Deze week in het nieuwsoverzicht o.a.: WSW waarschuwt voor gevolgen rentestijging, kaders overstappen op warmtepomp bekend, ministerraad stemt in met wijziging EPV, realisatie flexwoningen blijft achter, minister De Jonge onderzoekt breder inzetten Rijksgrond om grondexploitaties voor woningbouw van de grond te krijgen, wetenschappers pleiten voor actieve grondpolitiek overheid, initiatiefwet vaste huurcontracten krijgt alsnog een meerderheid, minister De Jonge informeert Kamer n.a.v. diverse onderzoeken die raken aan het thema van de stapeling van maatregelen in de huursector, provincies krijgen tot oktober de tijd om ruimtelijke puzzel te leggen.
In FD wordt melding gemaakt van de problemen die kunnen ontstaan bij de bouw van sociale huurwoningen door de hogere rente. Volgens de bestuursvoorzitter van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is het bedrag van 50 miljard dat de corporaties willen lenen om hun plannen te financieren niet haalbaar. Het ministerie onderzoekt daarom of de bouwplannen van de corporaties nog wel realistisch zijn.
Minister De Jonge heeft de kaders bekendgemaakt wanneer huiseigenaren verplicht worden over te stappen naar een wamtepomp. De vereiste is onderdeel van de strengere milieuprestaties die per 2026 gesteld worden aan woningen. In de praktijk blijken er diverse uitzonderingen te worden ingebouwd, bijvoorbeeld als een woning in de nabije toekomst wordt aangesloten op een warmtenet. Ook bijvoorbeeld situaties waarbij forse aanpassingen nodig om de warmtepomp rendabel te laten zijn (zoals oudere woningen) worden uitgezonderd.
Volgens De Jonge is in het geval van bestaande bouw een hybride warmtepomp beter voor het milieu dan een cv-ketel, maar de productie van een warmtepomp is wel belastender voor het milieu. In 'de meeste gevallen' wordt dit echter ruimschoots gecompenseerd door het schonere gebruik.
Uit onderzoek komt een advies van een energieprestatie-eis van 0,7 procent voor ruimteverwarming naar voren en De Jonge zegt dit advies 'in principe qua richting en ambitieniveau' over te nemen.
Om woningeigenaren te prikkelen over te stappen zijn diverse financieringsinstrumenten beschikbaar. Ook wordt de overstap pas vereist bij vervanging van de cv-ketel.
De Jonge hoopt dat de helderheid over de normering nu installateurs duidelijkheid geeft om te zorgen voor voldoende producten en installateurs. "Door normering wordt de sector ook gestimuleerd om te blijven innoveren, richting warmtepompen die (nog) goedkoper, milieuvriendelijker, stiller en kleiner zijn. Zo draagt normering bij aan een snellere en kosteneffectieve transitie", aldus de minister.
De ministerraad heeft ingestemd met het voorstel om het Besluit energieprestatievergoeding huur te wijzigen. De modernisering is een uitwerking van een toezegging uit het vorige kabinet om het voor corporaties aantrekkelijker te maken om energiezuinige huurwoningen te realiseren. In de wijziging worden onder andere de monitoringseisen versoepeld. Minister De Jonge legt het besluit voor advies voor aan de Raad van State waarna het aan de Kamer zal worden voorgelegd.
De realisatie van flexwoningen blijft achter, zo concludeert minister De Jonge in een voortgangsbrief. Het vinden van locaties blijkt lastig en bovendien duren procedures lang. Zo zijn buurtbewoners kritisch en is de aansluitende infrastructuur niet altijd geregeld. Investeerders zijn daarnaast niet overtuigd van de toegevoegde waarde van deze businesscase ten opzichte van permanente woningen. Beleidsmatig is niet duidelijk hoe flexwoningen passen binnen 'de flexibele schil'. Ook het opkopen van flexwoningen door het Rijksvastgoedbedrijf heeft er niet toe geleid dat deze snel werden geplaatst.
Om de realisatie aan te jagen zijn eerder al initiatieven (zoals expertteams) genomen, maar De Jonge wil nu ook aanvullende bestuurlijke afspraken. Positief is De Jonge over de inzet van corporaties om raamovereenkomsten af te sluiten met bouwbedrijven. Ook is een Programma van Eisen vastgesteld om te zorgen voor hoogwaardige kwaliteit. "Periodiek zullen de eisen worden geëvalueerd door het ministerie, samen met betrokken partijen (zoals bouwers, corporaties en gemeenten), om steeds een actuele en overkoepelende definitie voor flexwoningen en de bijkomende kwaliteitseisen te houden", aldus de minister.
Om de businesscases sluitend te kunnen maken wordt in de Voorjaarsnota 300 miljoen euro extra uitgetrokken. Eerder kondigde de minister al aan te komen met een financiële herplaatsingsgarantie. De Jonge heeft een onderzoek laten uitvoeren naar de effectiviteit van een dergelijke garantie (zie bijlage).
