De VTW Factsheet praat jou bij over alle voor de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) relevante politieke ontwikkelingen en mediaberichten. Met deze week onder andere:
Tijdens de woontop zijn diverse afspraken vastgelegd, waarvan de belangrijkste is dat partijen zich inzetten om toe te werken naar de bouw van 100.000 woningen per jaar. Minister Keijzer denkt dat het mogelijk is om vast te houden aan de betaalbaarheidsafspraken, maar niet zonder extra financiële middelen. Ze wijst daarom onder andere naar gemeenten voor 50 procent cofinanciering naast de 5 miljard die door het kabinet is uitgetrokken. Ook zijn er nog onzekerheden rondom netcongestie, stikstof, groennormen en de kaderrichtlijn water. Mogelijk is er ook extra geld nodig voor bovenplanse infrastructuur.
Met de gedane berekening hopen de partijen dat de discussie over haalbaarheid van woningbouwplannen (inclusief de discussie over betaalbaarheidseisen en onrendabele toppen) kan worden afgesloten. "Op basis van de gezamenlijke feitenbevinding hebben partijen voortaan een gemeenschappelijk vastgestelde feitenbasis over de financiële haalbaarheid van de woningbouwopgave. Ook worden oplossingsrichtingen bepaald die gebruikt kunnen worden om op projectniveau de financiële haalbaarheid te vergroten", zo valt te lezen.
In de afspraken worden diverse onderzoeken aangehaald die aantonen wat de effecten zijn van de eis van twee derde betaalbaar en de alternatieven die zorgen voor meer doorstroming. "Het blijkt dat uit oogpunt van de beschikbaarheid van woningen voor lagere en middeninkomens een optimaal bouwprogramma voor circa tweederde betaalbaar is. De gebleken woonvoorkeur voor grondgebonden eengezinswoningen wordt zoveel mogelijk meegenomen bij nieuwe woningbouwprogrammering en in ieder geval bij uitleglocaties", zo valt te lezen.
Om procedures te versnellen is daarnaast afgesproken om te komen tot Publiek Private Monitors aan regionale versnellingstafels. "De PPM brengt de gehele planning van woningbouwprojecten in kaart (van start initiatief tot en met realisatie) met de daarbij overeengekomen publieke en private mijlpalen", staat in de afspraken. Aan deze versnellingstafels kan besloten worden om projecten naar voren te halen of aan te passen om sneller tot realisatie te kunnen komen. Corporaties, marktpartijen, provincies en gemeenten committeren zich om de woondeals te concretiseren en deze te actualiseren voor de periode na 2030.
In de afspraken worden daarnaast een aantal doorbraken gemeld, zoals over woningbouw in Lisserbroek, Groot Merwede-Rijnenburg en Bleizo.
Op voorstel van NEPROM wordt voor minimaal 20 grootschalige projecten een 'doorbraakaanpak' uitgewerkt om "per gebied/locatie tot integrale publiek/private realisatiebesluiten te komen en daarmee de weg voor planuitwerking en woningproductie vrij te maken". Daarbij wordt kennis en capaciteit gedeeld en met open boeken het gesprek gevoerd over financiële middelen en de inzet van grondposities. Als onderdeel hiervan willen de partijen komen tot 'standaardisering van de procesaanpak', onder andere via parallel plannen.
Parallel plannen wordt ook in de afspraak 15 genoemd over innovatieve werkwijzen en het programma Innovatie en opschaling woningbouw. Zo valt te lezen dat dit de realisatietijd kan verkorten van zes naar twee jaar. De partijen willen parallel plannen als voorwaarde aanmerken bij het uitdelen van subsidies ten aanzien van gebiedsontwikkeling. In het verlengde hiervan moet de bouw ook worden versneld via digitalisering, datagedreven werken in de bouw, typegoedkeuringen, systeemgoedkeuringen en industriële bouwstromen. "We streven ernaar dat de helft van de nieuwbouwwoningen in 2030 industrieel gebouwd en conceptueel ontwikkeld wordt", zo valt te lezen.
Daarnaast zijn afspraken gemaakt over
- Het versnellen van de realisatie van meer woningen in de 18 NPLV-gebieden. Hiervoor is 600 miljoen nodig voor 50.000 woningen. "Rijk en gemeenten bezien samen uit welke regelingen de benodigde middelen bekostigd kunnen worden", zo valt te lezen.
- Voldoende middenhuurwoningen. In de afspraken wordt benoemd dat het investeringsklimaat moet worden verbeterd, maar nieuwe maatregelen zijn niet aangekondigd.
- Een extra inzet voor het beter benutten van de bestaande voorraad en op grotere schaal. Hierbij wordt onder andere voorgesteld om een doel te stellen van 10 gebieden waar deze aanpak zal worden beproefd. In de voorbeelden wordt met name gekeken naar optoppen.
- De uitbreiding van het aantal verplaatsbare woningen via 'flexcities'
- Om netcongestie tegen te gaan wordt ingezet op netbewust bouwen. De piekbelasting zou daarmee met 20 procent kunnen dalen
- In 2025 komt er een geüniformeerde werkwijze water en bodem met als uitgangspunt 'ja, tenzij'.
