Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
Commissiedebat Woningbouwopgave
Afgelopen week debatteerde de Kamer over de woningbouwopgave en koopsector. De belangrijkste punten:
Planbatenheffing
Tijdens het commissiedebat ontstond afgelopen week een meerderheid in de Kamer om een planbatenheffing in te voeren. Dat werd duidelijk toen PVV-Kamerlid Barry Madlener hier nadrukkelijk voor pleitte. Uit de recente tussenrapportage van het IBO onderzoek Woningbouw en grond werd deze optie al voorgesteld, nadat eerder onder andere GroenLinks/PvdA en ChristenUnie hier actief voor pleitten.
De Jonge waarschuwde voor de zomer dat een dergelijke maatregel de nieuwbouw verder zou kunnen vertragen, al erkende hij dat het een mogelijkheid is om grondeigenaren en grondspeculanten indirect mee te laten betalen aan publieke voorzieningen bij nieuwbouwprojecten. Tijdens het debat afgelopen week kwam minister De Jonge wegens tijdgebrek niet meer aan een reactie toe. Op 4 april wordt het debat vervolgd.
Zuid-Holland
In het debat kreeg De Jonge verder brede steun voor zijn harde opstelling tegenover Zuid-Holland. Ook van BBB-Kamerlid Mona Keijzer, waarvan de partij in het college zit. In het debat stelde de minister dat de provincie "op de rem staat" met betrekking tot woningbouw.
Hij legde voor op vier punten een dispuut te hebben met de provincie. Zo wil de provincie niet qua plancapaciteit niet over de 100 procent, terwijl 130 procent de opdracht is. Ook is in de provinciale coalitieafspraken de lat qua woningbouwopgave lager gelegd, terwijl de landelijke opgave juist omhoog is gegaan. Verder stoort het een groot deel van de Kamer en de minister dat de provincie geen locaties wil die groter zijn dan 3 hectare en legt de provincie strengere eisen op voor betaalbaarheid.
In reactie op vragen lichtte hij toe dat hij op de eerste twee punten al mogelijkheden heeft om juridisch in te grijpen en dat op de laatste twee punten de Wet versterking regie volkshuisvesting gaat helpen.
Doorbouwfaciliteit
In het debat ontstond onder aanvoering van de PVV debat over de wenselijkheid van publieke investeringen in woningbouw. PVV-Kamerlid Madlener betoogt dat in een markt van krapte altijd een business case te bedenken moet zijn voor alle vormen van woningbouw. Volgens Madlener is woningbouw vooral een zaak van gemeentelijke besluitvorming. Als er voldoende mogelijkheden zijn om te bouwen (weinig regels, veel locaties) zal er volgens hem ook vanzelf betaalbaar gebouwd worden.
De Jonge bracht daar tegenin dat er altijd onrendabele toppen zullen blijven. Een structurele faciliteit is daarom in zijn ogen nodig, ook voor de periode na 2030. De Jonge erkende dat de reacties vanuit de markt op de doorbouwfaciliteit lauw zijn. Dit heeft er volgens hem mee te maken dat de rente nu stabieler is. In de Kamer is nog wel brede steun voor een dergelijke structurele maatregel om in te zetten bij plotselinge rentestijgingen.
Woningcorporaties
Tijdens het debat temperde De Jonge wensen om corporaties verder tegemoet te komen via het afschaffen van de vennootschapsbelasting en de ATAD voor corporaties. Hij wees op het gat van 1,3 miljard dat daardoor in de begroting ontstaat. Besluitvorming hierover is volgens hem aan een volgend kabinet.
Overdrachtsbelasting
Minister De Jonge wilde in het licht van de formatie niet vooruitlopen op een eventuele verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggers. In de Kamer is breed de overtuiging dat deze belasting nu te hoog is. Wel wordt de gedifferentieerde overdrachtsbelasting versneld geëvalueerd, zodat deze kan worden meegenomen in de besluitvorming voor de begroting van 2025.
Overige punten
Verder liet minister weten enthousiast te zijn over het doorbouwakkoord dat in Amsterdam is gesloten tussen marktpartijen en gemeenten, omdat er een zeker pragmatisme vanuit gaat. In dat kader noemt hij het een voorbeeld voor andere gemeenten.
De minister is eveneens enthousiast over de manier waarop pensioenfondsen PME en ABP hun verantwoordelijkheid pakken in het aanjagen van investeringen in woningbouw. Hij wees erop dat de institutionele beleggers kunnen werken met de Wet betaalbare huur.
