Knelpunten en kansen als gevolg van het regeerakkoord kabinet Schoof

In voorbereiding op het VTW lunchwebinar 'Prinsjesdag' heeft Lucas Benschop, oprichter van het Politiek nieuwsplatform 1848.nl een overzicht gemaakt van knelpunten die de oplossing van het woningtekort de komende periode mogelijk dreigen te belemmeren. Met een blik op wat dan wel kan, heeft hij ook de kansen uitgelicht die de huidige situatie en het regeerakkoord met zich meebrengen. Ook heeft hij de antwoorden op vragen die door VTW leden voorafgaande aan het VTW lunchwebinar 'Prinsjesdag' gesteld waren uitgewerkt.

Knelpunten

Lucas voorziet de volgende knelpunten die de oplossing van het woningtekort de komende periode mogelijk zullen belemmeren:

• Investeringsklimaat voor private partijen is minder aantrekkelijk geworden (fiscaliteit, huurregels, betaalbaarheidseisen). Dit vergroot de druk op corporaties.
• Nog steeds te weinig locaties. Plancapaciteit is te zacht. Nota Ruimte en woondeals moeten hier meer sturing in aanbrengen, maar duurt lang. Conceptnota was te vaag en werden weinig keuzes in gemaakt.
• Het kabinet heeft het NPLG afgeschoten waarmee een structurele oplossing voor het stikstofprobleem uit zicht raakt. Met name voor grote gebiedsontwikkeling is dat een probleem.
• Tekorten in de bouw belemmeren de invulling van de hoge ambities.
• Twijfels over gemeenten voldoende capaciteit om de hogere ambities aan te kunnen, zeker met de wens om procedures te versnellen.
• Van grondpolitiek mag komende tijd geen versnelling verwacht worden. De planbatenheffing heeft pas effect op nieuwe locaties dus effect kan wel tien jaar duren. Ook een belasting op braakliggende grond is twijfelachtig. Niet duidelijk dat dat effectief is om projecten te versnellen. 
• De bouw is afhankelijk van economische omstandigheden en laat zich dus lastig plannen, zie de gevolgen van de oorlog in Oekraïne. Materiaal-, bouw- en energiekosten vlogen omhoog, kopers werden terughoudender.
• De betaalbaarheidseisen in de Wet versterking regie op de volkshuisvesting maken het volgens ontwikkelaars en investeerders lastiger om businesscases sluitend te krijgen. 
• Onduidelijk hoe hard kabinet wil gaan sturen op water en bodem.
• De Kaderrichtlijn Water vormt een belemmering voor de bouw
• Netcongestie zorgt voor terughoudendheid en vertraging bij de aansluiting
• Lokale eisen ten aanzien van energieprestaties, milieuprestaties, betaalbaarheid maken het lastiger om te plannen, zeggen ontwikkelaars. Roep om standaardisatie en vasthouden aan de landelijke regels in het bouwbesluit.
• Het kabinet trekt minder uit dan volgens woningmarktpartijen nodig is en maakt het bedrag ook niet structureel. 
• De mogelijkheden om procedures te versnellen zijn zeer twijfelachtig. Niet alleen vanwege capaciteit, maar ook juridisch. Parallel plannen is voorlopig vooral een theoretische optie om tot versnelling te komen.
• Private investeerders zijn nodig op de woningmarkt, maar kunnen niet gedwongen worden. Zie de stap van ASR. Dat maakt dwingende afspraken maken op de woontop onmogelijk.
• Immigratie vergroot de vraag en maakt het moeilijk om te sturen op een tekortpercentage.
• Ontwikkelingen afgelopen tijd maken het voor corporaties lastiger om hun verduurzamingsafspraken uit de Nationale Prestatieafspraken na te komen: Netcongestie, afschaffen salderingsregeling, vastgelopen projecten warmtenetten, stopzetten uitfasering oude cv, lagere subsidie voor isolatie (ISDE), uitspraak RvS ten aanzien van bescherming vleermuizen. Onduidelijk of uitfaseren EFG-labels per 2028 nog haalbaar is.
• De politieke druk om de huren te matigen vormt een belemmering voor de investeringscapaciteit van corporaties.
• Fabrieksmatige bouw zit in de lift, maar zit voorlopig nog in experimentele fase. Hetzelfde geldt voor de transitie naar een schonere bouw met biomaterialen.
• Beter benutten van bestaande bouw (optoppen, splitsen, transformeren, woningdelen, wooncooperaties, hospitaverhuur, bewoning recreatiewoningen) kan sneller effect hebben, zegt Boelhouwer. Maar het blijft onduidelijk hoe groot de animo hiervoor en potentie hiervan is. 
• Corporaties worden beperkt in hun ontwikkelmogelijkheden, bijvoorbeeld ten aanzien van de termijn voor grondposities van maximaal 10 jaar.
• De Wet betaalbare huur heeft de verhuur van studentenkamers minder aantrekkelijk gemaakt waardoor deze groep de druk op de wachtlijsten zal verergeren.
• Voor private investeerders blijft komende jaren onduidelijk hoe hun rendement belast zal worden in box 3. 
• Voor corporaties blijft de VPB en de ATAD een graat in de keel en een snelle oplossing lijkt niet mogelijk.
• De funderingsproblematiek kan een miljardenstrop betekenen, zeker als de politiek besluit tot het verplichten van een funderingslabel.
• Experts en sectorpartijen blijven het oneens over voor wie gebouwd moet worden. Vooral voor starters en lage inkomens of voor de doorstroom? Hoe zorgen we voor gemengdere wijken? Hoe voorkomen we fouten van eerdere nota's ruimtelijke ordening?
• Realisatie van ouderenwoningen blijkt weerbarstig.
• Het aangekondigde verbod op urgentie voor statushouders zou in theorie meer kansen moeten geven aan andere urgentiegroepen, maar lost het probleem van de huisvesting voor deze groep niet op.

