Opinie door Hans van Vark, RA
Inleiding
In 1602 is met de oprichting van de VOC voor het eerst scheiding ontstaan tussen eigendom en leiding. Dat gaf aanleiding voor verantwoording van de leiding aan de aandeelhouders over het reilen en zeilen van de onderneming in termen van waarde en winst. Het belang van de leiding is niet consequent congruent met het belang van de eigenaren.
Dit aspect beïnvloedt de verantwoording naar inhoud en presentatie. Het is daarom dat regulering is opgekomen, door de overheid vastgelegd in wet- en regelgeving. In Nederland krijgt de uitwerking van verantwoordingen naar onderwerpen en sectoren nader vorm in de Richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Voor de woningcorporatiesector geldt naast de algemene wet- en regelgeving en de Richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving de nieuwe Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De Woningwet overruled op onderdelen zelfs de algemene wet- en regelgeving.
Waar de Woningwet nog geen expliciete vastlegging geeft, heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) onlangs inkleuring gegeven aan de wijze van verantwoorden door woningcorporaties bijvoorbeeld met de introductie van de beleidswaarde. De praktijk leert dat wet- en regelgeving, alle goede bedoelingen ten spijt, niet altijd eenduidig is en interpretatie open laat. Inzake het waarderingsvraagstuk van het vastgoed verwijs ik ter zake naar mijn eind 2018 uitgebrachte artikel ‘Geeft de beleidswaarde van het woningcorporatiebezit dé waarde in het economisch verkeer weer?’
Dit artikel gaat over een eenduidige en praktische verantwoording van de uitgaven die met de instandhouding van het vastgoed zijn gemoeid, in bijzonder het vastgoed van de woningcorporatie. Dat raakt in eerste instantie de winst- en verliesrekening en evenzeer het kasstroomoverzicht. Zoals zal blijken komt ook de balanspresentatie aan de orde.
Na de uiteenzetting van het begrippenkader volgt een uiteenzetting van de verantwoording van de te onderkennen uitgaven, ten laste van de winst- en verliesrekening dan wel als investering. Met een beschouwing over de rol van een voorziening en de waardering raakt dat ook de balanspositie. Ten slotte volgt de verantwoording van zogenaamd groot onderhoud zoals in de medio 2018 verschenen richtlijn (RJ 2018-5) van de Raad van de Jaarverslaggeving voorgeschreven.
Begrippenkader
Om te begrijpen hoe uitgaven in de verslaglegging tot uitdrukking moeten worden gebracht zijn definities van die uitgaven naar soort van belang. De Raad voor de Jaarverslaggeving ziet voor zichzelf hierbij kennelijk geen rol weggelegd. In deze paragraaf geef ik definities, praktijkgericht, die de uitgaven gerelateerd aan het vastgoed, in bijzonder de exploitatie en instandhouding daarvan typeren.
Verbonden met de exploitatie:
Met onderhoud beoogt de woningcorporatie het vastgoed in een staat te houden waarbij ongestoorde verhuur mogelijk blijft. Onderhoudsactiviteiten onderscheiden zich naar bouwtechniek en woontechniek. Bouwtechniek concentreert zich op het in standhouden van de basiskwaliteit die bij de vervaardiging of verwerving van het vastgoed is bedoeld. Bouwtechnisch is onderscheid te maken naar activiteiten met een planmatig-/cyclisch karakter en activiteiten die als zogenaamd dagelijks onderhoud kunnen worden gekenschetst. Woontechniek ziet toe op de marktvraag naar wooncapaciteit en -kwaliteit en leidt in die afweging al dan niet tot werkzaamheden die aan het vastgoed worden verricht.
Planmatig onderhoud betreft die werkzaamheden die met een bepaalde, veelal vastgestelde periodiciteit aan het vastgoed moeten worden verricht om het vastgoed functie/ bouwtechnisch in stand te houden. Dat betreft niet alleen werkzaamheden van herstel zoals schilderwerk; indien noodzakelijk omvat dat ook (gedeeltelijke) vervanging zoals bijvoorbeeld van voegwerk, een kozijn of dakbedekking. Planmatig onderhoud kan in beginsel op bouwdeelniveau voor de levensduur van het betreffende vastgoed worden ingecalculeerd.
