De VTW Factsheet praat jou bij over alle voor de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) relevante politieke ontwikkelingen en mediaberichten.
Met deze week onder andere:
Beoogd minister Keijzer (BBB) liet afgelopen week tijdens de hoorzitting doorschemeren voorwaarden te willen stellen aan de afspraak in het coalitieakkoord met betrekking tot de eis van 30 procent sociale huur bij nieuwbouwprojecten. "Je moet natuurlijk ook in de praktijk kijken of het financieel uit kan. Want je kunt natuurlijk prachtig eisen opleggen, maar als uiteindelijk dan blijkt dat het financieel niet uit kan en er wordt niet gebouwd, ja, dan ben je verder van huis", aldus Keijzer.
Ook liet ze nadrukkelijk ruimte om als minister straks verhuurders wat meer tegemoet te komen. "Het is goed om te realiseren dat een huurder een verhuurder nodig heeft. Dus je zult ook daar moeten kijken of je - en dat is wat u aantreft in het hoofdlijnenakkoord - dat de regelgeving, ook fiscaal trouwens, op zo'n manier vormgegeven wordt dat er nog verhuurd wordt. En dat is wat ik als minister ga doen", aldus Keijzer.
Ook wierp ze de vraag op of het rijk voldoende doorzettingsmacht heeft om plannen door te kunnen zetten. "Dat is een van die vragen waarin je jezelf moet afvragen of je voldoende instrumentarium hebt, maar dat soms niet zo gewenst wordt door het lokaal gezag, en je het wel belangrijk vindt om dat voor elkaar te krijgen, of je daar dan ook de juiste stappen in kunt zetten", zei ze.
Een ander punt tijdens de hoorzitting was de manier waarop Keijzer als minister de beroepsmogelijkheden bij woningbouw wil gaan beperken, eveneens een afspraak uit het coalitieakkoord. Ze wees naar de uitwerking die nog moet volgen, maar stelde wel dat de Kamer vaak eerder meer dan minder beroepsmogelijkheden wenst.
Volgende week wordt het nieuwe kabinet geïnstalleerd.
Minister De Jonge heeft kort voor zijn aftreden nog diverse relevante stappen gezet in zijn Kamerbrief over ontwikkelingen in de corporatiesector. Een overzicht:
Grondposities
Minister De Jonge wil samen met Aedes, VNG en NEPROM nader onderzoeken op welke manier rendabeler sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd. Hij zegt dit naar aanleiding van het verkennend onderzoek 'Grondposities voor sociale huur'. Hieruit blijkt dat corporaties momenteel vaak gebruik maken van turn-key aankopen, dus het overnemen van woningen van ontwikkelaars.
"Het onderzoek geeft [..] nog geen inzicht op welke manier en wanneer, maatschappelijk gezien, sociale huurwoningen het meest rendabel kunnen worden gerealiseerd; op grondposities van corporaties, op grondposities van gemeenten of turn-key. Ik wil dit samen met de stakeholders (AEDES, VNG en Neprom) gaan onderzoeken", schrijft hij.
Om te bezien hoe corporaties ook zelf grond kunnen aankopen wil De Jonge met VNG en Aedes bezien "in hoeverre het wenselijk en haalbaar is om richtlijnen op te stellen voor het bepalen van passende grondprijzen voor sociale huurwoningen, en hoe deze eruit zouden kunnen zien". Ook wil De Jonge verkennen hoe de afhankelijkheid van ontwikkelaars kan worden beperkt. Volgens hem kan de Wet versterking regie volkshuisvesting hier al in belangrijke mate bij helpen door het vastleggen van percentages sociale huur.
Investeringen
Volgens De Jonge blijft ondanks een toename van de investeringen extra inzet nodig om de nieuwbouwaantallen voor corporaties te kunnen halen. "Voor de realisatie van de NPA is een woningproductie van 30.000 woningen per jaar nodig, terwijl de productie van woningcorporaties de afgelopen drie jaar schommelde rond de 17.000 en 20.000 woongelegenheden in het DAEB-bezit (splitsing en nieuwbouw)", aldus De Jonge.
