Met deze week onder andere:
Bij de procedurevergaderingen zijn afgelopen week nauwelijks onderwerpen controversieel verklaard. Ook op het thema woningmarkt gaan alle onderwerpen door, zo bleek tijdens de procedurevergadering van de commissie BZK. Dat is opvallend, aangezien het bij de val van een kabinet gebruikelijk is dat veel zaken aan een nieuwe Kamer en een nieuw kabinet worden overgelaten. Over de Wet betaalbare huur en Wet regie op de volkshuisvesting werd niet gestemd, aangezien deze wetsvoorstellen nog niet bij de Kamer zijn ingediend. Wel liet D66-Kamerlid Boulakjar weten dat wat hem betreft deze wetgeving kan worden doorgezet. Het is aan het kabinet of ze de wetten ook aan de Kamer gaan aanbieden. Tijdens de procedurevergadering deed de VVD nog een poging om de vereenvoudiging van de huurtoeslag controversieel te verklaren met het argument dat het voorstel niet meer per 1 januari kan worden ingevoerd. De rest van de commissie ging hier niet in mee. Dinsdag stemt de Kamer definitief over het besluit van de commissie BZK.
Verslag procedurevergadering
De Kamer heeft afgelopen week ingestemd met een voorstel van het presidium van de Kamer om het herfstreces te schrappen en in plaats daarvan het verkiezingsreces al een week eerder te laten ingaan. Dat betekent dat de Kamer vanaf 28 oktober met verkiezingsreces gaat. Het voorstel van het presidium is om daarna de nieuwe Kamerleden de begrotingen te laten behandelen. Het gevolg hiervan is dat de Tweede Kamer en Eerste Kamer pas in het nieuwe jaar over het gros van de begrotingen kunnen stemmen. Waarschijnlijk worden sommige onderdelen van de begroting wel al eerder behandeld, bijvoorbeeld met betrekking tot fiscale regelingen. In de brief van het presidium sluit Kamervoorzitter Bergkamp niet uit dat ook het kerstreces er anders uit gaat zien dan gebruikelijk.
Brief van het Presidium over begrotingsbehandelingen en recesplanning
Afgelopen week presenteerden diverse partijen hun verkiezingsprogramma's. Een overzicht:
De combinatiepartij GroenLinks/PvdA heeft afgelopen week vergaande plannen voor de woningmarkt gepresenteerd in het concept-verkiezingsprogramma. Zo wil de partij huurprijsregulering doortrekken naar alle huurwoningen met bovendien een minder zwaar gewicht voor de WOZ-waarde. Ook worden alle verhuurders verplicht om in 2030 hun woning te hebben verduurzaamd naar label B. Op korte termijn zouden huurders al een huurverlaging kunnen afdwingen in het geval van enkel glas. Ook wil de partij corporaties meer ruimte geven om te bouwen voor middenhuur en moet de inkomensgrens voor toegang tot sociale huur omhoog. De winstbelasting voor corporaties moet op termijn worden afgeschaft, zo wil de partij.
Verder wil GroenLinks/PvdA de grondmarkt steviger in handen krijgen door de oprichting van een Nationale Grondbank. Ook moet er een planbatenheffing komen en een belasting op braakliggende grond. Ontwikkelaars krijgen van GroenLinks/PvdA een bouwplicht als grond is aangemerkt voor woningbouw. In het uiterste geval kan de grond worden onteigend. Ook stelt de partij een doorbouwgarantie (ook als nog niet 70 procent is verkocht) en een woningbouwfonds voor. In dat laatste geval is de voorwaarde dat de grond in handen blijft van 'een gemeenschappelijke partij'. Aan de verkoop door corporaties wordt de voorwaarde gesteld dat dit niet aan beleggers kan. Bovendien moet het aandeel sociale huurwoningen op peil blijven. Om de belangen van woningzoekenden beter mee te nemen krijgen zij een belangrijkere rol in bezwaarprocedures. Daarnaast wil de partij vasthouden aan de ladder voor duurzame verstedelijking en een vergaande stimulering van zonnepanelen. Voor daklozen moeten er basiswoningen komen en voor ouderen een stevig actieplan om voldoende woningen te kunnen realiseren.
