Politiek Nieuwsoverzicht 5 februari 2024
06-02-2024 10:19
Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
Staat van de Volkshuisvesting
De nieuwe Tweede Kamer debatteerde afgelopen week voor het eerst uitgebreid over volkshuisvesting, waarbij direct ook op diverse punten een koerswijziging merkbaar was. Zo wordt voor het eerst breed getwijfeld over de Wet betaalbare huur, naar aanleiding van alle berichten over uitponden en het terugtrekken van beleggers. Ook zette de grootste partij in de Kamer, de PVV, grote vraagtekens bij de doorbouwgarantie. De belangrijkste punten uit het debat:
- Wet betaalbare huur
De PVV riep op om te wachten met de behandeling van de Wet betaalbare huur, omdat er nog een rechtszaak speelt over de werking van box 3. De uitspraak kan invloed hebben op het rendement van beleggers en volgens PVV-Kamerlid Madlener kan dit niet los worden gezien van de gevolgen van de Wet betaalbare huur. Ook bij de andere formerende partijen klonken twijfels door over het wetsvoorstel, maar minister De Jonge verdedigde nogmaals het belang ervan.
Hij wees erop dat uitponden juist positief is omdat volgens zijn berekeningen betaalbare koopwoningen daarmee in de plaats komen van dure huurwoningen. "Een huurwoning die verkocht wordt is gemiddeld 339.000 euro. Dat is fors goedkoper dan het gemiddelde", hield hij voor. Bovendien is uitponden een geleidelijk proces, aangezien het pas gebeurt als de zittende huurder vertrekt. In combinatie met de geplande nieuwbouw verwacht hij daarmee dat de voorraad op peil blijft.
Wel erkende de minister dat institutionele beleggers een verlaging willen van de overdrachtsbelasting en dat particuliere beleggers een verlaging willen van de fiscale druk in box 3. Hij wilde geen uitspraak doen over wat volgens hem een redelijk rendement is. Volgens de minister wordt maar een klein deel van de verhuurders geraakt door box 3 en is de Wet betaalbare huur nodig om de 40 procent aan te pakken die nu te hoge huren vragen.
Verder verdedigde hij tegenover de linkse fracties de nieuwbouwopslag en het uitgangspunt dat de markt wel aantrekkelijk moet blijven voor beleggers. "In een perfect gereguleerde woning die niet wordt gebouwd kun je alsnog niet in wonen", herhaalde de minister meermaals. Bij de presentatie van de wet, die binnenkort wordt verwacht, wil de minister ook ingaan op het investeringsklimaat.
- Doorbouwgarantie
Minister De Jonge liet weten binnen twee weken met een uitwerking te komen van de doorbouwgarantie. De maatregel kwam op kritiek te staan van de PVV-Kamerlid Madlener, omdat volgens hem daarmee de belastingbetaler moet opdraaien voor onrendabele woningbouwprojecten. Volgens De Jonge wordt de maatregel juist zo vormgegeven dat de risico's van nieuwbouwprojecten niet bij de overheid komen, maar dat ze een zetje zijn om de projecten van de grond te krijgen. Hij wees er wel op dat dit een technische uitdaging is en riep de Kamer op om hier kritisch naar te kijken.
- Huurbevriezing
Madlener kreeg het stevig aan de stok met de linkse fracties naar aanleiding van hun eerdere steun voor een huurbevriezing. De PVV'er was in het debat voorzichtiger en wilde vooral weten wat de kosten van een huurverlaging of huurbevriezing zijn. Wel vond hij het huidige voorstel voor huurverhogingen per 1 juli te extreem. Minister De Jonge bracht hier tegenin dat de huurverhoging juist wel verdedigbaar is, omdat hij gelijk tred houdt met de loonontwikkeling. Tegenover Madlener wees hij erop dat een bevriezing 750 miljoen kost en dat dit ook gecompenseerd moet worden bij de corporaties.
- Pijplijnmonitor
Tijdens het debat gaf De Jonge een update van de ontwikkeling van een pijplijnmonitor om inzichtelijk te krijgen hoe het staat met de woningbouwopgave. Dit moet veel beter inzicht bieden in de ontwikkeling van planfase tot realisatie. Momenteel is er alleen zicht op plancapaciteit en realisatie. Een dergelijke pijnlijnmonitor helpt om de voortgang te monitoren, maar is complex om te ontwikkelen aangezien van verschillende kanten data verzameld moet worden. Hij sprak van een complexe IT-operatie en verwacht de eerste resultaten pas in het najaar.
