Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
De VVD heeft Kamervragen gesteld naar aanleiding van de nieuwe cijfers van Pararius waaruit blijkt dat veel verhuurders hun huis te koop zetten. Volgens Pararius is de verkoopgolf een gevolg van alle kabinetsmaatregelen die ervoor zorgen dat verhuur minder rendeert. De toenemende schaarste zorgt er daarnaast voor dat de huurprijzen enorm stijgen.
"Wat verwacht u dat de effecten zijn van de middenhuurregulering op het aantal huurwoningen? Is er sprake van een stijging of een daling? Wat verwacht u van de ontwikkeling van de huurprijs als gevolg van de aangekondigde middenhuur regulering?", vraagt Kamerlid Peter de Groot. "Staat u nog achter uw toezegging in diverse commissiedebatten dat het zogenaamde uitponden van huurwoningen beperkt kan blijven?"
Uit de huurmonitor van Pararius blijkt dat het aantal huurwoningen dat beschikbaar kwam voor nieuwe huurders is gedaald met 15,6 procent. De gemiddelde vierkantemeterprijs liep daardoor op van 16,59 naar 18 euro per maand.
Pararius-directeur Jasper de Groot zegt in het AD dat de Wet betaalbare huur de problemen alleen maar groter zal maken. "Als je beleggers aan het demotiveren bent, zal er geen huurwoning bij komen. Eigenaren gaan niet verhuren onder de kostprijs, die woningen worden dan verkocht. Dan zien we al terug in de cijfers", aldus De Groot. Volgens hem komt er daarmee nog meer druk op de vrije sector met nog hogere prijzen tot gevolg.
De Woonbond betoogt in een artikel dat de stijging van de huurprijs juist een reden is voor meer regulering. Daarbij zegt woordvoerder Marcel Trip dat het niet erg is als de regulering zou leiden tot verkoop van huurhuizen en daarmee tot een kleine private vrije huursector. “Dat is deels een correctie van de vele opkopen van koopwoningen voor de verhuur. Bovendien is een zo groot mogelijke private huursector geen doel op zich. We moeten werken aan een betaalbare vrije sector, met een goede prijs-kwaliteit verhouding. Dat heeft maatschappelijke meerwaarde.”
Minister De Jonge liet op Twitter weten dat het gebrek aan regulering de prijzen opdrijft, maar De Groot noemt dat in De Telegraaf 'totale onzin'. De Pararius-directeur kreeg bijval van Matthijs Korevaar en Jasper H. van Dijk middels een opiniestuk in De Volkskrant. Ook zij vrezen voor een instortend aanbod door de Wet betaalbare huur en pleiten daarom voor de bouw van meer woningen.
"Zolang het aanbod beperkt is, zullen maatregelen aan de vraagkant het probleem alleen maar verplaatsen tussen groepen op de woningmarkt. Bouwen is dus het devies, maar in de tussentijd is er meer denkbaar. Moedig samenwonen aan, bijvoorbeeld door het afschaffen van de kostendelersnorm", zo stellen zij voor.
De ministerraad heeft ingestemd met het voorstel van minister De Jonge om de maximale huurstijging in de vrije sector te verlengen. De huidige wet loopt tot 1 mei en in de Kamer leeft een wens om de jaarlijkse prijsverhogingen ook in de vrije sector langer te beperken. Het voorstel van de minister wordt nu naar de Raad van State gestuurd voor advies.
Minister De Jonge is niet van plan om de motie uit te voeren die oproept om enkel glas versneld uit te faseren. Dat laat hij weten in een Kamerbrief. Volgens hem doorkruist de oproep de wens voor een integrale verduurzamingsaanpak en is bovendien in strijd met de gemaakte prestatieafspraken. "Verhuurders zullen in dat geval prioriteit moeten geven aan enkel glas ten koste van de integrale verduurzamingsaanpak (bij groot- of planmatig onderhoud), die meer winst oplevert voor de energierekening en qua in CO2-besparing", aldus de minister.
