Door Frank van Hoorn, senior consultant Quintis
Corporaties hebben de grenzen van de groei bereikt. Veel Kamerfracties bepleiten kleinere woningcorporaties die aan een herkenbaar werkgebied zijn gebonden. Het toezicht moet worden vergroot: visitaties en governancecode algemeen verbindend verklaard. Het meest verdeeld zijn de partijen over de wenselijke omvang van de sociale huursector, zowel qua doelgroep als qua taakvelden. Zo bleek uit het debat in de Tweede Kamer op 11 april 2012 ver de Herzieningswet. Hieronder een overzicht van de reacties van de grootste partijen.
Minister Spies wordt alom geprezen voor de snelle behandeling van de Herzieningswet, zo kort na haar aantreden. Wel is er veel commentaar op het grote aantal algemene maatregelen van bestuur (AMvB), waardoor de wet later op veel punten nog verder moet worden ingevuld. Verder blijkt het lastig te discussiëren over slechts een helft van de woningmarkt (de huursector), terwijl de koopsector buiten beschouwing wordt gelaten. Dit maakt dat een groot aantal maatregelen nog kan wijzigen, zodra een meer integraal woningmarktbeleid aan de orde is. Inhoudelijk richten de partijen zich sterk op de risicobeperking, schaalverkleining en bescheidenheid (ook in de salarisniveaus van bestuurders).
De actualiteit van de Herzieningswet is toegenomen vanwege de verschuiving van de vraag van de koop- naar de huursector. Recent heeft op verzoek van de regering een doorrekening plaatsgevonden van de effecten van het regeringsbeleid ten aanzien van de woningmarkt. Hieruit komt naar voren dat de vraag naar huurwoningen de komende jaren nog sterk zal toenemen, terwijl de vraag naar koopwoningen afneemt. Hierdoor neemt de rol van woningcorporaties op de woningmarkt alleen maar toe.
VVD
De VVD heeft enkele aanvullingen op de Herzieningswet gevraagd waaronder het kunnen afdwingen van een last onder dwangsom door een financiële autoriteit bij corporaties en het ontslaan van commissarissen via de ondernemingskamer.
De VVD vindt de corporatiesector momenteel te groot. Van alle huurwoningen in Nederland is 80% een corporatiewoning. Van de totale woningvoorraad gaat het om 35%. Dit is veel hoger dan in ons omringende landen zoals Duitsland, Frankrijk, Zweden en Engeland, waar het aandeel corporatiewoning maar 6% tot 20% bedraagt. Andere partijen brengen daar tegenin dat dit beleid heeft voorkomen dat in Nederland getto's zijn ontstaan.
Strenger toezicht is volgens de VVD nodig. De huidige werkwijze van het Centraal Fonds en het WSW zijn blijkbaar onvoldoende gericht geweest op het voorkomen van uitschieters in de treasury (Vestia). De financiële autoriteit dient een dwangsom te kunnen instellen of de toewijzing te kunnen intrekken en moet zonder uitzondering inzicht in alle relevante documenten krijgen. Het is daarbij de kunst om niet alleen de cijfers op zich te controleren maar deze te plaatsen ten opzichte van het beoogde beleid (niet alleen financiën, ook de volkshuisvesting). Over de grenzen van het treasurybeleid moeten nadere regels worden vastgesteld in een algemene maatregel van bestuur. In ieder geval zal daarbij een toets moeten plaatsvinden op de verhouding tussen het genomen risico en de omvang van de lening. Bij Vestia waren deze sterk uit balans (20 mld derivaten; 5 mld leningen). Speculatie door woningcorporaties moet niet mogelijk zijn.
Twee lopende onderzoeken moeten verder richting geven aan de invulling van algemene maatregelen van bestuur: 1) forensisch onderzoek bij Vestia en 2) onderzoek naar integriteit en financieel toezicht bij woningcorporaties.
GroenLinks
GroenLinks wil het initiatiefrecht voor huurders terug op de agenda en deel laten uitmaken van de Herzieningswet. Hierbij kunnen bewoners het initiatief nemen tot de woningverbetering, waar de corporatie tegen een redelijke vergoeding/huurverhoging uitvoering aan dient te geven. De positie van huurders is al versterkt door het bindend voordragen van één of twee commissarissen namens huurders en door het recht van een enquête (een extra instrument om wanbeleid te stimuleren en te bewerkstelligen dat er wordt ingegrepen). GroenLinks zou ook willen dat huurders een volwaardige partij zijn bij het maken van prestatieafspraken. GroenLinks betrekt ook graag de middeninkomens bij de doelgroep voor woningcorporaties omdat deze groep geen alternatief op de woningmarkt heeft. Daarom dient de minister met "Brussel" te gaat praten over de EU-beschikking met als inzet de inkomensgrens hoger vast te stellen.
