De VTW Factsheet praat jou bij over alle voor de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) relevante politieke ontwikkelingen en mediaberichten. Hieronder zetten we alle artikelen voor u op een rij in relatie tot de aangekondigde huurbevriezing:
De afspraken tussen de coalitiefracties in de Voorjaarsnota hebben gezorgd voor een aardschok in de sector, waarvan het onduidelijk is hoe die zich komende tijd zal ontvouwen. Minister Keijzer was in ieder geval niet blij dat ze opnieuw met de partijen om de tafel zal moeten over de woontopafspraken en de Nationale Prestatieafspraken. Ook zou NSC-woordvoerder Welzijn naar verluidt zeer ontevreden zijn over de uitkomsten van het voorjaarsoverleg.
In de Voorjaarsnota hebben de coalitiepartijen en het kabinet afgesproken om de huren in het sociale segment in 2025 en 2026 te bevriezen. Ter compensatie voor de terugloop in investeringscapaciteit krijgen de corporaties hiervoor respectievelijk 270 miljoen in 2026 en 405 miljoen in 2027, maar dit is volgens de corporaties veel te weinig. Om de huurverhoging per 1 juli 2025 te kunnen blokkeren zal de Kamer deze week al het wetsvoorstel van GroenLinks/PvdA-Kamerlid De Hoop behandelen en hierover stemmen (meer hierover in het blokje over de initiatiefwet). De huurtoeslag wordt incidenteel verhoogd met 1 miljard.
Daarnaast is afgesproken dat minder huurwoningen onder de Wet betaalbare huur gaan vallen, waardoor verhuurders meer ruimte krijgen om meer huur te vragen. "Door een lager puntenaantal te hanteren, wordt de groep woningen die onder de regulering valt kleiner, maar blijven we wel de onderkant van de huurmarkt voor lage en lage middeninkomens reguleren", zo valt te lezen. Ook krijgt de WOZ-waarde meer gewicht in de huurprijs en wordt verkend of kleine verhuurders kunnen worden uitgesloten van de Wet betaalbare huur. Een meerderheid in de Kamer (waaronder coalitiepartijen PVV en NSC) sprak zich zeer recent nog uit tegen gemorrel aan de wet die pas sinds kort van kracht is.
Wat verder relevant is is dat er extra geld naar de gemeenten gaat om het ravijnjaar te kunnen ondervangen. Dit zou een invulling kunnen zijn van de voorwaarde die de VNG stelde om te kunnen voldoen aan de woontopafspraken. Verder is besloten de middelen voor de Lelylijn over te hevelen naar de Nedersaksenlijn en wordt het toeslagpartnerschap vereenvoudigd. Dit laatste moet ervoor zorgen dat het toeslagensysteem beter aansluit bij situaties waarbij mantelzorgers inwonen of mensen die tijdelijk bij een vriend of familielid inwonen.
Verder is het budget voor de ontsluiting van nieuwe woningen overgeheveld naar de begroting van IenW en is deze in een realistischer kasritme geplaatst. "Het nieuwe kasritme is gebaseerd op de ervaringen van de eerdere middelen voor de ontsluiting van de woningbouw (7,5 miljard euro van het vorige kabinet) en de adviezen van het IBO Woningbouw en Grond. Daarnaast heeft de expertgroep realistisch ramen dit voorjaar geadviseerd om plannen in een realistisch ritme te plaatsen zodat de begroting realistischer wordt", zo valt te lezen.
Volgens Capital Value kan er in plaats van een huurbevriezing beter gekozen worden voor een gerichte subsidie voor lage inkomens. Uit cijfers blijkt dat de corporatiesector als gevolg van de huurbevriezing 2 miljard euro aan huurinkomsten mis en daalt de investeringscapaciteit met 47,5 miljard. "Het woningtekort zal hierdoor oplopen tot 453.000 in 2027. De maatschappelijke baten van de huurbevriezing zijn echter zeer beperkt: sociale huurders betalen in 2025 slechts € 20,73 per maand minder, en de Rijksoverheid keert de bespaarde huurtoeslag alsnog uit aan corporaties als gedeeltelijke compensatie voor huurderving. Capital Value adviseert daarom een gerichtere aanpak, waarbij de lage inkomens een extra subsidie ontvangen en de nieuwbouw van sociale huurwoningen op peil blijft", zo valt te lezen.