- Zuid-Holland
De Jonge was fel in de richting van Zuid-Holland over de plannen om zelf betaalbaarheidseisen aan woningbouwprojecten op te leggen. Hij vraagt van de provincie om die voorstellen van tafel te halen. "We hebben indringend bestuurlijk overleg gehad", aldus de minister. Volgens hem is het niet werkbaar als een provincie eigen definities gaat hanteren en kan het ook economisch niet uit. Hij wees erop dat de Wet versterking regie op de volkshuisvesting dit straks zal gaan overrulen. "Maar ik ga er vanuit dat Zuid-Holland die wet niet nodig heeft om zich te houden aan de woondeals", aldus De Jonge, die de provincie er ook op wees dat zij ver achter lopen in plancapaciteit.
- Wet versterking regie op de volkshuisvesting
Minister De Jonge liet weten de Wet versterking regie op de volkshuisvesting in maart te kunnen presenteren. Ook kondigde hij aan in het tweede kwartaal, bij de voortgang van de woondeals, meer te kunnen zeggen over de kritische succesfactoren. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld locaties en stikstof.
- Corporaties
De Jonge praat begin maart in Brussel verder over de mogelijkheden om de DAEB-grenzen te verhogen. Hiermee moet het voor corporaties makkelijker worden om in het middensegment te bouwen. Volgens de minister was dit eerder een onmogelijk gesprek, maar lijkt er inmiddels op Europees niveau draagvlak te ontstaan.
- Markerwaard
Minister De Jonge is geen voorstander van woningbouw in de Markerwaard. Dit voorstel werd gedaan door Joost Eerdmans van JA21. Volgens de minister is het IJsselmeer onze nationale regenton voor zoetwatervoorzieningen en daarom niet geschikt voor woningbouw.
- Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen
Volgens De Jonge heef het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen een lichte vertraging van ongeveer twee maanden opgelopen, omdat via een marktconsultatie nog moet worden uitgezocht welke organisatie deze het beste kan uitvoeren. Wel verwacht hij dat het moet lukken om het fonds dit jaar nog operationeel te krijgen.
- Migratie
Tijdens het debat erkende De Jonge dat migratie de woningbouwopgave opdrijft, maar stelde daar tegenover dat er afgelopen jaren ook gewoon te weinig is gebouwd. PVV'er Madlener hield een fel pleidooi voor het beperken van de instroom. De Jonge was het in zoverre met hem eens dat het belangrijk is om grip te krijgen op migratie.
- Kronenburg
D66-Kamerlid Paternotte maakte tijdens het debat een groot punt van de geplande studentenwoningen bij Kronenburg, onder de rook van Schiphol. Hij vond het aantal geplande woningen te mager en riep de minister op om meer te doen. Die toonde zich echter terughoudend vanwege mogelijke geluidsoverlast. Volgens Paternotte is er echter geen student die daar ooit over geklaagd heeft, terwijl er wel een enorme opgave voor studentenhuisvesting ligt.
- MBO
Minister De Jonge wil bij het College voor de Rechten van de Mens gaan toetsen hoe het zit met de gelijke behandeling van MBO'ers bij de toewijzing van de studentenwoningen. Het zit hem en een deel van de Kamer niet lekker dat MBO'ers hiervoor momenteel worden uitgesloten. Ook wil hij op verzoek van GroenLinks/PvdA-Kamerlid De Hoop met minister Dijkgraaf in gesprek of de Wet gelijke behandeling kan worden toegepast. Volgens De Jonge gaat dat wel ver, omdat dat ook zou betekenen dat werkgevers geen onderscheid meer mogen maken bij het opzetten van vacatures.
- WWSO
De Jonge wil bij de presentatie van de Wet betaalbare huur ook een voorstel presenteren voor aanpassing van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen, zoals studentenkamers. In dit kader wees hij op het belang van een huurregister, zodat inwoners eventueel ook huursubsidie kunnen krijgen.
- Transcript Commissiedebat
- FD: PVV kritisch op huurplafond van woonminister De Jonge, NSC aarzelt
- AD: Huurplan van Hugo de Jonge dreigt te sneuvelen in de Tweede Kamer
- AD: Het land schreeuwt om de Wet Betaalbare Huur
- Trouw: 2200 euro voor een veredeld kippenhok, daar moet volgens wethouders een einde aan komen
- Vastgoedmarkt: Weinig draagvlak voor middenhuurplannen bij onderhandelingspartijen: 'Wet moet van tafel'
- Vastgoedmarkt: Huurregulering sterker twistpunt dan migratie tijdens woondebat
- Volkskrant: Opinie: Laat minister Hugo de Jonge zijn karwei afmaken
- Woonbond: Grote steun voor wet tegen woekerhuren
- NOS: Ondanks vrees en waarschuwingen juist meer huurwoningen op de markt
Nieuwbouwproductie
Minister De Jonge is optimistisch over de nieuwbouwproductie voor de komende jaren. Dat blijkt uit zijn Kamerbrief over de nieuwbouwcijfers en de plancapaciteit. "De tegenwind lijkt te luwen, er zit weer nieuw perspectief in de woningmarkt", aldus De Jonge naar aanleiding van een nieuw rapport van ABF Research.
