Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
Afgelopen week werden zorgelijke cijfers over de nieuwbouw gepresenteerd. Uit cijfers van het kadaster, CBS en Eurostat blijkt de verkoop van nieuwbouwwoningen in het tweede kwartaal te zijn ingestort tot een niveau dat sinds 2015 niet meer is gemeten. Zo lag het aantal verkopen met 3.321 ruim 56 procent lager dan in dezelfde periode vorig jaar. De daling komt niet onverwacht. Het CBS is vooralsnog niet optimistisch over het aantrekken van de woningmarkt. Zo daalden volgens het CBS in het tweede kwartaal opnieuw de huizenprijzen en het aantal verkopen.
In FD reageren onder andere hoogleraar Peter Boelhouwer en Neprom-directeur Jan Fokkema pessimistisch. "De situatie is heel ernstig’, aldus Fokkema. "Er zijn nog geen signalen van reorganisaties, maar iedereen is op de kosten aan het letten. Om ontslagen in de bouw tegen te gaan, kijken we naar het Rijk."
Minister De Jonge voorspelt al langer een bouwdip door de hogere bouwkosten en rente. Met de startbouwsubsidie wil hij stimuleren dat projecten doorgaan, maar de Kamer dringt al langer aan op steviger overheidsingrijpen.
Afgelopen week kondigde Heimstaden aan te willen gaan uitponden. Volgens FD zou het in eerste instantie gaan om zo'n 2.500 woningen. Tot woede van de VVD reageert minister De Jonge laconiek. In FD noemde hij het uitponden goed nieuws. Volgens hem komen deze woningen nu weer beschikbaar voor gewone middeninkomens. Dat diverse vastgoedbeleggers kiezen voor verkoop noemt hij een correctie op de scheefgroei, omdat afgelopen jaren veel beleggers woningen hebben opgekocht voor de verhuur. Het beleid van De Jonge is erop gericht om de markt minder aantrekkelijk te maken voor deze beleggers, maar dat schiet VVD-Kamerlid Peter de Groot in het verkeerde keelgat. Volgens hem is het klinkklare onzin wat de minister beweert en kondigt aan om opheldering te vragen.
Minister De Jonge neemt in een Kamerbrief na overleg met de sector een hele reeks maatregelen om duurzamer bouwen aan te jagen. Zo wil hij vanaf 1 januari 2025 de milieuprestatie-eis voor nieuwbouw van woningen aanscherpen naar 0,5 en voor nieuwe kantoren naar 0,85.
Uit onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) blijkt dat de aanscherping van de eisen geen significant negatief effect heeft op de woningbouwopgaven, met uitzondering van "kleine grondgebonden woningen, kleine appartementen in woongebouwen met meer dan 300 woningen en woongebouwen van meer dan 5 woonlagen in combinatie met kleine woningen". Omdat dit alsnog gaat om 9 tot 18 procent van het woningbouwvolume (veelal corporatiewoningen) onderzoekt De Jonge hiervoor een alternatieve eis.
Ook komt er een nieuwe milieuprestatie-eis voor gebouwen met een andere functie, maar deze wordt nog uitgewerkt en zal naar verwachting minder scherp zijn. Minister De Jonge wil op verzoek van de sector ondersteuning bieden bij de overgang naar de nieuwe eisen.
Verder kondigt De Jonge aan dat de CO2-emissie in de milieuprestatie van bouwmaterialen zwaarder zal meewegen. Hij licht daarbij toe welke maatregelen er op dat terrein op Europees niveau worden uitgewerkt.
Daarnaast kondigt de minister aan met belanghebbende partijen te werken aan eenduidigheid van beleid met een duidelijk langetermijnperspectief, zodat er ruimte ontstaat voor gerichte innovatie en verduurzaming. "De huidige grote mate in lokale variatie en wijze van uitvragen door opdrachtgevers is in dit kader niet efficiënt voor het opschalen van duurzame innovaties, niet efficiënt voor het versnellen van de woningbouwproductie en niet efficiënt voor het stimuleren van grootschalige industrialisatie en kostenreductie", aldus de minister.