Het dagelijks onderhoud onderscheidt zich naar klachtenonderhoud, mutatie onderhoud en contract-onderhoud (bijvoorbeeld cv of liftonderhoud). Deze vormen van onderhoud zijn goed te sturen op een norm per woning.
Het klachtenonderhoud, ook wel reparatieonderhoud, betreffen die werkzaamheden die samenhangen met het dagelijks gebruik en veelal op verzoek van de huurder worden verricht.
Met mutatieonderhoud wordt gedoeld op de te verrichten activiteiten om een eenmaal vrijgekomen woning weer voor verhuur geschikt te maken.
Als investering:
Onderhoud onderscheidt zich ook van uitgaven die het karakter van een toevoeging of verbetering van het vastgoed dragen. Doorgaans geeft een toevoeging of verbetering een positieve impuls aan de waardeontwikkeling van het betreffende actief. Dat overstijgt de exploitatie en beïnvloedt de verwerkingswijze van de verrichte uitgaven.
Een actief is een uit gebeurtenissen in het verleden voortgekomen middel (object/ complex) waarover de rechtspersoon de beschikkingsmacht heeft en waaruit in de toekomst naar verwachting economische voordelen naar de rechtspersoon zullen vloeien.
Activeren is verantwoorden van uitgaven voor de vervaardiging van het actief rechtstreeks op de balans.
Het af te schrijven bedrag is de kostprijs van een actief, of een ander bedrag dat de kostprijs vervangt, verminderd met zijn restwaarde.
Met afschrijven komt de toerekening van het actief, geschoond met de restwaarde, over de gebruiksduur in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking.
Investeren betreft kortweg het vastleggen van vermogen in kapitaalgoederen. Een investering is het aangaan van een verplichting of achtereenvolgende samenhangende verplichtingen tot het doen bouwen of verwerven van onroerende of roerende zaken respectievelijk met elkaar samenhangende onroerende of roerende zaken, of het beschikbaar stellen van eigen of vreemd vermogen of verlenen van garanties aan of ten behoeve van een verbonden onderneming.
Een kapitaalgoed is in essentie een duurzaam goed (een actief) dat langer dan één periode in staat is productieve diensten te leveren en daarmee voor activeren op de balans in aanmerking komt.
Een na-investering is de aanpassing (verbetering of toevoeging) aan vastgoed dat al eerder in exploitatie is genomen. Een na-investering leidt in beginsel tot een huurverhoging.
Een renovatie is een vorm van na-investering waarbij in principe levensduurverlenging wordt bewerkstelligd. In de praktijk worden renovatiewerkzaamheden nog al eens gecombineerd met werkzaamheden in verband met achterstallig onderhoud. Die laatstgenoemde werkzaamheden zijn niet als na-investering te beschouwen!
Onderhoud en de logische administratieve verwerking daarvan
Bouwtechnisch
De uitgaven van bouwtechnisch onderhoud komen, in alle vormen zoals in het begrippenkader gedefinieerd, rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening. Die uitgaven behoren ook alle tot de operationele kasstroom. De bedrijfsmatige sturing van deze uitgaven geschiedt voor het planmatige-/ cyclische deel aan de hand van een per complex opgestelde meerjarenbegroting op bouwdeelniveau. De bedrijfsmatige sturing van het dagelijks onderhoud geschiedt aan de hand van de aan de praktijk ontleende normen per eenheid.