Volgens hem zal er nog altijd sprake zijn van een bouwdip in 2024 en 2025, maar zijn de economische omstandigheden verbeterd. De dip is namelijk in zijn ogen vooral het gevolg van de moeilijke economische omstandigheden in de afgelopen twee jaren, waardoor er minder nieuwbouwplannen van de grond zijn gekomen. Dit werkt komende jaren door.
Een belangrijk knelpunt dat door De Jonge wordt benoemd is het aantal verleende bouwvergunningen. Hier ziet hij namelijk geen verbetering. Ook zit de verkoop van nieuwbouw weliswaar in de lift, maar moeten de aantallen verder omhoog om de nieuwbouw op niveau te krijgen.
Verder blijkt volgens de minister dat de meeste provincies voldoen aan de gevraagde plancapaciteit van 130 procent en de betaalbaarheidseisen. Voor de komende vijf jaar is 48 procent van plannen hard, wat wil zeggen dat het bestemmingsplan rond is. Wel blijft Zuid-Holland opvallend achter in plancapaciteit. Zij zitten op 98 procent.
- Kamerbrief: Marktomstandigheden, plancapaciteit en woondealafspraken
- Rapport: Inventarisatie Plancapaciteit najaar 2023
- Persbericht: Voldoende plancapaciteit om totale woningbouwopgave te realiseren
- Telegraaf: Woningbouw in dip, maar minister De Jonge ziet ’tegenwind luwen’
- AD: Nieuwbouwdoelen kabinet verder weg dan ooit: ‘Op alle terreinen staan de seinen op rood’
Uitponden
In antwoord op Kamervragen van VVD en CDA blijft minister De Jonge de Wet betaalbare huur verdedigen, ondanks berichten van het massaal uitponden van huurwoningen en het terugtrekken van beleggers van de huurmarkt. Hij wijst op cijfers van het Kadaster waaruit volgens hem geen uitpondgolf valt op te maken. Sterker, uit de afgelopen week gepresenteerde cijfers blijkt dat het aantal verkopen door investeerders in 2023 is gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Wel daalde ook het aantal aankopen.
Verder gingen er meer van de verkochte woningen naar koopstarters en viel 75 procent onder de NHG-grens. Grote investeerders zorgden ervoor dat het aandeel woningen in het bezit van investeerders is toegenomen van 9 procent in 2022 naar 9,4 procent in 2023.
De Jonge duidt de verkopen van de afgelopen jaren als een correctie op de aankoopgolf van de jaren daarvoor. Bovendien vindt hij het positief dat deze woningen beschikbaar kopen voor koopzoekers.
Het dalend aantal aankopen door beleggers verklaart De Jonge door de hogere rente, waardoor investeerders zijn gaan uitwijken naar andere beleggingen. Wel erkent hij dat ook beleidskeuzes een rol kunnen spelen. "Een deel van de (voorgenomen) maatregelen van dit kabinet raakt het rendement van beleggers en dit, in combinatie met autonome ontwikkelingen, kan ertoe dat leiden dat het rendement van een verhuurder onder het doelrendement valt", aldus de minister.
In de beantwoording licht hij verder toe op welke manier hij in de wet wil gaan borgen dat er voldoende geïnvesteerd blijft worden in betaalbare woningen, waaronder de nieuwbouwopslag. Ook vindt hij het effect van de Wet betaalbare huur relatief, omdat veel woningen nu al onder het WWS-maximum vallen.
De Jonge wil de wet al per 1 juli laten ingaan en daarom heeft de ministerraad vrijdag ingestemd met het wetsvoorstel, zo valt op te maken uit de besluitenlijst. Naar verwachting wordt het voorstel deze week naar de Kamer gestuurd.
