In het politiek nieuwsoverzicht van deze week: minister wil kijken naar middelen om vertraging in de bouw tegen te gaan, maar liet zich in een Kamerdebat nog nergens op vastpinnen; een update over woningbouwlocaties; wooncoöperaties, de Omgevingswet; normhuren; het saneringskader; middenhuur; en stemmingen over wetsvoorstel huurverlaging.
Commissiedebat Woningbouwopgave
Afgelopen week ging de vaste Kamercommissie Binnenlandse Zaken in debat met minister over een breed scala aan onderwerpen. De belangstelling in de Troelstrazaal was aanzienlijk, zowel op de publieke tribune als van de kant van de Kamerleden. De minister gaf aan bereid te zijn naar allerlei suggesties te kijken om de stokkende nieuwbouw door de dip heen te helpen, maar wilde nergens echt op vooruitlopen. Volgens hem zou het strategisch gedrag in de hand kunnen werken als hij nu al positief op een stimuleringsregeling zou reageren. Ontwikkelaars gaan dan in de wachtstand in afwachting van een zak geld, zo hield hij de Kamer voor.
Woningbouwimpuls?
Helemaal tot stilstand komt de nieuwbouw niet, bezwoer hij, al zag hij zelf ook dat het momenteel met horten en stoten gaat. Ook gaf hij aan dat zijn ambtenaren werken aan een analyse of mogelijk middelen uit de woningbouwimpuls worden ingezet om de dip in de nieuwbouw door te komen. Onder andere DNB en het CPB zijn hierbij betrokken. De Jonge verwacht de analyse rond de Voorjaarsnota in mei naar de Kamer te kunnen sturen.
Doorbouwgarantie of planbatenheffing?
Vanuit de Kamer kwamen suggesties voor een doorbouwgarantie of een planbatenheffing, maar De Jonge wees op de risico's en wil dat projectontwikkelaars die in de knel zitten zelf ook plannen wijzigen en verwachtingen bijstellen. "Ik ben niet direct onder de indruk als men het heeft over een onrendabele top. Dat komt ook door niet goed programmeren, bijvoorbeeld met betrekking tot tweederde betaalbaar," aldus de minister. "De markt zal zich moeten aanpassen aan de nieuwe realiteit."
Volgens De Jonge speelt bij het palet aan maatregelen ook mee dat het niet te lang moet duren voordat deze actief is. Een doorbouwgarantie kost bijvoorbeeld tijd om te organiseren. Wellicht is hij al niet meer nodig zodra hij eenmaal beschikbaar is, wierp hij op.
Grondbeleid
Ook toen het debat over grondbeleid ging, kwam het voorstel voor een planbatenheffing op tafel. Veel partijen in de Kamer hebben er grote moeite mee dat speculanten anticiperen op de waardestijging van grond en hier veel geld aan verdienen, terwijl de publieke investeringen voor de belastingbetaler zijn. Via een planbatenheffing kan een deel van de winst van speculanten worden afgeroomd. Ook op dit voorstel wilde De Jonge niet vooruitlopen. Hij gaf wel in algemene zin aan dat bij veel maatregelen om te sturen op grondbeleid ook het eigendomsrecht een factor is. De minister deelde wel de frustratie van de Kamer.
Samenwerking corporaties met commerciële partijen?
Vanuit de Kamer kwam ook de vraag of corporaties meer de samenwerking moeten zoeken met commerciële partijen om projecten van de grond te krijgen, maar volgens De Jonge gebeurt dit al veel. Volgens hem hebben de corporaties wel een belangrijke rol bij het aanjagen van de bouw nu de verhuurderheffing is afgeschaft. De beschikbaarheid van locaties is daar het grootste obstakel.
Rol van stikstof?
Tijdens het debat nuanceerde De Jonge de rol van stikstof in de bouwvertraging. Hij noemde het afschieten van de bouwvrijstelling als gevolg van de Porthos-uitspraak 'vertragend, maar geen showstopper'. Volgens hem zijn de gestegen rente en bouwkosten veel belangrijkere factoren.
Binnen- of buitenstedelijk?
Verder wil hij af van de "religieuze discussie" over of er binnen- of buitenstedelijk gebouwd moet worden. Hij gaf aan dat er te vaak wordt gedacht dat buitenstedelijk direct ten koste gaat van groengebied, maar buitenstedelijk kan volgens hem ook gewoon een weiland zijn.
Een stem voor woningzoekers
Ook herhaalde hij zijn wens om woningzoekers een stevigere stem te geven in procedures. Hij vindt tegenstanders te dominant in de discussies of er ergens wel of niet gebouwd moet worden. "Het recht op uitzicht lijkt haast belangrijker dan het recht op een woning," aldus de minister.
