Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
De Jonge wil corporaties aanhaken bij opkopen uitpondwoningen
Woonbond niet blij met uitzondering studenten in Wet vaste huurcontracten
Kabinet wijst op complexiteit monitoring dementievriendelijke woningen
Minister De Jonge vindt dat hij met zijn voorstel Wet betaalbare huur de institutionele beleggers vergaand tegemoet is gekomen ten opzichte van zijn eerdere voorstel. Dat valt te lezen in de Kamerbrief die afgelopen week werd gepubliceerd bij de presentatie van het wetsvoorstel. Ook zijn aanpassingen gedaan naar aanleiding van het kritische advies van de Raad van State. Een overzicht van de belangrijkste punten uit de wet:
- De wet zorgt ervoor dat bij ruim 300.000 huurwoningen bij de overgang naar een nieuwe huurder de huurprijs (geschat) met gemiddeld 190 euro per maand naar beneden moet.
- Het WWS wordt doorgetrokken tot 186 punten (1.123,13 euro, prijspeil juli 2023).
- De WOZ-cap gaat gelden vanaf de WWS-grens van 186 punten, maar woningen daarboven kunnen niet onder de grens van 186 punten zakken. Dit moet investeringen aantrekkelijk houden, ook in verduurzaming.
- De nieuwbouwopslag is verhoogd naar 10 procent. In het eerdere voorstel was dit 5 procent. De opslag geldt bovendien voor de eerste huurder, terwijl in het oorspronkelijke voorstel deze opslag voor tien jaar gold. Voorwaarde voor de opslag is dat de bouw start tussen de inwerkingtreding van de wet (beoogd 1 juli 2024) en 1 januari 2026.
- De Jonge gaat ervan uit dat de wet tijdelijk is, omdat deze vooral nodig is vanwege de huidige schaarste. Daarom wil hij de wet elke vijf jaar evalueren op noodzaak en doeltreffendheid. De Jonge verwacht dat de woningmarkt meer in balans is als de ambitie van 981.000 woningen in 2030 is gerealiseerd.
- De jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd op loonontwikkeling + 1 procentpunt. In het oorspronkelijke voorstel stond nog een verhoging van loonontwikkeling + 0,5 procentpunt.
- Het WWS wordt juridisch afdwingbaar. Gemeenten moeten toezicht houden en handhaven.
- Huurders krijgen meer toegang tot de Huurcommissie doordat zij straks ook na een half jaar huurverlaging kunnen afdwingen.
- Verhuurders worden verplicht een puntentelling te overleggen aan nieuwe huurders.
- De verhuurdersbijdrage gaat omhoog om in de financiering van de Huurcommissie te kunnen voorzien.
- Kwaliteitsaspecten gaan zwaarder wegen in het WWS dan in het eerdere voorstel, zoals moderne voorzieningen als een kokendwaterkraan en airco. In het oorspronkelijke voorstel werd het WWS ook al gemoderniseerd, zoals een betere waardering voor buitenruimte en hoge energielabels.
- Om het WWS dwingend te kunnen maken worden de regels voor de puntentelling geobjectiveerd en vereenvoudigd, bijvoorbeeld via duidelijke definities, meetinstructies en rekenvoorbeelden. Als onderdeel hiervan hebben monumenten afzonderlijke regels gekregen.
- De maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimte worden met 25 procent verhoogd om dergelijke woningen rendabel te maken.
- Energieprestatie en locatie worden aan het WWS voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) toegevoegd.
De uitgebreide details, inclusief de belangrijkste input vanuit belangenorganisaties, zijn te lezen in de memorie van toelichting (zie hieronder).
De Jonge rekent erop dat met de tegemoetkomingen institutionele beleggers en corporaties in de periode tot en met 2030 in staat blijven 100.000 middenhuurwoningen te realiseren. Op korte termijn komt het kabinet bovendien met een plan van aanpak om het investeringsklimaat te versterken, onder andere met betrekking tot volkshuisvesting.