Ook wil de minister de mogelijkheid om lokaal extra eisen voor energie- en milieuprestatie-eisen te stellen per 1 januari 2024 uit de wet halen. Samen met de minister van LNV werkt hij nog aan een plan voor het besteden van het extra geld dat door de Kamer is vrijgemaakt voor het aanjagen van biobased bouwen.
Minister De Jonge verkent of nadere regels nodig zijn om de isolatieopgave samen te laten gaan met dierenwelzijn. Dat valt op te maken uit de Kamerbrief naar aanleiding van de vleermuizenuitspraak van de Raad van State. "Gezien de onduidelijkheid over de exacte invulling van de zorgplicht in de praktijk, ben ik voornemens om [..] te bezien of, en op welke wijze voor een aantal veelvoorkomende activiteiten, [..], nadere uitwerking van de landelijke regels naast de zorgplicht kan plaatsvinden", aldus De Jonge.
Afgelopen zomer ontstond grote vrees dat de isolatieopgave zou stilvallen nadat de Raad van State oordeelde dat vleermuizen beschermd dienen te worden bij het aanbrengen van spouwmuurisolatie.
Het kabinet komt nu met een kortetermijnaanpak om op korte termijn door te kunnen en schetst ook een beeld voor toekomstig beleid. De afspraken zijn nog niet concreet. De minister hoopt de Kamer in november nader te kunnen informeren over de aanpak.
De Jonge laat weten dat het niet zo is dat er altijd een duur ecologisch onderzoek nodig is en dat veel isolatiewerkzaamheden door kunnen gaan. Wel wijst hij in de brief op een aantal verantwoordelijkheden voor woningeigenaren en isolatiebedrijven.
Op de lange termijn wil De Jonge dat elke gemeente een soortenmanagementplan (SMP) opstelt. "Dit betekent dat er op gebiedsniveau of in één keer voor de gehele gemeente een ecologisch onderzoek plaatsvindt en maatregelen worden genomen ter bescherming van de aanwezige soorten. Daarbij moet worden gekeken welke condities aanwezige soorten nodig hebben om te foerageren en zich te kunnen voortplanten in het bebouwd gebied", aldus de minister.
Ook wordt gewerkt aan innovatieve technieken om gebouwgebonden soorten op te sporen. De Jonge hoopt begin 2024 een prototype te kunnen presenteren. Ook wil hij een verplichting in de wet opnemen om nestvoorzieningen te voorzien bij nieuwbouwprojecten en grootschalige renovatie. Ook kijkt hij naar de aanwezigheid van foerageergebieden.
Minister De Jonge heeft afgelopen week de contourennotitie naar de Kamer gestuurd die een eerste schets geeft van de Nota Ruimte die volgend jaar moet verschijnen. In de nota moeten richtingen staan en keuzes gemaakt worden met betrekking tot de leefomgeving en gaan over een hele waaier aan afwegingen, waaronder het evenwicht tussen woningbouw, economische ontwikkeling, landbouw en natuur.
In de notitie geeft het kabinet bijvoorbeeld aan dat de keuzes niet mogen leiden tot het afschuiven tussen regio's, maar ook niet tussen generaties. Wel moet recht worden gedaan aan de eigenheid van regio's. Ook wordt de noodzaak van water- en bodemsturend bouwen benoemd.
"Regie is nodig om te zorgen voor een rechtvaardige uitkomst van de keuzes die we moeten maken. Dat betekent dat we door goed rentmeesterschap de huidige en toekomstige vraagstukken niet afwentelen op volgende generaties", aldus De Jonge in een persbericht. "We willen heel Nederland benutten en heel Nederland in haar regionale verschillen recht doen. Hierbij zoeken we de balans tussen leefbaarheid, economie en ecologie".
In een interview met NRC licht De Jonge toe dat de woningbouw zich meer zal verspreiden over het land en minder geconcentreerd zal zijn in de Randstad. Wel zijn er volgens hem grenzen aan de groei. Mocht de groei aan inwoners in dit tempo doorgaan zijn er volgens hem een miljoen woningen extra nodig dan nu al in de planning staat. "En als de Nederlandse bevolking tot en met 2050 niet stijgt tot zo’n 20 miljoen mensen, maar eerder 22 miljoen, dan gaat het over nog veel meer woningen. Er zijn wel echt grenzen aan de groei. Dat is meer dan we ruimtelijk kunnen bolwerken", stelt hij.
