Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
Minister De Jonge wil nu al een proces in gang zetten om ook na 2030 meer woningen te realiseren om in lijn te blijven met de verwachte bevolkingstoename. Dat liet hij weten in een Kamerbrief over de voortgang van de huidige zeventien NOVEX-woningbouwlocaties. Volgens hem is het niet alleen nodig om binnen deze zeventien locaties meer woningen te realiseren, maar ook om op zoek te gaan naar nieuwe grootschalige bouwlocaties.
"Het gaat hierbij om locaties met kansen voor een brede schaalsprong, een grote woningbouwpotentie en waar aan de benodigde randvoorwaarden kan worden voldaan", aldus De Jonge. "Het bepalen van nieuwe NOVEX-gebieden waar we zoeken naar mogelijkheden voor grootschalige woningbouw is onderdeel van de totstandkoming van de Ontwerp-Nota Ruimte, die verwacht wordt in 2024. In de Nota Ruimte geven we aan hoe grootschalige woningbouw in nieuwe en bestaande NOVEX-gebieden gekoppeld is aan bredere ruimtelijke afwegingen. We hebben dan een beeld van de samenhang van woningbouw met een economische perspectief, benodigde infrastructuur, voorzieningen, natuur en landbouw, drinkwatervoorzieningen en water en bodem."
In de huidige afspraken staan in de zeventien aangewezen locaties 288.000 nieuwe woningen op de planning tot 2030. Tot 2040 en verder zou dit potentieel oplopen tot over de 600.000 woningen, zegt de minister, "mits aan andere aanvullende randvoorwaarden en financiële opgaven voor grootschalige gebiedsontwikkeling wordt voldaan". Zo zijn er onder andere extra investeringen nodig in bereikbaarheid.
In de brief licht de minister verder toe welke governancestructuur hij op het oog heeft, met daarbij een grote rijksbetrokkenheid. "Op basis van de lessen nu en de ervaringen in het verleden, is het onvermijdelijk dat wij daarbij als rijk toewerken naar een nieuwe vorm van betrokkenheid bij alle grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties die lijkt op de rijksbetrokkenheid bij de VINEX-locaties. Dat betekent dat er rijksbetrokkenheid is bij de planvorming, ondersteuning en uitvoering en aan de voorkant afgesproken wordt welke prestaties medeoverheden, marktpartijen en het rijk van elkaar verwachten", aldus De Jonge.
Verder kondigt hij een aantal acties aan naar aanleiding van een evaluatie naar het verhalen van plankosten door de gemeente bij ontwikkelaars. Uit deze evaluatie blijkt dat de kosten bij de helft van de gemeenten hoger zijn dan het maximum dat zij op de ontwikkelaars mogen verhalen. Hij wil de regeling in stand houden, maar wel in overleg treden met VNG en NEPROM over de invulling, waaronder de ontwikkeling van een rekenmodule. Ook wil hij daarmee de geraamde werkuren in overeenstemming brengen met de praktijk.
In een bijlage onder de brief wordt een update gegeven van de voortgang van de zeventien locaties, plus inzicht gegeven en het verdere uitbreidingspotentieel per locatie.
Minister De Jonge wil een constructie in het leven roepen om investeringen in middenhuur te kunnen borgen. Dat liet hij weten in het debat over de tijdelijke verlenging van de opschorting van de markttoets voor woningcorporaties. Met een dergelijke constructie zouden zowel marktpartijen als corporaties geprikkeld moeten worden om te investeren in middenhuur.
"Het hoeft niet dezelfde WSW-garantie te zijn zoals we die hebben voor de sociale huur. Het hoeft ook zeker niet exclusief voor corporaties te zijn, want het kan ook voor marktpartijen zijn", aldus de minister. Volgens hem was een dergelijke constructie eerder niet bespreekbaar met de Europese Commissie, maar nu er aantoonbaar sprake is van marktfalen in de volkshuisvesting is de stemming in Brussel veranderd.
"Dat maakt het namelijk mogelijk voor de corporaties om 50.000 middenhuurwoningen te bouwen tot en met 2030, zoals ik met ze heb afgesproken. En dat maakt het ook mogelijk voor de marktpartijen, met name de IVBN, dus de institutionele beleggers, om ook 50.000 middenhuurwoningen te bouwen, zoals ik met hen heb afgesproken. Daarop tunen we natuurlijk ook de wet betaalbare huur. De regulering van de middenhuur wordt dus zo vormgegeven dat het uit blijft kunnen, maar het is wel geweldig helpend als je het marktfalen hierin zou kunnen oplossen met toch iets van een verruiming van de DAEB-ruimte."