- Via schrap- en verbetersessies moet komende maanden input worden gegeven voor het programma STOER. Op de Dag van de Volkshuisvesting in juni moeten de uitkomsten gepresenteerd worden. Hierbij wordt onder andere gekeken naar bouwregelgeving, ruimtelijke inhoudelijke beoordelingsregels en exploitatie-eisen van woningen.
- Voor de zomer moet er een plan liggen voor de realisatie van 288.000 ouderenwoningen.
- Een team van experts moet ervoor zorgen dat de gevolgen van het tekort aan ambtenaren ervoor zorgt dat de ambities vastlopen. De afspraken spreken in dit kader over 'meedoekracht'.
- De Rijksmiddelen die worden ingezet via de realisatiestimulans, de woningbouwimpuls en het gebiedsbudget. Ook wordt ingegaan op de 2,5 miljard voor infrastructuur.
In de begeleidende Kamerbrief geeft Keijzer daarnaast aan dat de aanscherping van de milieuprestatie-eis voor gebouwen onderdeel wordt van het programma STOER en dus niet meegenomen wordt in het huidige voorliggende voorstel voor wijziging van het bouwbesluit.
De eerste reacties op de Woontop waren niet heel positief. Zo wees hoogleraar Boelhouwer er in een artikel op ESB op dat de investeringen ontoereikend zijn om de doelen te bereiken. Ook het FD wijst op de vele losse eindjes. De belangrijkste twijfel zit in de financiële haalbaarheid in relatie tot de betaalbaarheidseisen. De minister wijst naar de gemeenten voor cofinanciering, maar die zeggen daar alleen in te kunnen voorzien als het rijk zorgt voor een verbetering van de financiële positie van gemeenten.
"Gezien de forse bezuinigingen waar gemeenten al voor staan als gevolg van het ravijn in 2026, stellen we een voorwaarde aan de uitvoering van de afspraken: Alleen als er een substantiële verbetering komt van de financiële positie van gemeenten, kunnen zij de gevraagde inzet leveren. We hebben met het kabinet afgesproken dat daar rondom de voorjaarsnota duidelijkheid over is", aldus de VNG. Bij de betrokken partijen klinkt in de reacties wel breed commitment om de tekorten aan te gaan pakken.
Minister Keijzer heeft met corporaties en gemeenten de Nationale prestatieafspraken geactualiseerd en de looptijd verlengd tot 2035. Het belangrijkste doel is dat uiterlijk in 2029 het doel van 30.000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar wordt bereikt. Momenteel is dat doel nog ver uit zicht en Keijzer noemt dit dan ook 'ambitieus, maar realistisch'. Ook moeten vanaf dat jaar jaarlijks 5.000 middenhuurwoningen worden gerealiseerd.
Uit de financiële doorrekening blijkt dat 95 procent van de opgave financieel uit kan, maar dat er op regionaal niveau tekorten zijn die optellen tot 5,2 miljard. Volgens Keijzer is dit door onderlinge solidariteit tussen corporaties op te vangen, desnoods op landelijk niveau. Om deze solidariteit te kunnen afdwingen wordt een wetsvoorstel voorbereid.
Als onderdeel van de plannen willen de partijen ook aanvullingen bij de bestaande programmering, via verdichting, uitruil van projecten en de aangekondigde realisatiestimulans. Ook moeten lopende projecten worden versneld, bijvoorbeeld via parallel plannen, snelle vergunningverlening, bestuurlijke inzet en ander bestaand instrumentarium. Via de Wet versterking regie volkshuisvesting moet 30 procent programmering van sociale huur per regio worden afgedwongen.
Verder wordt in de afspraken een aanjaagprogramma aangekondigd om de realisatie te kunnen versnellen. Ook zijn afspraken gemaakt over "het zorgen voor voldoende betaalbare grond, over acties gericht op het beter benutten van de bestaande voorraad en over het sloop- en verkoopbeleid van corporaties".
Ten aanzien van de bouwdoelstellingen voor middenhuur geeft Keijzer aan dat de toegang tot geborgde leningen een voorwaarde is. Hierover lopen al langer gesprekken met de Europese Commissie, aangezien goedkeuring nodig is voor deze vorm van staatssteun.
Daarnaast is wederom huurmatiging afgesproken. Op basis van de bestaande systematiek zou de huursom in 2025 met 6,1 procent kunnen stijgen, maar dit is verlaagd naar 4,5 procent. Het individuele maximum wordt vastgelegd op 5 procent.
Voor de periode daarna willen de partijen werken met een driejaars-gemiddelde van de inflatie om de maximale huursomverhogingen vast te stellen. Hiervoor bereidt Keijzer een wetsvoorstel voor. "Dit zorgt voor een meer stabiele huurontwikkeling voor huurders en biedt corporaties meer zekerheid voor hun huurbeleid", aldus de minister.