Minister De Jonge zoekt uit hoe Rijksgrond breder dan nu kan worden ingezet om grondexploitaties voor woningbouw van de grond te krijgen. Dat zei hij in reactie op een vraag van VVD-Kamerlid Peter de Groot tijdens het commissiedebat Rijksvastgoedbedrijf. Eerder had de Kamer al een motie van hem aangenomen om Rijksgrond in te zetten in de woningbouwopgave, maar minister De Jonge erkende in het debat de motie verkeerd te hebben begrepen.
Volgens De Groot is het inzetten van Rijksgrond niet voldoende, maar moet er brede coördinatie plaatsvinden zodat overal in het land projecten van de grond kunnen komen. Hij drong er op aan dat verevening kan plaatsvinden tussen winstgevende en verlieslatende grondexploitaties. De Jonge noemde dit een interessante gedachte die hij verder wil verkennen. Hij heeft hier wel even de tijd voor nodig en liet weten hier in de tweede helft van het jaar op terug te komen.
De Jonge ziet in de woningbouwopgave een belangrijke rol weggelegd voor de grond die eigendom is van het Rijk, omdat het veel grond is waar door het Rijk als ontwikkelaar zelf de regie op kan worden gevoerd. Hij denkt daarbij aan een rol voor de overheid als voorbeeldfunctie, bijvoorbeeld met betrekking tot biobased bouwen. Met name in Flevoland kunnen tienduizenden woningen worden gerealiseerd. Hij benadrukte dat de uitvoering uiteindelijk wel bij de markt zal komen te liggen.
Tijdens het debat drongen de aanwezige partijen (VVD en CDA) er bij de minister op aan om meer werk te maken van het vinden van locaties voor flexwoningen. Bij de partijen heerst onbegrip dat de door het Rijksvastgoedbedrijf aangekochte flexwoningen niet geplaatst kunnen worden, terwijl er landelijk zo'n groot tekort is. Volgens De Jonge wordt er echter nog vaak gedacht dat flexwoningen suboptimaal zijn en vooral geplaatst worden voor Oekraïeners en statushouders. Ook is de term flexwoning mogelijk niet goed, omdat dit geassocieerd wordt met flexibele huur- en arbeidscontracten.
Twee wetenschappers schrijven in een opiniestuk in NRC dat de overheid de regie op de woningmarkt moet uibreiden met een actieve grondpolitiek om voldoende volkshuisvesting te kunnen organiseren. "De actieve grondpolitiek die veel gemeenten jarenlang gevoerd hebben, kan dienen als inspiratiebron. Hierbij gebruiken zij het voorkeursrecht om gronden te verwerven waarop ontwikkelaars op hun voorwaarden mogen bouwen, zodat ze de ontwikkelbaten kunnen gebruiken voor sociale woningbouw en openbare voorzieningen. Zo’n grondpolitiek is nu mogelijk, omdat het vastgestelde woningbouwprogramma de prijs van grond voor toekomstige projecten drukt. Het afschaffen van het ‘zelfrealisatierecht’, de juridische basis onder het ontwikkelrecht van grondeigenaren, kan gemeenten weer een leidende rol geven in gebiedsontwikkeling", schrijven zij en opperen daarnaast subsidies voor betaalbare woningen.
De initiatiefwet van PvdA en ChristenUnie om een einde te maken aan tijdelijke huurcontracten gaat alsnog een meerderheid halen. Dat bleek tijdens de heropening van het debat afgelopen week. Het CDA trok de steun aan een van de ingediende amendementen in en kwam op een ander amendement tot een overeenkomst met de indieners. Eerder dreigden de indienders de wet van tafel te halen als deze twee amendementen werden aangenomen.
Het andere voorstel van het CDA had betrekking op de mogelijkheid tot proefsamenwonen. Via dit amendement (25) wordt geregeld dat verhuurders hun eigen woning maximaal twee jaar mogen verhuren als zij willen proefsamenwonen. Na die twee jaar moet de verhuurder zelf terug, de zittende huurder een vast huurcontract krijgen of moet de woning worden verkocht. De indieners vonden dit voorstel na een tijdje onderhandelen acceptabel.
Het andere besproken onderwerp om tijdelijke huur onder voorwaarden mogelijk te maken voor eerstelijns bloedverwanten was eerder al in een nota van wijziging al min of meer door PvdA en ChristenUnie geregeld. Na nog wat nadere aanpassingen kon het amendement dat het CDA op dit punt had ingediend worden ingetrokken. In de wet blijft een rechterlijke toets bestaan, zoals dat in de huidige wet ook zo is. In het amendement van het CDA werd deze toets geschrapt, maar PvdA en ChristenUnie willen dat ook de belangen van de huurders worden gewogen.
