Deze week in het nieuwsoverzicht o.a.: Aedes deelt stelling minister De Jonge dat corporaties aan hun opgave kunnen voldoen niet, Ministerraad stemt in met wetsvoorstel Wet betaalbare huur en aanpassing verkoopregels en regels rond grondposities voor corporaties, CU-motie aangenomen die het kabinet oproept "te zoeken naar een zodanige bekostiging van de wetsvoorstellen betaalbare huur en versterking regie op volkshuisvesting (Wvrv) dat de huurtoeslagontvangers er in koopkrachtbeeld niet netto op achteruit gaan”, Minister De Jonge informeert Kamer over voorstel tot modernisering grondbeleid, Minister De Jonge roept op om snel projecten voor de startbouwimpuls bekend te maken, Minister De Jonge Minister De Jonge praat Kamer bij over voortgang Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid en informeert de Kamer over de Leefbaarometer 2020, Kamer heeft kritische vragen over kabinetsvoorstel om intergenerationeel wonen te stimuleren, Minister De Jonge stuurt ontwerpbesluit om Bbl te wijzigen naar de Kamer, staatssecretaris Van Rij kijkt naar investeringsruimte corporaties.
Aedes deelt de stelling van minister De Jonge dat de corporaties aan hun opgave kunnen voldoen niet, blijkt uit een persbericht van 16 juni jl. waarover onder andere FD schreef. Met name middenhuur lijkt 'onbetaalbaar' en Aedes roept de politiek dan ook op om werk te maken van geborgde leningen voor dit segment. "Corporaties worden beperkt omdat ze aangewezen zijn op commerciële financiering en daardoor hogere rente. Door geborgd lenen mogelijk te maken, kan de sector goedkoper lenen en makkelijker middenhuurwoningen financieren. De politiek is aan zet om dat mogelijk te maken", schrijft Aedes.
De ministerraad heeft afgelopen week ingestemd met het wetsvoorstel Wet betaalbare huur. Het voorstel ging eerder in consultatie en is op basis van de reacties aangepast. De inhoud wordt pas bekend na advies van de Raad van State en de reactie van het kabinet daarop.
"Het wetsvoorstel reguleert de middenhuur en maakt het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend. Door de middenhuurregulering wordt de bestaande huurprijsbescherming op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) uitgebreid naar het middensegment zodat deze ook gaat gelden voor mensen met een middeninkomen. Door het dwingend maken van het WWS worden verhuurders in alle segmenten verplicht zich te houden aan de maximale huurprijzen die het WWS voorschrijft. Gemeenten krijgen het juridisch instrumentarium om hierop te handhaven", zo valt te lezen.
De ministerraad stemde ook in met het voorstel om de verkoopregels en de regels rond grondposities voor corporaties aan te passen in het Besluit toegelaten instellingen 2015 (BTIV). De wijziging is een uitwerking van de afspraken uit het regeerakkoord en de Nationale Prestatieafspraken.
"Het uitwerken van die afspraken gebeurt op twee plekken in het BTIV. In de eerste plaats wordt de aanbiedingsplicht uitgebreid die corporaties richting hun huurders hebben als zij een sociale huurwoning willen verkopen. Het gevolg is dat corporaties de eengezinswoningen die zij willen verkopen voortaan aan moeten bieden aan alle corporatiehuurders in die gemeente. Deze uitgebreide aanbiedingsplicht gaat ook gelden voor sociale huurwoningen en woningen die in de toekomst mogelijk naar het vrije segment worden gebracht", zo valt te lezen.
"In de tweede plaats heeft de toezegging om opnieuw te kijken naar de termijn die corporaties moeten aanhouden voor hun grondposities, vorm gekregen door de huidige termijn van vijf jaar naar tien jaar te verruimen. Dat past beter bij de gemiddelde doorlooptermijn van een woningbouwproject en geeft corporaties meer tijd om sociale huurwoningen te realiseren."
De Kamer heeft afgelopen week de ChristenUnie-motie (19) aangenomen die het kabinet oproept "te zoeken naar een zodanige bekostiging van de wetsvoorstellen betaalbare huur en versterking regie op volkshuisvesting (Wvrv) dat de huurtoeslagontvangers er in koopkrachtbeeld niet netto op achteruitgaan". De motie werd een week eerder ingediend tijdens het debat over de Voorjaarsnota.
Minister De Jonge neemt maatregelen om het grondbeleid te moderniseren "zodat het beter ten dienste komt te staan van gebiedsontwikkeling". Dat schrijft hij in een uitgebreide Kamerbrief waarin hij eerst het probleem schetst. "Het heeft [..] betrekking op de beschikbaarheid van grond, de snelheid van het beschikbaar komen van grond, kosten(verhaal) en waarde(ring) van grond – vooral bij gebiedsontwikkeling – en tot slot de verdeling van waardeveranderingen van grond." Als gevolg van deze problemen is de gebiedsontwikkeling momenteel traag en duur.
