De verhuurderheffing en de bekostiging daarvan

Door: Jan van der Moolen

Medio maart 2013 is door de Eerste Kamer met het door minister Blok voorgestelde huurbeleid voor 2013 en 2014 ingestemd. Daarmee is duidelijkheid verschaft over dit onderdeel van het jongste Woonakkoord. Die duidelijkheid is er nog niet over de verhuurderheffing vanaf 2014. Daarover moet nog een zogeheten novelle verschijnen. Deze zal een uitwerking bevatten van de plannen van het kabinet rond de voorgestelde verhuurderheffing. Wel is aangekondigd dat de verhuurdersheffing voor rekening van woningcorporaties in 2017 uitkomt op € 1,7 miljard.  Wat betekent dit nu voor commissarissen?

Huurbeleid
Verhuurders mogen vanaf 1 juli het inkomen een rol laten spelen bij de jaarlijkse huurverhoging. De minister beoogt met de inkomensafhankelijke huurverhoging de doorstroming te bevorderen binnen de huurmarkt. Hij hoopt hiermee het scheefwonen in de sociale huur te ontmoedigen en de wachtlijsten voor lage inkomens te bekorten. Door meer marktconforme huurprijzen zullen naar zijn verwachting bewoners met hogere inkomens  eerder de afweging maken om door te stromen naar een huurwoning in de vrije sector of een huis te kopen. Naast de recente maatregel om hypotheken verplicht minimaal annuïtair af te lossen, zijn in de ogen van het kabinet belangrijke stappen genomen voor de hervorming van de woningmarkt. Minister Blok geeft daarbij ook aan dat corporaties de extra huurinkomsten kunnen gebruiken om de nieuwe verhuurderheffing te betalen naast een aanpak om efficiënter te gaan werken.

Met de extra huurverhogingen stijgen de huurprijzen voor het eerst sinds 2007 met meer dan de inflatie. Die inflatie is vastgesteld op 2,5%. Inkomens tot € 33.614 krijgen een opslag van maximaal 1,5% en komen daarmee uit op een huurverhoging van  maximaal 4 procent. inkomens tussen € 33.614 en € 43.000 komen inclusief opslag uit op een huurverhoging van maximaal 4,5%. De inkomens daarboven kunnen een huurverhoging van maximaal 6,5% tegemoet zien. De eerdere koppeling met de WOZ-waarde is los gelaten; het woningwaardering stelsel is weer bepalend voor de maximale huren. Verhuurders die een inkomensafhankelijke huurverhoging willen aanzeggen, kunnen bij de Belastingdienst een inkomensverklaring aanvragen. De verklaring meldt alleen of het gezamenlijke huishoudinkomen al dan niet boven een van de inkomensgrenzen ligt. De verdiensten van inwonende kinderen met een bijbaantje tellen niet mee. Uitgangspunt is het inkomen van 2 jaar geleden (2011), maar als het huishoudinkomen na dit peiljaar zakt onder een van de inkomensgrenzen, kan de huurder bezwaar maken. Als na een doorgevoerde inkomensafhankelijke huurverhoging het inkomen tot onder een inkomensgrens is gezakt, kan de huurder huurverlaging vragen.  Overigens zal het geheel wel een verzwaring  vormen op de administratieve lastendruk:  die kan (fors) toenemen

De heffing
Er is veel commotie geweest over de heffing. Met het in februari dit jaar gesloten Woonakkoord is afstand genomen van uitgangspunten uit het vorig jaar gesloten Regeerakkoord. Naast het hiervoor al genoemde loslaten van de WOZ-waarde als begrenzing van de huurverhoging is de hoogte van de heffing verlaagd naar € 1,7 miljard in 2017 (was bijna € 2 miljard). Deze bijstelling is grotendeels het gevolg van de door de Minister aangenomen beperking van het corporatieaandeel tot 83%. Tot nu toe was aangenomen dat 90% van de sociale huurwoningen tot het bezit van woningcorporaties behoorde.

De combinatie van maatregelen betekent dat de effecten minder nadelig uitvallen dan vorig jaar is berekend door diverse partijen. Waar het Centraal Fonds vorig jaar nog aangaf dat 110 corporaties een solvabiliteit van minder dan 15% zouden krijgen, is dit nu bijgesteld naar 21 corporaties. Het door het CFV gehanteerde volkshuisvestelijk vermogen wordt op basis van de bijstellingen nu berekend op € 33,1 miljard tegen € 17,2 miljard eind vorig jaar op basis van het Regeerakkoord. De solvabiliteit komt uit op 27% tegen 16,1% vorig jaar. Het Woonakkoord en huurbeleid komen minder nadelig uit voor de corporatiesector dan eind 2012 was doorgerekend.