In dit wetsvoorstel zal daarnaast het onderscheid tussen de verschillende inkomensgrenzen bij passend toewijzen in relatie tot het wel of niet ontvangen van AOW worden geschrapt. Ook wordt een differentiatie voorgesteld ten aanzien van het label van een woning, zodat de grens voor passend toewijzen 25 euro hoger ligt bij een woning met label A+. Dit is volgens Keijzer te verdedigen, omdat de woonlasten bij woningen met een goed label lager liggen. Bovendien blijft hiermee een balans bestaan tussen betaalbaarheid en de vereiste investeringsruimte voor corporaties.
Ten aanzien van duurzaamheid zegt Keijzer dat andere accenten gelegd worden. "We richten de verduurzamingsaanpak nog meer op het isoleren van zo veel mogelijk woningen, en sturen daarbij niet meer op een specifiek isolatieniveau per woning. In plaats daarvan sturen we erop dat de gehele corporatievoorraad verbetert aan de hand van een warmtevraagreductiepad voor de gemiddelde warmtevraag van corporatiewoningen", schrijft de minister. De partijen zetten zich in om in 2034 450.000 woningen aardgasvrij te hebben.
Volgens Keijzer is daarnaast een Duurzaam prestatiemodel ontwikkeld om voor de lange termijn zekerheid te hebben over het verdienmodel van woningcorporaties. "Het Duurzaam prestatiemodel vormt het nieuwe financiële kader waarbinnen de Nationale prestatieafspraken tot stand zijn gekomen", schrijft Keijzer. "Het Duurzaam prestatiemodel geeft individuele woningcorporaties en de sector meer zekerheid over hun financiële positie, ook voor de periode nadat afspraken gerealiseerd zouden moeten zijn."
Voorwaarden voor het waarborgen van die continuïteit zijn dat er landelijk voldoende middelen zijn om de opgave te kunnen financieren en dat individuele corporaties na het invullen van de opgave voldoende middelen hebben om minimaal vijf jaar door te kunnen. Afgesproken is om de afspraken periodiek te blijven herijken.
Minister Keijzer neemt diverse maatregelen om de administratieve last voor corporaties te beperken, zo wordt duidelijk in de verzamelbrief over woonbeleid.
Een belangrijke versoepeling is het ophogen van de grens voor de OOB-status van 5.000 naar 20.000 wooneenheden. Dat betekent dat straks pas vanaf 20.000 verhuurde eenheden een strenger verantwoordingsregime geldt. Volgens Keijzer zijn dat zo'n 25 corporaties. "Hoewel ik eerder een verhoging naar 10.000 vhe heb toegezegd, blijkt uit het onderzoek deze verdere verhoging naar verwachting niet tot grotere risico’s leidt", aldus de minister. De beoogde inwerkingtreding is 1 januari 2026.
Daarnaast wordt het waarderingsstelsel voor corporaties aangepast, zodat de marktwaarde van het bezit centraal wordt vastgesteld. Ook hoeven corporaties de marktwaarde niet meer op te nemen in de jaarrekening. "Samen met de nieuwe centrale marktwaardebepaling door WSW zorgt deze vereenvoudiging naar verwachting voor een flinke verlaging van de regel- en administratieve lastendruk voor woningcorporaties", aldus Keijzer. Deze methodiek gaat gelden vanaf verslagjaar 2026.
Daarnaast laat Keijzer weten met een speciale Woningwet voor de BES-eilanden te komen. "De basis hiervoor is de Woningwet, met daarin artikelen die aangepast kunnen worden op de lokale context op de eilanden als dit nodig is. Dit is de meest duurzame oplossing voor het ondersteunen van goede sociale huisvesting in Caribisch Nederland", schrijft ze.
In de brief laat Keijzer verder weten tegen complexe problemen aan te lopen ten aanzien van het opzetten van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Daarom is meer tijd nodig voor de invoering. "Bij het fonds gaat namelijk via een unieke constructie publiek geld naar private partijen. Dit dient te gebeuren op een rechtmatige manier. Ook moet dit voor ontwikkelaars werkbaar zijn zonder dat dit leidt tot al te grote administratieve lasten. Dit maakt het fonds in de uitvoering aantrekkelijker, maar kost helaas meer tijd om in te regelen dan eerder voorzien", aldus de minister, die in de brief daarnaast ingaat op de kwestie van de dubbele bemiddelingskosten, de motie over overname stoffering bij huurderswissel en de aanpak van woonfraude.
Bijlage: Eindrapport onderzoek OOB-status woningcorporaties
170.000 extra corporatiewoningen door beter benutten
Als belemmerende regels worden weggenomen en de mogelijkheden optimaal worden benut, dan kunnen corporaties de komende tien jaar 170.000 extra woningen realiseren via beter benutten van bestaande gebouwen. Dat schrijven Aedes, Platform31 en De Vernieuwde Stad. Voorbeelden die genoemd worden zijn optoppen, hospitaverhuur, woningdelen en woningsplitsen.
Het politieke nieuwsoverzicht wordt mede mogelijk gemaakt door platform1848.nl
Elf dilemma's naar aanleiding van de herijkte NPA 2025 - 2035