Afgelopen week heeft BBB het verkiezingsprogramma gepresenteerd en heeft daarbij op diverse punten voorstellen met betrekking tot de woningmarkt. Zo wil de partij de bouw versnellen door het verkorten van procedures en een vrijstelling voor stikstofuitstoot. Ook moet de overheid investeren in woningbouw via allerlei impuls- en garantieregelingen. Een opvallend voorstel is dat de partij woningen wil realiseren in natuurgebied De Oostvaardersplassen. De partij keert zich voorlopig tegen de plannen om middenhuur te reguleren en wil in plaats daarvan eerst onderzoeken of dergelijke maatregelen investeerders afschrikken. Om investeerders en projectontwikkelaars zekerheid te geven wil de partij het bouwbesluit en de duurzaamheidseisen komende jaren bevriezen. Ook stelt de partij voor dat kangoeroewoningen mogelijk worden, met meerdere woningen op een erf. Om de druk op de woningmarkt te verlagen wil BBB een maximaal aantal van 15.000 statushouders per jaar huisvesten. Zij verliezen als groep ook hun voorrangspositie voor huurwoningen om ruimte te geven aan woningzoekers die al lang op de wachtlijst staan. Verder wil de partij ook middenhuur van corporaties onder de garantieregeling laten vallen en daarbij eveneens onderzoeken of private partijen ook van die regeling gebruik kunnen maken. Lagere- en middeninkomens moeten gestimuleerd worden om een huis te kopen, zonder dat daarbij een prijsopdrijvend effect plaatsvindt. Tot slot wil de partij na afspraken met de corporaties ook met private verhuurders afspraken maken over verduurzaming.
Verkiezingsprogramma BBB
Het CDA-programma kondigt weinig extra plannen aan ten opzichte van waar minister De Jonge al mee bezig was. Wel wil de partij corporaties meer tijd geven om te verduurzamen. In de huidige plannen van het kabinet moeten alle slechte labels in 2028 zijn uitgefaseerd, maar het CDA wil deze termijn vastleggen op 2030. Ook wil het CDA stimuleren dat jongeren sparen voor de aankoop van een woning. Zij krijgen op die manier een hogere spaarrente.
Volt zet in het verkiezingsprogramma nadrukkelijk in op een actieve rol voor de Rijksoverheid bij de financiering van woningbouwprojecten. Voorwaarde is wel dat ontwikkelaars daarbij inzage moeten geven in de kosten en baten. De partij wil in 2030 de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait afgeschaft hebben. Andere opvallende plannen zijn een verplichting om in 2028 dubbel glas te verplichten in alle bestaande woningen en het onderzoeken van innovatieve woonvormen.
De Partij voor de Dieren ziet in het afbouwen van de agrarische sector een manier om stikstof te besparen en daarmee meer ruimte te creëren voor woningbouw. Dat moet in eerste instantie gebeuren in bestaande bouw, bijvoorbeeld oude kantoren. De hypotheekregels moeten worden aangepast zodat aftrek alleen nog mogelijk wordt tot de NHG-grens en cohousing mogelijk wordt met meerdere mensen. De partij wil de woningvoorraad in 2030 energieneutraal hebben. Oudere woningen die niet energieneutraal gemaakt kunnen worden moeten daarbij gecompenseerd worden door extra zuinige nieuwbouw. Net als GroenLinks/PvdA wil ook de Partij voor de Dieren het WWS laten gelden voor alle huurwoningen. In hun voorstel telt de WOZ helemaal niet meer mee. Ook in andere opzichten sluit de partij aan bij GroenLinks/PvdA, zoals met het plan voor een braakligboete en het verhogen van de inkomensgrens voor sociale huur. Verder zet de partij stevig in op vergroening, zoals regels voor groene daken en natuurinclusieve nieuwbouw.
Tijdens een hoorzitting over architectuurbeleid klonk afgelopen week in de Kamer een breed pleidooi om hier in het bouwproces meer aandacht aan te geven. Diverse experts vinden dat de politiek dit moet faciliteren in beleid en dat de overheid daarbij vaker de rol moet oppakken als goed opdrachtgever. In bestuurlijke zin werd ook benoemd dat architectuur valt onder cultuur en niet onder woningbouw. Een meer integrale benadering zou daarbij al kunnen helpen. Volgens de experts zou in de brede facetten rondom woningbouw, verstedelijking en ruimtelijke ordening getoetst moeten worden aan het architectonisch criterium. Volgens de aanwezigen is hier afgelopen jaren de klad in gekomen. Zo gaat het vaak mis in de aanbesteding, waarbij vooral wordt gekeken naar het goedkoopste plaatje. Volgens Jan Fokkema van NEPROM is het van belang om ook meer naar de wensen van burgers te luisteren. Zij moeten immers in die huizen wonen. Anderen riepen weer op om in de hele bouwketen meer verbinding tot stand te brengen tussen de verschillende partijen. Ook daarmee kan de kwaliteit van de architectuur omhoog worden geholpen.
