Om verdere stappen te maken in risicogericht toezichthouden, wil de Autoriteit woningcorporaties (Aw) nog meer op het intern toezicht kunnen leunen. Mede ter ondersteuning van het intern toezicht, heeft de Aw dit jaar ook de rol van de rvc expliciet in haar leidraad uitgelicht. De VTW werkgroep NPA deelt, ter ondersteuning van het intern toezicht op realistisch begroten, een handreiking Meerjarenbegroting 2027.
‘De Aw verwacht dat de Raad van Commissarissen (RvC) niet alleen beoordeelt of de financiële continuïteit is geborgd, maar dat zij ook toetst of de ambitieuze volkshuisvestelijke doelstellingen daadwerkelijk haalbaar zijn. Daarbij moet een balans worden gezocht tussen uitbreiding, instandhouding en continuïteit. Zijn de keuzes uitlegbaar en financieel solide? Is het financieel beheer op orde en gestoeld op getrouwe informatie? Hoewel de RvC niet verantwoordelijk is voor de dagelijkse operatie van de corporatie moet zij dit wel objectief kunnen beoordelen. Zijn de plannen realistisch en worden de juiste risico’s onderkend?’ – Leidraad meerjarenbegroting en dPi 2026
De Aw verwacht van rvc’s dat zij kritische vragen stellen en plannen beoordelen op realisme en onderbouwing. Van de corporatie wordt verwacht dat zij ook kunnen aantonen hoe er aan de cijfers is gekomen. De rvc ziet daarop toe en dient ook haar eigen rol bij de totstandkoming van de MJB in het jaarverslag toe te lichten.
De leidraad van de Aw is niet alleen relevant voor de relatie tussen extern en intern toezicht, maar kan ook gevolgen hebben voor de samenwerking tussen rvc en bestuur. Ter ondersteuning van commissarissen, heeft de VTW-werkgroep NPA een aantal inzichten en aandachtspunten in een compacte handreiking uitgelicht. Naast de leidraad AW, kan ook deze handreiking gedeeld worden met uw bestuurder. We hebben hier de volgende onderwerpen in opgenomen:
Om tot een uiteindelijke begroting te komen, worden keuzes gemaakt. Hoe bent u als commissaris betrokken bij scenario-uitwerkingen en keuzes? Welke scenario’s wil de raad uitgewerkt zien om comfort te krijgen bij de begroting? Is rekening gehouden met verschillende realisatiegraden, huurontwikkeling, projectsteun, een solidariteitsvraag uit de regio of verlichting van de VPB (fiscaliteit)?
Scenarioanalyses worden waardevoller wanneer vooraf is nagedacht over mogelijke bijsturingsmaatregelen. Welke maatregelen zijn beschikbaar wanneer kengetallen onder druk komen te staan? Welke investeringen kunnen worden uitgesteld? Welke onderhoudsactiviteiten kunnen worden gefaseerd? En in welke volgorde worden keuzes overwogen? Zo ontstaat meer inzicht in de bestuurbaarheid van risico’s en de robuustheid van de MJB.
Als commissaris is het van toegevoegde waarde om inzicht te krijgen in de toepassing van de items uit de leidraad meerjarenbegrotingen 2027 en dPi 2026. Wanneer het begrotingsboekwerk op toepasselijke plekken naar de verschillende items van de leidraad verwijst, weet u als commissaris zeker dat de leidraad is gevolgd en hoe er invulling aan is gegeven.
Bij projecten zijn we geneigd om vooral te kijken naar de oplevering. In welk jaar worden de woningen opgeleverd en daarmee gerealiseerd? De realisatiegraad, zoals de Autoriteit woningcorporaties die definieert, gaat over kasstromen, niet over opgeleverde woningen. Het moment start bouw (naast een eventuele grondaankoop) is vaak het moment waarop de grote kasstromen starten. Als commissaris wilt u vooral ook toezien dat de kasstromen in de juiste jaren zijn opgenomen. Op welk moment wordt gestart en wat betekent dit voor de kasstromen de komende jaren? Hoe gaan de kastromen lopen als een project de jaargrens naar verwachting overschrijdt?
Beoordeel op dezelfde manier ook de kasstromen van (stijgende) onderhoudskosten, fiscale effecten, en toekomstige vervangingsinvesteringen als gevolg van verduurzaming. Zijn ook herstel- of bijsturingsmaatregelen concreet uitgewerkt? Wordt er, behalve aangegeven dát er wordt ingegrepen, ook nagedacht over waarop en in welke volgorde?
Realisatiegraden uit voorgaande jaren zijn een belangrijk onderdeel van de onderbouwing van de meerjarenbegroting. Worden doelstellingen of investeringen structureel niet volledig gerealiseerd? Is duidelijk waar dat aan ligt? Wat was de realisatiegraad nieuwbouw (in aantallen woningen én in kasstromen) de afgelopen vijf jaren (2021 - 2025)? Wat was de begrote en gerealiseerde ICR in de afgelopen vijf jaren (2021 - 2025)? Beiden geven veel informatie over hoe goed de corporatie de afgelopen jaren heeft begroot. Bij significante afwijkingen is het de rol van de commissaris daar verdiepende vragen over te stellen en de corporatie eventueel te vragen een oorzakenanalyse op te stellen.