In de brief nuanceert De Jonge opnieuw de zorgen rondom uitponden. Zo wijst hij net als een week eerder op de nieuwste cijfers van het Kadaster, waaruit blijkt dat het aantal verkopen in 2023 juist is afgenomen. Ook wijst hij erop dat 60 procent van de huurwoningen die straks onder de middenhuurregulering gaan vallen al onder de maximale huur van het WWS valt. Zij krijgen dus niet of slechts beperkt te maken met een huurprijsverlaging.
"Bij een fors deel van deze woningen is de huurverlaging minder dan 100 euro per maand (42 procent). In 11 procent dalen de huurinkomsten meer dan 400 euro per maand", aldus de minister. "Het grootste risico op uitponding zit bij woningen die fors in huurprijs naar beneden moeten. Dit zijn dan ook de woningen die nu voor een hoge huurprijs (duur) worden verhuurd en waarvan de huur dus ook niet betaalbaar is voor middeninkomens." Hij herhaalt in de brief wat hij een week eerder ook tijdens het debat over de volkshuisvesting aangaf, namelijk dat als deze huurwoningen worden verkocht deze onder betaalbare koop gaan vallen.
Tot slot roept hij de Kamer op om de wet snel te behandelen. "Ook investeerders roepen op tot snelle behandeling en duidelijkheid zodat de nieuwbouw doorgang kan vinden. Onduidelijkheid kan leiden tot uitstel of vertragen van nieuwbouwprojecten", aldus De Jonge.
In het advies toont de Raad van State begrip voor de wens om iets te doen aan de betaalbaarheid van huurwoningen, maar worden tegelijkertijd kritische kanttekeningen geplaatst. Zo wordt gewezen op de negatieve bijeffecten als uitponden en minder nieuwbouw. Ook had het kabinet in de ogen van de Raad te weinig oog voor de oorzaken, zoals het gebrek aan woningen. Verder wijst het adviesorgaan op de risico's die ook bestaan in de sociale huursector, zoals wachtlijsten en scheefwoners. Het wetsvoorstel lost het probleem van de doorstroming immers niet op. In het nader rapport schrijft De Jonge wat het kabinet met het advies heeft gedaan. Zo zijn her en der dingen verduidelijkt en is toegelicht hoe het kabinet de woningbouw wil aanjagen. Volgens de minister zorgt het wetsvoorstel juist wel voor doorstroming, omdat sociale huurders meer kans maken op een middenhuurwoning.
GroenLinks/PvdA-Kamerlid Habtamu de Hoop diende vrijdag al een amendement (zie hieronder) in op het voorstel van De Jonge. Hij wil dat niet alleen de loonontwikkeling bepalend is voor de maximale huurprijsstijging, maar het laagste van inflatie of loonontwikkeling. Volgens hem is dat van belang om de koopkracht voor huurders te kunnen borgen. De Jonge hamerde er juist op dat door het volgen van de loonontwikkeling deze sowieso de koopkracht volgt. Ook wil De Hoop dat procentpunt verhoging die De Jonge bovenop de loonontwikkeling mogelijk maakt schrappen.
Institutionele beleggers en ontwikkelaars reageren negatief op de presentatie van het wetsvoorstel Betaalbare huur. Volgens IVBN en NEPROM doet de wet te weinig om nieuwbouw aan te jagen. NEPROM-voorzitter Jan Fokkema noemt de wet contraproductief. "Deze wet leidt over de volle breedte tot dermate grote inperking van huren dat investeerders geen middenhuurwoningen kunnen realiseren zonder financiële steun vanuit de overheid. Dit brengt de bereidheid van beleggers en ontwikkelaars om te investeren in nieuwbouw en verduurzaming van middenhuurwoningen ernstig in gevaar. En daar zijn woningzoekenden niet mee geholpen", aldus Fokkema.
NEPROM en IVBN stellen voor om de nieuwbouwopslag door te trekken tot na 2025 en de overdrachtsbelasting te verlagen naar 6 procent. Ook moet de WWS-tabel geïndexeerd worden met CAO + 1% en moeten er meer punten gaan gelden voor B- en C-labels. De Woonbond vindt juist dat het wetsvoorstel de beleggers te ver tegemoet komt. "Daarmee dreigt de wet te ver van het doel af te drijven om huurders te beschermen tegen excessieve huurprijzen en prijsstijgingen. De wet moet bewaken dat de maximale huur van de woning overeenkomt met de kwaliteit van de woning", aldus de Woonbond.
