PBL zeer kritisch na doorrekening verkiezingsprogramma's op thema Wonen
Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) geeft een stevige winstwaarschuwing met betrekking tot de plannen van de diverse partijen om de volkshuisvesting en de bredere woningmarkt aan te pakken. Dat blijkt uit de vorige week gepresenteerde doorrekeningen van de verkiezingsprogramma's.
Woningtekort niet in komende kabinetsperiode opgelost
"Zelfs wanneer de politieke partijen in staat blijken een significante versnelling van de woningbouw mogelijk te maken, zal er aan het einde van de komende kabinetsperiode nog altijd een woningtekort zijn", aldus het PBL. "De schaarste aan middelen (grond en arbeid) bepaalt op korte termijn wat er kan. Oplossingen die bepaalde groepen vooruit helpen gaan daarom ten koste van het helpen van andere groepen en andere opgaven zoals het verduurzamen van woningen en ruimte voor de energietransitie en natuurontwikkeling."
Vereenvoudiging procedures
Ook bij de maatregelen om de woningbouw te stimuleren zet het PBL vraagtekens. "Partijen zetten daar een mix aan instrumenten voor in. Zowel juridische (procedures vereenvoudigen), bestuurlijke (actievere rol gemeenten) als economische instrumenten (investeringsfondsen) worden voorgesteld. Het is echter de vraag of deze voorstellen sterk bijdragen aan de beoogde versnelling". Het PBL constateert dat vereenvoudigde procedures geen panacee zijn. "Zo wordt gesteld dat procedures, zoals de Ladder Duurzame Verstedelijking, vereenvoudigd zouden moeten worden. In de praktijk blijkt de Ladder echter vaak niet de meest knellende factor. Voorstellen om gemeenten een actievere rol in de woningbouw te laten spelen, via bijvoorbeeld actief grondbeleid, hebben in het recente verleden niet alleen maar goede resultaten opgeleverd."
Bouwambities
Ook waarschuwt het PBL voor teveel optimisme bij de bouwambities van de corporaties. "In het algemeen lijken de partijvoorstellen te betekenen dat er de komende jaren meer huurwoningen bij komen; dat betekent echter niet dat er ook in totaal meer woningen bij komen. De capaciteit van de bouwsector en de beschikbaarheid van grondposities zal daarvoor bepalend zijn", aldus het PBL.
Minister voor Wonen
Zo vraagt het planbureau zich af wat de toegevoegde waarde is van een aparte minister voor wonen. "Er zijn nog weinig concrete voorstellen om de nieuwe minister meer beleidsinstrumenten of meer ambtelijke capaciteit te geven. Vooralsnog kan eigenlijk alles wat de partijen wensen, ook binnen de bestaande kaders worden gerealiseerd; daar is geen aparte minister voor nodig", aldus het PBL. "Bovendien wacht een aparte verantwoordelijke minister een grote uitdaging wanneer er meer integrale ruimtelijke beleidsafwegingen gemaakt moeten worden. Versnelling van de woningbouw is dan niet gegarandeerd."
Wel denkt het PBL dat de bouwsector baat zal hebben bij de politieke aandacht, ook vanwege innovatie in de bouw.
Nog meer doorrekeningen van het CPB
Ook het Centraal Planbureau (CPB) kwam afgelopen week met de doorrekeningen. Daarmee is nu ook helder waar in de verschillende programma's de miljarden aan zullen worden uitgegeven. Een aantal gemene delers en opvallende dingen met betrekking tot wonen: Veel partijen willen af van de schenkingsvrijstelling. Ook willen de meeste partijen de verhuurderheffing afschaffen en vervangen door afspraken over investeringen in duurzaamheid en nieuwbouw. De PvdA wil een miljard om Vestia te redden. Bij de linkse fracties wordt de hypotheekrenteaftrek afgetopt of helemaal afgebouwd (GroenLinks). De kans dat de huurliberalisatiegrens wordt opgehoogd of het woningwaarderingsstelsel wordt uitgebreid na de verkiezingen lijkt vrij groot. Bij voorstellen om de overdrachtsbelasting voor corporaties te verlagen ten opzichte van anderen geeft het CPB aan dat de juridische houdbaarheid twijfelachtig is.