Een groot deel van de Kamer bleek tijdens het debat voorstander van het definitief afschaffen van de markttoets, maar de VVD en minister De Jonge willen de opschorting eerst evalueren. Dinsdag zal over het amendement en het wetsvoorstel worden gestemd.
In de Kamer klinkt de brede wens om ook weeskinderen in particuliere woningen te beschermen tegen uitzetting. Dat bleek tijdens de afronding van het debat hierover afgelopen week. De initiatiefnemers van het wetsvoorstel wezen op de complexiteit van het eigendomsrecht, maar ook minister De Jonge nam daar geen genoegen mee.
Initiatiefnemer Grinwis: "Zouden we willen ingrijpen bij alle verhuurders, dus ook bij de particulieren, dan zouden we een aanpassing moeten doorvoeren in het Burgerlijk Wetboek. Daar komen dan ingewikkelde discussies bij kijken over het eigendomsrecht. Het brengt ook allerlei andersoortige vraagstukken met zich mee, waar we ons niet aan hebben gewaagd en waar we ons niet aan hebben willen vertillen met dit wetsvoorstel".
Minister De Jonge zegde toe om met motie 15 aan de slag te gaan die wel oproept tot een gelijke behandeling van kinderen in corporatiewoningen en particuliere huurwoningen. Ook wil hij daarbij betrekken tot ook kinderen boven de 27 beter beschermd worden.
Dinsdag zal over de moties worden gestemd.
Minister Jetten neemt maatregelen om te voorkomen dat vanaf 2026 problemen ontstaan door de drukte op het elektriciteitsnet. Zo wil hij de uitbreiding van het net versnellen, maar denkt hij ook na over het zwaarder belasten van bedrijven op piekmomenten. Volgens de minister gaat de verduurzaming via zonnepanelen, warmtepompen en laadpalen zo hard dat netbeheerders dit niet kunnen bijbenen. Dit zorgt ervoor dat op den duur nieuwe woningen of laadpalen mogelijk niet meer kunnen worden aangesloten of dat bedrijven moeten worden afgeschakeld.
In de Kamerbrief laat hij verder weten dat hij wil dat de congestieproblemen de verduurzamingsopgave van de gebouwde omgeving niet in de weg staan. Zo moeten gemeenten en ontwikkelaars mogelijk hun plannen voor de energievoorziening opnieuw tegen het licht houden. Ook noemt hij de mogelijkheid om vooruitlopend op all electric in te zetten op hybride warmtepompen, aangezien daar ook kan worden overgeschakeld op gas.
Verder denkt Jetten na over wetgeving over het gebruik van slimme huishoudelijke apparaten. "Slimme, aanstuurbare apparaten worden de norm. Dit is noodzakelijk om efficiënt gebruik te maken van het elektriciteitsnet en dus om verduurzaming en woningbouw mogelijk te maken. Het kabinet zet in op certificering, standaarden en registratie, zodat slimme, aanstuurbare apparaten de norm worden", aldus Jetten.
"Dit vereist ook wetgeving. Daarbij wordt nader uitgewerkt hoe deze apparaten ook slim met elkaar kunnen communiceren. Op deze manier ondersteunt slimme aanstuurbaarheid de mogelijkheden van huishoudens in de overgang naar meer flexibel en dynamisch gebruik van het net. Home Energy Management Systems (HEMS) worden daarbij op termijn de standaard voor slim en efficiënt netgebruik door huishoudens. Daarbij zullen de belangen van huishoudens zorgvuldig worden meegewogen met als uitgangspunt instemming van de afnemer."
Het kabinet heeft naar aanleiding van de eerste termijn van de Kamer in het wetgevingsoverleg over het Belastingplan 2024 al diverse (voor de woningmarkt relevante) vragen schriftelijk beantwoord. Zo laat het kabinet weten dat het geen voorstander is van de suggestie die door de ChristenUnie werd gedaan om de doorverkooptermijn voor de overdrachtsbelasting te verlengen van 6 naar 24 maanden en een vrijstelling te regelen voor ontwikkelaars.
