"Commerciële partijen kunnen corporaties helpen hun niet-DAEB bezit optimaal te laten renderen." - interview Gerard Bakker (MVGM)

“Commerciële partijen kunnen corporaties helpen hun niet-DAEB bezit optimaal te laten renderen en daarmee bijdragen aan een gezondere financiële toekomst." Gerard Bakker is directeur van MVGM Woningmanagement. Namens uiteenlopende opdrachtgevers verhuurt en beheert zijn organisatie ruim 55.000 woningen en andere vastgoedobjecten. Zo’n 55% daarvan is geliberaliseerd.

Financiële buitenboordmotor
Bakker: “De invoering van de nieuwe Woningwet brengt voor woningcorporaties een aantal flinke uitdagingen mee. Een belangrijke vraag is natuurlijk hoe zij gaan zorgen dat de bestaande woningvoorraad betaalbaar blijft voor de doelgroep. Daarnaast is er de verplichte scheiding daeb / niet-daeb. Commerciële partijen kunnen corporaties helpen het niet-daeb bezit optimaal te laten renderen door opbrengsten te optimaliseren en bedrijfskosten stevig te reduceren.” Hij rekent voor dat de beheerlasten per woning bij commerciële vastgoedmanagers ongeveer een derde zijn van de kosten bij een corporatie. “Het management van de niet-daeb portefeuille uitbesteden kan corporaties een enorm voordeel opleveren, waaronder flinke besparingen. Die kunnen weer worden aangewend voor het verbeteren van het daeb-bezit. Op die manier creëer je toch een soort ‘financiële buitenboordmotor’. Het gaat gemiddeld om 500 tot 600 euro per woning per jaar. Dat kun je dus vergelijken met de hoogte van de actuele verhuurdersheffing.”

Strategische keuze
“Je moet je als corporatie afvragen of je alle vaardigheden en middelen die je in huis hebt wel moet inzetten voor dat gedeelte van het woningbezit waar huurders in wonen die niet meer tot de doelgroep behoren”, zegt Bakker. “In het niet-daeb bezit - de duurdere huurwoningen - wonen toch mensen die geacht worden zelfstandig in hun huisvesting te voorzien.” Hij beaamt dat de meer gemêleerde wijken van corporaties een uitdaging vormen. Zo kan het voorkomen dat een complex bestaat uit daeb en niet-daeb bezit. “Je kunt als corporatie natuurlijk ook voor de nabije toekomst bepalen welke woningen of wooncomplexen er daeb of niet-daeb worden. Dat is echt een belangrijke strategische keuze. Neem een gebouw waar een gedeelte uit daeb-woningen bestaat die de potentie hebben – op grond van het aantal woningwaarderingspunten – om niet-daeb te worden. Op het moment dat zittende huurders zo’n woning verlaten kun je ervoor kiezen die daarna te verhuren op basis van een geliberaliseerd huurcontract.”

Custom made invulling
Bakker: “Commerciële partijen richten hun dienstverlening in naar de doelen van de opdrachtgever en leveren daarmee een bijdrage aan een specifiek beleid. Als het doel van een opdrachtgever rendement is in combinatie met maatschappelijk verantwoord en sociaal beheer, dan is dat het uitgangspunt. Andersom is natuurlijk ook mogelijk. Vergeet bovendien niet dat er veel overeenkomsten zijn tussen corporaties en commerciële woningbeheerders, zeker waar het gaat om primaire processen. Denk aan verhuur, onderhoud, administratie en rapportage. Daarnaast hebben zij beide kennis van de lokale woningmarkt, gebruiken hun netwerk, kopen diensten in en werken binnen strakke regelgeving. Ik denk echter dat commerciële dienstverleners corporaties een aantal uitdagingen uit handen kunnen nemen en een significante bijdrage kunnen leveren aan een verbetering van hun resultaat en een gezondere - financiële - toekomst. Zij moeten daarbij vooral samenwerken. Ik zie een aantal waardevolle en kansrijke partnerships met corporaties voor me.”