Politiek Nieuwsoverzicht 27 november 2023
Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
Verkiezingsuitslag
De verkiezingsuitslag zal naar alle waarschijnlijkheid ook impact hebben op de woningmarkt. De grote winst van de PVV komt met name voort uit de wens om migratie te beperken. Zeker in de laatste dagen van de campagne werd dit een belangrijk thema en werd daarbij vaak gerelatereerd aan de crisis op de woningmarkt. De PVV voerde campagne met de boodschap dat er nu al onvoldoende woningen zijn voor alle Nederlanders en dat er daarom een asielstop nodig is.
Op het woondossier opereerde de PVV vaak onvoorspelbaar en dat maakt het lastig om te voorspellen hoe een nieuw kabinet zal gaan opereren. Aangezien er op het woondossier geen onderwerpen controversieel zijn verklaard zal veel ingezet beleid voorlopig doorgaan. Mogelijk zal de Tweede Kamer wel alsnog de spreidingswet willen blokkeren. Deze is wel al aangenomen, maar juist de partijen die hier tegen waren zijn straks met een meerderheid in de Tweede Kamer.
NEPROM: Verkiezingsuitslag verandert niets aan de grote opgaven
Wet betaalbare huur
Ondanks zware kritiek van de Raad van State ziet minister Hugo de Jonge ruimte om de Wet betaalbare huur door te zetten. Blijkens de maandag gepubliceerde reactie op het wetsvoorstel is de Raad van State sceptisch over de manier waarop het wetsvoorstel woningzoekenden gaat helpen. Kern van de wet is dat de strikte regulering van de huursector wordt doorgetrokken naar de middenhuur. Afgelopen tijd waarschuwden met name particuliere verhuurders dat daarmee de prikkel voor investeerders wordt weggenomen om in dit segment te gaan bouwen. Minder rendement zou zorgen voor minder aanbod. In het advies gaat de Raad van State mee met die kritiek.
"Het is onduidelijk of de Wet betaalbare huur de woningzoekende helpt en of deze wet leidt tot voldoende betaalbare huurwoningen. Een reëel risico is dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouwhuurwoningen. In dat geval zal het aanbod in de vrije huursector eerder af- dan toenemen, waar uiteindelijk de mensen die een huurwoning zoeken niet mee zijn geholpen", aldus de Raad van State.
Het adviesorgaan toont begrip voor het uitgangspunt dat huurders beter beschermd moeten worden en vindt dit in het voorstel ook goed toegelicht, maar dit kan volgens hen niet losstaan van voldoende aanbod en een integrale visie op de huidige schaarste. "De regering besteedt in het wetsvoorstel onvoldoende aandacht aan de oorzaken van deze schaarste en de wisselwerking tussen de sociale sector, de koopmarkt en de vrije huursector. De Afdeling adviseert dieper in te gaan op die oorzaken en op de vraag hoe dit wetsvoorstel hier invloed op heeft", zo valt te lezen.
De Raad van State noemt het een reëel risico dat woningen zullen worden uitgepond en investeringen opdrogen. "Dit is nadelig voor mensen die een huurwoning zoeken en voor de doorstroming op de woningmarkt, dat de regering met dit wetsvoorstel juist wil stimuleren. De regering motiveert niet overtuigend dat het risico van een krimpend aanbod voldoende wordt beheerst en dat de voorgestelde regulering effectief is om niet alleen in betaalbare maar ook in voldoende huurwoningen te voorzien", aldus de Raad van State.
Desondanks ziet De Jonge voldoende aanknopingspunten om verder te gaan. "Huurders rekenen op de overheid om in te grijpen als huren in de middenhuursector onbetaalbaar worden. En investeerders en verhuurders willen duidelijkheid over beleid, zodat ze kunnen blijven investeren in betaalbare middenhuurwoningen en woningkwaliteit. Ik ben blij om te lezen dat de Raad van State begrip heeft voor deze uitgangspunten", aldus de minister, die aangeeft met de kritiekpunten van de raad aan de slag te gaan.
