Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week (tot 20 november) onder andere:
De hogere migratiecijfers stuwen de woningbouwopgave en daarom worden de woondeals aangepast. Dat is de belangrijkste conclusie uit de Staat van de Volkshuisvesting 2023. Het ministerie beschrijft dat de bevolkingsgroei in 2022 bijna twee keer zo groot was als in 2021 (227.000 tegenover 115.000). Daardoor is bouwambitie voor 2030 verhoogd van 900.000 naar 981.000 woningen.
"Om tot een evenwichtige situatie op de woningmarkt per 2031 (2% tekort) te komen, zijn er 981.000 nieuwe woningen nodig. Dat zijn 45.000 woningen meer dan is afgesproken in de woondeals en ruim 80.000 meer dan de doelstelling van het programma Woningbouw. We passen de woondeals daarom op de nieuwe situatie aan", schrijft het ministerie.
Verder wordt gesteld dat de doelstelling van 90.000 voor 2023 nipt wel of niet zal worden gehaald. Ook blijkt uit een simulatie dat er door het kabinetsbeleid minder huishoudens met een laag inkomen te hoge woonlasten hebben. Pessimistischer is het ministerie over de nieuwbouw in de komende jaren, aangezien net als vorig jaar ook dit jaar het aantal verleende vergunningen achterbleef.
Her en der zijn wel wat positieve cijfers te zien, bijvoorbeeld met betrekking tot betaalbaarheid en de positie van koopstarters.
De Eerste Kamer heeft afgelopen week alsnog ingestemd met het initiatiefwetsvoorstel van PvdA en ChristenUnie om vaste huurcontracten weer de norm te maken. Tijdelijke huurcontracten zijn dan alleen in uitzonderingsgevallen nog mogelijk. Tijdens de wetsbehandeling werd de zeker gewaande steun ineens onzeker door de kritische vragen van BBB en CDA. De christendemocraten stemden uiteindelijk toch in, FVD, VVD, JA21 en BBB stemden tegen. Wel dwong het CDA een onderzoek af naar de mogelijkheden van de verruiming van de mogelijkheden van hospitaverhuur. In een reactie (zie link hieronder) haalde Vastgoed Belang fel uit naar de partijen. De belangenbehartiger voor de particuliere verhuurders vindt het verbijsterend dat hun doelgroep de dupe is van deze maatregel en wijst er op dat het hiermee nog moeilijker wordt om de woningcrisis te lijf te gaan.
Het kabinet verwacht de Tijdelijke regeling specifieke uitkering mobiliteitspakketten ten behoeve van woningbouw nog dit jaar te kunnen publiceren. Dat valt op te maken uit de Kamerbrief naar aanleiding van de bestuurlijke overleggen over de meerjarige infrastructurele projecten. De verwachting is dan ook dat de toegezegde bijdrage van 442 miljoen nog dit kalenderjaar aan de gemeenten kan worden uitgekeerd. Ook de middelen die voortkomen uit de regeling bovenplanse infrastructuur ten behoeve van woningbouw worden naar verwachting nog dit jaar grotendeels uitgekeerd. In totaal gaat dit om een bedrag van 1,5 miljard euro.
Verder laat het kabinet weten dat er momenteel een landelijke netwerkanalyse wordt uitgevoerd naar de gevolgen van het pauzeren van een groot aantal infrastructurele projecten. Deze wordt naar verwachting deze maand afgerond, waarna deze in december naar de Kamer kan.
De regeling voor de zesde tranche van de woningbouwimpuls is gepubliceerd. Het loket gaat 18 december open voor aanvragen. In deze ronde zijn de regels voor gemeenten versoepeld. Zo geldt de minimale projectgrootte van 200 woningen nu voor alle gemeenten. Ook krijgen ambitieuze gemeenten extra urgentiepunten en komt er een herkansingsmogelijkheid na afloop van de beoordelingsronde.
Persbericht: Regeling Woningbouwimpuls (Wbi) zesde tranche gepubliceerd
Installateurs, fabrikanten en de overheid hebben afspraken gemaakt om te komen tot een prestatieborging van warmtepompen. De borging moet zekerheid bieden aan kopers en daarmee de aanschaf aantrekkelijker maken. Vanaf 2026 wordt de warmtepomp in sommige gevallen verplicht bij vervanging van de oude cv-ketel. De borgingsregeling zal onder andere bestaan uit een adviesgesprek voor de bewoner en monitoring van het functioneren. Komende tijd wordt de borging verder uitgewerkt via een roadmap en diverse pilots.
