Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
Minister De Jonge wil met provincies in gesprek om nog dit jaar afspraken te maken over de mogelijkheden van extra woningen aan de randen van steden. Ook wil hij mogelijkheden creëren via aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Dat laat hij weten na een onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) naar het idee van 'straatje erbij'. Dit werd eerder al als een belangrijke oplossing voor het woningtekort gezien. Volgens het EIB is er theoretisch gezien een aardig potentieel om daar meer woningen te realiseren.
"Bij het “straatje erbij” gaat het om kleine projecten van 30 à 50 woningen met een geringe ruimtelijke impact. De projecten zijn klein, maar bij elkaar opgeteld kunnen ze een substantiële bijdrage leveren aan de realisatie van de woningbouwopgave. Bovendien kan deze vorm van woningbouw bijdragen aan de leefbaarheid van kleine kernen die weinig andere mogelijkheden hebben voor woningbouw", schrijft de minister.
Een belangrijke belemmering is de provinciale Omgevingsverordening die beperkingen oplegt aan kleinschalige woningbouw. De Jonge wil daarom is gesprek met provincies om te komen tot aanpassingen aan de verordeningen. Ook wil hij de drempel binnen de woningbouwimpuls verlagen naar 200 woningen.
Minister De Jonge is er echter geen voorstander van om de ladder voor duurzame verstedelijking af te schaffen. Diverse partijen in de Kamer en in de sector hadden hierom gevraagd, omdat deze een belemmering voor de realisatie van woningbouw zou zijn. Uit onderzoek blijkt dat niet, vindt De Jonge. Er zijn eerder andere factoren die woningbouw belemmeren.
Wel wil hij een ondergrens van 50 woningen opnemen in het voorgenomen Besluit versterking regie volkshuisvesting in het Besluit kwaliteit leefomgeving voor woningbouw, zodat de ladder pas vanaf dat aantal gaat gelden. Hiermee moet kleinschalige woningbouw op buitenstedelijke locaties makkelijker worden. "Deze aanpassing neem ik bij de voorziene aanpassing van het Besluit kwaliteit leefomgeving in het kader van het wetsvoorstel versterking regie Volkshuisvesting. Ik ben voornemens dit Besluit begin 2024 in consultatie te brengen, wanneer ik ook het wetsvoorstel aan uw Kamer aan zal bieden", schrijft De Jonge.
Ook wil hij komen tot een verbetering van de bestaande handleiding voor de ladder en met de provincies en gemeenten in gesprek over de toepassing. "De afweging en onderbouwing van deze locaties kan dan in een vroegtijdig stadium en breder verband en ook in relatie tot andere ruimtelijke opgaven worden gemaakt", aldus de minister.
Uit de inventarisatie van de EIB is in de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant een potentieel van gezamenlijk zo'n 150.000 woningen.
In aanloop naar de begrotingsbehandeling BZK deze week zijn de schriftelijke vragen beantwoord en heeft D66 een amendement ingediend om extra geld vrij te maken voor studentenwoningenstartbouwimpuls. De vragen in het schriftelijk overleg hadden onder andere betrekking op de middelen voor het aanjagen van de woningbouw. Ook werd gevraagd naar de huurprijzen en de mogelijkheden om de ATAD en APB voor corporaties af te schaffen. De Jonge herhaalt nogmaals dat afschaffing zorgt voor staatssteunissues met de Europese Commissie.
Het kabinet erkent dat het in het Belastingplan voorgestelde extra tarief voor de overdrachtsbelasting gevolgen kan hebben voor de bouw van nieuwe woningen. Dat blijkt uit de antwoorden in het schriftelijk overleg na vragen van Pieter Omtzigt. Het kabinet wil met het extra tarief van 4 procent goedkope vastgoedtransacties via aandelenoverdracht tegengaan. In de beantwoording geeft het kabinet toe dat dat gevolgen kan hebben voor de investeringsbereidheid voor woningbouw.
"De maatregel zal bij een groep beleggers die op dit moment door gebruikmaking van vastgoedaandelentransacties weinig belasting betalen op de levering van het vastgoed doorwerken in de kostprijs van investeringen in nieuwe woningen", zo valt te lezen.