"Het gevolg is bovendien dat het kan leiden tot minder investeringscapaciteit bij verhuurders, omdat het minder kostenefficiënt is wanneer de aanpak van enkel glas niet mee kan lopen bij het groot- of planmatig onderhoud. [..] Dit zou een extra opgave voor corporaties betekenen, die praktisch en financieel niet vanzelfsprekend haalbaar zou zijn." Verder licht hij in de brief toe waarom hij geen voorstander is van een tochtkorting bij slechte labels.
Wel wil hij de Kamer in de eerste helft van het jaar informeren over de uitfasering van slechte labels van huurwoningen in zowel de particuliere als corporatiewoningen. Hij werkt in dit kader aan een normerend wetsvoorstel. Ook wil hij zich ervoor inzetten dat per 1 juli het WWS wordt gewijzigd zodat aftrekpunten kunnen worden toegekend bij slechte labels en extra punten bij goede labels. Verder presenteert hij in de eerste helft van 2024 het wetsvoorstel om het initiatiefrecht en instemmingsrecht te wijzigen om het verduurzamingstempo te versnellen.
De provincie Zuid-Holland wil alvast harde eisen opleggen aan de betaalbaarheid bij nieuwbouwprojecten. Zo moet bij elk project tweederde betaalbaar zijn. Daarvan moet weer 1 op de 3 onder sociale huur vallen. Bij de NOS licht verantwoordelijk gedeputeerde Anne Koning het plan toe. Minister De Jonge reageert volgens Vastgoedmarkt kritisch. Volgens hem is het niet verstandig dat de gemeente nog een schepje bovenop de regels doet die in Den Haag worden voorbereid. Volgens hem komen met dergelijke hoge eisen de woningbouwprojecten economisch niet meer uit.
Hij krijgt daarbij enigszins bijval van hoogleraar Peter Boelhouwer, al kiest hij voor een andere oplossing dan de minister. De hoogleraar vindt een hard percentage te dwingend. Dit soort eisen zouden zich wat hem betreft moeten beperken tot 30 procent sociale huur. "Voor de rest moet je, zeker als een wat grotere locatie is, een mooi gedifferentieerd programma maken. Dat moet je niet laten stuklopen op percentages", aldus Boelhouwer. Mochten provincies toch op betaalbaar willen aansturen dan zouden ze volgens hem van gemeenten moeten vragen een lagere grondprijs te vragen.
Experts zeggen in NRC dat de staatscommissie die de gevolgen van demografische ontwikkelingen onderzocht maar beperkt antwoord heeft op de vraag waar, hoe en voor wie er nieuwe woningen gebouwd moeten worden. Deze commissie, onder leiding van Richard van Zwol, doet wel een klemmend beroep op het kabinet om de instroom te beperken, onder andere vanwege de enorme volkshuisvestelijke opgave. Van Zwol op om te komen tot een flexibele bouwcultuur, waardoor ingespeeld wordt op de vergrijzing en op de periode daarna.
Ook hangt het van politieke keuzes af waar de immigratie zal worden beperkt (of juist aangejaagd) hoe de woningbouwopgave eruitziet. Het binnenhalen of juist weren van verschillende typen arbeidsmigranten brengt een andere volkshuisvestelijke opdracht met zich mee. Het huisvesten van seizoensarbeiders voor in de Westlandse kassen is immers een andere opgave dan het huisvesten van kenniswerkers voor ASML. Zowel qua locatie als qua type woningen.
Volgens Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw moet daarbij gekeken worden naar de economische meerwaarde en kosten van groepen migranten. Van Hoek en hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer zijn het niet eens met Van Zwol dat Nederlanders te groot wonen. In het stuk houdt Boelhouwer een pleidooi om meer mogelijkheden voor wonen te benutten, zoals het bouwen van tiny houses in weilanden of woningen op landbouwgronden.