Relevante artikelen mbt Wet betaalbare huur:
Tijdens de procedurevergadering BZK heeft de Kamer besloten de Wet betaalbare huur niet controversieel te verklaren. Dat betekent dat de wet gewoon binnenkort zal worden behandeld. VVD wilde de behandeling staken, maar kreeg hiervoor geen meerderheid. Het voorstel van de PvdA voor een snelle behandeling (inbreng datum feitelijke vragen 29 februari) kreeg steun waarna rapporteur Peter de Groot (VVD) zijn taak neerlegde. Hij wilde als rapporteur immers nog allerlei kennissessies en rondetafelgesprekken organiseren, maar daar is weinig ruimte meer voor. Wel heeft minister De Jonge nog een technische briefing aangeboden en organiseert de Kamercommissie mogelijk alsnog een rondetafelgesprek met experts en stakeholders.
Minister De Jonge wil verkennen hoe corporaties kunnen instappen bij het opkopen van woningen die uitgepond worden. Dat bleek afgelopen week tijdens het tweeminutendebat Staat van de Volkshuisvesting. "In de motie wordt de regering verzocht te onderzoeken of woningcorporaties voorrang kunnen krijgen bij de aankoop van woningen. Ik relativeer de zorg altijd dat een deel van de woningen zou kunnen worden uitgepond, maar tegelijkertijd bestaat die zorg wel. Maar u zegt eigenlijk: laat de corporaties instappen, want misschien kunnen zij dan gaan inponden. Dat is op zichzelf natuurlijk een hele goede gedachte, ware het niet dat "voorrang" suggereert dat ik ook bij wet voorrang zou kunnen geven of op een andere manier voorrang zou kunnen organiseren. Ik denk dat dat niet kan. Tegelijkertijd vraag ik mij af hoe corporaties zouden kunnen instappen als particuliere verhuurders uitstappen. Het is denk ik heel zinvol om met corporaties te gaan verkennen wat daarin te doen is", aldus de minister in reactie op een motie van GL/PvdA (1138).
Daarnaast ontraadde de minister alle moties om huurverhogingen te beperken. Wel wil hij in een Kamerbrief de huurindexatie toelichten als basis voor een debat hierover. "Want huurindexatie niet door laten gaan is niet zonder rekening. Dat betekent namelijk minder nieuwbouw en minder verduurzaming, dus moet indexatie wel doorgaan", aldus de minister.
"Indexatie moet ook voorspelbaar zijn, want corporaties moeten daarop kunnen plannen. Marktpartijen moeten daarop kunnen plannen. Dat moet dus bij ministeriële regeling of bij wet kenbaar worden gemaakt. Je kunt dat niet zomaar eventjes ieder jaar, al naargelang het beste uitkomt, bij motie willen wijzigen."
Verder wil de minister de Kamer in maart, naar aanleiding van zijn overleg in Brussel, informeren over de stand van zaken met betrekking tot de verruiming van de DAEB-ruimte.
Ingediende moties, inclusief oordeel kabinet:
Dinsdag 13 februari zal over de moties worden gestemd.
Verslag debat
Het blijft spannend of er in de Eerste Kamer voldoende steun is voor de afbouw van de salderingsregeling. Tijdens het debat afgelopen week kwam minister Jetten de twijfelende partijen BBB en GroenLinks/PvdA voorzichtig tegemoet, maar zij wilden aan het eind van het debat nog geen eindoordeel geven.
Tegenover GroenLinks/PvdA zegde Jetten toe met de sector in corporatiegesprek te gaan in gesprek te gaan over extra geld voor de uitrol van zonnepanelen op corporatiecomplexen. Hiervoor is 100 miljoen gereserveerd, maar de corporaties dringen aan op meer. Tijdens het debat liet Jetten duidelijk doorklinken dat hij dit met de sector kan regelen.