De naar boven bijgestelde woningbouwopgave vereist volgens de minister dat woondeals worden bijgesteld. Met name in Eindhoven is dat relevant om de groei (bijvoorbeeld in het llicht van ASML) te kunnen accomoderen.
Vanuit diverse partijen kwam de oproep om meer mogelijk te maken door minder regels te stellen. Bijvoorbeeld voor splitsen, woningdelen, transformaties, etcetera. Ook de ladder voor duurzame verstedelijking en verduurzaming worden vaak als knelpunten genoemd.
Het definitieve IBO-rapport Woningbouw en grond verwacht de minister voor de zomer.
Snellere realisatie woningbouw
Minister De Jonge heeft afgelopen week de Kamer bijgepraat over de diverse initiatieven die lopen met betrekking tot het sneller realiseren van woningbouw. Zo is de minister enthousiast over de mogelijkheden die uit pilots blijken om procedures parallel te plannen. Hij noemt de resultaten 'veelbelovend'.
"De voorlopige conclusie is dat de werkwijze van parallel plannen een ‘nieuwe norm’ stelt. Inzichtelijk is geworden dat het echt mogelijk is een planproces te ontwerpen dat aanzienlijk korter duurt: in de meest optimistische gevallen inderdaad zelfs twee jaar in plaats van de reguliere zes jaar", aldus de minister. Volgens De Jonge zijn het afstappen van de oude werkwijze van stap voor stap en goeie planning voorwaarden voor het succes van een nieuwe snellere werkwijze.
Ook maakt de minister bekend dat uit onderzoek blijkt dat de rijksgrond van het Rijksvastgoedbedrijf een ontwikkelpotentie heeft voor woningbouw van 1.351 hectare grond op de langere termijn. Op de korte termijn is 2.963 hectare, maar daar is 2.604 hectare al in beeld. Ook hebben de 53 overtollige panden van het Rijksvastgoedbedrijf een potentieel om te transformeren naar 2.100 tot 2.600 wooneenheden. Op korte termijn wil de minister de haalbaarheid van het benutten van dit potentieel nader onderzoeken. "Daarbij wordt rekening gehouden met bijvoorbeeld schaalsprongen en de lokale en regionale context zoals de noodzaak van ruimte voor landschap, energietransitie, recreatie en natuur", aldus De Jonge.
Verder kondigt De Jonge acties aan om het probleem van de ambtelijke capaciteit bij gemeenten en provincies aan te pakken. Zo is er een projectgroep aangesteld om regionale capaciteit samen te brengen, praktijkvoorbeelden van versnellingstafels te delen, voorbeelddocumenten op te stellen en het opleiden van jong talent te verkennen.
Ook wil hij met de Woonbond in gesprek hoe de belangen van woningzoekers beter kunnen worden gehoord ten opzichte van de bezwaarmakers. Verder laat de minister weten in het derde kwartaal de Kamer te willen informeren over de mogelijkheden om conceptuele bouw aan te jagen. In dit kader lopen momenteel nog diverse onderzoeken.
Huurverhogingen vrije sector
De koppeling van huurverhogingen in de vrije sector aan loonontwikkeling is nodig om te voorkomen dat de huurprijsontwikkeling structureel achterblijft bij de ontwikkeling van lonen en inflatie. Dat zegt minister De Jonge in de nota naar aanleiding van het verslag met betrekking tot de wet die de verlenging van de maatregel regelt. Diverse partijen vroegen waarom de minister ervoor kiest om af te stappen van de systematiek dat de jaarlijkse maximale huurverhogingen worden gekoppeld aan de laagste van inflatie of loonontwikkeling.
"De bestaande systematiek, waarin wordt aangesloten bij het laagste percentage van de inflatie en de cao-loonontwikkeling, kan op lange termijn ertoe leiden dat huurprijzen structureel achterblijven bij de inflatie- en loonontwikkeling en daarmee voor verhuurders op den duur onhoudbaar is", aldus de minister. "Een koppeling aan de loonontwikkeling vermeerderd met 1 procentpunt is daarmee volgens de regering een alternatief dat het dichtst bij de eerder gehanteerde maximering van inflatie vermeerderd met 1 procentpunt blijft."