Persbericht: Sector slaat handen ineen voor prestatieborging van warmtepompen
Staatssecretaris Van Rij reageert in het schriftelijk overleg over het Belastingplan 2024 op zorgen over de stapeling van huurmaatregelen, waaronder het fiscale regime. Onder andere het CDA vroeg of kleine beleggers ontzien kunnen worden die een vastgoedbelegging vooral gebruiken als oudedagsvoorziening, maar de staatssecretaris wijst vooral op de eigen verantwoordelijkheid.
"Het is te begrijpen dat er veel particuliere verhuurders zijn die hun verhuurde woning(en) willen gebruiken als 'appeltje voor de dorst' tijdens hun oude dag", aldus Van Rij. "De tweede én de derde pijler is eigen dat het vermogen dat voor de oude dag wordt opgebouwd vóór het bereiken van de pensioen- of AOW-gerechtigde leeftijd niet vrij beschikbaar is. Dat is voor zelfstandigen vaak een reden om dergelijke voorzieningen niet op te bouwen maar het eigen vermogen, beleggingen of investeringen als oudedagsvoorziening te beschouwen. Al met al blijft dit een individuele afweging die iedere zelfstandige voor zichzelf moet maken."
Van Rij erkent naar aanleiding van onderzoek door SEO dat er sprake is van een stapeling aan maatregelen op de woningmarkt, maar dit betekent volgens hem niet dat investeren in vastgoed helemaal niet meer aantrekkelijk is. "De bevindingen van SEO worden ook meegenomen bij de verdere vormgeving van het nieuwe box 3-stelsel dat in september in internetconsultatie is gebracht. Voor verhuurde woningen geldt in het consultatievoorstel een vermogenswinstbelasting", aldus de staatssecretaris.
Nota naar aanleiding van het verslag Belastingplan 2024 (Eerste Kamer)
Tijdens het SBS-verkiezingsdebat kreeg Omtzigt steun van diverse partijen om in de eerste honderd dagen na de installatie van een nieuw kabinet een woontop te organiseren. Bij deze top zouden afspraken moeten worden gemaakt over het structureel aanpakken van het woningtekort. Volgens de NSC-leider zouden onder andere corporaties 50.000 tot 100.000 woningen extra moeten bouwen. Ook doet hij een beroep op de verantwoordelijkheid van pensioenfondsen en wil hij bewonersinitiatieven en gemeenten ondersteunen. Wel hamert hij erop dat het ook van belang is dat de migratie wordt beperkt. Zijn GroenLinks/PvdA-opponent Frans Timmermans stelde voor grondspeculatie tegen te gaan en meer geld te geven aan corporaties. Tijdens het debat moesten meerdere partijleiders erkennen dat de problemen op de woningmarkt niet snel zijn opgelost. Omtzigt zelf had het over minstens vijf jaar.
Video SBS-verkiezingsdebat
De omzet in de bouw is in het derde kwartaal gestegen, maar de verstrekking van vergunningen daalt verder. Dat blijkt uit de recentste CBS-cijfers. "De omzet in de bouw was het derde kwartaal 6,4 procent hoger dan een jaar eerder. Het aantal vergunde nieuwbouwwoningen nam met 27 procent af tot 11,2 duizend", zo valt te lezen. ABN AMRO concludeert in dezelfde week dat de bouw een slechter 2024 tegemoet gaat. "Door minder activiteit bij woningbouwers, architectenbureaus en in de hout- en bouwmaterialenindustrie neemt het volume in de sector naar verwachting af met 2,5 procent", aldus de analisten. De bouw wordt in NRC specifiek genoemd als sector die last zou kunnen ondervinden van de economische achteruitgang. Met name de organisaties die in een vroeg stadium betrokken worden ondervinden daar hinder van, zoals architectenbureaus. Installatiebedrijven hebben juist wel voldoende werk.