Om investeerders te prikkelen om te blijven investeren kondigde hij eerder al aan om de nieuwbouwopslag tijdelijk te verhogen, zodat investeringen die al in gang zijn gezet ook de komende jaren conform verwachting blijven renderen.
Persbericht: Raad van State: Begrip voor betaalbaar maken huur middeninkomens
Aanpassing
NEPROM en IVBN pleiten naar aanleiding van het advies van de Raad van State over de Wet betaalbare huur voor aanpassing van het voorstel en meer ruimte voor stimuleren van de woningbouw. Zo wil Jan Fokkema van NEPROM dat er permanent meer huurruimte ontstaat in het middensegment en dat er voldoende ruimte is voor huurverhogingen (loonontwikkeling plus 1 procent). Ook dringt hij samen met Judith Norbart van IVBN aan op verdere modernisering van het woningwaarderingsstelsel en een verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggers. Wel blijven zij hameren op snelle parlementaire behandeling van het voorstel om beleggers zo snel mogelijk duidelijkheid te geven en de bouw weer op gang te helpen.
Verder ziet de Woonbond het advies juist als steun voor de aanpak van woekerhuren en kan zich niet vinden in de kritiek. Directeur Zeno Winkels vindt de angst dat bouwplannen niet meer rond te rekenen zijn onterecht en wil ook af van de door De Jonge verhoogde nieuwbouwopslag: "Het wetsvoorstel houdt al voldoende rekening met het rendement voor nieuwbouw en de grote beleggers willen nu vooral duidelijkheid over de regulering", aldus Winkels.
Jack de Vries, voorzitter van Vastgoed Belang, roept naar aanleiding van het advies de politiek op om terug te keren naar de tekentafel. "Streven naar oplossingen voor voldoende, betaalbare huurwoningen met een redelijk rendement is nu essentieel", aldus De Vries.
- IVBN: IVBN en NEPROM delen zorg in advies Raad van State over Wet betaalbare huur
- Woonbond: Raad van State steunt aanpak woekerhuren
- Vastgoed Belang: Raad van State bevestigt zorgen Vastgoed Belang: Huurders dreigen de dupe te worden van regulering middensegmenthuur.
- Vastgoedmarkt: Raad van State kraakt huurregulering: 'Reëel risico op krimpend huuraanbod'
- Vastgoedmarkt: Ministerie BZK: 'Advies RvS over middenhuur zien we als compliment'
- RTL Nieuws: Raad van State vreest verkoop huurwoningen door nieuwe wet
Dag van de Volkshuisvesting
Minister De Jonge vindt dat de politieke partijen in het verkiezingsprogramma's te weinig geld hebben uitgetrokken om de woningbouw aan te jagen. Dat zei hij afgelopen week tijdens de Dag van de Volkshuisvesting in 's Hertogenbosch waar 1848 aanwezig was. "Daar moet nog wel wat bij als ik naar de verkiezingsprogramma's kijk", zei hij. Zijn stelling kreeg in dezelfde week bijval van hoogleraar Boelhouwer bij Vastgoedmarkt. "Een extra som van 3 tot 5 miljard per jaar is nodig om het probleem serieus aan te pakken", aldus Boelhouwer.
Samen met Aedes-voorzitter Martin van Rijn benadrukte De Jonge dat we het ons 'niet kunnen veroorloven' om de woningbouw niet te versnellen. De Jonge benadrukte in dat kader het belang van standaardisatie van biobased bouwen en het versnellen van de procedures. "Op alle niveaus is versnelling nodig", zei hij. Volgens Van Rijn is er sprake van een wooncrisis, maar wordt die niet aangepakt als een crisis.