Het ministerie heeft afgelopen week een nieuw planningsoverzicht naar de Kamer gestuurd. Het overzicht geeft inzage in op welk moment voortgang in een dossier (bijvoorbeeld via een specifieke Kamerbrief of wetgeving) verwacht wordt. Zeker nu de Kamer geen onderwerpen controversieel heeft verklaard is de kans groot dat deze agenda komende tijd zal worden voortgezet. De relevante onderdelen uit het overzicht zijn toegevoegd aan de agenda onderaan deze nieuwsbrief.
Minister De Jonge is het op grote lijnen eens met de initiatiefnota van PvdA-Kamerlid Henk Nijboer 'Prettig wonen voor iedereen', maar zet wel bepaalde kanttekeningen. Dat valt op te maken uit zijn vorige week verschenen reactie. Zo vindt De Jonge de regel om bij bouwprojecten minimaal 30 procent sociale huur te eisen te streng. Wel wijst hij er op dat hij in de Wet regie op de volkshuisvesting wil regelen dat gemeenten die onder de 30 procent zitten kunnen worden verplicht daar in hun nieuwbouwprojecten naar toe te laten werken. Hij wil daarbij wel de ruimte aan de gemeente laten.
Ook licht De Jonge toe waarom hij bij de Wet betaalbare huur kiest voor een andere route dan het optrekken van de liberalisatiegrens. In de wet stelt De Jonge een apart regime voor middenhuur voor en daarmee komt hij niet in de knel met staatssteunregels. Ook het voorstel om de inkomensgrenzen te verhogen of de vrije toewijzingsruimte te vergroten stuit op Europese staatssteunregels.
Uit de nieuwe monitor Woondiscriminatie blijkt dat het aantal gevallen van woondiscriminatie is afgenomen, maar dat er nog altijd werk aan de winkel is. Zowel uit correspondentietesten als bij mystery calls is de daling zichtbaar. Zo stond in de vorige monitor 80 procent van de bemiddelaars niet direct afwijzend tegenover discriminerende verzoeken, bleek uit mystery calls. Inmiddels is dit gedaald naar 73 procent. Ook uit de huidige monitor blijkt dat nog altijd 37 procent van de bemiddelaars meedoet aan het uitsluiten van mensen met een niet-Nederlandse achtergrond. De Jonge ziet in de cijfers indicaties dat zijn woondiscriminatiebeleid effect heeft. In de Kamerbrief gaat hij in op de lopende trajecten, waaronder de Wet goed verhuurderschap.
De VVD heeft Kamervragen gesteld over berichten vanuit Gelderland dat de woningbouwambities vertraging oplopen door ambtenarentekort. VVD-Kamerlid De Groot vraagt onder andere hoe het ambtenarenapparaat kan worden uitgebreid en hoe meer gebruik gemaakt kan worden van flexpools. Ook is de vraag hoe de druk op ambtenaren kan worden verminderd en of de minister al bij het opstellen van de woondeals wist dat de capaciteit een probleem zou worden.
Vragen van het lid Peter de Groot (VVD) aan de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening over het bericht ‘Gelderse woondeals dreigen te mislukken: niet door stikstof, maar door ambtenarentekort’
Corporatiekoepel Aedes dringt aan op voortvarend en consistent beleid met betrekking tot verduurzaming. Dat valt op te maken uit het ingediende position paper in aanloop naar het rondetafelgesprek in de Kamer deze week. Volgens Aedes lopen mooie ambities nu vaak stuk op een tekort aan mensen en kennis, vergunningprocedures en tegenstrijdige eisen. Ook de nog altijd aanhangige Wet Gemeentelijke Instrumenten Warmtetransitie (WGIW) en Wet Collectieve Warmtevoorziening (WCW) zorgen volgens Aedes voor vertraging in de opgave, net als de wijzigende regels met betrekking tot zonnepanelen, isolatiestandaarden en milieuprestaties.
