Middeninkomensgroepen op de woningmarkt krijgen het steeds moeilijker. Zij kunnen lastig aan een passende huurwoning komen (lange wachtlijsten, strenge criteria voor toegang) en voor een koopwoning schiet - vooral bij de lagere middengroepen - het inkomen en de leencapaciteit steeds vaker tekort. De laatste jaren wordt deze situatie nijpender door veranderingen in de regelgeving in de huursector en de strengere kredietcriteria in de koopsector. De raden voor de leefomgeving en infrastructuur achten een integrale hervorming van de woningmarkt noodzakelijk.
Zolang dit niet aan de orde is, pleiten de raden voor een aantal concrete tijdelijke maatregelen die de positie van middeninkomensgroepen verbeteren en het aanbod voor middeninkomens vergroot.
In het advies 'Open deuren, dichte deuren - Middeninkomensgroepen op de woningmarkt' (download) brengen de raden de omvang van de problematiek in beeld en stellen zij mogelijke oplossingen voor. De raden voor de leefomgeving en infrastructuur hebben dit advies aangeboden aan minister Donner van Binnenlandse Zaken.
Probleem
Door diverse maatregelen, waaronder de recente regel dat 90% van de vrijkomende woningen in de gereguleerde sociale huursector verhuurd moet worden aan huishoudens met een huishoudinkomen tot 33.614 euro, staat de positie van middeninkomensgroepen sterker onder druk. Zij worden in veel gevallen doorverwezen naar huurwoningen boven de 652 euro en de koopsector.
Vooral voor huishoudens met lagere middeninkomens (huishoudinkomen van 33.614 euro tot 43.000 euro) geldt dat deze woningen, als ze er al zijn, heel moeilijk betaalbaar zijn. Met name gezinshuishoudens worden getroffen. De problemen zijn in regio's met een gespannen woningmarkt, zoals Amsterdam en Utrecht, groter dan elders.
Vaak wordt gewezen op het probleem van het 'scheefwonen': hogere inkomensgroepen in goedkope huurwoningen. De raden hebben dit verschijnsel nauwkeurig bestudeerd. Van een groot aantal huishoudens met lage huurquoten (% van het inkomen dat aan huur wordt uitgegeven) in de sociale huursector blijkt geen sprake te zijn. Daar waar scheefheid is, heeft dit veel te maken met het ontbrekende aanbod. De verhuiswens is er wel, maar een geschikte woning ontbreekt.
Hoe verder
In de beleidvoornemens van het kabinet is een integrale hervorming van het woningmarktbeleid niet opgenomen. In het advies 'Open deuren, dichte deuren - Middeninkomensgroepen op de woningmarkt' doen de raden een aantal aanbevelingen als overbrugging, om de situatie voor de middeninkomensgroepen niet verder te laten verslechteren en om het middensegment van de woningmarkt te vergroten.
Oplossingen: flexibel omgaan met inkomensgrenzen
De 90%-norm heeft betrekking op de inkomensgrens van 33.614 euro. Deze grens is alleen in 2010 geïndexeerd, terwijl deze grens al sinds 2005 in omloop is. Als indexering ook voor de andere jaren wordt meegenomen, komt de grens uit op 37.300 euro en dit geeft meer ruimte. Ook is het gewenst de grens te differentiëren naar regio en de grootte van het huishouden. Door het instellen van een overgangsregeling kan ook beter voorbereid naar nieuwe verhoudingen worden toegewerkt. Met een combinatie van deze maatregelen kunnen de negatieve effecten van de 90%-norm worden verminderd.
Oplossingen: vergroten van het middensegment
Op de markt is het middensegment erg klein: er zijn weinig huurwoningen met een huur tussen 650 en 850 euro en de koopmarkt is slecht bereikbaar voor middeninkomensgroepen. De raden stellen een aantal maatregelen voor om het aantal huur- en koopwoningen in het middensegment te vergroten. Huishoudens met een lager middeninkomen zullen moeite hebben een huurprijs boven 650 euro te betalen. Voor hen moeten er, ook buiten de sociale sector, woningen beschikbaar zijn met een huurprijs van 500 tot 650 euro.
Integrale hervorming nodig
De woningmarkt in Nederland is uit het lood geslagen en telt veel knelpunten. De raden voor de leefomgeving en infrastructuur achten - in lijn met eerdere adviezen van de VROM-raad - een integrale hervorming van de woningmarkt onverkort noodzakelijk. Uitgangspunt hierbij dient te zijn dat de burger en niet de overheid de keuze tussen huren en kopen maakt ('eigendomsneutraliteit') en dat alleen aan die groepen die niet op eigen kracht een woning kunnen verwerven, steun wordt verleend. Dit vergt een lang transitietraject.