Tegenover Van Rijn stelde Vesteda-topman Gertjan van der Baan dat het niet eerlijk is dat commerciële partijen door de overheid anders worden behandeld dan corporaties. Volgens hem is voor de bouwopgave van 981.000 woningen in 2030 zo'n 400 miljard euro nodig. "Daar heb je alle partijen voor nodig", zei Van der Baan. In plaats van reguleren zou er volgens Van der Baan vooral moeten worden gekeken naar stimuleren.
Hij wees er bovendien op dat het beleid te veel gericht wordt op sturing op betaalbaarheid, terwijl het volgens hem juist van belang is dat de verhuisketen op gang komt. Bovendien zou betaalbaarheid geen probleem zijn als de salarissen de huren zouden kunnen bijbenen. Van Rijn was het met hem eens dat het prima is om de doorstroming te bevorderen, maar dat 30 procent betaalbaarheid het absolute minimum is om aan de vraag te kunnen voldoen.
Vastgoedmarkt: 'Politieke belofte onvoldoende.' Waar blijven die miljarden voor woningbouw?
Startbouwimpuls
Met het beschikbare budget voor de Startbouwimpuls (300 miljoen) kunnen in 2024 zo'n 367 projecten starten, goed voor zo'n 31.000 woningen. Dat laat minister De Jonge weten in een Kamerbrief over de goedgekeurde projecten. Met de SBI wil de minister de bouw door de verwachte dip in 2024 en 2025 heen helpen. Bij de toewijzing is onder andere rekening gehouden met regionale spreiding en betaalbaarheid. "In het programma van de toegekende woningen is 78% betaalbaar, waarvan 43% sociale huur, 25% middeldure huur en 10% betaalbare koop", zo valt te lezen.
Eerder liet De Jonge al weten de regels aan te scherpen vanwege de grote vraag. In totaal zou er sprake zijn van een tekort van 3,3 miljard en een totaal van 260.000 woningen. Als gevolg hiervan is de bijdrage per woning gemaximeerd op 12.500 euro en moeten projecten bestaan uit minimaal 11 woningen. Alsnog werd overigens voor 860 miljoen euro aangevraagd, terwijl er budget was voor 300 miljoen.
De Jonge stuurde daarnaast een verdiepend onderzoek ('Tegenwind in Gebiedsontwikkeling') naar de Kamer naar de gevolgen van de veranderende marktomstandigheden op de business cases van woningbouwprojecten. Het gemiddelde effect zou zo'n 22.000 euro zijn. Door projectoptimalisaties zou dat effect slechts ten dele kunnen worden opgevangen.
- Kamerbrief: Uitkomsten Startbouwimpuls
- Bijlage: Rapport 'Tegenwind in Gebiedsontwikkeling'
- Bijlage: Aanbiedingsbrief beoordeling Start Bouwimpuls aanvragen
- Bijlage: Toekenningen Startbouwimpuls (SBI) Gemeenten en projecten
- Persbericht: Startbouwimpuls goed voor versnelde bouw van ruim 31.000 woningen
Gnephoek
Tussen de bestuurlijke overlegpartners is overeenstemming bereikt over de bouw van woningen in de Gnephoek. Dat heeft minister De Jonge aan de Kamer geschreven. In totaal gaat het om 5.500 woningen met daarbij ook investeringen in natuur.
- Kamerbrief: Vervolgstappen woningbouwontwikkeling in de Gnephoek in Alphen aan den Rijn
- Bijlage: Eindadvies over de ontwikkeling van de Gnephoekpolder
- Persbericht: Seinen op groen voor woningbouw in de Gnephoek
Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen
Minister De Jonge heeft de regeling tot verlenging en wijziging van de Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen naar de Kamer gestuurd. "Deze regeling strekt ertoe om de looptijd van de Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (hierna: SAH) met een jaar te verlengen. Op 1 mei 2020 is de SAH opengesteld. De SAH heeft als doel het aardgasvrij maken van huurwoningen en het aansluiten op warmtenetten van die aardgasvrije huurwoningen en het volledig aardgasvrij maken van huurwoningen die reeds zijn aangesloten op een warmtenet", zo valt te lezen in de toelichting.