Kansen

• Het discours rondom volkshuisvesting is verschoven. Het tekort is zo groot dat het hoog op de politieke agenda staat. 
• De urgentie van het probleem zorgt ervoor dat er niet meer eindeloos getwist over binnen- of buiten stedelijk. Alles moet. Inclusief straatje erbij of wijkje erbij.
• De urgentie zorgt er bovendien voor dat er maatregelen worden overwogen rondom grondbeleid die eerder onbespreekbaar waren, zoals een planbatenheffing en een braakligboete.
• De roep groeit om corporaties te vrijwaren van economische cycliciteit. Ook in economisch moeilijke tijden moeten zij volle vaart blijven bouwen zeggen experts.
• Het discours in de EU verschuift ook. Von der Leyen wil van volkshuisvesting prioriteit maken. Verwacht wordt dat corporaties zich ook geborgd op het middensegment mogen richten. Vermoedelijk moeten private partijen die mogelijkheid vervolgens ook krijgen. Ook de evaluatie van de ATAD biedt kansen.
• De herijking van de financiële positie van corporaties is een aanknopingspunt om te komen tot beleidsmaatregelen en extra middelen. Deze moeten worden vastgelegd in een herziening van de Nationale Prestatieafspraken. Mogelijk komt de Woontop hiervoor te vroeg.
• Duidelijke normen vastleggen in de Wet versterking regie volkshuisvesting (twee derde betaalbaar, 30 procent sociale huur, volkshuisvestingsprogramma's) kan helpen om de markt duidelijkheid te geven en zorgen voor lagere grondprijzen.
• De trend lijkt te keren van een beleid dat vooral gericht was op huurdersbescherming naar investeringsklimaat om te zorgen dat woningen wel gebouwd blijven worden. Zie de verlaging van de overdrachtsbelasting.
• Hogere huurtoeslag geeft corporaties ruimte om meer huur te vragen, wat de investeringscapaciteit ten goede komt.
• Rijksgrondfaciliteit gaat helpen om gemeenten minder voorzichtig te maken met het aankopen van grond. Heeft wel nog uitwerking nodig.
• De realisatiestimulans gericht inzetten helpt gemeenten om de onrendabele toppen te realiseren. Zal wel altijd discussie blijven over doelmatigheid, aangezien moeilijk is vast te stellen of een woning zonder de stimulans gerealiseerd zou worden.
• Een grondbelasting voor woningbouw kan helpen om speculatie tegen te gaan en ontwikkeling sneller te laten starten, viel te lezen in het IBO-rapport. Vergt nog wel veel uitwerking voor optimale effectiviteit en juridische houdbaarheid.
• Corporaties zouden meer gebruik kunnen maken van de mogelijkheden van inkomensafhankelijke huurverhogingen om hun investeringscapaciteit te verhogen. Volgens het IBO zou het zelfs verplicht kunnen worden gesteld. 
• Het kabinet wil de stem van woningzoekers zwaarder laten wegen om tegenwicht te bieden aan de vele bezwaarmakers tegen woningbouwprojecten.
• Corporaties krijgen meer mogelijkheden om regionaal actief te zijn.

Antwoorden op vragen VTW leden 

VTW leden hadden voorafgaande aan het VTW lunchwebinar 'Prinsjesdag' de mogelijkheid om op voorhand vragen in te dienen. Lucas Benschop heeft de antwoorden op deze vragen uitgewerkt. Klik hier om de uitgewerkte antwoorden te bekijken.