Woontechnisch
De uitgaven van woontechnisch onderhoud behoren naar de aard eveneens ten laste van de winst- en verliesrekening te worden gebracht en behoren ook tot de operationele kasstroom. Deze uitgaven zijn naar functie gelijk aan bouwtechnisch onderhoud, waarbij de uitvoering ook geen consequenties heeft voor de huurprijs, maar onderscheiden zich daarvan naar marktontwikkeling. Goede voorbeelden zijn de vervanging van een standaard keukenblok geïnstalleerd bij de bouw door een in de actuele tijd gangbaar type of de vervanging van een keukengeiser door een zonneboiler. De bedrijfsmatige sturing van woontechnisch onderhoud geschiedt veelal aan de hand van de meerjaren onderhoudsbegroting, nader onderbouwd met een complexbeheerplan.
Renovatie
Renovatie heeft primair tot doel de levensduur van het betreffende bezit/ complex te verlengen. Verwacht resultaat daarvan is dat gedurende langere tijd dan eerder voorzien opbrengsten kunnen worden gegenereerd waarin de grondslag voor de activering van de met de renovatie gemoeide uitgaven ligt. Begrenzing van die activering ligt op het niveau van de berekende marktwaarde in verhuurde staat van het complex na de verrichte renovatie. In de activering behoren de uitgaven tot de investeringskasstroom. Voor zover sprake is van een onrendabel deel, het cumulatieve geactiveerde bedrag van het gerenoveerde complex overschrijdt de betreffende marktwaarde, komt dat ten laste van de winst- en verliesrekening in de post ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. In de praktijk komt het nogal eens voor dat in de werkzaamheden ook een zeker achterstallig onderhoud wordt meegenomen. De daarmee gemoeide uitgaven zijn per definitie ten laste van de winst- en verliesrekening te brengen en als operationele kasstroom te beschouwen; de uitgaven in verband met mogelijk achterstallig onderhoud zijn immers ook in de berekening van de marktwaarde van het betreffende bezit betrokken. De bedrijfsmatige sturing van een renovatie loopt via het strategische voorraad-/ portefeuillebeleid veelal uitgewerkt in een complexbeheerplan.
Investeringen na de in exploitatieneming van een complex
Uitgaven die na in exploitatieneming zijn gemaakt en het karakter dragen van een toevoeging of verbetering van het oorspronkelijke actief leiden tot activering. Een voorbeeld van een dergelijke na-investering betreft het aanbrengen van een dakkapel. Een dergelijke verbetering vergroot het comfort van de gebruiker en leidt daarom tot aanpassing van de huurprijs. In het tijdperk voorafgaande aan de nieuwe Woningwet, waar nog werd gewaardeerd op de historische kosten of de bedrijfswaarde, werden de met de verbetering gemoeide uitgaven als afzonderlijke component van het actief beschouwd en naar de specifiek vastgestelde gebruiksduur ten laste van de winst- en verliesrekening afgeschreven. Deze afschrijving en mogelijke andere jaarlijkse lasten vonden dekking in de aanpassing van de maandhuurprijs. Met de Woningwet is voor het vastgoed de marktwaarde in verhuurde staat voorgeschreven. Ook dan geldt activering van de gedane uitgaven tot en voor zover de bepaalde marktwaarde in verhuurde staat na de verbetering dat toelaat. Een mogelijk onrendabel deel komt ten laste van de winst- en verliesrekening in de post ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Van afschrijving naar tijdsgelang is bij toepassing van die grondslag echter geen sprake.
De gedane uitgaven behoren bij al de hiervoor genoemde grondslagen van waardering van het vastgoed tot de investeringskasstroom. De bedrijfsmatige sturing van na-investeringen is ingebed in het strategisch voorraad/ portefeuillebeleid met oog voor aspecten van huurdersparticipatie.
