Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
Tijdens het BNR Woondebat werd afgelopen week fel gedebatteerd rond de vraag of de bescherming van huurders ten koste gaat van investeringen in woningbouw en verduurzaming. Partijen als D66 en PvdA/GroenLinks riepen de VVD op om realistisch te zijn en oog te hebben voor de grote groep die door de hoge huren niet aan een woning kunnen komen. De VVD wees er op dat de nieuwbouw verder wordt dichtgedraaid door de aangekondigde extra regulering.
VVD-Kamerlid Peter de Groot wees er op dat investeerders nu kiezen voor het buitenland en hun bezit al zijn gaan verkopen. De Groot kreeg enige bijval van ChristenUnie-Kamerlid Pieter Grinwis. Volgens hem zijn aanpassingen in de Wet betaalbare huur inderdaad nodig om investeringen mogelijk te maken. Deze wet ligt momenteel nog ter beoordeling bij de Raad van State. PvdA-Kamerlid Bushoff zei niet te geloven dat investeerders massaal wegrennen vanwege deze wet. Hij zegt dat er nog steeds goeie rendementen worden gehaald en dat dit best wat minder kan. Vanuit D66 en PvdA werd gesteld dat het de bouw kan helpen als de overheid duidelijkheid biedt over de langetermijn.
Bij het debat over verduurzaming riep D66-Kamerlid Paternotte op te komen met een allinclusive-pakket om woningeigenaren te ontzorgen bij de verduurzaming. Zij moeten daarbij niet lastig gevallen worden met kosten achteraf. Hij kreeg bijval van de ChristenUnie. Volgens VVD moet er een wijkgerichte aanpak komen om mensen mee te nemen. Hij wees er op dat er al veel op het bordje van particuliere verhuurders ligt en dat daarom weinig marge is voor verduurzaming. Diverse partijen hielden een betoog om te normeren, aangezien het vaststellen van een uiterste termijn om slechte labels uit te faseren voor corporaties effectief is gebleken. Opvallend was dat de VVD zich achter de PvdA schaarde om met een tochtkorting te komen, alleen dan via de Wet goed verhuurderschap en niet via regulering.
Bij het aanjagen van de bouwproductie hield de PvdA een pleidooi voor actief grondbeleid zodat corporaties makkelijker kunnen bouwen. De ChristenUnie stelde dat de gemeentelijke capaciteit moet worden uitgebreid. Ook konden veel partijen zich vinden in het Rijnlandse model, waarbij ook werkgevers actiever betrokken worden. Vroeger was het immers gebruikelijk dat grote werkgevers zorgden voor woningen voor hun medewerkers.
Lees ook: BNR Woondebat- tijd voor actie
In een essay doet hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer de oproep aan de politiek om te komen met een langetermijnstrategie voor de woningmarkt, inclusief voldoende middelen. Volgens hem worden momenteel beleggers weggejaagd, corporaties nodeloos belast en de verkeerde woningen gebouwd. Een belangrijke reden voor de problemen is volgens hem dat de politiek te vaak van beleid wisselt. Hij is teleurgesteld in de verkiezingsprogramma's.
"Als we echt grote opgaves hebben, zoals eerder de vinexwijken, dan kan dat niet zonder fatsoenlijke overheidsondersteuning. Je bouwt woningen voor tweehonderd jaar, je moet daar extra kwaliteit aan toevoegen. Dat mis ik in die verkiezingsprogramma’s, de dekking ontbreekt volledig. We moeten driehonderd à vierhonderd miljard gaan investeren de komende jaren, je ziet dat het stil gaat vallen", aldus de hoogleraar.
Boelhouwer is verder kritisch op de geplande reguleringsmaatregelen en de doelstellingen die worden gesteld met betrekking tot betaalbaarheid en sociale huur. Ook stelt hij voor de waarborg voor corporaties door te trekken naar de middenhuur en de btw voor betaalbare nieuwbouw te verlagen.
In een gesprek met Platform31 laat Boelhouwer weten pessimistisch te zijn. "Er moet tussen de 300 en 400 miljard euro geïnvesteerd worden om de beoogde 1 miljoen nieuwe woningen te realiseren, maar het is onduidelijk wie dat gaat opbrengen. Woningcorporaties hebben niet voldoende middelen om de gestelde doelen te behalen, laat staan dat ze iets extra kunnen doen. Zowel institutionele als particuliere beleggers rennen momenteel weg. Ook wooncollectieven krijgen heel moeilijk financiering en kopers zijn minder geïnteresseerd in nieuwbouw omdat die niet aan hun wensen voldoet", aldus Boelhouwer.