De Jonge werkt de modernisering uit aan de hand van drie sporen. Daarbij is het eerste spoor het meest concreet. De andere twee zijn vooral verkennend. "Deze drie sporen wil ik, in onderlinge samenhang en in samenhang met het bestaande grondbeleid, omzetten tot een nieuwe uitvoeringsagenda", aldus de minister.
Spoor 1
In de eerste plaats wil De Jonge in gesprek met IPO en VNG over het versterken van de kennis bij gemeenten en het bundelen van de beschikbare kennis. Ook wil hij experts toevoegen aan het Expertteam Woningbouw. Daarnaast moeten gemeenten beter ondersteund worden bij het inzetten van hun voorkeursrecht, bijvoorbeeld via het versterken van de capaciteit en het verruimen van de termijn na vaststelling van het omgevingsplan. Hij overweegt in dit kader het starten van experimenten met financiële arrangementen.
Vergaand is zijn voorstel om al in een vroeg stadium een onteigeningsprocedure te starten. Hij wil hiermee voorkomen dat de doorlooptijd een belemmering vormt. De Jonge beziet of hier ook extra financiële ruimte voor moet worden gemaakt om de capaciteit bij gemeenten te vergroten. In dit kader wijst hij ook op veranderingen via de Omgevingswet die per 1 januari ingaat en de versnelling van procedures via de aanhangige Wet regie op de volkshuisvesting. Onteigening kan volgens het eigendomsrecht niet als de grondeigenaar zelf tot ontwikkeling overgaat, conform de wens van de gemeente.
De Jonge lijkt geen voorstander van een bouwplicht, omdat uit onderzoek blijkt dat dit een grof ingrijpen is op het eigendomsrecht. "Deze bouwplicht legt de eigenaar een vergaande actieve verplichting op en vormt daarmee een grotere inbreuk op het eigendomsrecht dan onteigening. [..] Een algemene bouwplicht in de (Omgevings)wet of omgevingsplan wordt riskant geacht", zo valt te lezen. Wel probeert De Jonge met zijn voorstellen aan te haken op de overwegingen achter de motie.
Verder wil De Jonge onderzoeken of woningcorporaties belemmeringen ervaren bij het innemen van grondposities. De resultaten hiervan verwacht hij in het najaar. Dit onderzoek past in het bredere plan van de minister om actiever grondbeleid te voeren vanuit Rijk en medeoverheden. Eerder kondigde hij al aan dat hij het Rijk een actievere rol wil geven, bijvoorbeeld via investeringen, eigen ontwikkeling en de inzet van het Rijksvastgoedbedrijf.
Spoor 2
Via spoor 2 wil De Jonge in een vroeger stadium duidelijkheid bieden over de kosten en opbrengsten van gebiedsontwikkeling. "Ontwikkelaars kunnen dan veel beter inschatten hoe hoog de financiële bijdrage is die zij aan de gemeente moeten betalen en hiermee rekening houden bij de aankoop van de grond. Hetzelfde geldt voor taxateurs die gronden moeten waarderen", schrijft hij.
Om dit te bewerkstelligen wil De Jonge komen tot "omgevingsvisies met een globale aanduiding van de functie van gebieden, het gewenste ruimtelijke programma en de benodigde infrastructuur". Ook moet via het wetsvoorstel Regie op de volkshuisvesting duidelijk worden hoe de woningopgave eruit ziet en waar op gestuurd zal worden. Een nota bovenwijkse voorzieningen en/of nota grondbeleid moet vastleggen hoe de kosten voor bovenwijkse voorzieningen worden opgebouwd, bijvoorbeeld via een vaste bijdrage per woningtype.
Met de taxatiebranche wil De Jonge dit najaar komen met een richtlijn voor taxaties bij gebiedsontwikkeling. Hij wil hiermee de kosten en risico's van gebiedsontwikkeling beter betrekken bij de waardebepaling. Meer duidelijkheid hierover drukt de grondprijzen, verwacht De Jonge.
Ook verkent hij of de inbrengwaarde van grond bij kostenverhaal kan worden berekend met als uitgangspunt de waarde van de grond bij voortzetting van het bestaande gebruik. "Wanneer de inbrengwaarde van de grond op deze basis wordt berekend, is er meer financiële ruimte voor een hogere bijdrage aan het kostenverhaal", stelt hij. De Jonge verwacht dat ook hierdoor de grondprijzen zullen zakken en hoopt hiermee dat de waardestijging van grond als gevolg van voorgenomen gebiedsontwikkeling ten goede komt aan het collectieve belang.