Bovendien wordt met de koppeling aan de lonen geborgd dat bij hoge inflatie niet direct ook de huren fors omhoog gaan. Onder andere de Raad van State vond de koppeling aan de inflatie logischer, maar de minister deelt die mening dus niet. "In tijden van hoge inflatie blijft de loonontwikkeling in eerste instantie achter op de inflatie. Een systematiek waarbij in tijden dat de lonen achterblijven bij de inflatie, de loonontwikkeling wordt gevolgd, voldoet daarmee aan het doel van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten: het beschermen van huurders tegen hoge jaarlijkse huurverhogingen."
De Jonge spreekt daarnaast in reactie op vragen van de VVD tegen dat er sprake is van een cumulatie van wettelijke maatregelen op de huurmarkt. Hij wijst op een evaluatie waaruit blijkt dat de maximering van huurprijsverhogingen in de vrije sector weinig impact heeft op de business case en de investeringsbeslissingen van verhuurders. "Het heeft daarom meerwaarde de bescherming te behouden en deze verlenging draagt slechts beperkt bij aan de ‘stapeling van wetgeving’", aldus de minister.
"Voor de volledigheid merkt de regering op dat de wijzingen in box-3 betrekking hebben op de wijze waarop het rendement wordt belast en het rendement zelf niet beïnvloedt. Daarnaast geldt dat de vrije huurmarkt voor een beperkt deel bestaat uit kleine particuliere verhuurders, waarbij de huurinkomsten middels box-3 van de inkomstenbelasting belast worden. Voor de grotere institutionele verhuurder zijn wijzigingen ten aanzien van box-3 niet relevant."
Verder verdedigt De Jonge de tijdelijkheid van de wet. Onder andere GroenLinks/PvdA had aangedrongen op het permanent maken van de wet, aangezien het volgens hen evident is dat huurders ook in de vrije sector altijd beschermd moeten worden tegen extreme huurstijgingen. Volgens de minister moet over drie jaar eerst bezien worden of de Wet betaalbare huur invloed heeft op de huurprijzen in de vrije sector. "In deze fase kan dan nader worden bekeken of de huurprijsbescherming voor het resterende geliberaliseerde segment nodig en wenselijk blijft. Het is aan een volgend kabinet daar een afweging in te maken", aldus de minister.
Nota naar aanleiding van het verslag inzake Wijziging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en van de Wet goed verhuurderschap (verlenging, wijziging en handhaving van de maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen)
Formatie
Het blijft ongewis in welke mate de formatie ingezet beleid op de schop zal gooien. Zo zijn grote fracties als PVV en VVD geen groot voorstander van dwingende betaalbaarheidsdoelstellingen, regulering van huren en inzet van publiek geld voor woningbouw. Daarmee zijn alle aanhangige wetsvoorstellen (Wet betaalbare huur, Wet versterking regie volkshuisvesting en de wet die de huurverhogingen in de vrije sector maximeert) voorlopig onzeker.
Tijdens het debat over de formatie heeft NSC-leider Pieter Omtzigt toegelicht waarom hij verwacht dat woningbouw een relatief makkelijk punt zou moeten zijn om het over eens te worden tijdens de inhoudelijke formatiegesprekken. "Op een aantal punten moet het vrij makkelijk zijn. Ik hoop op migratiebeperking of op extra woningbouw", aldus Omtzigt, die er direct aan toevoegde dat de praktijk weerbarstig is. "Ik noem nu extra woningbouw heel makkelijk, maar dat wilde het laatste kabinet ook al en het slaagde er niet in. Dat kwam niet door het gebrek aan goede intenties en niet door het gebrek aan goede wil, maar het is niet gelukt bij het huidige kabinet, zeg ik erbij."
Verslag debat
Prijsopbouw NHG-woning
Door de grote variatie in bouwkosten, bijkomende kosten en grondkosten is het niet mogelijk om een vaste prijsopbouw van een NHG-woning vast te stellen. Dat zegt minister De Jonge in de Kamerbrief die hij op verzoek van de Kamer stuurde in aanloop naar het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector. "Indicatief en samenvattend kan worden gesteld dat de bouwkosten inclusief bijkomende kosten waarschijnlijk voor iets meer dan de helft van de VON-prijs van woningen uitmaakt. Voor nieuwbouwwoningen in de koopsector geldt dat btw aanvullend 17% van de totale VON prijs uitmaakt. Uit het restant wordt de planontwikkeling, bestemmingswijziging, het bouw- en woonrijp maken en het beschikbaar maken van de grond (waaronder het aankopen en vrij maken van de locatie voor woningbouw) betaald", aldus de minister.