Overzicht van de plannen van de belangrijkste partijen over wonen
VVD:
- Verlaging liberalisatiegrens naar lage aftoppingsgrens huurtoeslag;
- 100 miljoen voor beschikbaar stellen grond voor woningbouw;
- 100 miljoen voor fonds nieuwbouwprojecten;
- Verduurzaming aftrekbaar van eigenwoningforfait;
- Lagere verhuurderheffing voor nieuwbouw, verduurzaming en bouwen ouderenwoningen;
- Hogere overdrachtsbelasting voor niet-eigenwoningen;
CDA
- Garantiefonds voor nieuwbouwprojecten;
- Renteloze lening 16,13% woningprijs voor starters bij woning onder NHG-grens en max 50% compensatie van verlies bij verkoop;
- De hypotheekrenteaftrek, aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld, aftrekposten voor zelfstandigen/IB-ondernemers en de persoonsgebonden aftrek wordt omgezet in een heffingskorting;
- Bestuurlijk akkoord met corporatiesector over duurzame woningbouw icm afschaffing verhuurderheffing;
- Verhoging overdrachtsbelasting voor niet-woningeigenaren naar 10 procent. corporaties blijven op 8 procent;
- Beperking schenkingsvrijstelling eigen woning;
- Uitbreiding woningwaarderingsstelsel met 250 WWS-punten;
D66:
- Verplichte plaatsing zonnepanelen bij nieuwbouw;
- Corporatiefonds voor bouwen of verduurzamen;
- Verhuurderheffing wordt omgevormd naar tarief obv huurprijs woningbestand;
- Bevriezing eigenwoningforfait;
- Afschaffen schenkingsvrijstelling eigen woning;
- Verplichte elektrische warmtepomp in nieuwbouw en hybride cv bij vervanging;
GroenLinks:
- Uitbreiding huurtoeslag naar onzelfstandige woningen;
- Subsidieregeling nieuwbouw;
- Subsidieregeling bouw kleine woningen tegen dakloosheid;
- Afbouw eigenwoningforfait in 2030;
- Afbouw hypotheekrenteaftrek in 2030;
- Verlaging verhuurderheffing bij bouw of verduurzaming;
- Vemogensbelasting in box 3, oa op eigen woning, vanaf 1 miljoen;
- Verhoging overdrachtsbelasting voor niet-eigenwoningen naar 10%;
- Afschaffing schenkingsvrijstelling voor de eigen woning;
- Winst bij verkoop koopwoning belast in box 3;
- Verplichte overstap naar hybride cv bij vervanging in huurwoningen;
- Verplichte plaatsing zonnepanelen bij overgang naar nieuwe huurders;
- Verplicht waterzijdig inregelen van cv-installatie;
SP:
- 1 miljard voor verduurzaming corporaties;
- 700 miljoen voor subsidie isolatie van koop- en huurwoningen;
- 400 miljoen voor verduurzaming woningeigenaren;
- 100 miljoen voor aardgasvrije woningen in 2025;
- 10 miljard voor versterking en compensatie Groningen;
- Aftopping hypotheekrenteaftrek tot 350.000;
- Korting op verhuurderheffing bij bouw of verduurzaming;
- Korting op vennootschapsbelasting corporaties;
- Vermogensbelasting voor eigenwoningbezit vanaf 750.000 euro;
- Verhoging overdrachtsbelasting voor niet-eigenwoningen, muv corporaties;
- Afschaffing schenkbelasting eigen woning;
- Woningwaarderingsstelsel uitgebreid tot maximale huur van 1.000 euro;
PvdA:
- 1 miljard voor fonds nieuwbouw;
- 1 miljard incidenteel voor Vestia;
- Premie voor starters van 5% aankoopprijs, maximum van 15.000 euro;
- Afschaffing eigenwoningforfait;
- Verlaging verhuurderheffing bij koop of verduurzaming, inclusief bons-malusmechanisme;
- Vrijstelling vennootschapsbelasting voor DAEB-activiteiten corporaties;
- Verhoging overdrachtsbelasting niet-eigenwoningen naar 10 procent, 2 procent voor corporaties;
- Afschaffing schenkingsvrijstelling eigen woning;
- Uitbreiding woningwaarderingsstelsel met 250 WWS-punten;
ChristenUnie:
- Afschaffing verhuurderheffing icm afspraken over bouw en verduurzaming;
- Subsidieregeling nieuwbouw ouderenwoningen;
- 400 miljoen voor isolatie particuliere woningen;
- WOZ-waarde en eigenwoningschuld naar box 3;
- Afschaffen overdrachtsbelasting voor eigenaar-bewoners;
- Afschaffen schenkingsvrijstelling eigen woning;
Nibud: Sociale huurwoningen voor armere huurders nauwelijks te betalen
Ook sociale huurwoningen zijn voor armere huurders nauwelijks te betalen. Dat concludeerde het Nibud afgelopen week. Nibud-directeur Arjan Vliegenthart: "Voor veel mensen met een laag inkomen is het elke maand weer puzzelen met te weinig stukjes. Hun inkomen is te laag om alle basisbehoeften te kunnen betalen. Meer financiële armslag kan voor hen het verschil tussen een leven met en een leven zonder schulden betekenen."
Artikel Trouw: Nibud: Zelfs de goedkopere sociale huurwoningen zijn voor veel mensen onbetaalbaar (mogelijk alleen voor abonnees)
Nieuwsbericht VTW: 'Nieuw kabinet moet inkomens armere huurders verhogen.'
Geen nationaal isolatieprogramma
Ondanks een aangenomen Kamermotie komt minister Ollongren niet met een nationaal isolatieprogramma. Dat heeft ze afgelopen week laten weten aan de Kamer. Volgens haar is isolatie, mede dankzij de subsidieregeling energiebesparing eigen huis (SEEH), al voldoende onder de aandacht.