De Jonge erkent dat deze maatregel "ingrijpende gevolgen" kan hebben voor grondeigenaren. "Daarbij moet goed worden doordacht of het totale systeem – mede in relatie tot de schadeloosstelling bij onteigening – consistent is en wat potentiële neveneffecten zijn op het hele grondbeleid. Ook zal zorgvuldig moeten worden bezien hoe wet- en regelgeving met bijbehorende overgangsregelgeving dient te worden ingericht en wat de effecten zijn. Ik neem dit mee in mijn verkenning – samen met VNG en IPO – waarvan ik verwacht de resultaten medio 2024 te kunnen delen", aldus De Jonge.
Spoor 3
In spoor 3 kondigt De Jonge twee verkenningen aan om te bezien of het mogelijk is om als overheid de grondwaarde af te vangen, bijvoorbeeld via een beter werking van de baatbelasting. Deze verkenning moet eind dit jaar af zijn. Ook wil hij een brede verkenning starten hoe de waarde kan worden afgevangen zodra de grond in waarde stijgt als gevolg van gebiedsontwikkeling. In dit kader is vaak een planbatenheffing voorgesteld, maar De Jonge wil kijken of er ook alternatieven zijn voor een dergelijke heffing.
Minister De Jonge roept gemeenten, provincies, marktpartijen en corporaties op om snel projecten bekend te maken die in aanmerking komen voor de startbouwimpuls. Dat zegt hij in een Kamerbrief over de uitwerking van de startbouwimpuls. De Jonge wil de zomer gebruiken om de aanvraagprocedure voor te bereiden, zodat in september de aanvragen kunnen worden ingediend en in oktober kunnen worden beoordeeld en toegekend.
In de brief wordt het afwegingskader uiteengezet, inclusief randvoorwaarden en beoordelingscriteria. "De randvoorwaarden (knock-out criteria) voor de regeling staan vast. De beoordelingscriteria spelen een rol om de ingediende aanvragen (die voldoen aan de randvoorwaarden) ten opzichte van elkaar te wegen. Op basis van de inzichten uit de inventarisatie zullen de beoordelingscriteria aangescherpt worden mede op basis van de inventarisatie van projecten die in aanmerking zouden kunnen komen", aldus de minister.
Minister De Jonge heeft afgelopen week de Kamer bijgepraat over de voortgang van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. Een belangrijk element hierbij is de leefbaarheid van wijken. Het programma richt zich in de kern op 20 focusgebieden waarbij het doel is het leven voor 1,3 miljoen mensen te verbeteren. "Tot nu toe is er sinds de start van het programma Leefbaarheid en Veiligheid in 2020 in totaal ongeveer €900 miljoen geïnvesteerd, of voor deze gebieden gereserveerd (afhankelijk van definitieve toekenning). Deze middelen zijn onder meer afkomstig uit Preventie met Gezag, School en Omgeving, de Woningbouwimpuls, het VHF, de Regio Deals, en de Envelop Arbeidsmarkt, armoede en schulden", schrijft hij.
Een van de actielijnen heeft betrekking op het verbeteren van wijken en het verduurzamen van woningen. In de Kamerbrief wordt uiteengezet welke vorderingen zijn gemaakt en wordt de Kamer nader geïnformeerd. Bijvoorbeeld met betrekking tot kleine wijzigingen in de aanvraagprocedure van het Volkshuisvestingsfonds.
Volgens De Jonge zullen vanwege een bijdrage uit het fonds 1.139 woningen worden gesloopt, waarvan 527 sociale huur. "Daarvoor komen in totaal 1.934 nieuwbouwwoningen terug, waarvan 1.027 in de sociale huursector vallen", aldus De Jonge.
Verder licht de minister binnen deze actielijn ontwikkelingen toe met betrekking tot de woningbouwimpuls, het nationale isolatieprogramma, verduurzaming gebouwde omgeving, de aanpak van energiearmoede en de eerder aangekondigde extra middelen die voortkomen uit de voorjaarsbesluitvorming.
Ook informeerde minister De Jonge de Kamer over de uitgevoerde verdiepende analyses met betrekking tot de leefbaarheid. In de Leefbaarometer 2020 zijn drie thema's onderzocht: 1. Stijgers en dalers; gebieden die verbeterden of verslechterden vanuit een onvoldoende of zwakke leefbaarheidsscore in 2014, en gebieden die verslechterden terwijl ze in 2014 nog net (ruim) voldoende scoorden. 2. Leefbaarheid en sociale ongelijkheid; over de verschillen in leefbaarheid tussen buurten en de sociale ongelijkheid in leefbaarheid. 3. Ondermijnende criminaliteit en ervaren onveiligheid.
De Jonge noemt het opvallend dat uit het rapport blijkt dat "in gebieden met een extreme uitgangssituatie in 2014 (met een score ‘zeer onvoldoende’ en in mindere mate ‘ruim onvoldoende’) het pad van verbetering naar ‘voldoende’ in 2020 sterk samenhangt met de dimensie ‘woningvoorraad’".