- Geannoteerde besluitenlijst ministerraad 2 februari 2024
- Antwoord op vragen van het lid Peter de Groot over het bericht ‘Verhuurders zien het massaal niet meer zitten en zetten hun huis te koop’
- Antwoord op vragen van de leden Inge van Dijk en Vedder over het bericht 'Rendement particuliere verhuurders onder druk'
- FD: Demissionair minister De Jonge: verkoopgolf vastgoedbeleggers valt mee
- Telegraaf: Kadaster ziet terugval op huurmarkt, koopstarters profiteren
- Kadaster: Investeerders op de woningmarkt minder actief in 2023
Beter benutten
Minister De Jonge heeft afgelopen week een Kamerbrief gepubliceerd met diverse elementen rondom het thema beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Een overzicht van de belangrijkste punten:
- Optoppen
De Jonge werkt aan een programmatische aanpak om optoppen aan te jagen. Dit gebeurt volgens hem nu nog te weinig, terwijl er enorme potentie (100.000 woningen) in zit om aan de woningbouwopgave te voldoen. De aanpak wordt momenteel door de minister uitgewerkt samen met Aedes, de provincie Zuid-Holland en de Bouwcampus. De verwachting is dat deze eind van het eerste kwartaal kan worden afgerond. In de aanpak wordt onder andere gekeken naar het verduidelijken van regels en beleid voor optoppen, het verbeteren van kennisontwikkeling- en deling en standaardisatie.
- Transformaties
Ook op het terrein van transformaties van bestaand vastgoed naar woningen gebeurt volgens de minister te weinig. Hij wil daarom extra maatregelen in de vorm van een versnellingsagenda die wordt opgesteld met markt- en kennispartijen, afspraken via de woondeals en een 'thematische aanpak'. In het eerste kwartaal van dit jaar moet hier meer duidelijkheid over komen.
- Hospita
Minister De Jonge wil via een wetswijziging hospitaverhuur makkelijker maken. Hiermee moeten huurcontracten makkelijker kunnen worden opgezegd bij verkoop van een woning. Voor de zomer moet hierover meer duidelijkheid komen. De Jonge wil hierover onder andere in gesprek met de Nationale Hypotheekgarantie. Volgens de minister zijn hypotheekverstrekkers nu vaak huiverig voor hospitaverhuur, omdat de huurbescherming effect heeft op de waarde.
- Leegstandsheffing
Verder onderzoekt De Jonge na een oproep uit de Kamer de mogelijkheden van een leegstandsheffing. Deze verkenning wordt onderdeel van de evaluatie van de crisis- en herstelwet en de leegstandswet die voor dit jaar gepland staat. Wel benadrukt hij dat het aan een volgend kabinet is om hier een besluit over te nemen.
- Ouderen
Ook wil de minister onderzoek laten doen naar de verhuismotieven en woonvoorkeuren van ouderen om inzicht te krijgen hoe de doorstroming kan worden verbeterd. Met het Platform Hypotheken werkt hij aan een convenant om beter inzicht te geven aan ouderen over de financiële mogelijkheden. Het convenant moet begin dit jaar ondertekend worden.
- Kamerbrief: Voortgang beter benutten van de bestaande voorraad
- Persbericht: Beter benutten van bestaande woningvoorraad noodzakelijk om woningopgave te realiseren
Wet vaste huurcontracten
Minister De Jonge heeft het AMvB-voorstel naar de Kamer gestuurd waarin wordt geregeld welke groepen een uitzondering vormen op de Wet vaste huurcontracten. Dit betreffen "1) studenten, 2) huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen, 3) urgent woningzoekenden, 4) huurders met wie de verhuurder een tweedekanscontract aangaat: huurder waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte, 5) wezen en nabestaanden, 6) gescheiden ouders, 7) huurders die werken op de Waddeneilanden, 8) vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen". Als het aan De Jonge ligt blijft voor deze groepen dus tijdelijke contracten mogelijk. Het lijkt aannemelijk dat de Kamer hierover nog met de minister in debat wil.
MIRT
De Kamer wil nog voor het herfstreces een plan hoe de zeventien gepauzeerde infraprojecten hervat kunnen worden. Dat bleek afgelopen week bij de stemmingen naar aanleiding van het notaoverleg MIRT waarbij de betreffende PVV-motie (31) werd aangenomen. Hieronder een overzicht van de stemmingen van de voor de woningmarkt relevante stemmingen.
