Opgesteld door de Werkgroep Nationale Prestatieafspraken van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).
In aanloop naar de begrotingsbesprekingen in het najaar van 2023 is het essentieel dat de woningcorporatiesector scherpe keuzes maakt en zich op een constructieve manier presenteert. De werkgroep Nationale Prestatieafspraken van VTW belicht enkele aandachtspunten voor commissarissen die van nut kunnen zijn bij het bespreken van de begroting en de meerjarenbegroting.
Begrotingen gaan over de toekomst en die is per definitie onzeker. Afwijkingen tussen begroting en realisatie kunnen soms aanzienlijk zijn. De Aw geeft in de Staat van de corporatiesector 2022 expliciet aan dat tussen de 80% en 120% realisatiegraad hun definitie is van 'realistisch zijn over de eigen voornemens’. Het is bovenal belangrijk dat de begroting een weergave is van wat de woningcorporatie denkt te gaan presteren. Maar het is ook van belang om de ambities duidelijk toe te lichten. Daarom zeggen we: realistisch scenario's begroot je financieel, ambities begroot je tekstueel. De begroting moet een evenwicht vinden tussen ambitie en realisme, waarbij haalbare doelen en resultaten centraal staan. Zowel financieel als maatschappelijk.
Om dit te bereiken, valt te overwegen om twee scenario’s op te stellen. Enerzijds een realistisch scenario, dat wordt opgenomen in de te publiceren begroting en de dPi. Anderzijds een ambitie-scenario, waarin de corporatie toont zich te willen stretchen voor de opgaven en waarin de uitdagingen worden aangegeven die er liggen bij het realiseren van de ambities. Door deze twee scenario's te onderscheiden, kunnen zowel de haalbare doelen als de ambitieuze doelstellingen worden benadrukt. Ook kan het verschil tussen beide scenario’s worden gebruikt in interne en externe communicatie. “Onze totale opgave en ambitie is xxx, maar onze beperkte financiële reikwijdte resulteert in yyy minder nieuwbouw en zzz minder verduurzaming.”
In de meerjarenbegroting (MJB) is het van belang om een investeringsprogramma op te nemen dat financieel en operationeel uitvoerbaar is. Het verschil tussen het realistische scenario en het ambitie-scenario moet worden toegelicht, inclusief obstakels en mogelijke oplossingen om dit verschil te verkleinen. In de MJB moet aandacht geschonken worden aan de relatie tussen de Nationale Prestatieafspraken en de begroting met een toelichting op de mate waarin de corporatie recent gemaakte prestatieafspraken heeft vertaald in de meerjarenbegroting. De heldere toelichting op de prestatieafspraken in de MJB is van belang, aangezien de MJB fungeert als een handelingskader voor de organisatie.
Veel corporaties gebruiken interne normen als ‘vangrail’ of ‘vluchtstrook’ die voorzichtiger zijn dan de externe normen. Van belang is om deze interne normen te gebruiken als signaalfunctie om de discussie aan te gaan, maar niet als grens die nooit overschreden mag worden.
Binnen de woningcorporatiesector wordt erkend dat de interne signaalwaarden soms te krampachtig worden gehanteerd. Wanneer je ‘op de vluchtstrook bent’ betekent dat in feite dat men alerter moet zijn, maar niet noodzakelijkerwijs dat men moet remmen of stoppen. Bij scherp aan de wind zeilen, is het noodzakelijk om bijstuurmogelijkheden te hebben. En voldoende tijd om bij te sturen. Het is essentieel om de focus te leggen op het bereiken van haalbare resultaten binnen realistische parameters.
Bij de bespreking van de begroting is het van belang dat de organisatie macro-economische en beleidsscenario's formuleert en presenteert. Deze scenario's bieden waardevolle informatie voor sturing en beheersing, vooral wanneer de sector zich richt op grenzen en prestaties die dicht bij die grenzen liggen. Ze ondersteunen de begroting en werpen licht op cruciale besluitvorming.
Het is van belang om inzicht te hebben in de gevolgen van zowel tegen- als meevallers, zoals bijvoorbeeld rentewijzigingen, lagere huurstijgingen en waardedalingen (beleidswaarde loan to value) en het gesprek te voeren over de beleidskeuzes en prioriteiten. In dit kader is het ook goed om de oproep van bestuursvoorzitter Martin van Rijn van Aedes in een brief aan corporatiebestuurders in oktober 2023 in overweging te nemen, waarin woningcorporaties worden aangespoord om vanuit het oogpunt van solidariteit ‘vast te houden aan de afspraken die we met alle betrokken partijen maakten en volgend jaar de cao-ontwikkeling – 0,5% als huursomontwikkeling te hanteren’.
Naast verschillende scenario’s geven stresstesten een goed beeld van de gevolgen en kwetsbaarheden bij een combinatie van tegenvallende omstandigheden. Stresstesten kunnen worden benut voor het strategische gesprek over hoe kan worden bijgestuurd met welke prioriteiten. Een bijstuurplan kan daarbij behulpzaam zijn, zowel in situaties bij minder als bij meer financiële middelen dan verwacht.
Het maatschappelijk presteren van corporaties ligt in de komende jaren met de krapte op de woningmarkt, de Nationale Prestatieafspraken en de voorgenomen Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting onder een vergrootglas. Realistische begrotingen, zowel financieel als maatschappelijk, zijn daarbij een voorwaarde om het gesprek over de inzet van vermogen en de gemaakte prestatieafspraken goed te kunnen voeren. Waarbij het voor commissarissen gaat om het verhaal achter de cijfers en het voeren van het goede gesprek.
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) zal in haar beoordelingen op risicogerichte wijze meer aandacht gaan besteden aan dit onderwerp. Lees hier meer over in de Leidraad Meerjarenbegroting en dPi2023.
De begrotingen van woningcorporaties moeten realistisch zijn en rekening houden met de gewenste prestaties en volkshuisvestelijke doelen. De sector staat voor de uitdaging om binnen deze financiële kaders te werken en verantwoord met lef en moed resultaten te boeken. RvC's spelen een belangrijke rol in het aanmoedigen van een realistische benadering van begroten. Het is cruciaal dat we als sector onze verantwoordelijkheid nemen, ons vermogen verstandig inzetten en onze doelen bereiken. Samen kunnen we laten zien wat we kunnen bereiken en blijven we aantonen dat we als sector aan zet zijn.
Lees meer:
Finance Ideas: 5 Tips voor opstellen realistische meerjarenbegroting