"En naast de financieringskant is er ook nog de praktijk: er zijn te weinig harde, haalbare locaties voor woningbouw en te weinig ambtenaren om bouwplannen te organiseren. Het stikstofprobleem hebben we nog niet opgelost, terwijl er nieuwe uitdagingen aankomen zoals de Europese afspraak om in de toekomst geen extra land te bebouwen en de richtlijn waterkwaliteit."
Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw is het mogelijk om 100.000 woningen per jaar te bouwen, maar daarvoor zijn wel stevige maatregelen nodig. Meest kansrijk acht het EIB het toewijzen van kleinschalige woningbouwlocaties in het groen. Ook helpt een verruiming van de leennormen voor starters. Verder stelt het EIB dat een forse zak met geld de woningbouw (zoals een opkoopfonds) op korte termijn door de dip kan helpen. In navolging van Boelhouwer pleit ook de EIB voor versoepeling van de betaalbaarheidseisen bij nieuwbouwprojecten. Dit maakt nieuwbouw namelijk minder rendabel en vertraagt de doorstroom vanuit de bestaande bouw. Een opkoopfonds is volgens het EIB effectiever dan de huidige woningbouwimpuls of de startbouwsubsidie.
Uit een peiling van I&O in opdracht van Aedes blijkt dat de kiezers de woningmarkt het belangrijkste onderwerp vinden. 7 op de 10 vindt dit onderwerp belangrijk of cruciaal bij het vaststellen van de stemkeuze. Met name onder jonge stemmers is dit onderwerp dominant. Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat meer dan de helft van de woningzoekenden problemen ervaart, zoals gebrekkig aanbod of hoge prijzen. "Je ziet het nog niet echt terug in de debatten, maar het speelt dus wel als thema voor veel mensen", zegt hoofdonderzoeker Ester Hilhorst van I&O Research tegen de NOS. Volgens Aedes-voorzitter Martin van Rijn zou de wooncrisis voor het nieuwe kabinet topprioriteit moeten zijn. Uit het onderzoek blijkt verder dat veel mensen weerstand hebben tegen de voorrang voor statushouders. Meer dan tweederde wil hiervan af.
Minister De Jonge kondigt aan de nieuwbouwopslag te willen verhogen zodat beleggers blijven investeren in huurwoningen. Dat deed hij afgelopen week tijdens het vastgoeddiner van Vastgoedmarkt. "Door de nieuwbouwopslag te verhogen willen we beleggers over de streep trekken", aldus de minister. Momenteel bedraagt de opslag 5 procent. Naar hoeveel procent dit zal gaan wilde de minister nog niet zeggen.
Vastgoedmarkt: De Jonge wil met hogere nieuwbouwopslag beleggers over de streep trekken
In de provincie Zuid-Holland heerst twijfel over de haalbaarheid van uitbreiding, gezien de schaarste. "Doorgaan op de bestaande manier kan niet meer", zei gedeputeerde Anne Koning (Wonen en Ruimtelijke Ordening) bij de provincie Zuid-Holland volgens Vastgoedmarkt. De provincie heeft evengoed wel een stevige woningbouwopgave en hoopt die te kunnen realiseren via optoppen, binnenstedelijk en eventueel via 'een straatje erbij'.
Vastgoedmarkt: Provincie Zuid-Holland barst uit haar voegen. 'Lastige keuzes zijn onvermijdelijk'
Staatssecretaris Van Rij erkent dat de overdrachtsbelasting van 10,4 procent voor beleggers te hoog is. Dat zei hij tijdens het ledencongres van Vastgoed Belang. "Als het aan mij ligt zou het terug gaan naar zes, maximaal acht procent. Het pakket aan maatregelen en de hoge rente erbij maakt dat het aantal huurwoningen kleiner wordt. We hebben niet goed gezien dat de cumulatie van maatregelen de markt geen goed gedaan heeft", aldus Van Rij.
Vastgoedmarkt: Van Rij: overdrachtsbelasting te hoog
Afgelopen week hebben Aedes, Vereniging Eigen Huis en de Woonbond gezamenlijk een stemwijzer gelanceerd die de kiezer op 22 november moet helpen bij de keuzes die raken aan de woningmarkt.
Aedes: Woonkieskompas helpt bij keuze in stemhokje
Afgelopen week is door minister De Jonge het platform Nieuwbouw.nl gelanceerd. Dit initiatief van Neprom en WoningbouwersNL moet een totaaloverzicht bieden van beschikbare nieuwbouwprojecten voor zowel koop als huur. "Nieuwbouw.nl helpt consumenten bij het maken van keuzes. Het is een grote stap om een nieuwbouwwoning te kopen en soms ook onzeker. Nieuwbouw.nl helpt om te ontdekken: waar kom ik te wonen, hoe ziet de wijk eruit, met wie kom ik te wonen, hoe hoog wordt mijn energierekening etc. Nieuwbouw.nl brengt al die gegevens goed bij elkaar", aldus De Jonge.