Het werkterrein voor woningcorporaties is vrij breed, het bevat gezondheidscentra, scholen, het terrein van de leefbaarheid, zorgcomplexen en combinaties zoals een winkelcentrum met ouderenwoningen. Ten aanzien van de diensten van (niet) algemeen economische belang (DAEB) geldt in principe de wetgeving uit de mededingingswet, waarbij organisaties waar minder dan 40 miljoen euro omgaat worden uitgezonderd van administratieve scheiding. In het wetsvoorstel wordt de grens gesuggereerd van corporaties met minder dan 1.000 woningen. Voorstel van GroenLinks is de grens bij 2.000 woningen te leggen.
Van GroenLinks mag de minister veel sterkere verantwoordelijkheid krijgen in het toezicht op woningcorporaties. Het voordeel is daarbij dat de Kamer controle kan uitoefenen. GroenLinks wil graag dat gemeenten meer te zeggen krijgen over de activiteiten van woningcorporaties. Dat zou kunnen door afgevaardigden vanuit de gemeente voor te dragen voor de Raad van Commissarissen van de corporatie. Prestatieafspraken met gemeenten moeten meer bindend zijn en er dienen sancties gehanteerd te worden. De mogelijkheid van verhuur aan andere dan niet-winstbeogende instellingen dient volgens GroenLinks te worden uitgebreid van 10% naar 33,3%. Dit maakt het beter mogelijk om gemengde projecten te realiseren.
ChristenUnie
De ChristenUnie wil de doelgroep verruimen door de inkomensgrens van € 34.085,- te verhogen. Woningen van de corporaties kunnen dan verschuiven naar het niet-DAEB gedeelte. Ook zou de Woonvisie voor elke gemeente verplicht gesteld moeten worden, zodat de corporatie op basis van het openbare beleid jaarlijks overleg met de gemeente kan voeren. Verder wil de ChristenUnie dat de corporatie het werkgebied beperkt tot een gemeente of enkele aangrenzende gemeenten binnen een regio. Met huurdersorganisaties wordt overlegd over het beleid in de komende vijf jaar. Zij hebben recht op informatie over het aan- en verkoopbeleid. Werken binnen begrensde werkgebieden vereenvoudigt het contact met huurdersorganisaties. Bij renovaties zouden corporaties verder moeten gaan dan het opstellen van een reglement en met betrokken huurders een contract moeten afsluiten.
De governancecode dient algemeen verbindend te worden verklaard. Bestuurders van gemeenten moeten deel kunnen uitmaken van RvC's van woningcorporaties, zolang zij maar buiten het werkgebied van de corporatie afkomstig zijn.
SP
De SP is voorstander van resocialisatie van de sociale huursector. De corporaties moet de vrijstelling van vennootschapsbelasting krijgen en overheidsleningen dienen beschikbaar te zijn voor het bouwen van woningen. De huurders en gemeente dienen mede toezicht te houden op de corporatie. De SP omarmt het initiatiefrecht, dat niet alleen zou moeten gaan over de renovaties, maar ook over voorstellen voor (de)fusie. Verder moeten corporaties zich risicomijdend gedragen en dienen de inkomensniveaus van bestuurders te worden verlaagd. De grondslag voor het beloningsbeleid dient in de wet te worden opgenomen. Wanneer de corporatie meent risico te moeten nemen, dient zij daar toestemming voor te vragen.
CDA
Volgens het CDA moeten woningcorporaties er zijn voor iedereen die geen toegang heeft tot de koopmarkt en voor de diensten van algemeen maatschappelijk belang. Het CDA wil aanhaken bij het wetsvoorstel voor maatschappelijke ondernemingen. Belangrijke taken voor woningcorporaties zijn woningbeheer, kwaliteit realiseren in herstructurering, garanderen van leefbaarheid, uitvoeren groot-onderhoud. Dit zijn typisch corporatietaken die door particuliere verhuurders van ondergeschikt belang worden geacht.
Met het oog toezicht moet 'counterveiling power' worden georganiseerd, dus niet alleen macht, maar ook tegenmacht. Tegen bestuurders die spelregels overtreden moet harder kunnen worden opgetreden. Een duidelijke 'exit-regeling' voor betreffende bestuurders hoort hierbij. Het heeft voordelen om het toezicht, zowel financieel als volkshuisvestelijk, binnen één autoriteit te organiseren.
De Wet overleg huurders verhuurder dient te worden geïntegreerd in de Herzieningswet. De Woonvisie dient bij voorkeur geen verplicht instrument te zijn, omdat deze tot de verantwoordelijkheid van de individuele gemeente behoort. Ook is er een sterke overlap met de Omgevingswet, ook al verschijnt deze pas over twee jaar. Visitatie moet verplicht worden voor alle corporaties, en de governancecode moet algemeen verbindend verklaren worden.