"Het themarapport geeft een verdiepend beeld van de leefbaarheid en biedt daarmee de mogelijkheid om verschillen te duiden en samenhang aan te brengen. Daarmee kan ook nader inkleuring worden gegeven aan het lokale beleid en gewerkt worden aan mogelijke oplossingen voor de leefbaarheidsopgave. Najaar 2023 zal de Leefbaarometer 2022 worden gepubliceerd en het bijbehorende analyserapport aan uw Kamer worden aangeboden", aldus de minister.
De Kamer heeft nog diverse kritische vragen over het voorstel van het kabinet om intergenerationeel wonen te stimuleren. Hiervoor wordt 49 miljoen euro uitgetrokken. Het idee is dat met dit geld jongeren goedkoop in een wooncomplex voor ouderen kunnen wonen. Hiermee moet de samenhang en leefbaarheid in deze complexen worden vergroot. Jongeren zullen de ouderen gaan helpen met zorgtaken en het doen van boodschappen, is het idee.
De Kamer wil weten hoe wordt beoordeeld of dit ook daadwerkelijk gebeurt en hoe dit gemonitord wordt. Ook vragen partijen zich af waarom het kabinet denkt dat deze regeling positief gaat uitwerken. "Waarop is de gedachte gebaseerd dat jongeren ervoor kiezen in complexen met ouderen te gaan wonen omdat de huur daar tweehonderd euro per maand goedkoper is? Hoe worden de andere voordelen, anders dan financieel, onder de aandacht van jongeren gebracht? Wat is de verwachting ten aanzien van het gebruik van deze subsidieregeling?", zo valt te lezen.
De linkse partijen wijzen er daarnaast op dat er meer moet gebeuren om de woningnood aan te pakken. "De leden van de PvdA-fractie wijzen erop dat de bouwopgave al niet dreigt te lukken. Hoe kan de minister intergenerationeel wonen als oplossing presenteren als er zowel voor ouderen als voor jongeren onvoldoende woningen bij komen?", zo valt te lezen.
Minister De Jonge heeft het eerder aangekondigde ontwerpbesluit om de Bbl te wijzigen naar de Kamer gestuurd. In de begeleidende Kamerbrief wijst minister De Jonge met name op de maatregelen om het risico op een val uit een raam te ondervangen.
Tijdens het commissiedebat Nationale fiscaliteit heeft staatssecretaris Van Rij toegezegd te bezien of het fiscale regime rond woningcorporaties moet worden versoepeld om de woningbouw- en verduurzamingsopgave niet in de knel te laten komen. Dat zei hij na een vraag van PvdA-Kamerlid Nijboer. "Dit is onderdeel van het gesprek met collega De Jonge. We kijken er naar en dat wil niet zeggen dat de oplossing in de fiscaliteit zit, maar we kijken er wel naar", aldus Van Rij.
Eerder in het debat had de staatssecretaris al aangegeven dat vooral woningcorporaties en institutionele beleggers investeren in de Nederlandse woningmarkt. Hij herkende zich daarom niet in de alarmerende signalen waar VVD-Kamerlid Idsinga ter ore waren gekomen dat particuliere beleggers vanwege de stapeling van fiscale maatregelen niet meer zouden willen investeren.
Hij stelt dat de alarmerende signalen vooral betrekking hebben op de gestegen rente en hogere bouwkosten. Hij wees op een onlangs gepresenteerd onderzoek van de Stichting Economisch Onderzoek waarbij een analyse werd gemaakt van de stapeling van maatregelen. Hij temperde verwachtingen dat er op korte termijn fiscale maatregelen worden genomen om de particuliere belegger weer aan het investeren te krijgen, ook in het licht van de bredere hervorming van het box 3-stelsel. Wel kijkt hij met De Jonge wat er mogelijk is.
Van Rij probeerde de Kamer te verzekeren dat er echt wel met gezond verstand naar de verschillende maatregelen wordt gekeken. In het debat noemde hij diverse voorbeelden waarbij op basis van de internetconsultatie aanpassingen zijn gedaan, zoals bij het aanpakken van de mogelijkheid om in nieuwbouw te investeren zonder btw en overdrachtsbelasting te betalen. "Dat kan ik de burger niet uitleggen. Maar dat wetsvoorstel hebben we in internetconsultatie gebracht en daar zijn goede kritieken op gekomen. Dat er wel erg sprake is van overkill. Dus dat matigen we. Is dat dan het einde van nieuwbouw? Nee, maar we zijn niet oostindisch doof."
---
Het politiek nieuwsoverzicht wordt gemaakt door de VTW in samenwerking met 1848.nl
Elf dilemma's naar aanleiding van de herijkte NPA 2025 - 2035