Duurzaamheidsuitgaven
Een uitgavensoort die nu meer dan ooit in de belangstelling staat betreft duurzaamheidsmaatregelen. Deze uitgaven kennen een grote variëteit naar aard en omvang, van thermische beglazing, dak-, muur- en vloerisolatie tot energievoorzieningen gebruikmakend van warmtepompen tot geothermie. Al deze maatregelen die in bestaande bouw worden aangebracht dragen het kenmerk van de hiervoor behandelde na-investering. In de huidige praktijk worden duurzaamheidsmaatregelen niet of slechts deels in een huurverhoging gedekt. Let wel dat energetische kwaliteit meer en meer een vertaling krijgt in de markthuur en daarmee effect heeft op de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. Dat betekent dat doorgaans sprake is van activering van de met de aangebrachte maatregelen gemoeide uitgaven (uiteraard verminderd met mogelijke subsidies), tot en voor zover de bepaalde marktwaarde in verhuurde staat na de verbetering dat toelaat. Een mogelijk onrendabel deel komt ten laste van de winst- en verliesrekening in de post ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Ook nu is van afschrijving geen sprake; de gedane uitgaven behoren tot de investeringskasstroom. Ook de bedrijfsmatige sturing van duurzaamheidsuitgaven behoort te lopen via het strategische voorraad-/ portefeuillebeleid, met betrokkenheid van de huurders(vertegenwoordiging).
Voorziening
In de Wet, titel 9 boek 2 BW, artikel 374 lid 1, is vastgelegd dat voorzieningen kunnen worden opgenomen tegen uitgaven die in een volgend boekjaar zullen worden gedaan, voor zover het doen van die uitgaven zijn oorsprong mede vindt voor het einde van het boekjaar en de voorziening strekt tot gelijkmatige verdeling van lasten over een aantal boekjaren. Hierin ligt de grondslag voor de voorziening onderhoud zoals die in het verleden voor woningcorporaties te doen gebruikelijk was. Met de overgang op de bedrijfswaarde en weer later de marktwaarde in verhuurde staat voor het vastgoed is de vorming van een voorziening voor onderhoud buiten werking gezet. Alle voorziene uitgaven inzake onderhoud zijn immers in de becijfering van de waardering van het vastgoed opgenomen.
Waarderen en (presentatie) van vermogen
De staat van onderhoud van het vastgoed heeft invloed op de waarde daarvan en daarmee op de omvang van het eigen vermogen. Dat is het geval, ongeacht de wijze waarop dat vastgoed in de balans wordt gewaardeerd. Bij historische kostprijs verminderd met afschrijvingen komt dat tot uitdrukking met de omvang van de voorziening onderhoud; bij waardering op bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat geschiedt dat via de inschatting van verwachte toekomstige kasstromen respectievelijk normering inclusief achterstallig onderhoud die met de noodzakelijk geachte werkzaamheden zijn gemoeid.
Ook na-investeringen hebben, zoals hiervoor uiteengezet, invloed op de waarde van het vastgoed en daarmee op de omvang van het vermogen. Onderhoud en de wijze waarop de daarmee gemoeide uitgaven worden verantwoord (al dan niet activeren) beïnvloedt niet alleen de omvang van het eigen vermogen maar ook de samenstelling. Dat is het geval bij waardering van het vastgoed op de marktwaarde in verhuurde staat daarvan. Dit laat zich als volgt verklaren:
De eerste waardering van verkregen vastgoed geschiedt tegen de kostprijs daarvan. Op balansdatum geschiedt vervolgens (jaarlijks) waardering tegen de marktwaarde in verhuurde staat. De jaarlijkse mutatie wordt als ‘Ongerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille’ in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking gebracht en via de bestemming van het jaarresultaat afzonderlijk als onderdeel van het eigen vermogen opgenomen.
Afzonderlijke presentatie als onderdeel van het eigen vermogen is voor private ondernemingen voorgeschreven om reden van de beklemming die daarop ligt; een ‘herwaardering’ komt immers eerst bij verkoop tot realisatie en zolang zo’n transactie nog niet tot stand gekomen is, is uitkering aan aandeelhouders niet toegestaan. Doel daarvan is de crediteuren van zo’n onderneming bescherming te bieden tegen mogelijke onrechtmatige onttrekkingen door aandeelhouders.
Met de Woningwet is ook voor woningcorporaties voorgeschreven het verschil tussen de oorspronkelijke historische kostprijs, gemuteerd met na-investeringen, en de marktwaarde in verhuurde staat, in een herwaarderingsreserve op te nemen. Bij woningcorporaties is echter geen sprake van mogelijke uitkering van vermogen aan welke belanghouder dan ook en is het afzonderlijk verantwoorden van waarde mutatie in een herwaarderingsreserve overbodig; het gehele vermogen dient immers ten behoeve van de volkshuisvesting te worden aangewend.