Het CDA vindt verder dat defuseren makkelijker moet worden gemaakt. Door de fusiegolven zijn de afgelopen jaren corporaties ontstaan die te groot zijn om geluiden van huurders te horen en buurtinitiatieven te herkennen. In het Burgerlijk Wetboek zijn voorwaarden geregeld over splitsing van organisaties. In Engeland is hierover een 'Right to Challenge' vastgelegd. Een soort management buy-out, waarbij een groep initiatiefnemers samen met medewerkers de mogelijkheid moet hebben om een deel van de corporatie af te zonderen, mits men kan aantonen dat dat deel levensvatbaar is en bedrijfseconomisch kan opereren.
Met betrekking tot het begrip marktconformiteit is meer duidelijkheid gewenst over uitwisseling tussen DAEB en niet-DAEB segmenten. Zo is het onduidelijk of het rendement uit niet-DAEB zou kunnen doorstromen naar de moederorganisatie, die daarmee extra zou kunnen investeren in DAEB-activiteiten.
PvdA
De Partij van de Arbeid vindt de wijze waarop prestatieafspraken worden gemaakt te vrijblijvend en is voorstander van verplichtende afspraken. Toetsing door de Raad van Commissarissen zou moeten plaatsvinden bij beslissingen die meer dan € 10.000.000,- omvatten. Overwogen dient te worden of deze grens niet lager moet worden vastgesteld.
De leden van de Raden van Commissarissen zijn teveel afkomstig uit het Old Boys Network. Mogelijkheden dienen onderzocht te worden dat commissarissen op meer onafhankelijke wijze worden benoemd, bijvoorbeeld door een onafhankelijke commissie (of meer verval door middel van een openbare vacaturestelling). De financiering van de volkshuisvesting dient meer risicoloos te gebeuren. Dit geldt niet alleen ten aanzien van treasury maar ook bij bijvoorbeeld grondaankopen.
Er is behoefte aan meer menselijke maat. De afstand tot huurders moet kleiner, waardoor ook het Zonnekoninggedrag minder vaak voorkomt. Het zou goed zijn wanneer de corporaties uitsluitend gemeentelijk of regionaal werkzaam zijn. De regeling DAEB - niet-DAEB is nogal technocratisch en eigenlijk alleen van toepassing op een kwart van de corporaties. Het is aan te bevelen om corporaties waar dit nauwelijks speelt, van de administratieve scheiding te ontheffen.
Met de EU zijn afspraken gemaakt over het sociaal huursegment. Echter, het hele huursegment tot € 900,- wordt door de particuliere huursector oninteressant gevonden. Er is daarom niets op tegen wanneer de corporaties zich meer op het tussenliggende segment gaan begeven.
D66
D66 is uitgesproken voorstander van een kleine sociale huursector (huishoudens tot € 33.000,-). De sector telt nu 2,4 miljoen woningen, terwijl de doelgroep volgens D66 uit maar 1,9 miljoen huishoudens bestaat. Het moet voor corporaties dan ook gemakkelijker zijn om woningen te verkopen of uit het bestel te treden, waarbij wel financiële verevening moet plaatsvinden ten aanzien van het bezit.
Uit het brede scala van corporatietaken (wooninfrastructuur (gas, water, glasvezel), leefbaarheid, achterstandswijken, integratie en inburgering, veiligheid, opvoedingsondersteuning), dient de corporatie zich vooral te beperken tot het bouwen van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. De corporaties mogen geen grote financiële risico's lopen. De financiële autoriteit moet ook de treasury beoordelen. Visitaties moeten verplicht worden.
PVV
De PVV meent dat de corporaties zich moeten richten op het bouwen van sociale huurwoningen en niet op het investeren in herstructureringswijken en leefbaarheid. Hier liggen in de eerste plaats taken voor de gemeente. Zorgvoorzieningen zijn wel taken voor corporaties en scholen mogelijk ook. Bij gecombineerde ontwikkelingen (winkelcentrum met gezondheidscentrum en woningen voor ouderen) dienen als eerste marktpartijen uitgenodigd te worden, daarna corporaties. Het speculatieve gedrag van Vestia moet onmogelijk worden gemaakt.
Voor het instellen van een Woonautoriteit wordt nu 50 miljoen euro uitgetrokken, maar de PVV vraagt zich af wat er eigenlijk verandert en wanneer resultaten merkbaar worden. Het toezicht moet zo functioneren dat risico's kunnen worden gesignaleerd voordat onomkeerbare beslissingen worden genomen. Voorkomen moet worden dat bestuurders en toezichthouders die in de fout zijn gegaan, niet opnieuw in het bestuur van de toegelaten instelling terechtkomen. De inkomensgrens van € 33.000,- mag wat de PVV betreft, wel wat worden verhoogd.
Bron: www.quintis.nl
Bekijk het verslag van het debat op http://publitiek.nl/debat/herzieningswet_volkshuisvesting_11-04-2012 en http://publitiek.nl/debat/herziening_volkshuisvesting_12-04-2012