Komende tijd worden provincies gevraagd om met ruimtelijke voorstellen te komen.
Tijdens de ministerraad zijn afgelopen week een aantal voorstellen aangenomen die betrekking hebben op het thema woningmarkt. Zo komt De Jonge deze week met een kabinetsappreciatie op het initiatiefwetsvoorstel met betrekking tot weeskinderen dat deze week verder zal worden behandeld in de Kamer. Ook gaat het voorstel in consultatie dat ziet op de verlenging van de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten (Wmhgh).
Geannoteerde besluitenlijst ministerraad 6 oktober 2023
Minister Jetten laat het besluit over energiebesparingsmaatregelen en het verhogen van de energie-efficiëntie aan een nieuw kabinet. Dat valt op te maken uit zijn afgelopen week gepubliceerde brief over de stand van zaken. "Voor het vaststellen van het nationale doel en de sectorale streefwaarden voor energiebesparing zijn eind dit jaar alle relevante adviezen gereed. Een nieuw kabinet kan op basis daarvan direct een definitief besluit nemen", aldus Jetten. Wel wil hij door met het eerder opgestelde Nationaal Programma Energiebesparing (NPEB). "Binnen het NPEB werk ik samen met de collega’s binnen het kabinet alvast door aan een concrete uitwerking van instrumenten en maatregelen voor overheden, bedrijven en burgers", aldus de minister.
Kamerbrief: Stand van zaken energiebesparing
Minister De Jonge heeft afgelopen week tijdens het commissiedebat Klimaatakkoord gebouwde omgeving stevig afstand genomen van berichten dat de transitie naar de warmtepomp niet zou renderen. Hij waarschuwde voor bangmakerij door krantenkoppen die niet kloppen. Zo werd onder andere gesteld dat voor veel huishoudens de overgang niet zou renderen, omdat er door de hogere energieprijs al meer bespaard wordt. Afgelopen week nog waarschuwde de Vereniging Eigen Huis dat voor veel huishoudens de terugverdientijd langer zal duren dan de voorgestelde maximaal zeven jaar.
Volgens De Jonge is het evident dat normering alleen kan werken als het rendeert en dat er daarom wordt gewerkt aan een berekeningssystematiek die ervoor zorgt dat de transitie naar een warmtepomp voor de meeste huishoudens gaat renderen met een maximale terugverdientijd van zeven jaar.
Hij is er niet voor om de invoering uit te stellen omdat de markt er niet klaar voor zou zijn. Volgens hem zal de markt zich juist aanpassen door de normering, waardoor de prijzen voor consumenten zullen dalen. Eind dit jaar moet het voorstel in internetconsultatie gaan.
In reactie op vragen van de Partij voor de Dieren toonde De Jonge zich niet enthousiast over direct opschalen naar all electric. Volgens hem kan het net dat niet doen en bovendien zijn de aanschafkosten twee keer zo hoog.
Minister De Jonge is niet van plan de Kamerwens uit te voeren om nu al met een doorbouwgarantie te komen. Dat laat hij weten in een Kamerbrief. Eerder liet hij al weten de uitkomsten van een verkenning af te willen wachten die eind dit jaar wordt verwacht. "De risico’s van een doorbouwgarantie kunnen groot zijn en onbedoeld kunnen risico’s bij de markt worden wegnomen die juist van belang zijn voor een gezonde markt. Ik wil daarom het onderzoek van Capital Value afwachten. Met het onderzoek in handen kan er een weloverwogen keuze worden gemaakt hoe een dergelijk instrument in te richten en kan worden bepaald welk budget daarvoor nodig is", aldus de minister, die verder laat weten geen ruimte te hebben op de begroting.