Uit de nieuwste NVM-cijfers blijkt dat de extreme krapte op de woningmarkt terug is. De woningprijzen zitten in de lift, maar tegelijkertijd neemt het aanbod niet toe. Door de lagere rente en de inkomensstijgingen hebben mensen meer te besteden, wat de prijs opdrijft. In het laatste kwartaal van vorig jaar stonden 25.000 woningen te koop, een daling van 26,5 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ook wordt bij meer dan de helft van de woningen overboden. De mediane verkoopprijs lag met 434.000 euro 5,3 procent hoger dan een jaar eerder.
Iets positiever is de NVM over de nieuwbouwmarkt. Daar nam het aantal verkopen toe vanwege de beperkte beschikbaarheid aan bestaande koop. Wel blijven de totale cijfers historisch laag en zijn de bouwprognoses een probleem. Nieuwbouwprojecten komen moeilijk van de grond doordat beleggers door het kabinetsbeleid minder interesse hebben in investeringen in huurwoningen. Ook de lange vergunning- en bezwaarprocedures vormen een obstakel. Kopers zijn onder andere voorzichtig vanwege de hoge kosten voor overbrugging
Uit onderzoek van de Vrije Universiteit blijkt dat de Rotterdamwet niet heeft gewerkt. Daarover schreven afgelopen week zowel Trouw als NRC. De wet maakt het mogelijk om lage inkomens en mensen met een strafblad uit een wijk te weren. De gedachte was dat dit de leefbaarheid in een wijk moet verbeteren. In de praktijk is het gemiddelde inkomen echter niet omhoog gegaan in deze wijken. Ook verbeterde de leefbaarheid niet. Het stigma dat een wijk het label heeft gekregen dat het onder de Rotterdamwet valt zorgt ervoor dat huizenprijzen gemiddeld 3 tot 5 procent lager liggen.
Het Kadaster heeft onderzoek gedaan naar grondeigendom in relatie tot woningbouw. De vragen die hierbij gesteld werden: Wordt het type nieuwbouwwoningen bepaald door wie de grond bezit? En: Wat betekent dit voor de bouw van sociale huurwoningen?. Uit het onderzoek blijkt dat bij marktpartijen als grondbezitter er snel ingezet wordt op koopwoningen. Als er huurwoningen worden gebouwd dan zijn dat vooral vrije sector huurwoningen. Als corporaties (delen van) de grond bezitten dan verschuift de pendule richting sociale huurwoningen. "Om hun werk goed te kunnen doen is het dus belangrijk dat woningcorporaties ook eigenaar zijn van de grond", aldus het Kadaster. In een apart onderzoek werd ook gekeken naar de positie van middeninkomens op de koopwoningmarkt. In de toelichting worden zeven conclusies toegelicht.
Het kabinet wil ondanks de geluidshinder alsnog woningen realiseren in het gebied Kronenburg, onder de rook van Schiphol. Dat heeft minister De Jonge laten weten in een Kamerbrief. Het betreft een plan voor 438 (studenten)woningen en daarom zal het Luchthavenindelingbesluit (LIB) moeten worden gewijzigd. Die legt immers een beperking op van 25 woningen per bouwplan in bestaand stedelijk gebied.
De Jonge acht de uitzondering wenselijk als gevolg van de leefbaarheid. Die komt onder druk te staan door alle bouwbeperkingen die het gevolg zijn van de geluidsregels. "Gemeenten zijn verantwoordelijk voor deze externe veiligheid. Het Rijk ziet echter ook dat mede door de beperkingen die er zijn om omwonenden te beschermen de leefbaarheid van het gebied onder druk staat. Dit vergt een afweging van verschillende publieke belangen, waarbij het Rijk inzet op een oplossing voor Kronenburg die alle partijen duidelijkheid biedt, maar ook een zorgvuldige afweging maakt over de gezondheidsrisico’s", zo valt te lezen.
De plannen zullen nu verder worden uitgewerkt, inclusief een onderzoek naar de economische haalbaarheid. Voor de verdere ontwikkeling van het gebied worden nadere gezondheidsrisico's gemonitord en in kaart gebracht.