De kosten voor het gereedmaken van de grond voor de bouw van woningen zijn volgens de minister zeer afhankelijk van 'de locatie, het oorspronkelijke vastgoed dat op de grond staat of stond'. "Naast dat er kosten moeten worden gemaakt om de grond bouwrijp te maken moet de grond worden verworven. De prijs waarvoor grond verworven kan worden zal afhangen van de locatie, de huidige bebouwing en exploitatie mogelijkheden, de toekomstige bebouwingsmogelijkheden / woningbouwprogramma. De opbrengstpotentie verschilt sterk per locatie of marktregio", schrijft De Jonge.
Kamerbrief: Gemiddelde prijsopbouw van een NHG-woning
Procedurevergadering
De Kamercomissie BZK wil een rondetafelgesprek organiseren over de Wet versterking regie volkshuisvesting, Dat valt op te maken uit de besluitenlijst van de procedurevergadering. Ook is de wet met betrekking tot de huurverhogingen in de vrije sector aangemeld voor plenaire behandeling met het verzoek deze snel te plannen. Bij de procedurevergadering is verder besloten over de technische briefing over funderingsproblematiek (17 april). Verder is het commissiedebat Leefbaarheid en veiligheid van 22 mei uitgesteld tot 13 juni.
Wet betaalbare huur
Met de Wet betaalbare huur zullen er enkel nog kleine woningen van hooguit 45m2 worden gebouwd. Dat zegt oud-directeur van het CPB Coen Teulings in De Telegraaf. Bovendien zal er buiten de randstad sowieso geld bij moeten om deze woningen rendabel te maken. Volgens Teulings zullen er in de grote steden vooral woningen van 30m2 gebouwd gaan worden tegen een huur van 900 euro. Dit is nodig om het rendabel te houden.
Telegraaf: Middenhuurwoning groter dan 45m2 straks niet meer rendabel: 'Hal is nutteloze ruimte'
Spoedwet
Minister Jetten komt met een spoedwet om de maximumprijs die netbeheerders mogen rekenen voor het warmtenet naar beneden te krijgen. Dat heeft hij vrijdag aangekondigd. Jetten hoopt hiermee te kunnen doorpakken op de energietransitie. Afgelopen tijd rekenden netbeheerders juist extra voor de kosten die gemaakt moesten voor de aansluiting op het warmtenet. Hierdoor werd de overstap voor consumenten steeds minder aantrekkelijk. De wijziging moet woensdag al mee bij de plenaire behandeling van de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie.
Woningbouwdoelen
Veel regio's slagen er niet in de woningbouwdoelen te halen, blijkt uit onderzoek van Cobouw. Van de 105.000 geplande woningen werden er 88.000 gebouwd. Uit het onderzoek blijkt verder dat er sterke verschillen zijn in regio's. Zo scoren de grensregio's een stuk beter.
Studenten
Tegenover het Hoger Onderwijs Persbureau verdedigt minister De Jonge om tijdelijke huurcontracten voor studenten mogelijk te laten blijven. Zo zouden Nederlandse studenten verdrongen kunnen worden door buitenlandse studenten waarvoor wel een tijdelijk huurcontract mogelijk blijft. Juist daarom heeft hij ervoor gekozen alle studenten onder de uitzonderingsregels voor de Wet vaste huurcontracten te laten vallen.
HOP/Utoday: Minister: tijdelijke huurcontracten helpen studenten juist
Fabrieksmatige bouw
In De Telegraaf houdt Rijksbouwmeester Francesco Veenstra een pleidooi voor grootschalige fabrieksmatige bouw. Dit is volgens hem nodig om de woningbouwdoelstellingen te kunnen halen.
Telegraaf: Rijksbouwmeester: ’Woningnood aanpakken met fabrieksmatige bouw’
ECB
Zodra de ECB besluit om de rente te laten zakken moeten er weer investeringen gedaan worden in cruciale sectoren, waaronder de woningmarkt. Daarvoor pleit hoofdeconoom van ABN Amro Sandra Phlippen in FD.
FD: Het is bijna zover: rente omlaag, investeringen omhoog
Label
De nood op de woningmarkt is zo hoog dat veel woningzoekers genoegen nemen met een lager energielabel. Dat zegt De Hypotheker in Trouw en De Telegraaf.