In aanloop naar het rondetafelgesprek over Verduurzaming van de woningvoorraad en aanpak energiearmoede heeft de VNG in een position paper suggesties gedaan om gemeenten in staat te stellen ecologisch onderzoek te doen. Hun voorstel is een reactie op de uitspraak van de Raad van State afgelopen zomer dat diersoorten als vleermuizen beschermd dienen te worden bij isolatiemaatregelen (bijvoorbeeld bij spouwmuren).
"De enige realistische manier om door te gaan met isolatieaanpakken is wanneer gemeenten het gehele jaar ecologisch onderzoek laten uitvoeren, de soorten in kaart brengt in een soortenmanagementplan (SMP) en beschermende maatregelen treft. Op basis van de SMP kan de provincie aan de gemeente een gemeentebrede ontheffing verlenen. De lijst met knelpunten om deze SMP-aanpak op te schalen is lang en omvat o.a. kostenreductie en financiering voor gemeenten, tussentijdse oplossingen, duidelijke regie en communicatie vanuit het rijk", aldus VNG.
Ondanks dat het tekort aan studentenwoningen is afgenomen blijft inzet nodig om de druk verder te verlagen. Dat is de boodschap van minister De Jonge in reactie op de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2023 (LMS). In de 20 grootste steden is het tekort afgenomen van 27.000 naar 23.000. De Jonge spreekt daarmee van een kentering. Wel ontvangt hij signalen dat het aantal studentenkamers afneemt en dat de herinvoering van de basisbeurs zorgt voor een extra druk. "Deze ontwikkelingen onderstrepen de noodzaak om onverminderd door te gaan met de acties uit het actieplan", aldus de minister, die in de brief de lopende acties toelicht. Zo zet hij onder andere in op flexwoningen en het beter benutten van bestaande bouw. Ook hamert hij op de mogelijkheden van hospitaverhuur.
Volgens minister Van der Wal heeft de Porthos-uitspraak geen precedentwerking, maar "bevestigt wel dat sommige projecten met kleine deposities doorgang kunnen vinden" als uit een beoordeling blijkt dat "een negatief effect is uitgesloten". Dat liet ze afgelopen week weten tijdens het commissiedebat over stikstof en natuur. "Op dit moment ben ik bezig om met de provincies — zij zijn namelijk bevoegd gezag — te kijken wat dit betekent voor verdere vergunningverlening", voegde ze toe.
Tijdens het debat leek brede consensus dat het afgelopen jaren te vaak is gegaan over jaartallen, in plaats van het oplossen van de problemen voor PAS-melders. Ook werd betreurd dat het kabinet wel in staat was om een stoppersregeling uit te werken, maar het niet lukte om een visie op te stellen voor de groep die wel doorgaat. CDA-Kamerlid Vedder kreeg het met collega's aan de stok toen ze de afgelopen jaren tijdverspilling noemde. Anderen reageerden dat dat toch vooral aan het CDA lag.
In antwoord op Kamervragen van de Partij voor de Dieren licht minister Van der Wal nog eens toe op welke manier via saldering toch woningbouw mogelijk is. "Waar agrarische activiteiten plaatsmaken voor woningbouw wordt regelmatig interne saldering toegepast. De stikstofuitstoot in de nieuwe situatie (in dit geval een woonwijk) wordt dan vergeleken met de oude situatie (in dit geval agrarisch gebruik)", aldus de minister. "Een vergelijkbaar voorbeeld daarvan is een situatie waarin woningen zouden worden gebouwd op grond waar voorheen kassen stonden. Als referentiesituatie geldt de feitelijk legale situatie voorafgaande aan de vaststelling van het bestemmingsplan." In het geval van extern salderen gaat het om stikstofruimte die buiten het plan- of projectgebied wordt gevonden.
Antwoord op vragen van het lid Akerboom over 'een nieuw geitenpaadje voor stikstof-vergunningverlening: wordt intern salderen het nieuwe extern salderen?'
Staatssecretaris Van Rij heeft zijn plannen met betrekking tot de hervorming van box 3 gepresenteerd. Ondanks de demissionaire status wil hij het voorstel doorzetten, omdat de staat anders komende jaren teveel geld misloopt. De hervorming is onder andere relevant voor woningbeleggers die huurinkomsten ontvangen.