Vastgoed Belang roept de Eerste Kamer op om kritisch te kijken naar de Wet vaste huurcontracten die deze week wordt behandeld. Volgens de belangenbehartiger zorgt de geamendeerde wet voor ongelijke concurrentie tussen Nederlandse en buitenlandse woningzoekenden. "Terwijl het eerder genoemde argument van een proeftijd voor huurders en verhuurders via tijdelijke contracten niet langer van toepassing is op huurders in Nederland, geldt dit nog wel voor huurders afkomstig uit het buitenland. Dit onderscheid is onrechtvaardig en in strijd met het beginsel van gelijke behandeling", zo stelt Vastgoed Belang.
Vastgoed Belang: Nederlandse huurders versus buitenlandse huurders: oproep tot eerlijke behandeling in de initiatiefwet Nijboer/Grinwis Wet vaste huurcontracten
Minister De Jonge heeft afgelopen week bekendgemaakt wat de leenruimte is voor huishoudens in 2024. Een belangrijke wijziging is dat de leenruimte groter wordt bij een sterk energielabel. Ook komt er extra ruimte als verduurzamingsmaatregelen worden meegefinancierd. In dat laatste geval wordt gekeken naar het huidige label, waarbij slechte labels dus meer extra kunnen financieren. Deze regels gaan gelden voor zowel nieuw aangekochte woningen als voor reeds langer in bezit zijnde woningen.
Verder geldt voor studenten vanaf 1 januari dat de actuele studieschuld leidend wordt bij de berekening van de leenruimte. "Met deze aanpassing wordt voor oud-studenten op verantwoorde wijze in elke situatie de impact van een studielening op de maximaal toegestane hypotheek zo veel mogelijk beperkt", aldus de minister. In de brief wordt de methodiek verder toegelicht.
Verder komt er ook voor alleenstaanden meer ruimte, omdat zij over het algemeen minder lasten hebben. Volgens de minister stijgt over de hele linie de ruimte als deze wordt afgezet tegen de verwachte loonstijging. Als deze verwachting niet wordt genomen is sprake van een lichte daling.
Samen met staatssecretaris Heijnen ondertekenden 45 partijen afgelopen week het convenant Schoon en Emissieloos Bouwen (SEB). De afspraken bevatten een routekaart en hebben betrekking op duizenden ondernemingen in Nederland en moeten ervoor zorgen dat de bouw schoner, gezonder en stiller wordt. Onderdeel van de afspraken is dat richtlijnen voor de uitstoot van stikstof en fijnstof voor de bouwsector strenger worden per 2025. Vanaf 2028 worden ook de CO2-richtlijnen strenger. Lichter bouwmaterieel moet helemaal emissieloos worden. Het Rijk stelt tot en met 2030 een miljard euro beschikbaar om dit mogelijk te maken.
Het kabinet heeft afgelopen week Regio Deals gesloten met veertien regio's. Met de 900 miljoen die daarvoor vanuit het Rijk beschikbaar is gesteld moeten de regio's op allerlei terreinen investeringen kunnen doen die de leefbaarheid verbeteren en de gemeenschapszin versterken. In sommige deals is woningbouw een onderdeel, zo wordt in de Regio Deals Zuid-Limburg, Arnhem-Nijmegen en in Zeeland aangesloten op de Novex-aanpak.
Minister De Jonge onderzoekt of sommige verduurzamingsmaatregelen kunnen vrijgesteld van instemming door de Vereniging van Eigenaren (VvE). Dat laat hij weten in reactie op Kamervragen van VVD en CDA. Onlangs presenteerde De Jonge al een actieplan om VvE's te prikkelen om te verduurzamen. Uit onderzoek blijkt namelijk dat verduurzaming in deze gevallen traag gaat, omdat onduidelijk is hoe dit moet worden georganiseerd. Vooruitlopend wil De Jonge appartementseigenaren alvast meer ruimte geven, zo blijkt uit de beantwoording. Bijvoorbeeld door te volstaan met een notificatie aan de VvE, in plaats van het vragen van instemming.
"Ik vind het van belang dat individuele appartementseigenaren die graag willen verduurzamen hierin niet tegengehouden worden door een VvE die zelf niet de regie neemt in het duurzaam onderhouden van het gebouw. Daarom onderzoek ik of ik de appartementseigenaren die willen verduurzamen kan helpen door de notificatieregeling voor oplaadpunten te verbreden naar meerdere verduurzamingsmaatregelen", aldus de minister.
