Het politiek nieuwsoverzicht wordt mogelijk gemaakt door platform 1848.nl
De komende twee weken is de kamer met verkiezingsreces
De VTW Factsheet praat jou bij over alle voor de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) relevante politieke ontwikkelingen en mediaberichten, met deze week onder andere:
Met de presentatie van de doorrekeningen van de verkiezingsprogramma's is duidelijk geworden hoeveel miljarden sommige partijen in woningbouw voornemens zijn te steken. Ook worden door het CPB her en der relevante kanttekeningen geplaatst.
De VVD komt op een intensivering van de realisatiestimulans van 7,8 miljard tot en met 2034 (1,2 miljard in 2030) en een intensivering van de woningbouwimpuls van 3,9 miljard tot en met 2034 (0,6 miljard in 2030). De ChristenUnie steekt tot 2040 24 miljard in de realisatiestimulans (1,9 miljard in 2030). D66 komt uit op 17 miljard in 2036 (2 miljard in 2030). GroenLinks/PvdA steekt tot en met 2034 2,6 miljard in woningbouw (400 miljoen in 2030). Verder intensiveert het CDA in totaal 5,8 miljard in de realisatiestimulans en de woningbouwimpuls in de periode tot en met 2036 (700 miljoen in 2030). Daar komt wel nog een intensivering in het volkshuisvestingsfonds bij.
Verder valt op dat GroenLinks/PvdA stevige maatregelen neemt om corporaties te ondersteunen. Zo moet er een leningfaciliteit komen waarmee corporaties nieuwbouw tegen een rente van 1 procent kunnen financieren en moeten de mogelijkheden om te lenen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw worden verruimd. Deze maatregelen hebben een forse impact op de EMU-schuld (10,8 miljard in 2030). De partij wil verder het gereguleerde segment oprekken tot woningen met 250 WWS-punten en de de huurverhogingen beperken tot het laagste van cao-loonstijging of inflatie.
Volgens het CPB blijkt uit de berekeningen dat de meeste partijen erin slagen om het woningaanbod op de langere termijn te laten groeien. Sommige partijen slagen er bovendien in om de stijging van de huizenprijzen te dempen. De effecten op de huren zijn volgens het CPB "over het algemeen beperkt". Het CPB wijst erop dat de wens bij diverse partijen om corporaties uit te zonderen van de vennootschapsbelasting juridische risico's met zich meebrengt vanwege EU-staatssteunkaders. Dit geldt ook voor een herbestedingsreserve, zoals voorgesteld door de ChristenUnie.
Ook waarschuwt het CPB voor de gevolgen als partijen te voortvarend een planbatenheffing willen invoeren. "De snelle invoering van deze maatregel leidt tot juridische en uitvoeringstechnische risico's, omdat bouwprojecten al vroeg in de ontwikkelingsfase belast moeten worden", zo valt te lezen. Ook wijst het CPB erop dat de effectiviteit van woningbouwsubsidies na verloop van tijd afneemt "omdat de subsidie ook tot een hogere grondprijs leidt".
Verder wordt in de plannen duidelijk dat Volt de hypotheekrenteaftrek al in 4 jaar wil afschaffen, D66 en GroenLinks/PvdA in 12 jaar, ChristenUnie in 15 jaar, CDA 30 jaar. De ChristenUnie en GroenLinks/PvdA hebben daarbij voor een systematiek gekozen die voorkomt dat de eigen woning kan worden overgeheveld naar box 3. De optie van D66 was voor het CPB te complex om door te rekenen. Volgens het CPB hebben alle partijen aanvullende maatregelen genomen om verschuivingen tussen inkomstenbelastingboxen te voorkomen.
Wel verplaatst Volt de eigen woning naar box 3. "De woningwaarde wordt jaarlijks belast met een vastgoedbijtelling, de hypotheekrente en de kosten voor onderhoud en verbetering zijn aftrekbaar, en bij verkoop geldt een vermogenswinstbelasting", schrijft het CPB. "Dit is een lastenverzwaring voor gezinnen van 3,4 mld euro in 2030. Structureel levert deze maatregel 23,4 mld euro op. Het structurele bedrag is hoger, doordat de opbrengst van de vermogenswinstbelasting langzaam ingroeit en Volt de vastgoedbijtelling stapsgewijs verhoogt." Daarnaast schrapt Volt het eigenwoningforfait, het verlaagde tarief voor woningen in de overdrachtsbelasting en de vrijstellingen voor starters. Ook CDA en D66 hebben plannen voor het verlagen van het eigenwoningforfait.
Ook pleiten onder andere D66 en CDA voor middelen voor een grondfaciliteit (respectievelijk 300 en 200 miljoen in 2030).