Ook wilde hij op verzoek van diverse partijen nog eens in een brief inzichtelijk maken hoe het zit met de terugverdientermijnen voor huishoudens, ook in relatie tot terugleververgoedingen, onderhoud, et cetera. Volgens Jetten is de inzet om de terugverdientijd niet verder te laten oplopen dan zeven jaar. Ook wil de minister bezien hoe huiseigenaren met koudwatervrees overgehaald kunnen worden om van het Warmtefonds en andere regelingen gebruik kunnen maken voor de aanschaf van zonnepanelen. De brief is vrijdag gepubliceerd, zie hieronder.
Daarnaast wezen partijen op het verband tussen de salderingsregeling en andere voorstellen, zoals de nieuwe energiewet. Volgens die partij kon de afbouw van de salderingsregeling niet los van de andere voorstellen worden beoordeeld De minister wees erop dat de Energiewet op korte termijn in de Kamer ligt en ergens in het voorjaar dus mogelijk in de Eerste Kamer. Hij suggereerde daarmee dat de stemming over de afbouw van de salderingsregeling kan worden uitgesteld tot dat moment.
Ingediende moties, inclusief oordeel kabinet:
Dinsdag zal over de moties en het wetsvoorstel gestemd worden.
Staatssecretaris Van Rij verdedigt in antwoord op Kamervragen van GroenLinks/PvdA de familiehypotheek. Afgelopen tijd kwamen meerdere berichten naar buiten dat woningzoekers sinds de afschaffing van de jubelton lenen bij familie of vrienden. GroenLinks/PvdA vreest dat rijke families daardoor alsnog meer kans maken op de woningmarkt. Toch staat Van Rij achter de systematiek. "Rentekosten verliezen niet hun karakter als aftrekbare kosten als zij kunnen worden bestreden uit in de persoonlijke sfeer ontvangen bedragen. Ik vind de mogelijkheid van renteaftrek voor de financiering van de eigen woning en het benutten van de schenkingsvrijstelling daarom niet onwenselijk", zegt hij.
Antwoord op vragen van het lid Van der Lee over het artikel ‘Voordeel familiehypotheek groter dan jubelton’
In het AD deed voorzitter van Bouwend Nederland Arno Visser een beroep op minister De Jonge om in te grijpen in Zuid-Holland. Volgens Visser zijn de extra betaalbaarheidseisen die de provincie stelt 'desastreus', omdat geen ontwikkelaar nog zal bouwen bij zulke hoge eisen. Het gevolg hiervan is dat de vereiste nieuwbouw er volgens hem niet zal komen. "Dus als je van de landelijke eis van 30 procent zelf nog eens 40 procent maakt, in de duurste provincie van het land met de grootste bouwopgave, dan werkt dat averechts. 40 procent van niets is niets, namelijk. 20 procent van veel is veel meer", aldus Visser. "Dus je moet je ook afvragen of je de mensen wel een plezier doet met fictieve percentages en een beleid dat alleen maar leidt tot stilstand. Het is desastreus voor de mensen die een woning zoeken. Het is desastreus voor de omgeving waar de voorzieningen niet op peil kunnen blijven. En het is desastreus voor bouwbedrijven die gewoon mensen aan het werk moeten houden en zonder werk in de problemen komen."
AD: Bouwend Nederland vreest bouwstop: ‘Extra eisen desastreus voor huizenzoekers en bouw’
Via het verlagen van de overdrachtsbelasting voor beleggers en het uitbreiden van de Startbouwimpuls kunnen vanaf dit jaar 100.000 woningen per jaar worden gebouwd. Dat stelt Capital Value. De politiek moet dan wel haast maken en hierover bij de Voorjaarsnota beslissen. Volgens Capital Value dreigt het tekort op te lopen naar 450.000 woningen in 2027.
Johan Remkes heeft afgelopen week de Aedes-lezing uitgesproken. Diverse punten hieruit haalde de media.