Maandag 13 juli verzorgden Wobbe van der Meulen en Job Borggreve (Aedes) een webinar voor leden van de VTW over probabilistisch plannen en geborde middenhuur. Daarin refereren ze aan de Aedes Planningsgenerator 2026; een tool die zij dit voorjaar in samenwerking met een aantal corporaties hebben ontwikkeld. Wij adviseren commissarissen om de bestuurder te bevragen volgens welk proces en op welke wijze de organisatie is gekomen tot een realistische planning en begroting. Hierbij kan expliciet worden gevraagd of de planningstool van Aedes is gebruikt. Deze is dankzij Aedes inmiddels breed bekend in de sector.
Ook de term ‘vertragingsfactor’ kwam tijdens het webinar aan bod; deze wordt berekend door vertragende factoren en resultaten uit het verleden in te brengen. Om ambitieuze plannen tot een realistische begroting uit te werken, adviseert Aedes corporaties hun planningstool te gebruiken.
Wilt u de webinar Probabilistisch Plannen en Geborgde Middenhuur (terug)zien? Stuur een mail naar bureau@vtw.nl. U ontvangt een link van ons per email.
Waar commissarissen ook op kunnen doorvragen, zijn onder andere kwaliteit van de binnenzijde van woningen, funderingsproblematiek, hittestress, wateroverlast en onderhoudseffecten van verduurzamingsmaatregelen. Denk daarbij aan toekomstige vervanging van installaties zoals warmtepompen. En… zijn de aannames over de portefeuillekwaliteit onafhankelijk gevalideerd?
Voor kasstromen en financiële kengetallen zijn aannames over huurinkomsten van groot belang. Hoe verhouden begrote huurinkomsten zich tot gerealiseerde huurontwikkelingen van de afgelopen jaren? Worden gehanteerde streefhuren bij mutaties daadwerkelijk gerealiseerd? Wat is de gemiddelde afwijking tussen begrote en gerealiseerde huurinkomsten? Zijn er ontwikkelingen zichtbaar die aanleiding geven om aannames in de MJB aan te passen?
Regionale samenwerking en solidariteit wordt een steeds belangrijker onderwerp, zo ook voor de meerjarenbegroting. Hoe wordt u als commissaris geïnformeerd over de regionale samenwerking? Hoe staat het met regionale opgaven? Verwacht de bestuurder een solidariteitsaanvraag? Zo ja, is deze al meegenomen in de begroting en wat is het mogelijke effect op de kengetallen? En wat betekent dit voor de ambities van de corporatie?
Hoe zit het met de ingerekende opgaven? Rekent de corporatie met hun fair share vanuit de woondeal? Of juist meer of minder? En waarom? Heeft de corporatie het duurzaam prestatiemodel doorgerekend, al dan niet met behulp van het drie compartimenten Model van Finance Ideas? Drie Compartimenten Model 3.0 Saldo volkshuisvestelijke continuïteit
Geeft de meerjarenbegroting een degelijke weergave van de relatie tussen lokale prestatieafspraken, regionale woondeals en de Nationale Prestatieafspraken? Kunt u als commissaris toetsen of deze afspraken logisch op elkaar aansluiten? En is duidelijk waar afwijkingen ontstaan?
Met het oog op een aantal toekomstige ontwikkelingen, kan de corporatie daar nu al op anticiperen. Heeft de corporatie bijvoorbeeld in beeld wat de gevolgen zullen zijn van de aanstaande wijziging van marktwaarde naar beleidswaarde? Welke impact zal dat hebben op financiële parameters? Wat betekent het bijvoorbeeld voor de balanswaarde en de financieringscapaciteit van de corporatie? Woensdag 9 september organiseert VTW een lunchwebinar waar de stelselwijziging centraal staat.
In hoeverre staat investeringen in middenhuur op de agenda en zijn deze opgenomen in de begroting van de corporatie? Waar is dat terug te zien in de programmering en investeringsbesluiten? Welke concessies doet de corporatie als gevolg hiervan? Welke relatie is er tussen lange termijn scenario’s en duurzaam financieel beleid? Hoe gaat de corporatie om met de aanwijzing van de minister richting Aw om niet te handhaven op de aflossingsverplichting DAEB/ niet DAEB en waarom?
De verwachting is dat er een wetswijziging om borgbare middenhuur mogelijk te maken per 1 januari 2028 ingaat. Ook de verwachtingen van de geborgde middenhuur hebben Job Borggreve en Wobbe van der Meulen tijdens het webinar 13 juli toegelicht. Wilt u het webinar (terug)zien? Stuur een mail naar bureau@vtw.nl. U ontvangt een link van ons per email.
Ter ondersteuning van auditcommissies en financiële commissies, voegen we hieronder nog een aantal nuttige links toe:
Leidraad Aw MJB 2027 en dPi 2026
Handreiking Aw Beleidswaarde
VTW Podcast Actueel met Maarten van Heugten en Maarten van ’t Hek
Aedes Planningsgenerator 2026
Drie Compartimenten Model 3.0 Saldo volkshuisvestelijke continuïteit
VTW zomernieuwsbrief 18 juli 2025