"Het is echter niet in te schatten wat de impact van één enkele regeling op de bouw van nieuwe woningen is. Of er meer of minder wordt geïnvesteerd in de bouw van woningen hangt af van meer factoren, waaronder een samenstel van fiscale en niet-fiscale maatregelen maar ook marktomstandigheden zoals de prijzen van bouwmaterialen, personeel en de rentestand. Uit reacties op de internetconsultatie en gesprekken met de sector kwam ook naar voren dat met name het samenstel van regels impact heeft op de bouw van nieuwe woningen en niet zo zeer deze maatregel op zich."
Daarnaast erkent het kabinet dat de maatregel extra vraagt van de uitvoeringscapaciteit van de Belastingdienst en dat het wederom zorgt voor een extra complexiteit van het fiscale stelsel. Bij de uitvoeringstoets waren hier al zorgen over naar voren gekomen.
Desondanks verdedigt het kabinet de maatregel, omdat deze nodig zou zijn om ongewenste structuren tegen te gaan.
Nota naar aanleiding van het verslag inzake Wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten (Belastingplan 2024)
Het kabinet verwacht geen grote gevolgen op de huurmarkt van het aangekondigde verbod voor fiscale beleggingsinstellingen om te investeren in Nederlands vastgoed. Dat valt op te maken uit het schriftelijk overleg. Bij diverse partijen waren zorgen voor de gevolgen op de woningmarkt, vooral met betrekking tot institutionele beleggers.
"Het kabinet verwacht dat pensioenfondsen gebruik zullen maken van het geboden flankerend beleid voor de overdrachtsbelasting. Als gevolg daarvan houden de fbi’s het vastgoed door middel van een voor Nederlandse fiscale doeleinden transparant lichaam. Pensioenfondsen, en het vastgoed dat zij houden, worden dan per saldo niet geraakt door de vastgoedmaatregel. Het kabinet verwacht dan ook geen grote gevolgen voor de huurmarkt", aldus het kabinet.
Wel stijgt de lastendruk als fbi's hun vastgoed onderbrengen bij dochtervennootschappen die onder het reguliere vennootschapsbelastingtarief vallen.
Nota naar aanleiding van het verslag inzake Wijziging van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 tot aanpassing van de regeling voor de fiscale beleggingsinstelling (Wet aanpassing fiscale beleggingsinstelling)
De Kamer heeft tegen de zin van het kabinet de ChristenUnie-motie aangenomen die een dekking aanreikt voor het instellen van een doorbouwgarantie. De motie gebruikt een overdekking van 600 miljoen uit een amendement van GroenLinks (mbt verhogen bankenbelasting en tarieven box 2 en 3) om in te zetten als risicoreservering. Voorwaarde is uiteraard wel dat dit amendement moet worden aangenomen. Vorige week liet minister De Jonge wederom weten de wens van de Kamer niet uit te willen voeren. Volgens hem moet eerst een verkenning worden afgewacht naar de gevolgen van een dergelijke garantie. Deze verkenning wordt eind dit jaar verwacht.
FD: 'Doorbouwgarantie kan geen dag meer wachten'
Minister De Jonge ziet mogelijkheden om met de 10 miljoen die is vrijgemaakt wooncoöperaties beter te ondersteunen in de voorfase. Wel komt dit geld later dan gepland beschikbaar (in de loop van volgend jaar) en blijft de minister somber over de mogelijkheden van wooncoöperaties. Dat blijkt uit de afgelopen week gestuurde Kamerbrief. Met de 10 miljoen wil De Jonge startkapitaal ter beschikking stellen die 19 tot 45 projecten zou moeten helpen. "Daarmee kunnen coöperatieve initiatieven benodigde expertise inhuren, of projectbegeleiding regelen om het project verder te ontwikkelen", zo valt te lezen. Wel geeft hij aan geen middelen te hebben voor de realisatiefase. Wel is hij in gesprek met geïnteresseerde banken om de financierbaarheid te verbeteren. In de Kamerbrief wordt de complexiteit hiervan toegelicht, ook met betrekking tot de verschillende vormen van dergelijke wooncoöperaties. De Jonge werkt nog aan de uitwerking van de voorwaarden voor het startkapitaal. Zo moet er ook sprake zijn van eigen ingebracht vermogen.