Woningbouwlocaties
Voorafgaand aan het debat stuurde minister De Jonge nog een uitgebreide brief over wat er gaande is qua woningbouwlocaties, met verschillende initiatieven en de woondeals. Ook kwam terug op diverse oproepen vanuit de Kamer. Zo zei hij signalen te hebben gekregen dat de de Ladder voor duurzame verstedelijking door provincies wordt aangegrepen om woningbouw in kleine kernen te verbieden. "Dit kan vanzelfsprekend niet de bedoeling zijn," aldus de minister, die in het tweede kwartaal de Kamer informeert over een onderzoek naar de werking van de Ladder.
Ook heeft hij het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) gevraagd om onderzoek te doen naar mogelijke eenvoudig te ontwikkelen woningbouwlocaties die momenteel nog niet in beeld zijn. "Ook zal de studie meer inzicht bieden in mogelijke belemmeringen die realisatie in de weg staan en in oplossingsrichtingen hiervoor. Ik heb EIB bovendien opdracht gegeven om de studie die reeds voor Noord-Holland is gedaan ook voor de provincies Utrecht, Zuid-Holland en Noord-Brabant uit te voeren," schrijft de minister. Hij verwacht de uitkomsten in het tweede kwartaal.
Daarnaast heeft De Jonge provincies gevraagd het ontwikkelpotentieel van vakantieparken te verkennen. "Transformatie naar wonen en het toestaan van permanente bewoning kan bijdragen aan het ledigen van het woningtekort" (..) "Daarnaast werk ik aan een bredere, langjarige vervolgaanpak op het terrein van vakantieparken. Zoals ik u heb medegedeeld in het WGO van 14 november jl. zal ik eind maart een Plan van Aanpak naar uw Kamer sturen."
Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties
Ook heeft De Jonge de Kamer bijgepraat over de resultaten van de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties (TNW). De afgelopen twee jaar heeft de taskforce 62 keer bij projecten bemiddeld. Ook heeft de TNW een rol in het waarnemen van belemmeringen. Uit de laatste rapportage van de TNW blijkt dat van de 150.000 woningen die zijn aangemeld voor de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing Nieuwbouw (RVVN) er 40.000 met bijna zekerheid zijn gerealiseerd. De Jonge noemt de overige 110.000 aanvragen kansrijk.
Kamerbrief: Voortgang woningbouwlocaties
Najaarsrapportage 2022: Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties
Brief Samenwerking in de woondeals
Aanpak wooncoöperaties
Minister De Jonge wil zich bij de ondersteuning van wooncoöperaties vooral richten op middeninkomens en ouderen. Dat laat hij weten in zijn Kamerbrief over de aanpak van wooncoöperaties. Volgens de minister zijn in deze segmenten de opgave het grootst en eerdere initiatieven het meest kansrijk gebleken.
Uit onderzoek van Platform31 is naar voren gekomen dat het complex is om wooncoöperaties van de grond te krijgen. Knelpunten zijn onder andere de financiering, gemeentelijke procedures en de onbekendheid. Financiële ondersteuning kan volgens de onderzoekers worden geleverd via bijvoorbeeld een lagere grondprijs, erfpacht of overheidsgaranties. "Maar ook met dergelijke ondersteuning stelt het onderzoek dat het lastig zal zijn om een sluitende exploitatie te realiseren, zeker in tijden van stijgende bouwkosten en stijgende rente", aldus de minister. "De inzichten uit dit onderzoek zijn daarom van grote waarde bij de verkenning die ik de komende maanden zal doen om te komen tot effectieve stimulering van wooncooperaties." De Jonge komt voor de zomer met een nadere invulling.
Invoeringsdatum Omgevingswet
De Tweede Kamer en minister De Jonge hebben een nieuwe poging gedaan om duidelijk te verschaffen over de invoeringsdatum van de Omgevingswet. Tijdens een allerijl ingelast tweeminutendebat werd een breedondertekende motie ingediend die nog dezelfde dag werd aangenomen. Minister De Jonge kan hierover wederom het gesprek aan met de Eerste Kamer. De Jonge liet weten dat het een vraag is vanuit de gemeenten en provincies om snel met duidelijkheid te komen, zodat er voldoende tijd is om de processen om te bouwen. In de motie wordt de deadline voor besluitvorming gezet op 1 juli 2023.
Vanuit GroenLinks kwam de vraag of de Omgevingswet nog wel in deze tijd past nu het geloof in decentralisatie is afgenomen. Volgens de minister is de wet juist een instrument om te kunnen sturen, bijvoorbeeld op het gebied van datacenters, zon op dak. "Dat helpt juist om afwegingen te maken met alles wat op ons afkomt met betrekking tot het fysieke domein," aldus De Jonge
Normhuren (of: het wetsvoorstel hervorming huurtoeslag)
Naar aanleiding van de kritiek van de Raad van State over het wetsvoorstel heeft minister De Jonge aangegeven dat hij met een nader rapport zou komen met een "nieuwe weging". De kritiek van de Kamer in december 2022 rond de consultatie was niet mals. Onder meer de VTW, Aedes en de Woonbond vinden het onverantwoord om het conceptwetsvoorstel voor normhuren in de huidige vorm te voeren. Het Nibud berekende dat 2/3e van de huurders er fors op achteruit zou gaan. Het nader rapport stond op de agenda van de ministerraad van vrijdag 10 februari, maar uit de geannoteerde besluitenlijst blijkt dat bespreking is doorgeschoven naar de volgende vergadering.