Een brede waaier aan woningmarktpartijen roept de politiek om door te zetten met de huurregulering. Zowel beleggers, bouwers, corporaties als huurders willen dat niet wordt gewacht op een nieuw kabinet met de Wet betaalbare huur. De partijen willen dat er snel duidelijkheid komt voor huurders, maar ook voor investeerders. Juist de onduidelijkheid over de toekomstige wetgeving maakt dat er momenteel te weinig gebouwd wordt. In de Kamer wordt nog wisselend gedacht over het wetsvoorstel.
Pensioenfondsen ABP en bpfBouw trekken 400 miljoen euro uit om 1.500 betaalbare huurwoningen te realiseren. "Door te beleggen in betaalbare en duurzame huur- of zorgwoningen betaalt bij deze belegging het premiegeld zich twee keer uit", zegt ABP-bestuursvoorzitter Harmen van Wijnen tegen AD. Ook worden investeringen gedaan in maatschappelijk vastgoed.
AD: Forse impuls voor betaalbare huurwoningen uit onverwachte hoek: ‘Impactinvestering’
In De Volkskrant een analyse van de verschillen tussen de verkiezingsprogramma's met betrekking tot volkshuisvesting. De Woonbond had een vergelijkbaar artikel.
In de campagne is steeds vaker aandacht voor de problemen met doorstroming. Zo wordt vaak geopperd dat ouderen makkelijker zouden moeten kunnen doorstromen naar een knarrenhofje, nultredenwoning of kleiner appartement. Hun gezinswoning zou dan weer beschikbaar komen voor bijvoorbeeld jonge gezinnen. In De Telegraaf werd afgelopen week uiteengezet dat dat in de praktijk niet zo eenvoudig is. Zo zijn ouderenwoningen ook duur. In de krant erkent Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis dat er vaak een verkeerd beeld heerst over de rijkdom van ouderen. "In Nederland zijn er ook veel ouderen met een klein pensioen. Zij hebben in het verleden een klein huis gekocht, dat inmiddels hypotheekvrij is. Hun overwaarde is bijna alles wat ze hebben. Als zij pak ’m beet twintig jaar in een verzorgingstehuis willen wonen, dan moeten ze wel gaan interen op het vermogen uit hun woning".
Telegraaf: Zijn oudere huiseigenaren nou echt zo rijk of toch niet? ’Ik kan drie keer niets met die overwaarde’
In een opiniestuk in NRC herhaalt Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw zijn eerdere pleidooi voor een straatje erbij aan de randen van de stad als oplossing voor de woningnood. In het stuk spreekt hij tegen dat dit ten koste zou gaan van natuur en open ruimte.
NRC: Met één of twee extra straatjes in ieder dorp is de woningnood opgelost
In een artikel in AD wordt duidelijk dat de hoge kosten voor het verwijderen van gasaansluitingen worden verrekend met de gasrekening en komen dus ook op het bordje van huishoudens die voorlopig wel afhankelijk blijven van gas. Tegenover de krant noemt Netbeheer Nederland het een politieke keuze waar de rekening gelegd wordt.
AD: Huizen afsluiten van gas kost half miljard per jaar, betaald door mensen die níet van het gas gaan
Nieuwbouwwoningen worden steeds vaker niet tijdig aangesloten op het stroomnet, zo valt te lezen in De Telegraaf. Bouwbedrijven overwegen daarom steeds vaker het indienen van een schadeclaim, zegt Bouwend Nederland tegen de krant.
Telegraaf: Wél een huis, géén stroom: ’Dit is nog maar het begin, dit raakt onze economie’
Utrecht neemt vergaande maatregelen om te voorkomen dat projectontwikkelaars 'excessieve winsten' maken met bouwprojecten. Zo wordt inzage geëist in de financiële boeken, schrijft AD. Volgens de gemeente is dit noodzakelijk omdat er 'pijnlijke' ingrepen nodig zijn om de bouw op niveau te houden.