Wat betekent dit voor de commissaris?
Ondanks de bijstellingen wordt door niemand ontkend dat de vermogenspositie van corporaties en de kasstromen worden aangetast. Sectoraal geeft dit aanleiding tot zorg. Veel corporaties hebben al aangegeven dat hun investeringsruimte wordt beperkt. En boven op de kabinetsheffing komt nog de saneringsheffing van het CFV, dit jaar vastgesteld op 4% van de huursom. De druk op investeringen moet bezien worden tegen de mogelijkheden om elders maatregelen te treffen om de investeringscapaciteit op peil te houden. Zijn die mogelijkheden voorhanden en toereikend?

De minister wijst allereerst op de extra ruimte in het huurbeleid. De voor de minister door ABF gemaakte berekeningen geven aan dat voldoende ruimte bestaat binnen het woningwaarderingsstelsel. Dat is op zich juist, maar relevanter voor corporaties is of de mogelijke nieuwe huur gedragen kan worden binnen de lokale of regionale woningmarkt. Die vraag zal elke corporatie zich zelf moeten stellen en van een antwoord moeten voorzien. De huurquote (huur in relatie tot netto inkomen) is in ons land al ruim 23% en de totale woonlasten ( huur en lasten voor water en energie) komen in de sociale huursector boven 40% van het netto inkomen. Het is zaak dat alvorens het huurbeleid wordt goedgekeurd door de commissarissen, er een beeld is van de effecten van de gedifferentieerde verhoging voor de verschillende doelgroepen. Voor corporaties is dit lastig omdat inzicht moet bestaan in de inkomensgegevens van huurders en huisgenoten. Dat ligt gevoelig en er wordt door de Nederlandse Woonbond al gesproken over de “gluurverhoging”. Belangrijker is echter dat corporaties zelf gaan nadenken over de oude doelstelling: “betaalbaar wonen voor een goede kwaliteit en toegankelijkheid”. Is een woning, gelet op de geboden kwaliteit, daadwerkelijk te goedkoop of juist te duur? En kan een huurverhoging gedragen worden door de huurders ondanks de aanwezigheid van een huurtoeslag? Verwacht mag worden dat huurdersorganisaties ook op deze aspecten zullen ingaan. De verwachting is gerechtvaardigd dat corporaties niet overal op het maximaal redelijke huurniveau kunnen gaan zitten.

Een tweede mogelijkheid ziet de Minister in verbetering van de efficiency. Dat is op zich een juiste constatering. Veel corporaties hanteren daar nu ook streefpercentages bij: 5%, 10% of zelfs 20%. Voor commissarissen bij corporaties is het van belang niet te blijven steken bij de percentages. Wat betekenen de ingrepen in de organisatie, in de te leveren kwaliteit, in de aansturing en control cyclus en ook in de beleving van de arbeidsvreugde bij medewerkers? Ook hier gaat het niet louter om toepassing van de kaasschaaf methode, maar gemotiveerd te kijken waar het anders, lees zuiniger, kan en wat de effecten daarvan zijn. Levert het wat op en zo ja, is het substantieel? En wat betekent dit voor de kwaliteit van de dienstverlening of van de producten in de woondienstensfeer?

Om additionele middelen te generen wijst de Minister ten slotte op verkoop van woningen. Verkoop van woningen is lange tijd een middel geweest om tekort schietende kasstromen aan te vullen (even los van de beleidsmatige wenselijkheid van verkopen). Maar duidelijk is dat de combinatie van het strengere beleid bij banken om hun eigen reserves aan te vullen en de lage graad van consumentenvertrouwen betekenen dat de verkopen van (corporatie)woningen al enige tijd in een dip zitten.

Indien noch het huurbeleid, noch de efficiencyslag, noch de verkopen de gewenste resultaten zullen hebben, zal een vermindering van investeringsvoornemens in het geding zijn. Dan zal op basis van een gedegen risicoanalyse bezien moeten worden welke projecten gestopt, gefaseerd, gewijzigd of uitgesteld moeten en kunnen worden. Bezien zal moeten worden of er met andere partijen te werken is aan andere oplossingen. Maar commissarissen zullen altijd vanuit het belang van de eigen organisatie en vanuit het publieke belang moeten oordelen. Is de doelgroep van de corporatie er bij gebaat of niet. Dat maakt dat dit soort afwegingen tijd en aandacht nodig zullen hebben van commissarissen.