullen onze overwegingen om dat niet op voorhand vrij te laten de komende tijd nog regelmatig toelichten. Maar ik begrijp dat het vertrouwen dat we niets blokkeren pas komt als de praktijk dat straks aantoont”.
Erents beveelt aan nog nadrukkelijker te communiceren dat WSW na de splitsing opnieuw gaat bezien wat ze met het onderpand op het niet-DAEB wil. Erents: “Dat alles strakker wordt bekeken, daar heeft een aantal corporaties het ook naar gemaakt, maar blijf dat toespitsen op de corporaties die via jullie individuele beoordeling te veel risico’s dreigen te lopen.”
Tot slot geeft Van Hoesel aan dat het systeem van WSW deugdelijk en betrouwbaar is en dat het aan regels en ratio’s houden daar nu eenmaal bij hoort. Erents: “Mee eens, maar communiceren over onduidelijkheden en misverstanden is heel belangrijk en vooral: blijf kritisch naar je eigen werkwijze kijken en blijf in gesprek."