De Tweede Kamer heeft besloten om de leden Geurts (CDA) en Boulakjar (D66) aan te wijzen als rapporteurs over het Wet hervorming huurtoeslag. Inge van Dijk (CDA) en zelfstandig Kamerlid Pieter Omtzigt zijn aangewezen als meedenkers. Geurts en Boulakjar, beiden lid van een coalitiefractie, waren in december behoorlijk kritisch op het wetsvoorstel. Wordt vervolgd.
Saneringskader
De ministerraad heeft vrijdag wèl ingestemd met de AMvB die nader invulling geeft aan het gewijzigde saneringskader voor woningcorporaties. In de AMvB wordt geregeld dat een adviescommissie kan worden ingesteld zodra er een corporatie in de problemen is gekomen. De commissie adviseert over "de omvang van de sociale huurwoningen die vanuit volkshuisvestelijk oogpunt behouden moeten blijven binnen de woningcorporatiesector" en "welke woningcorporaties uit de regio een bijdrage kunnen leveren aan het behouden van deze woningen". Mocht een dergelijke route niet mogelijk blijven dan is sanering via de bijdrage vanuit de hele sector mogelijk. Minister De Jonge zal het voorstel presenteren aan de Tweede en Eerste Kamer en daarna voorleggen bij de Raad van State.
Afspraken ronde de werkwijze in de Tweede Kamer rond volkshuisvesting
De Kamercommissie Binnenlandse Zaken heeft bij de strategische procedurevergadering besloten om agenda's voor procedurevergaderingen voortaan op maandag te publiceren. Hierdoor kunnen de binnengekomen stukken uit de ministerraad de week erop direct worden meegenomen. Verder zijn VVD'er De Groot, CDA'er Geurts, D66'er Boulakjar en SP'er Beckerman benoemd in de voorbereidingscommissie van het nieuwe kennisthema 'Verduurzamen van de gebouwde omgeving.'
Middenhuur
Minister De Jonge verwacht nog in het eerste kwartaal het onderzoek naar de stapeling van maatregelen op de huurmarkt naar de Kamer te kunnen sturen. Dat laat hij weten in antwoord op vragen van de VVD en Van Haga. In de Kamer heerst de vrees dat verhuurders zich terugtrekken, omdat door alle kabinetsmaatregelen het niet meer lucratief is om te verhuren. De Jonge zegt daarnaast toe te zullen monitoren wat de ontwikkelingen in de huursector zijn en of die het gevolg zijn van nieuwbouw of uitponding. Volgens hem is er nu nog geen goed beeld of het aanbod aan particuliere verhuur aan het dalen is, maar erkent wel dat kabinetsmaatregelen een rol kunnen spelen.
"Er is nog geen cijfermatig beeld van de omvang van de vrije huursector in 2022. Pararius ziet dat het aantal te huur aangeboden woningen het afgelopen jaar is afgenomen. Voor deze daling zijn verschillende oorzaken mogelijk, zoals de gestegen rente en de verhoging van de overdrachtsbelasting. Ook kan de forse stijging van de koopprijzen het minder aantrekkelijk maken om nog in te stappen als belegger. De opkoopbescherming zal de opkoop voor verhuur mogelijk verder inperken. Deze omstandigheden kunnen een verklaring zijn voor de afname van het aantal nieuw aangeboden huurwoningen. Er kunnen echter ook andere verklaringen zijn: zo kan het zijn dat huishoudens die eigenlijk willen kopen langer moeten sparen en daardoor langer in een huurwoning verblijven, waardoor een huurwoning minder snel muteert", aldus de minister.
Huurverlaging
We hadden al gemeld dat het wetsvoorstel voor een eenmalige huurverlaging voor lagere inkomens door vrijwel de hele Tweede Kamer aangenomen. Alleen de Groep Van Haga stemde tegen. In aanvulling daarop heeft de Kamer ingestemd met een amendement (een wijziging op het wetsvoorstel) van de ChristenUnie om binnen twee jaar te evalueren. Ook de SP boekte successen. Twee moties om een oplossing te vinden voor enkele onbedoelde bijeffecten van de wet, werden aangenomen. Kamerlid Beckerman pleitte namens de SP voor een oplossing voor huurders die vanwege een medische - of zorgindicatie(s) moeten verhuizen. Ook riep ze de regering op te borgen dat dat sociale huurders uit het aardbevingsgebied in Groningen hun lagere huur behouden. Een meerderheid steunde deze moties.
- - -
Het politiek nieuwsoverzicht 'Actueel in de volkshuisvesting' op het gebied van belangenbehartiging wordt door de VTW gemaakt in samenwerking met 1848.nl. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Hans Geurts, senior beleidsmedewerker Public Affairs en Communicatie: h.geurts@vtw.nl // 06 46 87 99 28