"Welke verduurzamingsmaatregelen onder de notificatieregeling kunnen vallen, wordt nader onderzocht. Het gaat hierbij om verduurzamingsmaatregelen die nauw verbonden zijn aan het appartement zelf, zoals het vervangen van enkel glas door isolatieglas. In dit kader wil ik benadrukken dat het de voorkeur verdient dat het VvE-gebouw integraal verduurzaamd wordt, en niet per appartement."
Antwoord op vragen van de leden Peter de Groot, Erkens, Bontenbal en Geurts over het bericht ‘Verduurzaming van koopwoningen komt bij gedeeld huizenbezit slecht van de grond’
De Eerste Kamer pleit opnieuw voor een nieuwe ingangsdatum voor de al meermaals uitgestelde containerwet. De wet werd eerder al door minister Ollongren bijna ingevoerd, maar er bleven twijfels of gemeentes met de vereiste digitale systemen wel echt klaar waren voor de wet die eigenlijk alles rondom vergunningen moet gaan regelen. De Eerste Kamer vreest nog altijd voor grote uitvoeringsproblemen. Minister De Jonge wil na vijftien jaar discussie echter de invoering op 1 januari doorzetten en heeft dat de Eerste Kamer afgelopen week ook duidelijk laten weten. Volgens hem is er uitgebreid met de digitale systemen getest en staan gemeenten klaar om over een paar weken met de nieuwe wet aan de slag te gaan. De wet is bovendien zo omvangrijk - en vervangt daarmee zoveel andere regelgeving - dat het ondoenlijk is om de oude systemen weer langer te laten draaien. De Jonge wees er tijdens het debat op dat de Eerste Kamer de taak heeft om wetten te controleren op uitvoerbaarheid, maar dat dit moet gebeuren tijdens de wetsbehandeling. Na afloop daarvan kan niet op willekeurige momenten de oproep worden gedaan om wetten te herzien, aldus de minister.
Minister De Jonge vindt de maatregelen die voortkomen uit de wet om de huurverhogingen in de vrije sector te reguleren een gerechtvaardigde inperking van het eigendomsrecht. Dat laat hij weten in het schriftelijk overleg met de Eerste Kamer. Hij spreekt nadrukkelijk tegen dat investeringen in de woningmarkt hierdoor niet meer mogelijk zijn.
"Doordat nog steeds een jaarlijkse huurverhoging mogelijk is, waarbij de in de huurovereenkomst overeengekomen jaarlijkse huurverhoging wettelijk wordt afgetopt door het wettelijk maximale huurverhogingspercentage, is er naar de mening van het kabinet sprake van een gerechtvaardigde, want beperkte, inperking van het eigendomsrecht", aldus de minister.
"Verlenging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten zal daarom geen compensatie vragen. Of verhuurders met de genomen en aangekondigde maatregelen financiële schade leiden of niet, is mede afhankelijk van de hoogte van hun investeringsbedragen en/of de financieringsgraad van hun investeringen voor hun woningen. Kans op (tijdelijke) vermindering van rendement behoort tot het ondernemersrisico van verhuurders."
Verslag van een schriftelijk overleg met de minister van BZK over evaluatie Wet huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten
De ministerraad heeft afgelopen vrijdag ingestemd met een aantal voorstellen die betrekking hebben op de woningmarkt, zo valt op te maken uit de besluitenlijst. Zo heeft minister De Jonge het voorstel inzake besluit tot wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving (in verband met de landelijke uniformering van de energie- en milieuprestatie bij nieuwbouw, het verbeteren van de veiligheid en gezondheid in gebouwen en enkele andere wijzigingen) gewijzigd na advies van de Raad van State. De verwachting is dat het besluit snel zal worden vastgesteld. Verder is ingestemd met het voorstel om de aangewezen groepen voor tijdelijke huurcontracten in internetconsultatie te brengen.
Geannoteerde besluitenlijst ministerraad 3 november 2023
In Utrecht woedt een fel debat over de hoge eisen die de gemeente stelt aan bouwprojecten. Eisen die vaak verder gaan dan het landelijk vastgestelde Bouwbesluit. Projecten worden daardoor te duur en worden niet gerealiseerd. In de gemeenteraad groeit de druk op om de eisen af te zwakken, zo bleek uit een artikel in AD.
AD: Maatregelen om bouwtempo op te schroeven in Utrecht (zeer) pijnlijk: ‘Niet voor niets eisen gesteld’
In het AD was afgelopen week aandacht voor de weerstand tegen sloop van oude karakteristieke panden. Diverse betrokkenen worden aangehaald die oproepen om hier voorzichtig mee te zijn.
AD: Tochtige jaren 30-panden gesloopt vanwege energielabel: ‘Soms slaat het door’
De politieke nieuwsoverzichten worden door de VTW gemaakt in samenwerking met 1848.nl.