De staatssecretaris kiest voor een vermogenswinstbelasting voor huurinkomsten. Ook moet belasting worden betaald bij de verkoop van verhuurd bezit. Om dit te kunnen bepalen komt er een administratieplicht. Wel komen er weer aparte regels voor mensen die één eigen woning in box 3 hebben en deze vooral voor zichzelf gebruiken. "Om de heffing voor deze groep en voor de Belastingdienst eenvoudig te houden geldt alleen voor de eerste woning in box 3 een apart forfait. Om in aanmerking te komen voor het forfait, worden eisen gesteld aan de mate van eigen gebruik", zo valt te lezen in de Kamerbrief.
De D66-fractie lijkt de afwijzingsgrond van minimaal vijftig woningen te stringent te vinden in de ontwerpregeling specifieke uitkering woningbouw op korte termijn door bovenplanse infrastructuur. "Deze leden onderstrepen het belang van betaalbare woningen op nieuwbouwlocaties en zijn derhalve benieuwd naar de overweging om het percentage op vijftig procent van het totaal vast te zetten. Waarom is er niet voor gekozen om dit in lijn te brengen met de landelijke doelstelling, waarbij van alle nieuwbouwwoningen twee derde in de categorie ‘betaalbaar’ moet vallen? Hoe draagt deze regeling bij aan die doelstelling?", zo valt te lezen.
In het schriftelijk overleg over de initiatiefwet om weeskinderen te beschermen tegen uitzettingen worden door de partijen nog enkele vragen gesteld. Onder andere met betrekking tot de reikwijdte met betrekking tot de leeftijd. Ook vragen partijen waarom de wet geldt voor corporatiewoningen en niet voor particuliere huurwoningen.
WoningbouwersNL verwacht dat er mogelijk niet één miljoen, maar twee miljoen extra woningen nodig zijn tot 2030. Dat laat directeur Coen van Rooyen weten aan De Telegraaf. Hij baseert zich daarbij op onderzoek van denktank Denkwerk, waaruit blijkt dat er extra woningen nodig zijn voor arbeidsmigranten. Deze extra arbeidsmigranten zijn nodig om de welvaart op peil te houden in een tijd van vergrijzing. Volgens WoningbouwersNL wordt het echter al moeilijk om de ambitie van één miljoen te halen.
NRC schreef afgelopen week over de verschillen in huurprijsontwikkeling tussen huurders in woningen die vallen onder de Wet huurverlaging en huurders van woningen die daar niet onder vallen. De krant baseert zich daarbij op cijfers van het CBS. De huurverlaging gold alleen voor sociale huurwoningen van woningcorporaties. Over de kwestie zijn inmiddels Kamervragen aangekondigd.
Tegenover FD gaf minister De Jonge een uitgebreid interview over de gevolgen van de kabinetsval voor zijn woningmarktplannen. Zijn boodschap is vooral dat de ingezette lijn met betrekking tot meer regie vanuit het Rijk en de betere bescherming van huurders moet worden voortgezet.
De positie van tweeverdieners is er afgelopen jaar op de woningmarkt op vooruitgegaan, zo blijkt uit cijfers van De Hypotheker. Voor singles zonder extra financiële ruimte is de situatie nog altijd vrij hopeloos.
Uit onderzoek van DNB blijkt dat 1,8 miljoen huishoudens een aanpassing wil in de woonsituatie.
De Vereniging Eigen Huis roept gemeenten op om de bouwleges te verlagen. Dit is volgens hen nodig om de woningbouw op peil te houden. In de nieuwe wet voor de kwaliteitsborging worden de ontwikkelaars zelf verantwoordelijk voor de controle en maken daarmee hogere kosten die eerder onder de bouwleges vielen.
Vastgoed Belang heeft een verhalenbundel aangeboden aan de Tweede Kamercommissie BZK. Met de bundel wil de belangenbehartiger misverstanden over beleggers wegnemen. "Het is teleurstellend en zorgwekkend dat zij regelmatig met schadelijke bewoordingen in een verdomhoekje worden geplaatst, ondanks hun onmiskenbare bijdrage aan de huisvestingssector", aldus Vastgoed Belang.
Uit cijfers van Aedes blijkt dat het aantal huurders van corporatiewoningen met een huurachterstand is gestegen. Wel daalde het aantal uitzettingen en het totaalbedrag aan achterstand.
Aedes: Huurachterstanden corporaties blijft gelijk, wel weer minder huisuitzettingen
Het politiek nieuwsoverzicht wordt gemaakt door de VTW in samenwerking met 1848.nl