Stijging solvabiliteit corporatiesector; risicoprofiel stijgt ook
In 2013 steeg het volkshuisvestelijke vermogen van woningcorporaties met € 12,8 miljard tot € 45,3 miljard. Dit komt doordat corporaties een sterke stijging ramen van hun huurinkomsten en lagere kosten inrekenen voor onderhoud en beheer gedurende de resterende exploitatieperiode van hun bezit. De solvabiliteit in de corporatiessector stijgt hierdoor met 6,7% tot 31,7%. Tegelijkertijd stijgt ook het risicoprofiel van de corporatiesector. Het gaat hierbij vooral om het risico of de voorgenomen huurstijging en de lagere lasten daadwerkelijk worden gerealiseerd. Er ontstaan nu al signalen dat de sterke groei van de woonlasten kan leiden tot betaalbaarheidsproblemen. Hierdoor kunnen corporaties de ingerekende huurverhogingen (17% reële huurstijging in de komende tien jaar) mogelijk niet volledig realiseren. Dit staat te lezen in het Sectorbeeld 2014 dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) gisteren publiceerde.
In de meerjarenverkenning 2014-2023, die onderdeel van dit Sectorbeeld is, voerde CFV ook drie gevoeligheidsanalyses uit. Daarbij keek CFV naar: geen huurstijging boven inflatie vanaf 2015, een hoger niveau van beheer- en onderhoudslasten en meer investeringen om de afname van de economische levensduur van het bezit te beperken. In 2023 neemt de solvabiliteit in die drie analyses respectievelijk af tot 19%, 21,5% en 26,5 %, tegenover 30,5% in het basisscenario. Gelet op het toegenomen risicoprofiel van de sector heeft CFV besloten de sectorale buffernorm voor solvabiliteit te verhogen met 2,5% naar 25%. CFV-directeur Daphne Braal, ‘Deze norm is een maatstaf voor de financiële continuïteit van de sector als geheel. Als op enig moment de solvabiliteit van de sector onder deze waarde komt is dit een signaal dat de continuïteit van de sector in gevaar is, in het bijzonder vanwege de benodigde sectorale solvabiliteit voor de zekerheidsstructuur’.
Positief jaarresultaat
Het positieve jaarresultaat over 2013 bedraagt € 12,7 miljard. Dat is € 14,1 miljard meer dan in 2012, toen het jaarresultaat -€ 1,4 miljard bedroeg. Het positieve jaarresultaat hangt vooral samen met de toename van (niet gerealiseerde) waardeverandering van het vastgoed (door de raming van hogere exploitatiekasstromen voor de toekomst) en de daling van de onrendabele investeringen door een beperking van het investeringsprogramma bij corporaties. De ICR verbeterde in 2013 van 1,75 tot 1,83. In de prognoseperiode (2014-2018) komt de ICR van de sector uit op circa 1,8. Deze ratio laat zien dat de sector als geheel goed in staat is om de renteverplichtingen te voldoen uit de operationele kasstroom. De spreiding in de ICR en solvabiliteitsratio’s is groot. Er blijven corporaties die niet aan de normwaarden voldoen.
Commerciële activiteiten verlieslijdend
Het resultaat op de commerciële activiteiten (de ontwikkeling van verkochte en onverkochte koopwoningen en het resultaat op deelnemingen) is ook in 2013 per saldo negatief. Totaal is er in 2013 op deze activiteiten circa € 170 miljoen verlies geleden. Het direct rendement op de niet-DAEB portefeuille kwam in 2013 uit op 3,4% waarbij 4,5% als marktconform wordt gezien.
Toename aandeel niet-DAEB
In 2013 is het aandeel van niet-DAEB activiteiten toegenomen. Het percentage niet-DAEB woongelegenheden groeide in 2013 van 3,1% in 2012 naar 3,9%. De marktwaarde van het niet-DAEB bezit groeide met ruim € 3 miljard tot € 16,8 miljard in 2013 en omvat 7,6% van de totale marktwaarde van het bezit. De commerciële leningenportefeuille van corporaties bedraagt circa € 0,8 miljard.
Zie ook het bericht op de Aedes-website: 'Vermogensstijging' woningcorporaties niet reëel
Bron: www.cfv.nl