CEO Arjan Peereboom: "De huurbevriezing is een bom onder de woningmarkt. Het is ongekend wat de gevolgen zijn voor woningcorporaties en de bouw en verduurzaming van sociale huurwoningen. Het is raadzaam om alleen te kiezen voor een gerichte subsidie voor lage inkomens, omdat de generieke maatregel van huurbevriezing zal leiden tot een explosieve stijging van het woningtekort. De bouw van betaalbare huurwoningen krijgt ongekende klappen waar we jaren last van zullen hebben."
Capital Value: Woningtekort stijgt naar 453.000 in 2027 door huurbevriezing
De reacties op de plannen in de Voorjaarsnota zijn zeer wisselend. Aedes is woest, maar Vastgoed Belang en de Woonbond reageren tevreden. De Woonbond heeft later haar standpunt genuanceerd omdat zij vindt dat corporaties onvoldoende worden gecompenseerd.
Direct na de presentatie van de Voorjaarsnota kwam initiatiefnemer De Hoop (GroenLinks/PvdA) van het wetsvoorstel om de huurbevriezing te regelen met een nota van wijziging. Daarbij wordt onder andere voorgesteld om de zorgen van de corporaties ten aanzien van de investeringscapaciteit tegemoet te komen via het vrijwaren van hun plicht tot het betalen van de vennootschapsbelasting.
"Dit loopt de komende jaren structureel op tot ongeveer €1,5 miljard. De effecten op de inkomsten van woningcorporaties als gevolg van de huurbevriezing, ongeveer €700 miljoen, worden daarmee volledig gecompenseerd. De vrijwaring van de vpb voor woningcorporaties gaat in per 1 juli 2025, omdat woningcorporaties in hun bedrijfsvoering geen rekening hebben gehouden met een huurbevriezing, en ongemak kunnen ondervinden wanneer ze langer op compensatie moeten wachten. Deze maatregel is door het CPB economisch en juridisch getoetst", zo valt te lezen.
Daarnaast is een belangrijk verschil tussen het voorstel van De Hoop en dat van de coalitie dat het voorstel van GroenLinks/PvdA alle huren bevriest (dus ook middenhuur en vrije sector), terwijl de coalitie de bevriezing wil beperken tot sociale huur. De verwachting is dat de coalitie daarom met één of meerdere amendementen op de wet zal komen. Het is niet uitgesloten dat er komende dagen nog door de partijen onderhandeld zal worden over het eindresultaat.
Volgens De Hoop heeft de Kamer nu de keuze om te kiezen voor "de fatsoenlijke huurbevriezing die initiatiefnemer voorstelt, en het kabinetsvoorstel dat de wooncrisis zal verergeren". Woensdag zal het debat gevoerd worden en donderdag zal hier direct over worden gestemd.
Nota van wijziging inzake het Voorstel van wet van het lid De Hoop tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Woningwet in verband met de bevriezing van de huren in 2025
Minister Keijzer ziet in korte wachtlijsten voor sociale huurwoningen een mogelijkheid voor gemeenten om af te wijken van de instructieregels voor betaalbaarheid in de Wet versterking regie volkshuisvesting. Dat valt te lezen in de nota naar aanleiding van het verslag. Gemeenten zijn via deze wet verplicht om 30 procent sociale huur te realiseren, tenzij zij al voldoen aan het landelijk gemiddelde (van momenteel 26 procent). In die gevallen worden gemeenten verplicht om 40 procent betaalbare koop- of middenhuurwoningen te programmeren. Daar geldt echter ook weer de uitzondering op dat een ontheffing kan worden aangevraagd als de regel "aantoonbaar niet passend is bij de woningbouwregio in die gemeente". "Te denken valt aan een lokale situatie met korte wachtlijsten voor sociale huurwoningen", stelt Keijzer.
