Alleen de locatie is tijdelijk - Toezichthouders over kansen en randvoorwaarden flexwonen (VTW-bijdrage in Aedes Magazine)

Flexwoningen dragen bij aan de oplossing voor tekorten op de woningmarkt. Toezichthouders zien kansen voor snelle plaatsing van kwalitatief goede woningen, maar kijken ook kritisch naar de randvoorwaarden, zoals inspraak van omwonenden, financiering en afspraken over herplaatsing.

In 2030 staan in het uitbreidingsgebied De Groote Wielen bij Den Bosch volgens de planning 3.000 woningen. Corporatie Zayaz zet dit jaar al 200 flexwoningen neer om de nieuwe wijk een vliegende start te geven. In april krijgen huurders van de eerste 30 woningen de sleutel.

Volgens Diederik Hommes, voorzitter van de raad van commissarissen (RvC) van Zayaz, zijn de duurzame prefab woningen van 50 tot 70 vierkante meter zeer gewild onder reguliere woningzoekenden, al staan ze er tijdelijk (8 tot 15 jaar). Als de huurders willen, kunnen ze wel met de woning mee verhuizen naar een andere locatie. ‘We halen alles uit de kast om de druk op de woningmarkt te verlichten. Veel mensen staan om een woning te springen.’

Tijdig in gesprek met omwonenden
Zayaz heeft al veel ervaring met de plaatsing van flexwoningen. In 2016 leerde de corporatie bij een kleinschalig project in Empel een belangrijke les: weerstand van omwonenden kan de verkorte procedure voor tijdelijke woningen vertragen. ‘Dat is een valkuil’, zegt Hommes. ‘Bij flexwoningen denken mensen al snel aan spoedzoekers, statushouders of huurders die zorg nodig hebben. Die groepen roepen eerder weerstand op, dat is de praktijk. Als je een goede mix van bewoners hebt en tijdig in gesprek gaat met omwonenden, zoals in De Groote Wielen, haal je het bouwtempo wel.’

Volgens volkshuisvestingsminister Hugo de Jonge dragen flexwoningen bij aan de oplossing van het woningentekort: hij wil er tot en met volgend jaar 37.500 extra realiseren. De tijdwinst voor corporaties is evident: ze hoeven geen lange procedures te volgen en niet elke woning steen voor steen te bouwen. Toezichthouders moeten de randvoorwaarden wel zorgvuldig afwegen: de locatie en inspraak van omwonenden, de financiering en – niet op de laatste plaats – de afspraken met de gemeente over herplaatsing.

Vervolglocatie niet zwart op wit op papier
Een goede relatie met de gemeente is cruciaal, zegt RvC-vicevoorzitter Jan Kets van Ons Doel in Leiden. Flexwoningen kunnen zeker 25 jaar of langer mee, maar de locatie is altijd tijdelijk: na de afgesproken termijn – bijvoorbeeld 3 of 10 jaar – moeten ze naar een andere plek. Die vervolglocatie staat doorgaans niet zwart op wit op papier. Ons Doel had na de sloop van een oud schoolgebouw 16 units op het lege terrein geplaatst, gedeeltelijk als project begeleid wonen. De herplaatsing – na 3 jaar – naar een locatie in een villawijk was niet eenvoudig. ‘Omwonenden kwamen in verzet.’

Ons Doel en de gemeente hadden vooraf goede afspraken gemaakt, inclusief een intentieverklaring van de gemeente voor herplaatsing. ‘Maar de afspraken zijn juridisch niet 100% waterdicht. Als we flexwoningen niet kunnen herplaatsen, lopen we een financieel risico. De gemeente moet doorpakken, als het nodig is. Dat heeft Leiden in dit geval gedaan.’ Minister De Jonge schiet gemeenten overigens te hulp: hij heeft een garantieregeling voor herplaatsing ingesteld, met een budget van € 220 miljoen.

Ondanks het risico ziet de corporatie toch kansen voor flexwoningen, zoals voor huisvesting van reguliere huurders, van speciale doelgroepen (bijvoorbeeld tijdelijk begeleid wonen) of voor huurders die tijdens een renovatie tijdelijk uit hun huis moeten. ‘Met flexwoningen bieden we snel woonruimte, voor verschillende doelgroepen. Dus we zijn ambitieus. Als RvC moeten we wel kritisch de randvoorwaarden en de open eindjes afwegen’, vindt Kets.

Prefab bouw gaat sneller en is duurzamer
RvC-voorzitter John Koster van Omnia Wonen in Amersfoort en omgeving benadrukt dat flexwonen één instrument is om de druk op de woningmarkt te verlichten. De RvC maakt volgens Koster een afweging van het totale pakket: welke woningen bouw je voor wie en hoe pakt dat financieel uit?

‘Met een exploitatie van 25 jaar bij flexwoningen kom je financieel minder goed uit, maar je moet zo’n project niet direct doodrekenen. Kijk naar de voordelen om snel nieuwe woningen te plaatsen, dat zorgt ook voor doorstroming. En je stimuleert passend wonen. Dan lever je financieel wellicht iets in, maar dat compenseer je met andere projecten.’

De plaatsing van flexwoningen – die uit de fabriek rollen – is volgens Koster bovendien een goede manier om te experimenteren met prefab bouw. In Amersfoort heet een project van Omnia Wonen toepasselijk De Pionier, een mooi praktijkvoorbeeld voor jongeren uit de maatschappelijke opvang en voor starters dat snel is gerealiseerd.

‘Klassiek stenen stapelen, gaat traag. De prefab bouw gaat veel sneller en is duurzamer. Je kunt de prefab woningen en de materialen vaak hergebruiken. In de permanente bouw willen we meer circulair bouwen. Dan zijn dit voor ons leerzame lessen.’

Tijdelijke woningen van na de watersnoodramp staan er nu nog
Koster vraagt zich bovendien hardop af of flexwoningen die kwalitatief net zo goed zijn als permanente woningen niet vaker langer kunnen blijven staan. Herplaatsing is niet altijd eenvoudig, het kost geld en is niet duurzaam: denk alleen al aan de verplaatsing van units op de vrachtwagen.

‘Ik zag laatst een documentaire over de watersnoodramp. De tijdelijke noodwoningen van toen staan er nog steeds. Waarom zou dat nu niet vaker kunnen?’

RvC-voorzitter Hommes van Zayaz vindt de verschillen in de procedure tussen permanente woningen en flexwoningen ook groot. In De Groote Wielen kunnen huurders op korte termijn in een duurzame flexwoning terecht, terwijl toekomstige bewoners in de wijk pas over 7 jaar hun permanente woning kunnen betrekken. ‘Als je ziet hoe mooi de flexwoningen zijn, dan vragen we ons wel eens af waarom we het niet altijd zo doen met grondgebonden woningen. Voor ons zijn flexwoningen gewone woningen.’

Klik hier voor het artikel op Aedes.nl.

Op 23 mei organiseert de VTW een lunchwebinar 'Flexwonen', klik hier om u alvast aan te melden.

Tekst: Lisette Vos, illustratie: Curve