Ingediende moties, inclusief oordeel kabinet:
Aangenomen
- Motie PVV (31) verzoekt de regering om met een plan van aanpak te komen, nog voor het zomerreces, over hoe zij denkt de zeventien gepauzeerde MIRT-projecten te herfinancieren en te hervatten; Oordeel Kamer
- Motie PvdA (33) spreekt uit dat de komst van de Lelylijn zeer gewenst is en dat de reeds gereserveerde middelen (3 miljard euro) voor deze lijn hiervoor gereserveerd moeten blijven; Geen oordeel
- Motie NSC (37) verzoekt de regering het afwegingskader van infrastructuurbeslissingen voor MIRT- investeringen vanaf 2025 zodanig aan te passen dat aspecten van brede welvaart worden meegewogen zodat op termijn een betere balans van investeringen tussen (dunbevolkte) regio's en stedelijke gebieden ontstaat; Oordeel Kamer
Verworpen
- Motie PVV (30) verzoekt de regering om geen onomkeerbare stappen te zetten in relatie tot de herprioritering tot er een nieuw kabinet is; Ontraden
- Motie D66 (38) verzoekt de regering hiervoor (ov-verbinding Amsterdam- Haarlemmermeer, red) alternatieve financieringsbronnen in beeld te brengen en alternatieve financieringsvormen te onderzoeken, en de Kamer hierover voor de zomer te informeren; Oordeel Kamer
Relevante documenten:
Water
Veel geplande nieuwbouwwoningen kunnen mogelijk niet op water worden aangesloten. Dat schreef De Telegraaf afgelopen week. Minister Harbers erkent tegenover de krant dat het een uitdaging wordt voor de drinkwaterbedrijven om aan de vraag te kunnen voldoen. De minister heeft provincies de opdracht gegeven om de problemen in kaart te brengen.
Telegraaf: Bouw van 300.000 woningen op de tocht omdat ze geen water kunnen krijgen
Dakloosheid
De GroenLinks/PvdA-motie die het kabinet verzoekt "te stimuleren dat bij de uitwerking van de transformatieplannen ruime aandacht is voor activiteiten die bijdragen aan de preventie en aanpak van dakloosheid, mits deze voldoen aan de doelen en criteria die zijn gesteld in het beoordelingskader van het IZA" werd dinsdag aangenomen. De motie kreeg van staatssecretaris Van Ooijen tijdens de begrotingsbehandeling VWS al 'oordeel Kamer'.
Overzicht stemmingen
Van gas naar warmte
Minister Jetten vindt dat een woningcorporatie in Rotterdam beter had moeten communiceren over de overgang van gas naar warmte. Dat liet hij afgelopen week weten tijdens het vragenuur, naar aanleiding van berichtgeving dat bewoners met een naheffing werden geconfronteerd nadat hun woning van het gas af was gehaald. Omdat de tarieven voor het warmtenet zijn gekoppeld aan de gasprijs kon ook die rekening hoog oplopen en daar was in het voorschotbedrag onvoldoende rekening mee gehouden. Wel wees Jetten erop dat het ontkoppelen van het gas niet had uitgemaakt voor de heffing, aangezien die prijzen dus gekoppeld zijn. Binnenkort komt hij met een wetsvoorstel om die tarieven los te koppelen. Ook wordt binnenkort de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie behandeld. Die moet gemeenten meer regie geven over de transitie en daarbij ook voldoende draagvlak organiseren.
Verslag vragenuur
Caribisch Nederland
In reactie op het advies van de Commissie sociaal minimum Caribisch Nederland bekijkt het ministerie van BZK of het systeem van inkomensafhankelijke verhuurderssubsidie kan worden uitgebreid naar alle eilanden. Ook moet de subsidie worden uitgebreid naar meer huishoudcategorieën. "We onderzoeken samen met de openbare lichamen of en hoe dit op een verantwoorde manier kan worden uitgewerkt, zodat gevolgen als een prijsopdrijvend effect of een armoedeval beperkt blijven", aldus staatssecretaris Van Huffelen in een Kamerbrief.
Kamerbrief: Reactie op het rapport van de Commissie sociaal minimum Caribisch Nederland
Overige artikelen
- NVDE: Coalitie van brancheverenigingen roept op: Eerste kamer, bouw salderingsregeling af
- CBS: Ruim 73 duizend nieuwbouwwoningen in 2023
- Telegraaf: Huurdersclub ziet kansen: ’Laat corporaties huurwoningen opkopen van beleggers’
- FD: Woningcorporatie haalt slechts fractie terug bij vastgoedfraudeurs
- NEPROM: Plankostenscan 2024 beschikbaar
- Aedes: CAO Woondiensten 2024/2025 goedgekeurd
- VTW: Handboek Marktwaardering 2023 gepubliceerd door Autoriteit woningcorporaties
- VTW: Prikkelende inzichten over volkshuisvesting in essaybundel VTW
- Aedes: Oproep: maak domeinoverstijgende wijkaanpak mogelijk
Het politiek nieuwsoverzicht maakt VTW in samenwerking met 1848.nl.