AD: Om nieuwe huizen te kunnen blijven bouwen, eist Utrecht inzage in financiën van projectontwikkelaars
Ontwikkelaar Maarten de Gruyter heeft tijdens het Vastgoedmarkt Verkiezingsdebat fel uitgehaald naar het breed gedragen politieke streven om vooral sociaal en betaalbaar te bouwen. Volgens hem vallen momenteel al veel woningen onder dit segment en verdienen veelgenoemde doelgroepen als agenten en verpleegsters al teveel voor een sociale huurwoning. "Volgens het Nibud heeft maar 10 procent van de Nederlanders echt financiële ondersteuning nodig om de woonkosten op te brengen. En dan nóg worden wij geframed alsof wij te duur bouwen. Alsof wij asociaal zijn. Puur populisme is het", aldus De Gruyter. Hij kreeg steun van VVD-Kamerlid Peter de Groot, die ook af wil van dogma's rond betaalbaarheid. "Om nieuwbouw minder duur te maken, zouden onder meer woningcorporaties moeten mee-investeren en moeten we meer bouwen op goedkopere grond buiten de steden", zei hij.
Uit berekeningen van Finance Ideas blijkt dat de financiële positie van corporaties is verbeterd. Daarover schreef Vastgoedmarkt. In 2022 zou bij de honderd grootste corporaties de operationele kasstroom gemiddeld met bijna 20 procent zijn verbeterd ten opzichte van 2021. De stijging is voor een belangrijk deel te danken aan de afbouw van de verhuurderheffing.
De huurquote voor huurders van woningcorporaties daalt, zo blijkt uit berekeningen van Nibud waar onder andere Aedes over schreef. Zowel dit jaar als volgend jaar zijn de huurders een kleiner deel van hun inkomen kwijt aan huur. Toch wil Aedes maatregelen om de koopkrachtpositie van deze mensen te verbeteren. Dit is volgens hen nodig vanwege de hoge inflatie. Aedes-voorzitter Martin van Rijn: "Het is goed om te zien dat het huurbeleid van corporaties ertoe leidt dat mensen een minder groot deel van hun inkomen aan huur kwijt zijn. Zo leveren corporaties een belangrijke bijdrage aan het betaalbaar houden van woonlasten."
Aedes: Huurquotes dalen bij huurders corporaties, zorgen over bestaanszekerheid minima
In een eigen onderzoek op basis van cijfers van het CBS en het ministerie concludeert de Woonbond juist dat de huurquote is gestegen. De Woonbond keek daarbij naar de afgelopen dertig jaar en betrok bij het onderzoek ook de particuliere huursector. Voorzitter Zeno Winkels vindt het tijd voor maatregelen. "Er moet een meerjarige inzet komen om huren weer betaalbaar te maken. Zo moeten de jaarlijkse huurverhogingen onder de loonontwikkeling liggen, zowel in de sociale als de vrije sector. Ook moeten huurprijzen in de vrije sector gereguleerd worden om woekerprijzen te voorkomen. En de oneerlijke inkomensafhankelijke huurverhoging moet zo snel mogelijk afgeschaft worden", aldus Winkels.
Woonbond: Huren kost steeds groter deel van inkomen
Europese ministers van wonen dringen er bij de Europese Commissie op aan om de staatssteunregels voor de sociale huur aan te passen, zodat deze ook voor middenhuur staatssteun mogelijk wordt. Daarover schrijft Aedes. Ook vanuit het Europees Parlement wordt deze oproep breed ondersteund.
Aedes: Druk op Europese Commissie om regels voor sociale huur aan te passen
Corporatiekoepel Aedes heeft een overzicht gepubliceerd van alle wijzigingen in het huurbeleid in 2024.
Aedes: Huurbeleid in 2024
Bij ontwikkelaars en corporaties is enthousiasme om meer te gaan samenwerken. Dat valt op te maken uit een nieuwsbericht op de site van NEPROM. Volgens de koepel is samenwerking cruciaal om de woningbouwopgave te realiseren. Samen met Aedes wordt dan ook een intensivering van de samenwerking onderzocht. In het eerste kwartaal moet hiervoor een plan liggen.
NEPROM: Meer samenwerken met corporaties
In een publicatie van Platform31 wordt gewezen op de mogelijkheden om meer gebruik te maken van de mogelijkheden van woningsplitsing. Volgens het platform heeft dit namelijk veel potentie die nu nog niet wordt benut. Bijvoorbeeld in het landelijk gebied. Daar zijn veel grotere woningen, terwijl jongeren geen kleine starterswoning kunnen vinden.
Platform31: Woningsplitsing. Ook in beeld bij kleinere gemeenten
De politieke nieuwsoverzichten worden door de VTW gemaakt in samenwerking met 1848.nl.