In dit artikel adviseert de Woonbond corporaties om de inkomensafhankelijke huurverhoging niet in te voeren. Naar aanleiding hiervan roept de VTW Raden van Commissarissen op om de gevolgen van de inkomensafhankelijke huurverhoging te bespreken binnen de raad en met de bestuurder.
Inkomensafhankelijke huurverhogingen
De Tweede Kamer heeft op donderdag 14 februari 2013 het wetsvoorstel goedgekeurd dat inkomensafhankelijke huurverhogingen mogelijk maakt. De Eerste Kamer behandelt het voorstel naar verwachting op 5 maart. De huurverhogingen zijn gekoppeld aan de verhuurderheffing, maar daarover wordt op een ander moment verder gesproken. Met het woningmarktakkoord zijn de voorgestelde huurstijgingen voor de middeninkomens iets beperkt. Voor iedere huurder geldt een huurverhoging van 1,5% plus inflatie. Daarbovenop kunnen hurende huishoudens met een middeninkomen een extra verhoging krijgen:
• Met een inkomen tussen de € 33.614 en € 43.000: 0,5% extra
• Met een inkomen boven de € 43.000: 2,5% extra.
Met een inflatie van 2,5% betekent dit huurverhogingen van 4%, 4,5% of 6,5% in 2013.
Het woningmarktakkoord heeft ook een paar andere wijzigingen aangebracht. Huurders die na een inkomensafhankelijke huurverhoging geconfronteerd worden met inkomensdaling kunnen huurverlaging krijgen. Verder komt er een hardheidsclausule voor gehandicapten en chronisch zieken. Het akkoord kondigt aan dat het systeem van de inkomensafhankelijke huurverhogingen in 2015 vervangen zal worden door een systeem met een jaarlijkse huursom.
Haken en ogen
Er zitten principiële en praktische bezwaren aan de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Ten eerste schendt het de privacy van huurders, omdat de Belastingdienst indicaties van het inkomen van huurders aan de verhuurder verstrekt. Voor de Woonbond was dit reden om de wet om te dopen tot ‘gluurverhoging’. Ook de privacy-toezichthouder College Bescherming Persoonsgegevens heeft ernstige kritiek geuit. Ten tweede levert het willekeur op, omdat geen rekening wordt gehouden met huishoudsamenstelling en kwaliteit van de woning. Ten derde worden tal van uitvoeringsproblemen verwacht. Verhuurders moeten een complexe administratie opzetten, die onder andere rekening houdt met het eventueel terugdraaien van huurverhogingen (door inkomensachteruitgang) en met uitzonderingsgroepen (gehandicapten en chronisch zieken). De verhuurder is bovendien erg afhankelijk van een juiste aanlevering van gegevens van de Belastingdienst en moet rekening houden met extra bezwaren van huurders tegen de huurverhogingen en veel discussies daarover.
Woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland heeft al aangekondigd zijn huurders geen extra huurverhogingen op te leggen gebaseerd op hun inkomen, omdat er te veel haken en ogen zitten aan het beleidsvoornemen. Het zal naar verwachting veel problemen in de uitvoering opleveren. De inkomensafhankelijke huurverhoging is lastig uit te leggen aan huurders, de administratie is ongelooflijk tijdrovend en het is nu al duidelijk dat de regeling over twee jaar weer van de baan is. Volgens Woonpartners kost de regeling per saldo meer geld dan dat het aan extra huuropbrengsten zou kunnen opleveren.
Over twee jaar huurbeleid op basis van de huursombenadering
De vraag is of corporaties nu voor twee jaar een juridisch kwetsbaar systeem met veel administratieve rompslomp moet invoeren terwijl over twee jaar de huursombenadering zal worden. De Woonbond pleit al jaren voor de huursombenadering. Ook Aedes heeft zich hiervoor uitgesproken. Woningen die nu in verhouding tot de geboden kwaliteit te goedkoop zijn, krijgen meer huurverhoging dan woningen met een evenwichtiger prijs-kwaliteitverhouding. De belangrijkste vraag bij de huursombenadering is met welk percentage de woningcorporaties hun totale huurinkomsten (huursom) jaarlijks mogen optrekken. De Woonbond heeft er steeds op gehamerd 1 procent op inflatie (inclusief mutatie) ruim voldoende te vinden.
Advies Woonbond
De Woonbond adviseert corporaties om de inkomensafhankelijke huurverhogingen niet in te voeren. De privacy van huurders is in het geding en het levert veel administratieve chaos en lastige vragen van huurders op. Bovendien komen hierover geheid pittige discussies met huurderorganisaties. De kosten en nadelen zouden wel eens veel zwaarder kunnen wegen dan de extra huurinkomsten. Beter is het om je te richten op een huurbeleid op basis van de huursombenadering, omdat dit systeem huurverhogingen wel op een rechtvaardige manier verdeelt. Ook bevordert het de doorstroming omdat het de verschillen in huurhoogte van zittende en nieuwe huurders verkleint. Om een gematigd huurbeleid én ruimte voor investeringen mogelijk te maken blijft de Woonbond strijden tegen de zeer forse verhuurderheffing die boven de hoofden van corporaties (en huurders) hangt. Het liefst doen we dit zo veel mogelijk met andere betrokkenen.