Groot onderhoud
In juli 2018 verschijnt van de hand van de Raad voor de Jaarverslaggeving een uiting over de verwerking van de kosten van ‘groot onderhoud’ overigens zonder dat begrip nader te definiëren. Volgens die uiting behoren de kosten van ‘groot onderhoud’ vanaf boekjaar 2019 te worden geactiveerd en naar gelang de gebruiksduur ten laste van de winst- en verliesrekening te worden afgeschreven. Eind november 2018 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, mede namens de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verzocht die uiting niet van toepassing op woningcorporaties te laten zijn. De uiting en de reactie van de Aw en het WSW geven voor mij aanleiding tot de volgende opmerkingen:
• Naar de voorbeelden die de Raad voor de Jaarverslaggeving in de uiting gebruikt (vervanging dakbedekking en liftinspectie) is sprake van bouwtechnisch, planmatig-/ cyclisch respectievelijk contractonderhoud. Voor de verantwoording daarvan wordt naar de betreffende uiteenzetting in dit artikel verwezen;
• De uiting sluit aan op de verantwoording van entiteiten die het vastgoed waarderen op de historische kosten verminderd met afschrijvingen of de lagere bedrijfswaarde (toepassen van de zogenaamde minimumwaarderingsregel). Vanaf inwerkingtreding van de Woningwet is voor woningcorporaties voorgeschreven hun vastgoed op de marktwaarde in verhuurde staat, specifiek met toepassing van het ‘Handboek modelmatig waarderen’, te waarderen.
Alsdan is inrekenen van al het onderhoud, zoals eerder gesteld inclusief mogelijk achterstallig onderhoud, in de waarde begrepen en is sowieso geen sprake van activering van onderhoudsuitgaven.
• In het geval van activeren zou sprake zijn van een investeringskasstroom en de operationele kasstroom worden ontzien. Dat heeft invloed op de ICR indien dan (een deel van) de investeringskasstroom niet in de bepaling daarvan wordt betrokken, met alle consequenties van dien voor het oordeel over de financierbaarheid.
‘Groot onderhoud’ blijkt uit het voorgaande betoog geen handig toepasbaar begrip te zijn. Bovendien sluit de inhoud van de uiting van de Raad voor de Jaarverslaggeving niet aan op de verantwoording zoals die voor woningcorporaties is voorgeschreven. Het verzoek van het Ministerie, de Aw en het WSW is daarmee overbodig geweest.
Afsluiting
Zoals in de inleiding geduid staat in dit artikel de verantwoording van uitgaven in het kader van ‘onderhoud’ waarmee de woningcorporatie vanaf de in exploitatieneming van het vastgoed wordt geconfronteerd centraal. Daarbij zijn ook de na-investeringen en de invloed op waardering en (de presentatie van) het vermogen aan de orde gekomen. Het is gebleken dat voorschriften nog niet consequent duidelijk zijn en soms ook voor verwarring zorgen, niet in het minst in de woningcorporatiesector. In die zin kan het hiervoor aan de orde gekomen verzoek van het Ministerie, de Aw en het WSW wellicht ook worden beschouwd al kan je dat er niet direct uit aflezen. Met dit artikel hoop ik bij te dragen aan een werkbaar stelsel van verantwoorden met een logische en draagbare administratieve last waarbij een consequente typering van de betreffende uitgaven zoals in het begrippenkader uiteengezet, in sturing en verantwoording het uitgangspunt is.
Januari 2019
J.B.W. (Hans) van Vark RA, managing partner Van Vark Advies B.V.;
website: www.via-via.nu.
Noot van de redactie:
Als u vragen hebt over financiële thema's van woningcorporaties dan kunt u deze aan ons doorgeven en leggen we deze voor aan Hans van Vark.