Staatssecretaris Uslu wil nog voor dit jaar met een Kamerbrief komen over de mogelijkheden om monumenten te herbestemmen voor woningen. Dat liet ze afgelopen week weten tijdens het commissiedebat over Erfgoed na vragen van VVD-Kamerlid El Yassini. De VVD'er vroeg of de staatssecretaris een overzicht kan geven wat er nu al gebeurt om monumenten bij te laten dragen aan het oplossen van het woningtekort, bijvoorbeeld via eenvoudigere regels en coulance in regelgeving. Ook wilde hij weten wat er nog meer zou kunnen gebeuren. Uslu zegde dit toe, maar gaf wel aan dat gemeenten al veel beleidsruimte hebben om monumenten te herbestemmen voor woningbouw. Ze liet ook weten met minister De Jonge te werken aan een Nationaal Transformatieplan Maatschappelijk Vastgoed.
Transcript commissiedebat
Minister De Jonge heeft in een Kamerbrief nog eens toegelicht waarom woningcorporaties niet zomaar kunnen worden uitgezonderd van de vennootschapsbelasting en de ATAD. Ook het voorstel om een investeringsaftrek voor verduurzaming te introduceren ligt ingewikkeld, maar daarvoor ziet hij nog wel mogelijkheden. In de brief houdt de minister zich op de vlakte over de wenselijkheid van deze maatregelen. De Kamer had vorige week aangedrongen op verlichting van het fiscale regime van corporaties, maar dat dit vanwege Europese staatssteunregels complex ligt is al langer bekend.
Zo moet volgens de minister het voorstel om corporaties uit te zonderen van de vennootschapsbelasting worden goedgekeurd door de Europese Commissie en volgens hem zou zo'n beoordeling ook de huidige DAEB-regels ter discussie kunnen stellen. De Jonge wijst bovendien op de vereiste dekking van 1,4 miljard euro. Binnen de ATAD zijn wel mogelijkheden om vrijstellingen voor de earningsstrippingmaatregel te organiseren, maar De Jonge vraagt zich af of dit doeltreffend en doelmatig is. Andere organisaties kunnen hier immers ook van profiteren.
In de brief licht hij toe op welke manier een investeringsaftrek voor verduurzaming binnen de geldende DAEB-regels haalbaar is. "Tot de mogelijkheden voor vrijgestelde staatssteun behoort een maatregel voor energie-efficiëntiemaatregelen in gebouwen, waarbij een staatssteunpercentage van maximaal 30% van de kosten mag worden toegekend aan de eigenaar van de gebouwen. Indien gekozen wordt voor een volledige aftrekbaarheid van de totale investeringskosten leidt een investeringsaftrek in de vpb tot een steun van maximaal 25,8%, zijnde het thans geldende hoge vpb-tarief", aldus De Jonge, die in de brief de nadere voorwaarden toelicht.
Ook hiervoor geldt echter dat er dekking gevonden zal moeten worden. Als de maatregel enkel voor corporaties wordt ingevoerd geldt dat dit 700 tot 800 miljoen per jaar zal kosten. Bij bredere toepassing zal ook meer geld gevonden moeten worden.
In een bericht op de site licht Aedes toe dat er wel degelijk meer opties zijn om de vpb voor corporaties te beperken dan de minister stelt, bijvoorbeeld door alleen vpb te heffen op niet-DAEB-activiteiten. Ook zijn volgens Aedes uitzonderingen op de ATAD mogelijk.
De Kamer wil definitief af van de markttoets van corporaties, maar in het schriftelijk overleg over het kabinetsvoorstel om de opschorting van de markttoets te verlengen adresseert de VVD de zorgen vanuit de sector. Zo vrezen onder andere IVBN, NVM, Neprom en Vastgoed Belang voor het ontstaan van een ongelijk speelveld.
"Deze leden vragen de regering om toe te lichten hoe zij erop gaat toezien dat marktpartijen en woningcorporaties op een gelijk speelveld opereren. Wat is er mogelijk met betrekking tot dezelfde financieringsvoorwaarden en (passende) grondprijzen? Hoe gaat de regering erop toezien dat gemeenten grond voor niet-DAEB onder de marktprijs aan corporaties gaan aanbieden, gelet op het feit dat dit als ongeoorloofde staatssteun wordt gezien en dus niet is toegestaan?", aldus de VVD.
De partij verzoekt het kabinet 'dringend' om in de evaluatie van de opschorting van de markttoets "op te nemen wat de effecten zijn op het verstoren van de markt en het sneller en effectiever opereren van woningcorporaties, en dit met bewijs te onderbouwen".