Verder wil Keijzer het vooral aan gemeenten zelf laten om te zorgen voor een passende programmering. Sommige partijen vrezen dat de regels te vaag zijn, waardoor er bijvoorbeeld te klein gebouwd wordt of dat vooral gekozen wordt voor koop- in plaats van huurwoningen. De VVD liet eerder al weten te vrezen dat gemeenten en ontwikkelaars tegen de betaalbaarheidsgrens aan zullen programmeren, waardoor goedkope koop alsnog niet gerealiseerd wordt. Volgens de minister is het dus de taak van gemeenten om hier zelf rekening mee te houden.
"Ik vind het belangrijk dat er binnen de doelstellingen voor betaalbare woningen voldoende lokale ruimte is om optimaal aan te kunnen sluiten bij de lokale en regionale behoefte. Het ontwerpbesluit verplicht gemeenten om deze lokale en regionale behoefte in kaart te brengen. Vervolgens moeten zij de lokale woningbouwprogrammering daarop afstemmen. Om die reden is er niet voor gekozen om vanuit het Rijk aan gemeenten of provincies een specifieke verdeling tussen koop - en huurwoningen binnen het middensegment op te leggen", aldus Keijzer.
Daarnaast herhaalt ze haar stelling dat gemeenten ook hun deel moeten leveren. "Gemeenten hebben zelf ook invloed op de financiële haalbaarheid: lokale beleidskeuzes hebben immers ook impact op de business case van projecten. Het gaat dan bijvoorbeeld over locatiekeuze en ambities voor groen, voorzieningen, parkeeroplossingen én het soort woningen dat gebouwd wordt. Het is daarom belangrijk dat gemeenten deels zelf financieel verantwoordelijk zijn voor het dekken van het publieke tekort", zo valt te lezen.
Verder gaat Keijzer onder andere in op de voorwaarden voor het vergunningvrij bouwen op eigen erf. Het besluit waarin dit vastgelegd wordt is afgelopen week in consultatie gegaan. "Het betreft de onderdelen die zien op de uitwerking van het regeerprogramma ten aanzien van het realiseren van betaalbare woningen, het uitzetten van de Ladder voor duurzame verstedelijking voor woningbouwlocaties, en het mogelijk maken van vergunningvrije mantelzorg- en familiewoningen", schrijft Keijzer.
"Daarnaast zal het ontwerpbesluit ook een nadere concretisering bevatten ten aanzien van monitoring en gegevensverzameling inzake de woningbouwopgave."
Keijzer maant de Kamer wederom tot haast om de wetsbehandeling snel af te ronden. Op 1 juli moet de wet immers al van kracht zijn.
De eenmalige huurverlaging voor sociale huurders in 2023 heeft slechts beperkt invloed gehad op huurders, maar heeft wel stevige impact gehad op de investeringscapaciteit van corporaties. Door de eenmalige huurverlaging zouden de huurinkomsten op jaarbasis met bijna 400 miljoen zijn gedaald met een terugloop aan leencapaciteit van zo'n 8,3 miljard tot gevolg. Dat valt op te maken uit de Kamerbrief van minister Keijzer en het persbericht naar aanleiding van de evaluatie.
"De gemiddelde huurverlaging voor deze ca. 595.000 huishoudens komt uit op € 56 per maand. Door de verlaging van de huren waren ook de huurtoeslaguitgaven lager, gemiddeld € 0,57 per € 1,00 huurverlaging. De huurverlaging heeft voor de betrokken huishoudens geleid tot een gemiddeld € 32 lagere huurtoeslag per maand. Netto resulteert de huurverlaging daarmee in gemiddeld € 24 per maand lagere huurlasten voor de huurtoeslagontvangende huurder", zo schrijft de minister.
Minister Van Weel ziet een belangrijke rol voor corporaties in de aanpak van aanslagen met explosieven. Dat valt te lezen in de Kamerbrief waarin het actieplan van het Offensief Tegen Explosies voor de aanpak van aanslagen met explosieven wordt gepresenteerd. Ook Aedes was hierbij betrokken. "Bij woningcorporaties zijn regelmatig signalen over mogelijke risico’s in woningen. Met woningcorporaties wordt uitgewerkt op welke wijze deze informatie op een zorgvuldige manier met benodigde instanties kan worden gedeeld", schrijft de minister.