Diverse partijen nemen daarnaast normerende maatregelen om de klimaatopgave te versnellen. Zo willen D66, ChristenUnie en GroenLinks/PvdA strengere regels voor labels van huurwoningen. De ChristenUnie wil ook woningeigenaren verplichten om binnen twee jaar na aankoop het label te verbeteren. Ook pleiten diverse partijen voor het opnieuw verplicht stellen van de installatie van een warmtepomp bij vervanging van de cv-ketel en D66 wil daarnaast honderden miljoenen steken in het aanjagen van thuisbatterijen. De ChristenUnie wil een norm van 50 procent biobased bouwen in 2035.
Verder wisselen de partijen in de mate waarin zij de stikstofdoelen halen. GroenLinks/PvdA, D66, ChristenUnie en Volt zetten hierin de meeste stappen. Diverse partijen hebben daarnaast plannen voor het sneller afbouwen van de Wet Hillen en de afschaffing van de kostendelersnorm in de Participatiewet. Om de toeslagen af te kunnen schaffen doen sommige partijen voorstellen voor een huishoudtoeslag of een verzilverbare heffingskorting.
Naast het CPB presenteerde afgelopen week ook het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) een analyse van de verkiezingsprogramma's. Ook WoningbouwersNL kwam met een eigen analyse.
Het investeringsklimaat in middenhuur is sinds 2022 verslechterd door stijging van de rente, regulering en onvoorspelbaar beleid. Dat blijkt uit het SEO-onderzoek naar het investeringsklimaat in de middenhuursector dat afgelopen week door minister Keijzer naar de Kamer is gestuurd.
Hierin wordt geconcludeerd dat de Wet betaalbare huur de meeste impact heeft gehad op het investeringsklimaat. "Het gevolg van een lagere huurprijs is dat het huuraanbod afneemt omdat de opbrengsten niet opwegen tegen de kosten en dat daarmee andere beleggingen relatief aantrekkelijker worden", zo valt te lezen. Ten aanzien van zwabberend overheidsbeleid wordt vooral gewezen naar de vele tariefsaanpassingen van de overdrachtsbelasting.
Volgens SEO is het bouwen van middenhuurwoningen in sommige gevallen nog rendabel, maar is het onzeker of daarmee de uitpondgolf gecompenseerd kan worden. Bovendien zijn de ambities op meer woningen te creëren groot. "Hoe groter de maatschappelijke ambities op het terrein van middenhuur, hoe kleiner de kans dat deze ambities met het huidige investeringsklimaat worden behaald", schrijven de onderzoekers.
Als gevolg van het huidige klimaat is de verwachting dat het aantal middenhuurwoningen van bedrijfsmatige en institutionele beleggers komende tien jaar met 30 procent zal afnemen. Onder particulier bezit neemt het aantal ook af door de rente, regulering en box 3.
Ten aanzien van nieuwbouw verwacht SEO dat kleine gezinswoningen nog rendabel gebouwd kunnen worden. Andere woningen zijn lastiger vanwege betaalbaarheidseisen, oppervlak en instandhoudingstermijnen.
Beleggers zullen daarom sneller kiezen voor betaalbare koop dan middenhuur. "Uit onze berekeningen blijkt dat de maximale betalingsbereidheid van een belegger voor een middenhuurwoning vrijwel altijd lager is dan de prijsgrens voor betaalbare koopwoningen van 405 duizend euro. Het gevolg is dat het financieel aantrekkelijker is om een woningbouwproject in grotere mate in te vullen met betaalbare koopwoningen", aldus SEO.
Voorgesteld wordt daarom om het voor beleggers minstens even aantrekkelijk te maken om te investeren in middenhuur dan in betaalbare koop. Dat kan bijvoorbeeld door de huren meer marktconform te maken, bijvoorbeeld door de puntprijs in het WWS te verhogen en de al door Keijzer voorgestelde aanpassing van de WOZ-cap. Ook kan gedacht worden aan het 'Duitse model' van huurprijsregulering
Verdere opties zijn het verlagen van de belasting voor beleggers, subsidieverstrekking of een achterborgstelling. Specifieke fiscale maatregelen ten (zoals de renteaftrekbeperking en de overdrachtsbelasting) hebben minder effect op het totale aanbod, omdat ze slechts betrekking hebben op een klein deel van de investeerders of een te beperkte invloed hebben op het rendement.
De SEO-onderzoekers zijn dan ook vooral enthousiast over het idee van een achterborgstelling. "Een achterborgstelling is een meer gerichte vorm van overheidsstimulering en heeft zodoende een relatief grote, positieve impact op het behoud van woningen in de bestaande voorraad", zo valt te lezen.
