Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) verkende de effecten en gevoeligheden van de toekomstige administratieve scheiding van het sociale- en commerciële bezit van de woningcorporatiesector, zoals het kabinet die voorstaat. Conclusie is dat, ‘de impact van de scheidingsoperatie vergelijkbaar is met de brutering midden jaren ’90, het individueel maatwerk wordt voor corporaties, het veel evenwichtskunst vereist om alle takken gezond te houden en dat de financieringsstructuur in de sector enorm gaat veranderen’. CFV stelt verder dat om (gedrags-)risico’s te beheersen vooraf duidelijke kaders nodig zijn en een doordacht transitiepad. De scheiding vraagt veel kennis en capaciteit, niet alleen tijdens de initiële scheiding, maar ook daarna in termen van besturing en risicomanagement. Zowel van de corporaties, de besturen en Raden van Toezicht zelf, als van de actoren daaromheen zoals gemeenten, huurdersorganisaties, WSW en de externe toezichthouders. Dit staan te lezen in de ‘Financieel Meerjarenverkenning van de corporatiesector na administratieve scheiding’ die CFV vandaag gepubliceerde.
In de Novelle, die kortgeleden naar de Tweede Kamer is gestuurd, regelt minister Blok onder meer dat corporaties hun sociale bezit (Daeb) en commerciële bezit (niet-Daeb) administratief moeten gaan scheiden. Beiden takken moeten afzonderlijk gezond en levensvatbaar zijn. Als de commerciële tak ongezond is levert dit risico op voor de Daeb-tak die als ‘moeder’, het initiële kapitaal en de financiering in de niet-Daeb-tak heeft geleverd. Uit de verkenning is op te maken dat 6,5% van al het corporatiebezit niet-Daeb bezit is, terwijl slechts 1% van het totale bezit ongeborgd gefinancierd is. Geborgde leningen mogen niet in de niet-Daeb tak worden geplaatst. Om de commerciële tak niet te bevoordelen en om de allocatie van het maatschappelijk gebonden vermogen zoveel als mogelijk te richten op de kerntaak die in de Daeb-tak wordt uitgeoefend, moet de Daeb-tak bij administratieve scheiding aan de niet-Daeb tak een interne lening en kapitaal verstrekken ter financiering van de bezittingen in de niet-Daeb tak. Dit moet voor de niet-Daeb tak een levensvatbare uitgangspositie opleveren. Voorkomen moet worden dat problemen in de niet-Daeb tak tot aanspraken op staatssteun gaan leiden, via geborgde financiering of saneringssteun. Anderzijds moet ook niet een te gezonde niet-Daeb tak ontstaan want daarmee wordt onnodig geld uit de sociale sector getrokken.
Noodzaak kaders
Bij de verdere implementatie van de scheiding zijn duidelijke kaders nodig om ervoor te zorgen dat de Daeb-tak niet te veel wordt belast bij de toedeling van de interne lening en het kapitaal aan de niet-Daeb tak. De omvang van de niet-Daeb tak zou daarom mede afhankelijk moeten worden van de solvabiliteit van de toegelaten instelling als geheel. Daarnaast zou de omvang van de interne lening een minimum percentage van het balanstotaal van de niet-Daeb tak moeten omvatten, om onnodige belasting van de Daeb-tak te voorkomen en rendementsdruk in de niet-Daeb tak te creëren. Het rendement op eigen vermogen in de niet-Daeb tak moet een marktconforme vergoeding gaan opleveren voor het ingebrachte kapitaal. De kaders kunnen van invloed zijn op de ruimte die er is om vrijwillig bezit over te dragen aan de niet-Daeb tak (het zogenaamde te liberaliseren bezit). De kaders moeten tot gezonde en levensvatbare Daeb- en niet-Daeb takken leiden. De mogelijke afbouw van de interne lening door commerciële herfinanciering is hierbij een belangrijke toetssteen.
Transitiepad
Ook het transitiepad behoeft verdere uitwerking. Allereerst zullen corporaties het bezit moeten gaan waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Vervolgens moet de hiermee samen te stellen marktwaarde-balans gescheiden worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met nog nader te formuleren spelregels. Ook moeten corporaties na overleg met stakeholders, een keuze maken ten aanzien van het vrijwillig over te hevelen Daeb-bezit naar de niet-Daeb tak. Tenslotte moeten corporaties kiezen voor juridische of administratieve scheiding. Al deze stappen vereisen een heldere proceslijn met de nodige tijd per afzonderlijke stap. De extern financieel toezichthouder beoordeelt uiteindelijke de scheidingsvoorstellen. Het beoordelingskader moet beschikbaar zijn in de fase dat de voorstellen worden opgesteld.
Financiële meerjarenverkenning van de corporatiesector na administratieve scheiding, juni 2014. Uitgangpunten zijn ontleend aan het Sectorbeeld 2013 (cijfers jaarrekeningen 2012), nov 2013.
Zie ook nieuwsbericht CFV: ‘Omvang niet-Daeb kan na scheiding oplopen tot € 37 miljard', d.d. 30 juni 2014.
Bron: www.cfv.nl