Politiek nieuwsoverzicht 12 december 2022: minister presenteert plannen regulering middenhuur; geld voor flexpools; en herplaatsingsgarantie flexwoningen

In het politiek nieuwsoverzicht van deze week: de plannen voor de regulering van de middenhuur zijn gepresenteerd door minister De Jonge, wat moet resulteren in een lagere huur voor 300.00 huishoudens; de Tweede Kamer past de begroting Wonen en Ruimte aan om ambtelijke flexpools te financieren voor woningbouw en gebiedsontwikkeling; en de minister spreekt met VNG en Aedes af een garantieregeling in te stellen om de bouw van flexwoningen te stimuleren.

Regulering middenhuur
Minister De Jonge heeft zijn definitieve plannen gepresenteerd met betrekking tot de regulering van middenhuur. Eerder waren de contouren hiervan al bekendgemaakt, maar na de uitwerking van diverse onderzoeken is nu een en ander verder ingekleurd. Een belangrijke vraag die nog op tafel lag, is op welke manier ervoor gezorgd wordt dat ondanks regulering investeerders blijven investeren en verhuurders niet gaan verkopen. De Jonge wijst erop dat het antwoord niet eenduidig te geven is vanwege de vele factoren die daarbij een rol spelen en wil daarom de effecten goed blijven monitoren.

De minister: "Bij een deel van de woningen zal de daling in huurinkomsten fors zijn, waardoor investeerders mogelijk kunnen besluiten tot de verkoop van huurwoningen in de bestaande woningvoorraad. Het is echter lastig om in te schatten in welke mate dit voor zal komen, omdat dergelijke beslissingen afhankelijk zijn van omstandigheden in de markt en andere factoren zoals bijvoorbeeld de rest van de portefeuille van de investeerders."

"Desondanks is er een kans dat verhuurders ervoor kiezen om hun woning bij een huurderswisseling te verkopen, waardoor de huurvoorraad kleiner wordt. Ik zal daarom de brede effecten op de woningvoorraad na invoering van de regulering goed monitoren."

De belangrijkste punten

De liberalisatiegrens komt te liggen op 187 punten, wordt jaarlijks geindexeerd en zal bij de inwerkingtreding vermoedelijk op ongeveer 1.100 euro liggen
Regulering gaat gelden voor nieuwe huurcontracten
De regulering is in principe tijdelijk, zolang het noodzakelijk is
Het WWS (woningwaarderingsstelsel) wordt dwingend met de mogelijkheid tot boetes
Het WWS wordt gemoderniseerd door normering van energielabels en buitenruimtes
De weging van de WOZ wordt beperkt tot 33 procent vanaf de huurliberalisatiegrens
De huurprijsstijging wordt gemaximeerd op cao-loonontwikkeling plus 0,5 procent
Gemeenten krijgen ruimte voor toewijzing van middenhuur aan middeninkomens
Met het pakket zullen uiteindelijk zo'n 300.000 woningen een lagere huurprijs krijgen, in eerste instantie zal het pakket bij een bewonerswissel voor 157.000 woningen effect hebben. Dit heeft te maken met een overgangsregeling
De huurprijs van deze woningen gaat gemiddeld met 190 euro naar beneden
Uiteindelijk zal 90 procent van de huurwoningen binnen het gereguleerde segment vallen
Doordat de WOZ-weging in het WWS wordt aangescherpt verwacht De Jonge dat er met minder tijdelijke huurcontracten gewerkt zal worden
De Jonge komt rond de zomer met een wetsvoorstel om de marktverkenning voor corporaties op te schorten tot 1 juli 2025
De Jonge wil afspraken maken met corporaties over de plannen tot 1 juli 2025
De Jonge wil het wetsvoorstel begin 2023 in consultatie brengen om in 2024 al in te kunnen voeren

Kamerbrief: Regulering middenhuur (pdf)
Persbericht: Lagere huur voor ruim 300.000 woningen (Rijksoverheid.nl)

Kamer past begroting Wonen en Ruimte aan voor flexpools
Eén van de zorgen bij o.a. corporaties bij de realisatie van de woningbouwopgave is het gebrek aan ambtelijke capaciteit binnen gemeenten om in de voorfase van woningbouwprojecten deze te beoordelen en goed te keuren. Het kabinet had al 40 miljoen euro uitgetrokken voor zogenoemde "flexpools", waarop medeoverheden een beroep kunnen doen voor expertise. Een meerderheid in de Tweede Kamer wilde hier nog een schepje bovenop doen. Daarom hebben zij middels een amendement 10 miljoen euro extra voor flexpools de begroting Wonen en Ruimte aangepast. De dekking komt uit de woningbouwimpuls, waar de minister aanvankelijk geen voorstander van was, maar waar hij zich toch bij neerlegde. De indieners, de coalitieaprtijen, beargumenteren dat dat het extra geld de snelheid bevordert in de voorfase van woningbouwprojecten. Het amendement: "De voorbereidende werkzaamheden voor woningbouwprojecten zijn vaak divers en complex. Soms ontbreekt het gemeenten aan het tijdig in huis hebben van de juiste expertises of ontbreekt het aan de financiële middelen om deze in te huren. Met de inzet van flexpools ondersteunen medeoverheden de snelheid in het daadwerkelijk komen tot woningbouwprojecten van marktpartijen. Ook mede gelet op de recente uitspraak van de Afdeling advisering van de Raad van State ten aanzien van de Porthos-zaak is het bestrijden van het tekort aan ambtelijke capaciteit zeer noodzakelijk en essentieel."

Herplaatsingsgarantie flexwoningen
Minister De Jonge komt in overleg met VNG en Aedes met een garantieregeling die het mogelijk maakt dat er geïnvesteerd zal worden in flexwoningen. Nu is onzekerheid over de business case vaak een reden dat deze projecten niet van de grond komen. Via een herplaatsingsgarantie moet zekerheid worden geboden.

"Kern van de garantie is dat de kans op herplaatsing maximaal vergroot wordt door een zogenoemde gezamenlijke herplaatsingsladder, kwaliteitseisen aan de woningen, de inzet van een marktmeester en het opdragen van de taak om flexwoningen met een bepaalde minimale exploitatieduur in stand te houden", aldus de minister. "De gezamenlijke herplaatsingsladder houdt in dat partijen lokaal, regionaal, provinciaal en landelijk gezamenlijk ervoor zorgen dat er voldoende locaties zijn voor herplaatsing en afspreken dat een herplaatsbare flexwoning voor een nieuw te bouwen flexwoning gaat."

De Jonge wil in de regionale woondeals opnemen hoeveel flexwoningen er gerealiseerd gaan worden en hij is voornemens om in het Wetsvoorstel versterken regie volkshuisvesting op te nemen dat gemeenten ook vervolglocaties voor de flexwoningen moeten opnemen. Als het niet lukt om een vervolglocatie te vinden moet een marktmeester zich over de kwestie buigen. Als het dan alsnog niet lukt om een locatie te vinden dan krijgt de investeerder een financiële compensatie.

Kamerbrief Financiële herplaatsingsgarantie voor versnelling tijdelijke
huisvesting (pdf)
Persbericht Financiële herplaatsingsgarantie voor flexwoningen (Rijksoverheid.nl)

---

Het politiek nieuwsoverzicht 'Actueel in de volkshuisvesting' op het gebied van belangenbehartiging wordt door de VTW gemaakt in samenwerking met 1848.nl. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Hans Geurts, senior beleidsmedewerker Public Affairs en Communicatie: h.geurts@vtw.nl // 06 46 87 99 28

Terug