- Kamerbrief: Verlenging en wijziging van de Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen
- Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van, nr. tot verlenging en wijziging van de Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen
Woonkieskompas
Zo'n 6 op de 10 kiezers vindt dat het Rijk gemeenten moet kunnen dwingen om huizen te bouwen. Dat blijkt uit de resultaten van het Woonkieskompas waarover Aedes schrijft. Ook vindt een ruime meerderheid dat eigenaren van grond met een bestemming voor woningbouw verplicht moeten kunnen worden om tot de bouw over te gaan. Bijna de helft van de participanten van de kieshulp vindt bovendien dat prioriteit moet liggen bij de bouw van sociale huurwoningen. Twee derde wil daarnaast dat deze woningen ook in duurdere wijken zouden moeten worden gebouwd. Een overzicht van alle bevindingen is te lezen in het artikel op de site van Aedes.
Aedes: Twee derde kiezers: ook sociale huurwoningen bouwen in duurdere wijken
Klimaatrisico's
De effecten van de klimaatverandering kan grote gevolgen hebben voor de waarde van het woningbezit. Dat becijferde Calcasa afgelopen week. De waardevermindering zou kunnen oplopen tot 325 miljard euro. Onder andere overstromingen, droogte en bosbranden kunnen zorgen voor hoge herstelkosten, maar ook zorgen voor kosten om de woningen bestendiger te maken tegen klimaatrisico's. Woningen die kwetsbaarder zijn zullen bovendien minder waard worden. Volgens Calcasa hebben 3,7 miljoen woningen risico op overstroming en bijna 2 miljoen lopen risico in het geval van droogte. Eerder riep de AFM al op om klimaatrisico's zwaarder mee te wegen bij de waardebepaling van woningen.
Simon Vrijsen van de Vereniging Eigen Huis benadrukt het belang van voorlichting en transparantie. "Het is belangrijk dat de verkoper en makelaar alle beschikbare informatie over funderingsrisico’s en andere problemen te delen met potentiële kopers. Daarnaast heeft de koper natuurlijk ook zelf een onderzoeksplicht. Vervolgens kun je zelf beslissen het risico te nemen, nader onderzoek te laten doen of zelfs af te zien van de aankoop", aldus Vrijsen.
- Calcasa: Klimaatrisico's hangen als een donkere wolk boven de woningmarkt: woningen potentieel 325 miljard minder waard
- Vastgoedmarkt: Onderzoek: woningen door klimaatrisico mogelijk fors minder waard
- Eigen Huis: Klimaatrisico’s steeds belangrijker voor huiseigenaren
CBRE
In een analyse van CBRE valt te lezen dat de huurregulering een uitpondgolf van zo'n 100.000 woningen dreigt te veroorzaken. Daar komen nog extra woningen bij als gevolg van de economische situatie en het verslechterde investeringsklimaat. Volgens CBRE zal deze trend niet snel herstellen. "In de afgelopen jaren voegden investeerders jaarlijks gemiddeld 14.000 woningen toe aan de voorraad. Gelet op de huidige verslechtering van het investeringsklimaat ligt het voor de hand dat dit volume terugzakt naar het niveau van vóór 2015, namelijk 6.300 woningen per jaar. Kort gezegd: ondanks mogelijke nieuwbouw zal de huurvoorraad flink dalen, wat huurprijsstijgingen in het toekomstige vrije segment juist verder in de hand werkt", zo valt te lezen.
"Een terugval van 17% van de huurvoorraad in eigendom van investeerders betekent bovendien een forse verslechtering van de toegankelijkheid van de huurwoningmarkt – een markt die fungeert als de flexibele schil van de totale woningmarkt. Deze verminderde toegankelijkheid heeft uiteindelijk ook gevolgen voor de dynamiek op de sociale huurwoningmarkt en de koopwoningmarkt. Verhuizen wordt immers voor iedereen lastiger."