Uit de gesprekken die de minister afgelopen jaar voerde blijkt dat het ondanks de mooie ambities lastig blijkt om wooncoöperaties van de grond te krijgen. "Al deze partijen delen de ambitie om meer wooncoöperaties van de grond te krijgen, maar hebben andere beelden bij de manieren om dit te doen en zien veel belemmeringen die het op grote schaal realiseren van wooncoöperaties in de weg staan: gebrek aan schaal, gebrek aan uniformiteit, gebrek aan professionaliteit, gebrek aan locaties en gebrek aan financiering. En mijn slotsom is dat ze helaas allemaal gelijk hebben, zoals ik in deze brief beschrijf. Een alomvattende aanpak die al deze beperkingen met de nu beschikbare middelen kan oplossen is dan ook niet voorhanden", aldus de minister. "Alleen wanneer én de financiering, én de locatie en grond én alle (juridische) benodigdheden, zoals vergunningen en statuten, én de projectontwikkeling goed zijn geregeld, maakt een initiatief een goede kans om tot stand te komen."
Kamerbrief: Vervolg aanpak wooncoöperaties
Tijdens een rondetafelgesprek over wooncoöperaties werd breed gepleit voor meer middelen om wooncoöperaties mogelijk te maken, bijvoorbeeld via een fonds waarbij zowel Rijk als banken participeren. Hier zouden dan wel tientallen miljoenen voor beschikbaar moeten worden gemaakt. Diverse sprekers waren gecharmeerd van het idee van één loket waar initiatiefnemers terecht kunnen. Wel gaven de experts aan dat nadrukkelijk niet alleen financiering een bottleneck is. Zo zou er veel meer kunnen gebeuren bij de ondersteuning, aangezien initiatiefnemers van een coöperatie nu eenmaal geen professionele projectontwikkelaars zijn. Ook zouden gemeenten makkelijker grond beschikbaar kunnen maken en zou de overheid moeten zorgen voor een duidelijke definitie van een wooncoöperatie, zodat dit duidelijkheid biedt aan banken, gemeenten en betrokken maatschappelijke partners. De kans is groot dat de mogelijkheden van wooncoöperaties deze week ter sprake komen tijdens de begrotingsbehandeling.
Transcript: Rondetafelgesprek Wooncoöperaties
Minister De Jonge verwacht dat implementatie van de Omgevingswet per 1 januari niet vlekkeloos zal verlopen, maar heeft er desondanks vertrouwen in dat inwerkingtreding verantwoord kan. Dat heeft hij laten weten in een voortgangsbrief en in antwoord op diverse vragen in de Eerste Kamer. Volgens de minister is afgelopen tijd door de samenwerkende overheden vastgesteld dat sommige punten extra aandacht nodig hebben om de invoering goed te laten verlopen, zoals het digitaal stelsel. Zo werd geconstateerd dat issues optreden "als gevolg van niet correct ingerichte lokale software bij diverse bevoegde gezagen en het soms ontbreken van kennis over de inrichting en werking van de lokale software", aldus de minister.
Minister De Jonge herkent zich niet in het beeld dat corporaties geen middelen ter beschikking kunnen stellen om de leefbaarheid te verbeteren. Dat laat hij weten in antwoord op Kamervragen over mogelijke hardvochtigheden in wet- en regelgeving. "Ik herken niet dat corporaties, noch in kwetsbare gebieden, noch elders in het land, onvoldoende financiële middelen hebben voor investeringen in leefbaarheid. In de Nationale prestatieafspraken die in 2022 zijn ondertekend is opgenomen dat corporaties extra gaan investeren in leefbaarheid en woningverbetering", schrijft hij. Ook is hem niet bekend dat corporaties en andere verhuurders structureel wetten zouden overtreden.
Verslag van een schriftelijk overleg over Knelpunten mogelijke hardvochtigheden wet- en regelgeving
Het kabinet zet belangrijke vraagtekens bij de initiatiefwet om weeskinderen te beschermen bij dreigende uitzetting uit een corporatiewoning. Dat blijkt uit de afgelopen week gepubliceerde appreciatiebrief. Minister De Jonge laat weten de doelstelling te ondersteunen, maar wijst onder andere op de ongelijkheid ten opzichte van kinderen in particuliere huurwoningen. "Het is belangrijk de huurbescherming voor alle weeskinderen gelijk te regelen, zodat weeskinderen bij corporaties en bij particuliere huurwoningen in dezelfde mate worden beschermd", schrijft hij. Ook wijst De Jonge op de focus op leeftijd in de wet, waardoor niet elk kind dezelfde tijd voor rouwverwerking krijgt. Bovendien zijn stief- en pleegkinderen niet meegenomen in de wet.
