Aanzegging van de inkomensafhankelijke huurverhoging in vier stappen

Op 12 maart jl. stemde de Eerste Kamer in met de voorstellen om op 1 juli a.s. de huren te verhogen afhankelijk van het inkomen van de huurders. Welke activiteiten moeten de corporaties ondernemen ter voorbereiding op de aanzegging van de huurverhoging?

NB Het gaat hierbij alleen over het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging en niet over de aanzegging van het zogenoemde ‘basishuurverhogingspercentage’ van inflatie + 1,5 procentpunt.

Stap 1: Bepalen of en zo ja, op welke wijze de corporatie invulling geeft aan de inkomensafhankelijke huurverhoging
De corporaties moeten bepalen op welke wijze zij invulling gaan geven aan het inkomensafhankelijke huurbeleid. Voeren zij de inkomensafhankelijke huurverhoging (gedeeltelijk) door of zien zij daar van af?

Stap 2: Informeren van en in overleg treden met huurders, huurdersorganisatie en bewonerscommissie en treedt in overleg zoals bepaald in de Overlegwet
De Overlegwet schrijft voor dat de corporatie de huurdersorganisatie en de betrokken bewonerscommissie schriftelijk moet informeren over zijn voornemen tot wijziging van het huurbeleid. De corporatie mag pas tot uitvoering van het voorgenomen beleid overgaan nadat zij binnen een door haar aan te geven periode van ten minste zes weken de huurdersorganisatie of bewonerscommissie in staat heeft gesteld met haar over de verstrekte informatie overleg te voeren en, indien door de huurdersorganisatie of bewonerscommissie gewenst, een schriftelijk advies uit te brengen. Als er advies wordt uitgebracht en de corporatie dit advies niet geheel of gedeeltelijk volgt, dan moet de corporatie binnen twee weken schriftelijk en onderbouwd een reactie geven. Drie dagen nadat deze reactie is ontvangen, kan de corporatie het beleid uitvoeren.
Nadat corporaties de beleidslijn hebben bepaald, kunnen zij de betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies informeren. Ook de huurverhogingsbrief kan al worden verzonden. Dit doorkruist het proces van de Overlegwet niet. Het overlegproces op basis van de Overlegwet neemt, nadat de verhuurder de betrokkenen heeft geïnformeerd over de voorgenomen beleidswijzigingen, een periode van acht weken en 3 dagen in beslag. Dat kan iets korter zijn als de verhuurder snel op het door de huurdersorganisatie of bewonerscommissie uitgebrachte advies reageert. Om de overlegwetprocedure tijdig vóór de huurverhogingsdatum van 1 juli 2013 afgerond te hebben, moet de verhuurder de betrokken huurdersorganisatie en bewonerscommissies dus uiterlijk eind april 2013 informeren over het voorgenomen huurbeleid.

Stap 3: Opvragen inkomensverklaringen bij Belastingdienst
Vanaf 18 maart 2013 kunnen verhuurders inkomensverklaringen opvragen bij de Belastingdienst. Voor het opvragen van de verklaringen is een inlogcode nodig, die aangevraagd moet worden bij de Belastingdienst. Vorig jaar duurde het minstens een week voordat de inlogcode werd ontvangen. Het feitelijk opvragen van de inkomensverklaringen via een website nam niet veel tijd in beslag. Vorig jaar was wel het probleem dat niet in alle gevallen een inkomensverklaring afgegeven kon worden. Er was sprake van een groot aantal foutmeldingen (divers van aard). Vorig jaar was de Belastingdienst slecht bereikbaar voor vragen over deze foutmeldingen.
Inmiddels is bekend dat ook nu veel woningcorporaties problemen ervaren met de verstrekking van de inkomensverklaringen. De inkomensgegevens van huurders kunnen niet tijdig aangeleverd worden of zijn niet volledig. Gegeven de zeer korte tijd waarin alles z’n beslag moet krijgen, is het waarschijnlijk niet mogelijk om foutmeldingen c.q. ontbrekende inkomensverklaringen tijdig te herstellen. Zonder inkomensverklaring is doorvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging niet mogelijk en kan de huur alleen met het basishuurverhogingspercentage worden verhoogd.

Stap 4: Productie en (tijdige) verzending aanzeggingen huurverhoging aan huurders
De wet schrijft voor dat de huurverhogingsvoorstel tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk moet worden gedaan. Dit betekent dat de huurverhogingsbrief uiterlijk op 30 april 2013 bij de huurders op de deurmat moet liggen. In de praktijk betekent dit dat de huurverhogingsbrieven in week 17 (22 tot en met 26 april) moeten worden verstuurd. Inkomensverklaringen moeten handmatig bij de huurverhogingsbrief worden gevoegd. Dit is een arbeidsintensief proces dat veel tijd kost. Daarom zal het, vooral voor de grote corporaties, nodig zijn de huurverhogingsbrieven al in de tweede week van april te printen. Alternatief Mocht de huuraanzegging niet meer in april 2013 kunnen plaatsvinden, dan kunnen verhuurders ervoor kiezen de huurverhoging in te laten gaan op een later tijdstip, bijvoorbeeld per 1 augustus of 1 september. In 2014 kan de huur dan gewoon weer per 1 juli worden verhoogd. Dit geldt niet voor corporaties die de huur vorig jaar al op een later tijdstip hebben verhoogd.

Bron: Aedes