"Ik stel vast dat met alle inzet van het Rijk, gemeenten, isolatiebedrijven en niet te vergeten woningeigenaren en VvE’s zelf, woningisolatie zeer populair is. De hernieuwde openstelling van de SEEH heeft hier in 2019 en 2020 aan bijgedragen", aldus Ollongren.
"Nu het resterende budget van de SEEH en een bedrag van 25 miljoen uit het Nationaal Warmtefonds nodig zijn om de SEEH-aanvragen uit 2020 te betalen en de subsidie voor VvE’s voort te zetten, zie ik geen mogelijkheden om met bestaand budget een aanvullend nationaal isolatieprogramma vorm te geven." Volgens haar wordt de SEEH doorgezet in de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) waarbij ook combinaties van een isolatiemaatregel en een warmtepomp mogelijk worden.
Verduurzaming
In dezelfde Kamerbrief zegt Ollongren het niet verantwoord te vinden om woningeigenaren zonder leenruimte te helpen met financiering voor verduurzaming.
"Het Nationaal Warmtefonds is niet in staat om te beoordelen of het verstandig respectievelijk rendabel is de individuele verduurzamingsmaatregelen te treffen en of die maatregelen passen in een toekomstige wijkaanpak. Hierdoor bestaat het risico dat de energietransitie voor deze kwetsbare groep woningeigenaren onnodig duur wordt", aldus Ollongren. "Wel wil ik onderzoeken of er voor deze groep een vergelijkbare waarborg mogelijk is buiten wijkaanpakken."
Ook is de minister niet van plan woningeigenaren die in schuldsanering zitten te financieren via het warmtefonds. "Wanneer een woningeigenaar in een schuldsaneringstraject zit, is sprake van een zeer problematische financiële situatie. De woningeigenaar heeft in een dergelijk traject een bewindvoerder en mag geen nieuwe leningen aangaan", zo valt te lezen.
Kamerbrief: Subsidie Energiebesparing Eigen Huis, moties m.b.t. Nationaal Isolatieprogramma en Warmtefonds
Antwoord op vragen van de leden Bisschop en Stoffer (beiden SGP) over het sluiten van de subsidieregeling energiebesparing eigen huis (SEEH)
WOZ-cap
De VVD en in mindere mate het CDA houden grote moeite met de voorgestelde WOZ-cap in het woningwaarderingsstelsel. Dat blijkt uit het schriftelijk verslag van de Kamer. Met deze maatregel wil het kabinet de mate waarin de WOZ-waarde meetelt in de huurprijs beperken. De maatregel moet excessieve huren aanpakken, maar met name de VVD begrijpt niet dat zo'n maatregel moet worden genomen terwijl de problemen volgens hem vooral in Amsterdam spelen. Bovendien vrezen VVD en CDA dat verhuurders hierdoor straks minder bereid zijn te investeringen in huurwoningen.
Actie van de SP voor lagere huur
Onder leiding van de SP voeren huurders actie tegen verhuurders om een lagere huur te kunnen afdwingen. Zo worden 200 kantoren van verhuurders beplakt. "Wij willen een eerlijk Volkshuisvestingsstelsel, met fatsoenlijke en betaalbare woningen voor iedereen. Dat kan alleen met een sterke beweging van huurders. Daar bouwen we hard aan. Dit is de eerste keer dat zij zo massaal van zich zullen laten horen. We gaan door tot er een huurverlaging is", aldus SP-Kamerlid Beckerman.
Risico voor Rijk bij bouwprojecten
Emeritus hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn waarschuwt dat het Rijk bij bouwprojecten een risico loopt zodra een aantal voorstellen die vanuit de sector gepresenteerd werden werkelijkheid worden. Zo stelt hij dat het voorstel om 65 procent van de nieuwbouw 'betaalbaar' te labelen (dus sociale huur, koop tot NHG-grens en middeldure huurwoningen) alleen kan met lagere grondprijzen. Conijn verwacht dat die rekening op het bordje van de Rijksoverheid zal komen.
Daarnaast vindt hij het voorstel voor een Rijksontwikkelfonds - een garantstelling voor projectontwikkelaars om de risico's te beperken - riskant. "In de actieagenda wordt de indruk gewekt dat de garantstelling, die betrekking heeft op de voorfinanciering, vervolgens gedekt kan worden uit de grondexploitatie. Dat klopt als het goed gaat. Maar gaat het mis, dan loopt het rijk een groot risico", aldus Conijn.
"Omdat het rijk vanuit het actieplan ook al gevraagd wordt om de tekorten uit de grondexploitatie te dekken, dreigt een stelsel te ontstaan waarbij de woningbouw in grote mate voor rekening en risico van het rijk komt. Een betere spreiding van lasten en risico’s is daarom gewenst."
Artikel FD: Lobby nieuw woningmarktbeleid al in volle gang (mogelijk alleen voor abonnees)