- CBRE: Huurwoningvoorraad fors omlaag door slechter investeringsklimaat
- Vastgoedmarkt: 100.000 woningen uitponden? Dit is wat we weten
Planmonitor NOVI
In een schriftelijk overleg met de Eerste Kamer reageert het kabinet op vragen over de Planmonitor NOVI en of er alternatieven zijn voor woningbouwlocaties in kwetsbare gebieden. Volgens de minister wordt die brede weging juist in de planmonitor aan de voorkant gemaakt om te voorkomen dat locaties achteraf niet geschikt blijken. "De Planmonitor onderstreept de noodzaak voor zorgvuldige invulling van de verstedelijkingsopgave in Nederland, en keuze van woningbouwlocaties. We doen die bredere ruimtelijke afweging in het kader van het NOVEX-programma op provinciaal en regionaal niveau, zowel in de 7 NOVEX-verstedelijkingsgebieden als in de ruimtelijke voorstellen die elk van de provincies nu uitwerkt. In dit kader vindt onder andere weging plaats in relatie tot bescherming van natuur, landschappen en vanuit water en bodem", aldus de minister.
Verslag van een schriftelijk overleg met de staatssecretaris van I&W over de planmonitor Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 2023
Huisvestingswet
Minister De Jonge verwacht niet dat nadere wetswijzigingen nodig zijn om provincies meer regie te geven over huisvestingsverordeningen. Dat laat hij weten in een nader schriftelijk overleg met de Eerste Kamer over de wijziging van de Huisvestingswet. Eerder dit jaar was er in de Tweede Kamer veel discussie over de wet, omdat het voorkeursverordeningen mogelijk maakt bij de verkoop van woningen. Hiermee kunnen woningen worden toegewezen aan specifieke doelgroepen of inkomens. Een meerderheid in de Tweede Kamer wilde bestaande koop hierbij uitzonderen, omdat dit een aantasting zou zijn van het eigendomsrecht.
In de Eerste Kamer leven nog vragen bij de PVV over de regierol van de provincie, maar volgens de minister is deze in de wet voldoende geborgd. "Het wetsvoorstel schrijft voor dat gemeenten advies moeten vragen aan de provincie bij de totstandkoming en wijziging van een huisvestingsverordening. Daarnaast schrijft het wetsvoorstel voor dat de provincie binnen zes weken een advies moet uitbrengen over deze voorgenomen (wijziging van de) huisvestingsverordening. Tot slot schrijft het wetsvoorstel voor dat gemeenten gemotiveerd van dit advies af mogen wijken. Deze drie bepalingen bieden naar mijn inzicht voldoende kaders en criteria voor gemeenten en provincies om in onderling overleg tot een goed en werkbaar handelingskader te komen. Omdat ik er vertrouwen in heb dat gemeenten en provincies dit in de praktijk op een juiste manier zullen doen, acht ik verdere kaders en criteria niet noodzakelijk", aldus De Jonge.
De minister maant de Eerste Kamer tot haast met het behandelen van de wet. Deze moet immers op 1 januari al ingaan.
Nota naar aanleiding van het tweede verslag Wijziging van de Huisvestingswet 2014 naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Huisvestingswet 2014 (Eerste Kamer)
Overige artikelen
- Aedes: Woonstichting SSW en Woongoed Zeist fuseren tot Woongroen
- Vastgoedmarkt: Veel geduld en snijden in flexibele schil: zo proberen ontwikkelaars de dip door te komen
- Kadaster: Invloed van energielabel op huizenprijs: 4 conclusies
- Platform31: Aan de slag met friendscontracten
Het politiek nieuwsoverzicht wordt in samenwerking gemaakt met 1848.nl
Terug
|