Zuid-Holland
De provincie Zuid-Holland kreeg na alle kritiek uit politiek Den Haag wel steun van ABN Amro. Volgens de bank kan er ook in andere oplossingen gedacht worden in het dichtbevolkte Zuid-Holland, bijvoorbeeld via optoppen.
SEO
Minister De Jonge ziet het SEO onderzoek naar het woonbeleid in de periode tot 2021 als een bevestiging van de noodzaak om meer regie te pakken op de woningmarkt en ook financiële middelen ter beschikking te stellen. Zo concludeerde SEO dat de aanpak van het woningtekort te traag op gang kwam en dat lage en middeninkomens gedwongen werden om in een te dure huurwoning te gaan wonen. Ook raadt SEO aan om de doeltreffendheid en doelmatigheid van de leennormen te evalueren. Volgens de minister worden deze normen dit jaar geëvalueerd.
Verduurzaming
De SGP wil dat het kabinet in de EU op de rem trapt met betrekking tot extra verduurzamingsmaatregelen in de Europese Unie. Dat bleek tijdens het plenaire debat over het klimaatdoel 2040. De SGP diende een motie (258) in die het kabinet verzoekt "vanuit het oogpunt van subsidiariteit zich zeer terughoudend op te stellen als het gaat om extra inzet voor de sectoren gebouwde omgeving, landbouw en landgebruik en als het gaat om maatregelen die ons belastingstelsel raken, als mogelijke uitwerking van eventuele nieuwe klimaatdoelen". De motie werd door klimaatminister Jetten ontraden. "We hebben alle sectoren nodig om onze doelen te halen", zei hij. Uiteindelijk besloot de SGP de motie niet in stemming te brengen.
Verslag debat
Klimaatadaptatie
Onderzoeksbureau TwynstraGudde heeft onderzoek gedaan naar de manier waarop gemeenten momenteel uitvoering geven aan klimaatadaptatie in de gebouwde omgeving. Ook is bekeken tegen welke belemmeringen gemeenten aanlopen. In het rapport worden per conclusie ook aanbevelingen gedaan. In de begeleidende brief noemt minister De Jonge de conclusies en adviezen nuttig, maar wacht met een uitgebreide reactie op de voortgangsbrief Nationale aanpak Klimaatadaptatie gebouwde omgeving die voor het zomerreces wordt verwacht.
Strategische keuzes bereikbaarheid
In aanloop naar het commissiedebat Strategische keuzes bereikbaarheid van volgende week hebben ministers Harbers en staatssecretaris Heijnen de Kamer geïnformeerd over de voortgang op dit dossier. Zo wordt onder andere toegelicht hoe in 2024 wordt omgegaan met de gepauzeerde projecten.
Maakindustrie
De VVD-motie die het kabinet oproept om in overleg te treden met VNG en IPO over het nationale belang van de maakindustrie werd afgelopen week aangenomen. De motie werd ingediend tijdens het tweeminutendebat over het verdienvermogen van Nederland, waarbij VVD-Kamerlid Martens-America wees op het feit dat veel bedrijventerreinen moeten wijken voor woningbouw terwijl deze terreinen ook belangrijk zijn voor de maakindustrie. De motie kreeg van minister Adriaansens oordeel Kamer.
Motie van de leden Martens-America en Flach over in gesprek gaan met VNG en IPO om het nationale belang van de maakindustrie in relatie tot het transformatiebeleid te benadrukken
Windturbines
Tijdens het vragenuur klonken stevige zorgen door over de gevolgen van de plaatsing van windturbines voor omwonenden. Staatssecretaris Heijnen erkende de problemen, maar kon zich niet vinden in het beeld dat er op het ministerie geen oog zou zijn voor de gevolgen voor de volksgezondheid. Ze liet weten dat het ministerie momenteel werkt aan nieuwe regelgeving voor windturbines op basis van een planmilieueffectrapport. "Eind 2023 konden zienswijzen worden ingediend op het milieueffectrapport en op het ontwerpbesluit. Die zijn we nu aan het verwerken. Ik geloof dat het er iets van 550 waren; het gaat dus om flinke aantallen. Ik kan nu nog niet vooruitlopen op die uitkomsten. Ik verwacht dat de Kamer na de zomer van 2024 het ontwerpbesluit toegestuurd krijgt", aldus de staatssecretaris.
Verslag vragenuur
Overige artikelen
Overige documenten
Op de agenda
Het politiek nieuwsoverzicht wordt gemaakt in samenwerking met 1848.nl