Ingediende amendementen, inclusief oordeel kabinet en oordeel indieners:
Ingetrokken:
Relevante documenten:
Minister De Jonge heeft afgelopen week een hele stapel onderzoeken naar de Kamer gestuurd die raken aan het thema stapeling van maatregelen in de huursector. Onder andere reageert hij op een onderzoek van Brink dat in opdracht van NEPROM en IVBN is uitgevoerd. In het onderzoek wordt gewaarschuwd dat de stapeling van huurregulering een negatief effect zal hebben op de investeringen in nieuwbouw. De Jonge erkent in zijn reactie dat hij andere keuzes maakt uit het oogpunt van bescherming van de huurder. Wel zegt hij toe de ontwikkelingen te zullen monitoren. Ook wijst hij op de maatregelen die het kabinet wil nemen om de vastlopende nieuwbouw vlot te trekken, zoals de startbouwimpuls en de investeringen in flexwoningen. Binnenkort moet hierover meer duidelijk worden.
Minister De Jonge laat verder weten dat naar aanleiding van onderzoek door SEO het kabinet wel wil kijken naar de gevolgen van de stapeling van maatregelen op de rendementen van beleggers/verhuurders. De resultaten 'nopen' om hier bij de uitwerking van het wetsvoorstel betaalbare huur naar te kijken, stelt de minister. Hij erkent dat de maatregelen een beperkend effect kunnen hebben op het rendement, maar dat in de modernisering van het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook juist punten zijn opgenomen om meer huur te kunnen vragen, bijvoorbeeld bij een beter energielabel of een betere kwaliteit. Ook dit element zal worden gemonitord. Uitponding vindt De Jonge in ieder geval geen probleem. Het wetsvoorstel komt na de zomer.
In de brief laat minister De Jonge verder weten de fair value ratio voor verkoop onder voorwaarden te willen aanpassen van 1:1,5 naar 1:1. "Hiermee komt het hefboomeffect dat bestond bij de verhouding van 1:1,5 te vervallen en wordt het nadeel dat bestaat wanneer de feitelijke koopprijsstijging afwijkt van de veronderstelde koopprijsstijging gemitigeerd", schrijft De Jonge. "Ik verwacht dat woningcorporaties hun volkshuisvestelijke overwegingen doorslaggevend laten zijn bij het aanbieden van toegankelijke en betaalbare koopwoningen."
Verder zijn onderzoeken gepresenteerd naar het gemeentelijke huurbeleid, woningmarktdiscriminatie en een aantal zaken rondom de vormgeving, financiering en governance van de huurcommissie.
Provincies krijgen een kwartaal langer de tijd om de ruimtelijke puzzel te leggen. Dat gaf minister De Jonge afgelopen week aan tijdens het commissiedebat Ruimtelijke ordening. Volgens hem hebben de ministeries meer tijd nodig, omdat het Nationaal Programma Landelijk Gebied meer tijd kostte. De verwachting is nu dat deze plannen in oktober zullen worden opgeleverd.
De Jonge omschreef tijdens het debat nog eens waar de Nota Ruimte, die volgend jaar wordt verwacht, in de kern om draait. Volgens hem is heel Nederland nodig om de ruimtelijke opgave naar de toekomst in te passen. Hij stelde dat het ruimtelijk beleid zich voorheen te veel richtte op de Randstad, terwijl die regio al sterk is. "We moeten ons nu richten op het sterker maken wat sterker moet worden", aldus De Jonge.
Tijdens het debat drong de VVD aan op duidelijke sturing vanuit het Rijk, bijvoorbeeld met betrekking tot buitenstedelijke woningbouwlocaties als Rijnenburg. De Jonge erkende dat er te lang te veel is vertrouwd op het decentraal neerleggen van de verschillende opgaven, maar zo ver als de VVD wil hij niet gaan. De minister vertrouwt op structurerende keuzes als de bouwambitie van 900.000 woningen en de doelstelling van tweederde betaalbaar.
Ook zegde hij toe om voor de zomer nog eens te reflecteren op de doelstellingen van 900.000 woningen. Hij erkende dat de demografische ontwikkeling nu zo snel gaat dat deze opgave weleens naar boven moet worden bijgesteld. De PvdA had daarnaast zorgen over de betaalbaarheid en De Jonge gaf aan ook te reflecteren of tweederde betaalbaar nog wel voldoende is.
Volgens De Jonge helpen doelstellingen als die rond de betaalbaarheid in ieder geval wel om de verwachtingswaarde van grond te drukken. Voorheen werd immers uitgegaan van de maximale waarde, maar deze wordt getemperd door de extra eisen die aan projecten worden gesteld met betrekking tot betaalbaarheid. Zijn grondbrief wordt binnen een maand verwacht.
Tegenover de PvdA deed hij verder de toezegging om met de Rijksbouwmeester in gesprek te gaan over de architectonische kwaliteit van woningen. Hij verwacht hierover verslag te kunnen doen in het derde kwartaal. De Jonge kon zich wel in de oproep vinden dat het prettig is om langs woningen te lopen die op een positieve manier herinneren aan een bepaalde bouwperiode.
--
Het politiek nieuwsoverzicht wordt gemaakt door de VTW in samenwerking met 1848.nl