D66 reageerde direct kritisch. In een setje Kamervragen roepen zij de minister op om meer huisvesting te organiseren dan de geplande 438 woningen.
Staatssecretaris Van Huffelen is gematigd positief over de eerste Voortgangsrapportage beleidsagenda Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening voor Caribisch Nederland. Per eiland is daarbij in kaart gebracht welke maatregelen zijn genomen. Zo is er een woondeal Bonaire opgesteld en letters of intent voor St. Eustatius en Saba.
Voor deze eilanden is volgens Van Huffelen het verbeteren van de levensstandaard en het bestrijden van armoede het belangrijkste doel. "De volkshuisvestelijke instrumenten die daarvoor kunnen worden ingezet, zoals de bouw van betaalbare woningen en het verder subsidiëren van huur in de sociale en particuliere huursectoren, blijven prioriteit. Ook zal worden gewerkt aan wonen en zorg voor ouderen, toewijzings- en urgentiebeleid voor huurwoningen, de verdere professionalisering van woonstichtingen en het verbeteren of instellen van huurcommissies op de eilanden", aldus de staatssecretaris.
Minister Helder heeft de Kamer bijgepraat over de voortgang van het programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen (WOZO). Ze laat onder andere weten dat momenteel wordt gewerkt aan het verbeteren van de monitoring van de nieuwbouw voor ouderen. Van de 900.000 woningen die tot en met 2030 gebouwd worden moeten er minstens 290.000 specifiek voor ouderen gerealiseerd worden. Helder verwacht eind 2024 de eerste resultaten te kunnen laten zien. Verder geeft de minister onder andere een update van de resultaten van de stimuleringsregeling zorggeschikte woningen en de subsidieregeling intergenerationeel wonen. Op de laatstgenoemde regeling zijn afgelopen jaar 9 aanvragen gedaan.
NSC heeft Kamervragen gesteld naar aanleiding van het VN-statement van rapporteur Balakrishnan Rajagopal over het Nederlandse huisvestingsbeleid dat kort voor kerst werd gepubliceerd. In maart komt Rajagopal met zijn definitieve rapport. In het verslag van zijn bezoek roept hij het kabinet met klem op het recht op adequate huisvesting te omarmen en op basis van dat recht het beleid in te steken, ter bescherming van kwetsbaren. NSC-Kamerlid Welzijn wil naar aanleiding van het statement van de minister weten hoe hij de aanbevelingen in de praktijk gaat brengen.
De Eerste Kamer zal deze week instemmen met de Spreidingswet, zo is inmiddels duidelijk geworden. Lang leek de steun in de Eerste Kamer onzeker, maar in de tweede termijn van het debat schaarde de VVD zich bij de voorstanders waarmee de meerderheid een feit is. Met de wet kunnen asielzoekers gelijkwaardiger over het land worden verspreid. Het maakt het moeilijker voor gemeenten om het organiseren van huisvesting te weigeren.
Verslag debat
De stikstofcrisis heeft ervoor gezorgd dat er sinds 2019 23.000 woningen minder zijn gebouwd. Dit aantal kan komende jaren nog met ongeveer 3.500 oplopen. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviesbureau Colliers waar Trouw over schrijft. De gevolgen zijn vooral zichtbaar in de nabijheid van Natura2000-gebieden. Volgens de krant is desondanks het effect veel kleiner dan eerst werd gedacht.
Trouw: Stikstofcrisis scheelt tienduizenden nieuw gebouwde woningen, dat is veel minder dan gedacht
Door processen parallel te laten lopen kunnen woningbouwprojecten versneld worden van zes naar twee jaar. Dat zeggen Evelyn Rademaker en Annius Hoornstra tegenover het platform Gebiedsontwikkeling.nu. Sinds vorig jaar voeren zij pilots uit in opdracht van het ministerie. In het artikel delen ze hun ervaringen.
Gebiedsontwikkeling.nu: Parallel plannen in woningbouwproces leidt (nu al) tot versnelling
Het politiek nieuwsoverzicht maakt VTW in samenwerking met 1848.nl.