Verslag Wijziging van de Woningwet in verband met verlengde opschorting van de marktverkenning
Het kabinet gaat komende jaren nader onderzoek doen naar verschillende elementen van de overdrachtsbelasting. Dat heeft staatssecretaris Van Rij laten weten na een verkennend onderzoek. "De verkenning heeft betrekking op alle vrijstellingen van overdrachtsbelasting. Het per 2011 ingevoerde verlaagde tarief voor woningen (2%) wordt ook meegenomen, net als de tariefdifferentiatie die per 2021 is ingevoerd. Voor alle regelingen is in kaart gebracht wat het beleidsdoel is, welke kennis er beschikbaar is uit eerdere onderzoeken, hoe vaak de regelingen gebruikt worden en hoe deze ervaren worden in de uitvoering door de Belastingdienst. Ook is voor alle regelingen het toetsingskader fiscale regelingen doorlopen", schrijft Van Rij.
"Op grond van dit onderzoek wordt de aanbeveling gedaan om de komende jaren 20 vrijstellingen, het verlaagde tarief voor woningen en de tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting te evalueren. Op basis van deze resultaten is de evaluatieplanning voor de komende jaren vastgesteld."
Komend jaar wordt de Wet differentiatie van de overdrachtsbelasting geëvalueerd, inclusief de startersvrijstelling. Het jaar erop volgt een evaluatie van de vrijstellingen in de overdrachtsbelasting gericht op ondernemerschap en in de jaren daarop nog diverse andere elementen. De vrijstelling die samenhangt met de omzetbelasting wordt komend jaar bij de evaluatie van de btw-vrijstellingen meegenomen.
Afgelopen week heeft de Kamer een hele waslijst feitelijke vragen gesteld in relatie tot de begroting BZK 2024. De vragen hebben onder andere betrekking op de middelen voor het aanjagen van de woningbouw. Ook wordt gevraagd naar de huurprijzen en de mogelijkheden om de ATAD en APB voor corporaties af te schaffen. Deze begroting zal als een van de weinige nog voor het verkiezingsreces worden behandeld en de verwachting is dan ook dat de vragen snel zullen worden beantwoord.
Verslag houdende een lijst van vragen inzake vaststelling van de begrotingsstaten van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (VII) voor het jaar 2024
In de nota naar aanleiding van het verslag probeert minister De Jonge zorgen weg te nemen over het wetsvoorstel om het digitaal delen van persoonsgegevens voor de inkomenstoets mogelijk te maken. In de wet wordt een grondslag gecreëerd om het burgerservicenummer te kunnen verwerken. Partijen vroegen zich onder andere af of daarmee voldoende geborgd is dat het burgerservicenummer alleen voor die toepassing gebruikt wordt. In de beantwoording licht De Jonge toe dat dat het geval is. Ook wijst hij er na vragen vanuit de Kamer op dat woningzoekenden niet verplicht worden om alleen nog maar digitaal gegevens aan te leveren.
Nota naar aanleiding van het verslag inzake Wijziging van de Woningwet in verband met het regelen van een grondslag voor het verwerken van het burgerservicenummer van woningzoekenden door toegelaten instellingen en woonruimteverdelers in verband met het digitaal delen van gegevens voor de inkomenstoets.
Staatssecretaris Van der Burg heeft in een brandbrief provincies en gemeenten opgeroepen om snel extra huisvesting voor statushouders te organiseren. Voor het einde van het jaar heeft hij nog woonruimte nodig voor 16.000 vergunninghouders.
In aanloop naar het rondetafelgesprek over Wooncoöperaties werden afgelopen week al diverse position papers ingediend.
Ortec Finance heeft afgelopen week de semi-jaaralert woningmarkt gepubliceerd, met een analyse van de verkooptijden en overbiedingen. De analyse is verrijkt met allerlei grafieken.
Ortec Finance: Semi-jaaralert Woningmarkt: Verkooptijd en overbiedingen – een detailanalyse
Het politiek nieuwsoverzicht wordt gemaakt door de VTW in samenwerking met 1848.nl