Volgens de minister is inmiddels het dashboard Prestaties Woningcorporaties in Kaart (PWIK) bijgewerkt om hierin meer inzicht te geven. Daarbij is ook in toenemende mate aandacht voor de manier waarop corporaties samenwerken, maar wordt ook een indicatie gegeven van de bestedingsruimte van corporaties. Door de hogere investeringsvoornemens is dit bedrag voor het DAEB-deel lager ten opzichte van vorig jaar. Verder wordt in de brief toegelicht welke gevolgen de nieuwe berekeningsmethodiek heeft op de beleidswaarde en de financiële normen uit het beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
"Deze aanpassing is nodig omdat anders de financiële risico’s voor woningcorporaties en voor de achtervang van het WSW (het Rijk en gemeenten) groter zouden worden. Op basis van een analyse van Ortec Finance concluderen Aw en WSW dat de maximale Loan-to-Value (LTV) voor DAEB-bezit moet worden verlaagd van 85% naar 70% en de solvabiliteitsratio moet worden verhoogd van 15% naar 30%. De LTV en solvabiliteitsratio voor niet-DAEB bezit komen op hetzelfde niveau te liggen", zo valt te lezen. In de brief wordt toegelicht dat dit over het algemeen tot een hogere investeringsruimte leidt, maar in sommige regio's juist een lagere.
De Aw en het WSW hebben aangegeven nader onderzoek te willen doen naar de Interest Coverage Ratio (ICR) voor niet-DAEB bezit. "Hoewel de analyse van Ortec Finance hier niet specifiek op gericht was, kwam uit deze analyse namelijk het voorlopige beeld naar voren dat de benodigde buffer voor macro-economische risico’s niet verschilt tussen de DAEB en niet-DAEB tak van woningcorporaties. Om te bepalen of de grenswaarde voor niet-DAEB bezit nog passend is, hebben Aw en WSW daarom aangekondigd de komende periode aanvullend onderzoek te doen", aldus De Jonge.
Volgens de minister is de minimale ICR van invloed op de ruimte voor investeringen in middenhuur. Omdat het rekenmodel voor de bestedindsruimte niet geheel actueel is kunnen corporaties daarom ook een individueel rekenmodel verkrijgen.
De minister verwacht de Kamer in het najaar te kunnen informeren over de financiële herijking van de Nationale Prestatieafspraken.
OOB-status
De Jonge schrijft verder dat een wijziging van de OOB-status (die betrekking heeft op de zwaarte van de eisen voor accountantscontrole) pas per 1 januari 2026 kan worden doorgevoerd. Hiervoor is een wijziging nodig van het Besluit toezicht accountantsorganisaties (Bta). Door de OOB-status te verhogen van 5.000 naar 10.000 verhuureenheden gaan meer corporaties onder een soepeler regime vallen waarmee de administratieve lastendruk wordt beperkt.
Wijziging BTIV
in de brief wordt verder aangegeven welke wijzigingen aan het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (2015) binnenkort aan de Kamer worden voorgesteld. Veel van de wijzigingen hebben betrekking op het versterken van de mogelijkheden tot samenwerking. Zo wordt onder andere meer ruimte geboden aan corporaties om vermogen te verstrekken aan een verbonden onderneming. Een complete toelichting op de wijzigingen valt te lezen in de Kamerbrief.
Weeskinderen
In de brief kondigt De Jonge verder aan dit najaar een wetsvoorstel in consultatie te brengen waarmee huurbescherming wordt geboden aan alle wezen die op het moment van het overlijden van hun ouders bij hun hurende ouder(s) inwoonden, ongeacht het type verhuurder en ook voor wezen ouder dan 27 jaar.
Leefbaarheid
Ook komt op korte termijn een wetsvoorstel in consultatie waarmee corporaties hun leefbaarheidstaak beter kunnen uitvoeren via het makkelijker verwerken en delen van gegevens. In de brief worden de grondslagen op basis waarvan deze gegevens kunnen worden verwerkt en gedeeld toegelicht. In tegenstelling tot eerder aan de Kamer gemeld gaat het daarbij niet om strafrechtelijke gegevens.