In de woningbouwprogrammering hoeft minder ingezet te worden op ouderenwoningen dan gepland. Dat stelt het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) na onderzoek. Minister De Jonge mikt op 300.000 woningen extra in 2030, maar slechts een deel daarvan is volgens EIB nodig. "Uit een analyse van het EIB naar toekomstig woon- en verhuisgedrag van drie groepen ouderen komt naar voren dat alleen de hierbinnen geplande 80.000 geclusterde woonvormen en de 40.000 zelfstandige verpleegzorgplekken lijken aan te sluiten bij de behoefte. Voor de 170.000 toegankelijke woningen die de minister hiernaast wil realiseren geldt dit niet", zo valt te lezen.
"Er zullen in de periode tot 2030 weliswaar 340.000 ouderen verhuizen naar een toegankelijke woning, maar door sterfte en institutionalisering staat daar een aanbod van 440.000 toegankelijke woningen tegenover. Extra aanbod van toegankelijke woningen zal in deze context ook niet leiden tot betekenisvol meer mobiliteit onder ouderen. Ouderen blijken bovendien vaak al in een toegankelijke woning te wonen en de gemiddelde omvang van de overige woningen is relatief klein."
De Woonbond is niet blij dat studenten een uitzonderingsgroep zullen vormen in de Wet vaste huurcontracten. "De uitzondering betreft studenten die van gemeente verhuizen om tijdelijk in een andere gemeente te studeren. Het is de bedoeling om slechts deze studenten een tijdelijk huurcontract te bieden. De wet regelt alleen niet hoe dit wordt gecontroleerd. Daarmee dreigen alle studenten in de praktijk met een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar opgezadeld te kunnen worden. Terwijl studenten die tijdelijk in een andere gemeente studeren ook prima met een vast contract of een campuscontract kunnen huren", aldus de Woonbond.
Woonbond: Studenten trekken aan kortste eind bij tijdelijke verhuur
Ministers De Jonge en Helder hebben afgelopen week de Kamer bijgepraat over het programma Wonen en Zorg voor ouderen. Hierin wordt onder andere ingegaan op de ambitie om zo veel mogelijk dementievriendelijke woningen te bouwen. De ministers wijzen erop dat de door de Kamer gewenste monitoring hiervan complex is, omdat de kenmerken van deze woningen moeilijk te monitoren zijn. Het zou de administratieve lasten voor gemeenten, zorgorganisaties en corporaties onevenredig verhogen. "De zorgorganisaties en woningbouwcorporaties worden middels de subsidieregeling zorggeschikte woningen wel nadrukkelijk gestimuleerd dementievriendelijk te bouwen in het sociale segment. Deze subsidieaanvragen worden gemonitord, waardoor een beeld ontstaat van de gebouwde dementievriendelijke voorraad", zo valt te lezen.
Kamerbrief: Voortgang programma Wonen en Zorg voor ouderen
Woningbouw heeft afgelopen jaar meer prioriteit gekregen in het Meerjarenprogramma Infrastructuur Energie en Klimaat (MIEK), zo valt te lezen in de voortgangsbrief. "In 2021 startte het MIEK met een scope van alleen de infrastructuurbehoefte van de industrie, in kaart gebracht via een inventarisatie van de energiebehoefte in de grote industrieclusters in Nederland (de Cluster Energie Strategieën (CES)). De scope van het MIEK is het afgelopen jaar verbreed door naast industrie nu ook andere energie vragende sectoren zoals woningbouw, mobiliteit en landbouw op te nemen", aldus de ministers Jetten en Adriaansens.
De verbreding komt ook terug in de provinciale MIEK's. "Op dit regionale schaalniveau zie je dat naast industrieprojecten ook dienstverlening en (hightech) bedrijvigheid, woningbouw en mobiliteitsprojecten aanleiding geven om infrastructuur te prioriteren in het pMIEK. De vraag naar energie vanuit deze andere sectoren neemt toe bijvoorbeeld voor de aansluiting van nieuwe woonwijken zoals in Almere en voor de uitrol van een laadpalen netwerk voor het opladen van auto’s", zo valt te lezen.
Kamerbrief: Voortgang Meerjarenprogramma Infrastructuur Energie en Klimaat (MIEK)
Het politiek nieuwsoverzicht maakt VTW in samenwerking met 1848.nl.