Tot slot worden nog voorstellen gedaan om de fiscale positie van beleggers en eigenaar-bewoners meer gelijk te trekken, bijvoorbeeld door het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek en het verhogen van het eigenwoningforfait. Ook het versoepelen van de opkoopbescherming verbetert het klimaat voor beleggers.
Voorgesteld wordt om nader onderzoek te doen naar de renteaftrekbeperking, de pensioenfondsvrijstelling en de achterborgstelling.
Minister Keijzer heeft afgelopen week het wetsvoorstel om een verbod in te stellen op het geven van voorrang aan statushouders naar de Kamer gestuurd. Het verschil met het veelbesproken PVV-amendement in de Wet regie is dat met het voorstel van Keijzer het voor statushouders wel nog mogelijk blijft om op andere gronden voorrang te krijgen. De Raad van State oordeelde echter ook over het voorstel van Keijzer zeer kritisch. Het zou in strijd zijn met het door de Grondwet gewaarborgde recht op gelijke behandeling en het bovendien voor gemeenten onmogelijk maken om de taakstelling voor de huisvesting van statushouders te halen.
Minister Hermans heeft de Kamer geïnformeerd over diverse onderwerpen rond de Wet collectieve warmte en de uitrol van warmtenetten. Zo erkent ze in de brief dat het lastig blijkt om te zorgen voor lagere kosten voor huishoudens bij de aanleg van een warmtenet en te komen tot een nieuwe systematiek op basis van daadwerkelijke kosten. Ze liet hiervoor onderzoek uitvoeren door TNO en CE Delft. "Zowel het rapport van TNO als de raming van CE Delft laten zien dat zowel kwalitatieve als kwantitatieve vergelijkingen tussen nationale kosten en eindgebruikerskosten op dit moment zeer complex zijn", aldus de minister.
"De impact van kostengebaseerde tarieven bij met name bestaande warmtenetten zal duidelijker worden naarmate de ACM haar inzicht in de kostengegevens van warmtebedrijven de komende jaren verbetert. Het kabinet concludeert dat het vraagstuk met deze onderzoeken nog niet is opgelost." Hermans laat verder weten begin 2026 terug te komen op het rapport van de Rekenkamer over warmtepompen. Volgens Hermans moet overlap tussen investeringen in warmtepompen en de uitrol van warmtenetten worden voorkomen, maar moet dat wel op een uitvoerbare en juridische houdbare manier gebeuren.
Minister Hermans gaat met netbeheerders in gesprek om knelpunten bij de aanpak van netcongestie te kunnen oplossen, zo laat ze weten in een voortgangsbrief. Volgens haar komen de oplossingen uit de Landelijke Aanpak Netcongestie nog onvoldoende van de grond. "De uitdagingen van de drukte op het net op de kortere termijn, en de overgang naar een nieuw systeem, krijgen we alleen voor elkaar met een nieuwe manier van denken en werken van alle betrokken partijen", schrijft ze.
"Deze versnelling vraagt, naast beleid en regels voor kortere procedures, om maatschappelijke keuzes tussen vlot doorpakken en andere belangen zoals lokale autonomie, inspraak van omwonenden en gebruik van ruimte ten koste van ander gebruik. Echte versnelling vraagt om het toekennen van een zwaarder belang aan energie in de keuzes die we gezamenlijk maken."
De aanpak heeft ook gevolgen voor huishoudens. Hermans wil vanaf 2028 een nieuw systeem waarbij kleinverbruikers 'slim en efficiënt' gebruikmaken van het net. "Naast slimme apparaten, communicatie en bewustwording, is een essentiële pijler het financieel belonen van het gebruik van stroom buiten de piekuren. De netbeheerders hebben de afgelopen maanden, mede op verzoek van de Tweede Kamer, het voorgestelde tijdsafhankelijk tarief vereenvoudigd tot 4 prijsniveaus. Hiermee blijft het nettarief enerzijds voldoende begrijpelijk en anderzijds voldoende effectief om efficiënt gebruik van het net te stimuleren. Het belangrijkste is nu om dit nieuwe tarief zo snel mogelijk in te voeren, omdat een financiële beloning noodzakelijk is om het nieuwe systeem echt te laten werken", aldus Hermans.
Het politiek nieuwsoverzicht wordt mogelijk gemaakt door platform 1848.nl
De komende twee weken is de kamer met verkiezingsreces
Roadshow Solidariteit met Aedes en de VTW - Regio Groningen (G13)
VTW bijeenkomst samen met Maaskoepel “De stem van de woningzoekende”