"Het is gebleken dat woningcorporaties bij de uitvoering van hun leefbaarheidstaak niet snel gegevens verwerken die kwalificeren als strafrechtelijke gegevens in de zin van de AVG. In specifieke leefbaarheidscasuïstiek waarbij het risico op onveilige of overlast gevende situaties bestaat als gevolg van de situatie waarin een huurder of medebewoner zich bevindt, kan een woningcorporatie specifieke informatie zo nodig al verwerken en signaleren richting gemeente, zorg- en welzijnspartijen of politie", aldus De Jonge. Wel wordt nader bezien of de uitwisseling van politiegegevens wettelijk beter moet worden verankerd. Dit zou corporaties kunnen helpen om beter te kunnen optreden tegen overlast.
De Wet betaalbare huur zal aanstaande dinsdag vrijwel zeker worden aangenomen. Tijdens de behandeling in de Eerste Kamer kwamen geen signalen naar voren dat partijen anders over de zaak gingen beslissen dan in de Tweede Kamer. Met gelijke stemverhoudingen zou de wet het moeten halen.
Wel werd tussen minister en Senaat nog een tijd gesteggeld over de wenselijkheid van monitoring van de gevolgen. De Jonge was door de Tweede Kamer al per motie opgedragen om de impact van de wet goed te monitoren, maar hij wees er afgelopen week tijdens het debat op dat een uitgebreide evaluatie eigenlijk pas na een aantal jaar mogelijk is.
"Omdat er altijd nog veel meer contextfactoren van invloed zijn op aan- en verkoopbeslissingen van verhuurders of op bijvoorbeeld nieuwbouw en investeringsbeslissingen van beleggers. Je kunt dat lineaire verband niet leggen, maar dat laat onverlet dat je het aanbod wel degelijk heel goed kunt monitoren", aldus de minister.
Verder gaat De Jonge met gemeenten regelen dat de handhaving niet bij de inwerkingtreding per 1 juli in gang wordt gezet. Om gemeenten meer tijd te geven de handhaving in te richten wordt die datum 1 oktober of 1 januari.
Ingediende moties, inclusief oordeel kabinet:
Dinsdag zal over de moties en het wetsvoorstel worden gestemd.
In aanloop naar de wetsbehandeling van de Wet betaalbare huur zwelde opnieuw de kritiek op het wetsvoorstel aan. Zo schreef Jasper H. Van Dijk opnieuw een opiniestuk in FD waarin hij waarschuwde dat de wet op de korte termijn de problemen op de woningmarkt juist vergroot. Ook liet de NVM weten niet positief te zijn en schreef Vastgoedmarkt in een factcheck dat het bewijs van de bewering van De Jonge dat de helft van de particuliere beleggers te veel huur vraagt dun is.
CBRE waarschuwde afgelopen week bovendien dat de vraag naar huurwoningen zal toenemen. Onder andere doordat het aanbod afneemt vanwege de Wet betaalbare huur, maar ook doordat de hogere hypotheekrente de betaalbaarheid onder druk zet. "Als gevolg hiervan wordt de kloof tussen kopen en huren groter, waardoor de overgang van huishoudens van huurwoningen naar koopwoningen wordt vertraagd", schrijft CBRE. Zij roepen dan ook op om de bouw van nieuwe woningen minder volatiel te maken.
"Momenteel zijn nieuwe ontwikkelingen te conjunctureel gevoelig, wat resulteert in een ernstig woningtekort in de meeste Europese steden. In onze ogen is de belangrijkste oplossing een anticyclisch beleid, waarbij overheden in tijden van economische tegenwind meer speelruimte kunnen bieden aan ontwikkelaars en investeerders. Aan de andere kant kunnen overheden juist in tijden van economische kracht strenger zijn in hun planningseisen. Hierdoor ontstaat er meer flexibiliteit aan de kostenkant van de woningbouw, waardoor conjuncturele schommelingen beter kunnen worden opgevangen en er jaarlijks voldoende woningvoorraad bij kan komen", zo valt te lezen.
Vanuit de institutionele kant kwamen wel positieve signalen over de wet. Zo liet ABP weten juist fors te willen investeren in huurwoningen.
Het politiek nieuwsoverzicht wordt gemaakt in samenwerking met 1848.nl.