Ook doet De Jonge divese aanbevelingen voor aanpassing van de initiatiefwet, bijvoorbeeld ten aanzien van de informatievoorziening vanuit de corporatie, het mogelijk maken van een inkomenstoets en het organiseren van een passende vervangende woning. Afgelopen week ging het vervolg van het debat niet door. Deze staat nu voor deze week op de planning. In de Kamer is brede steun voor de initiatiefwet.
Kamerbrief: Kabinetsappreciatie Wet huurbescherming wezen
Volgens Pararius worden huurwoningen steeds vaker verkocht, zo bleek uit hun huurmonitor. Zo'n 7 procent van het aantal verkochte woningen kwam vorig kwartaal uit de particuliere huursector. Een jaar eerder lag dit percentage nog op 4 procent. Volgens Jasper de Groot van Pararius zijn deze cijfers een nieuw signaal van uitponden als gevolg van overheidsbeleid.
"Lange tijd kwam standaard zo’n 3 tot 4 procent van de te koop aangeboden woningen uit de vrije sector huurmarkt, maar sinds het vierde kwartaal van 2022 neemt dit percentage sterk toe. We vernemen uit de markt al geruime tijd dat meer en meer particuliere beleggers besluiten om hun vrijgekomen huurwoning niet opnieuw te verhuren maar te verkopen", aldus De Groot.
"Ons onderzoek toont nu aan dat dit inderdaad het geval is. Het huuraanbod in de vrije sector verkleint verder, mede omdat verhuur steeds minder aantrekkelijk wordt door de opeenstapeling van overheidsmaatregelen voor verhuurders. De huurwoningen worden verkocht aan particuliere eigenaar-bewoners, wat het aanbod in de vrije sector - dat al zo gering was - nog verder verkleint.
Tegenover FD geeft Heimstaden een andere lezing van de verkoop van huurwoningen dan eerder. Afgelopen week leek de uitpondgolf nog het gevolg van het verslechterde investeringsklimaat als gevolg van overheidsbeleid. Nu laat country manager Michiel Vrijman aan de krant weten dat het bedrijf kampt met hoge kosten door de gestegen rente. Wel noemt hij Nederland een "risicovolle markt vanwege het politieke beleid".
Gemeenten zouden veel sneller moeten overstappen op onteigening van grond. Dat stellen Henk Nijboer en Rico Tjepkema in een opiniestuk in het AD. "De toekomst van Nederland en al die mensen die snakken naar een woning, is te kostbaar om over te laten aan de grillen van de markt. Grond moet van de samenleving zijn, niet van beleggers om aan te verdienen. Het eigendomsrecht van een enkeling weegt niet op tegen het maatschappelijk belang van ons allemaal. Dat vraagt om een overheid die de regie durft te nemen om de woningbouw te laten doorgaan. In situaties waar beleggers grond gebruiken voor maximale winst, moeten gemeenten die grond eerder onteigenen", zo valt te lezen.
AD: Opinie: ‘Gemeenten moeten veel eerder grond onteigenen voor woningbouw’
Het IMF heeft zorgen uitgesproken over de situatie op de Nederlandse woningmarkt. Tegenover het ANP zegt Paul Hilbers, de Nederlandse bewindvoerder van het IMF, dat sociale problemen ontstaan doordat veel mensen geen huis kunnen betalen. De belangrijke boodschap: bouw huizen. Ook vreest IMF problemen door wanbetalingen op hypotheken door de gestegen rente.
In het FD pleit VVD'er Peter de Groot voor een regionale aanpak van huurregulering. Volgens hem is de markt in de Randstad niet te vergelijken met die daarbuiten en is daarom afstemming nodig op basis van een regionaal gemiddelde. Dit zou volgens hem eenvoudiger zijn en bovendien de investeringsbereidheid van beleggers vergroten. Deze week wil hij zijn plan toelichten tijdens de begrotingsbehandeling. "Kijk naar wat een acceptabele huur in de afgelopen vijf jaar in een regio is geweest, naar het bouwtype, en maak daar een vierkantemeterprijs-plafond bij waar je niet boven mag vragen", aldus De Groot.
FD: VVD pleit voor Duits huurplafond als alternatief voor reguleren woninghuren
Zowel Aedes als de Woonbond hebben afgelopen week input geleverd voor de partijen in aanloop naar de begrotingsbehandeling.
De politieke nieuwsoverzichten worden door de VTW gemaakt in samenwerking met 1848.nl.