"Anders dan in 2013 is er nu, en naar verwachting ook in de nabije toekomst, veel vraag naar woningen. Het risico dat een particulier zijn woning niet kan verkopen op het moment dat de ontwikkelaar de woning oplevert en bijgevolg met twee woningen komt te zitten is (veel) klein(er). Een dergelijke regeling is ook duur", aldus het kabinet, die in de beantwoording dit standpunt nader toelicht. De werking van de overdrachtsbelasting is wel onderdeel van het eerder aangekondigde IBO-onderzoek.
Komende week zal het debat worden vervolgd en ook plenair worden afgerond.
Schriftelijke antwoorden op een deel van de vragen, gesteld tijdens het wetgevingsoverleg van woensdag 18 oktober 2023, over het pakket Belastingplan 2024
In een interview met Vastgoedmarkt pleit IVBN-directeur Judith Norbart ervoor dat de huurregulering weer van tafel gaat als er voldoende woningen zijn gebouwd. "Nagenoeg élke regulering – fiscaal of met betrekking tot de huurprijs – maakt de Nederlandse markt onaantrekkelijker ten opzichte van buitenlandse beleggingsmarkten. Dat risico heeft een prijs: beleggers stellen hogere rendementseisen of trekken kapitaal terug. IVBN-leden investeren voor de lange termijn met pensioen- en verzekeringsgeld. Dat brengt een grote verantwoordelijkheid met zich mee en vraagt om zekerheid, stabiliteit en zorgvuldigheid", aldus Norbart. De IVBN heeft eerder laten weten de Wet betaalbare huur te steunen, maar Norbart geeft aan dat die regulering weer van tafel moet zodra er voldoende aanbod is. Ook wil ze modernisering van het puntenstelsel en verlaging van de overdrachtsbelasting.
Vastgoedmarkt: 'Regulering van tafel bij voldoende huuraanbod'
In een gesprek met Vastgoedmarkt bepleit Jan Fokkema van Neprom een koopstartfonds voor goedkopere woningen en een doorbouwgarantie voor de duurdere woningen. Ook roept hij gemeenten met klem op om de in zijn ogen 'stringente' programmering los te laten. "Alleen dan kunnen we voorkomen dat er weer grote aantallen ontslagen in de bouw gaan vallen", stelt hij.
Vastgoedmarkt: Snellere woningbouw? 'Kom met bouwgarantie, realistische plannen en 7,2 miljard'
Tegenover het AD noemt hoogleraar Peter Boelhouwer het een logisch streven om meer grootschalig in de provincie te bouwen. "In de Randstad is het druk, je ziet de afgelopen vijf jaar al een groeiende migratiestroom van mensen die het westen verruilen voor een plek in de provincie. Woningbouw over het land verspreiden, is verstandig om te doen", aldus Boelhouwer.
AD: Expert over grootschalige woningbouw bij Apeldoorn, Deventer en Zutphen: ‘Lijkt me verstandige keuze’
In aanloop naar de begrotingsbehandeling heeft Aedes onderzoek laten doen naar de gevolgen van de vennootschapsbelasting die corporaties moeten betalen. Voorzitter Martin van Rijn reageert bezorgd over de uitkomsten: "We spraken met het kabinet af dat woningcorporaties de komende jaren fors gaan investeren om de wooncrisis te lijf te gaan. Maar daardoor betalen ze miljarden extra aan winstbelasting. We kunnen dat geld niet besteden aan nieuwe huizen of verduurzaming", zegt hij.
In de Volkskrant valt te lezen dat Capreit de volgende grote vastgoedbelegger is die is gestart met de verkoop van de verhuurportefeuille. Het zou gaan om bijna 7.000 woningen.
Volkskrant: Hoe een grote buitenlandse woningbelegger Nederland alweer verlaat – en de huurders onzeker achterblijven
Diverse media brachten afgelopen week het nieuws over de rechtszaak die vanuit een collectief van particuliere verhuurders wordt aangespannen tegen de staat. De Stichting Fair Huur protesteert tegen de reeds ingevoerde huurregels (zoals de WOZ-cap in het WWS), die in hun ogen in strijd zijn met het eigendomsrecht. Bij de stichting zouden zo'n 400 verhuurders zijn aangesloten.
Ons nieuwsoverzicht komt tot stand in samenwerking met 1848.nl