Conceptueel bouwen en Tijdelijke woningen - verslag themabijeenkomst 22 november 2022

Conceptueel bouwen, Bouwstromen en tijdelijke woningen zijn voor corporaties onderwerpen die steeds belangijker worden. Wat zijn de overeenkomsten en verschillen en wat moet je hier als toezichthouder van weten? Dat stond centraal in de themabijeenkomst op 22 november jl. 

Voorzitter Guido van Woerkom leidde de bijeenkomst in. Hij gaf aan dat de VTW de leden goed mee wil nemen in innovatie en ontwikkelingen binnen de sector. Hoe moet je het gesprek voeren met je bestuurder over conceptueel bouwen? Welke kansen liggen er als het gaat om het realiseren van tijdelijke woningen? De VTW heeft in de zomer van 2022 een handreiking Conceptueel Bouwen uitgebracht. 

De VTW heeft een aantal experts gevraagd een toelichting te geven op de ontwikkelingen rond conceptueel bouwen en tijdelijke woningen.

Conceptueel Bouwen en bouwstromen
Allereerst kwam Maarten Georgius aan het woord. Hij is adviseur Opdrachtgeverschap bij Aedes. In zijn presentatie nam hij de aanwezigen mee in de opgave voor de nieuwbouw en hoe conceptueel bouwen daarbij kan helpen. Conceptueel bouwen werkt vanuit herhaalbare, innovatieve, integrale en flexibele woonoplossingen - maar wel per project aanpasbaar op de wensen voor die locatie. Volgens Georgius levert dit veel voordelen op: bouwen kan sneller, tegen een hogere kwaliteit, het is goedkoper en levert ook minder bouwafval op. Voorbeelden zijn te vinden op de Conceptenboulevard. 

Daarna zoomde hij meer in op wat Bouwstromen zijn. Hierbij gaat het om het collectief inkopen van conceptwoningen. Wel maakte hij de kanttekening of de vraagbundeling vanuit corporaties om fabrieken te laten draaien ook in de toekomst de meest voor de handliggende manier is om bouwstromen te organiseren. Het belangrijkste is de continuïteit, de samenwerking met gemeenten en corporaties en de uitgifte van de juiste locaties. Het zijn de overheden die mee moeten doen. Door locaties ter beschikking te stellen, belemmeringen weg te nemen rond welstand en omgevingsvergunningen. Karin de Graaf, commmissaris bij Ymere (en bestuurslid van de VTW) gaf de aanwezigen haar positieve ervaringen mee in de NHbouwstroom in Noord-Holland. 

Flexwonen - waarom willen we dat?
Wim Reedijk kwam vervolgens aan het woord voor zijn presentatie. Hij is adviseur van het Expertisecentrum Flexwonen. Bij Flexwonen gaat het om de tijdelijkheid van: bewoning; en/of de woning zelf en/of de locatie. Reedijk gaf aan dat Nederland altijd een woningtekort heeft gehad en dat er ook altijd een disbalans zal zijn tussen vraag en aanbod. Het huidige probleem van het tekort van 330.000 woningen is groot geworden door o.a. de crisis van 10 jaar geleden. De minister wil ruim 900.000 woningen bouwen om het aanbod te vergroten. Aan de vraagkant verandert er echter ook heel veel: de flexibilisering van de arbeidsmarkt, migratiestromen, de extramuralisatie van de zorg en de toename van kleinere huishoudens. Een groot deel van de genoemde groepen heeft aan acute woonvraag en geen wachttijd opgebouwd. Overigens gaat het niet altijd om mensen met een laag inkomen: ook bij bijvoorbeeld een echtscheiding kan er voor één of beide ex-partners een urgente behoefte zijn aan snelle tijdelijke huisvesting. 

'Flexwonen is de invoegstrook van de woningmarkt,' aldus Reedijk. Het Expertisecentrum helpt om betere huisvesting tot stand te brengen voor arbeidsmigranten en alle andere spoedzoekers die behoefte hebben aan snel beschikbare, betaalbare woonruimten. Volgens Reedijk zijn flexwoningen geen alternatief voor permanente woningen, maar een aanvulling. Vaak blijven mogelijkheden onbenut: bijvoorbeeld leegstaande gebouwen die getransformeerd kunnen worden, maar ook bestaande of nieuwe gebouwen die permanent ingezet kunnen worden voor tijdelijk wonen, of locaties aan randen van bedrijventerreinen die dichtbij een woonwijk liggen.

Reedijk hield een pleidooi voor flexibel denken: creatief kijken naar een andere manier van bouwen; een andere businesscase door verlengde exploitatie langer dan 15 jaar op een tweede locaties en ook om op een andere manier naar locaties te kijken. Hij benadrukte dat een goede omgevingsdialoog van cruciaal belang is, om bezwaren van omwonenden te voorkomen of in goede banen te leiden. Tot slote liet hij zien dat er in Nederland al circa 500 projecten voor flexwonen gaande zijn. Die praktijkvoorbeelden kunt u hier vinden.

Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting
In mei heeft minister De Jonge de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting ingesteld. Voorzitter van de Taskforce is Rob Haans, bestuurder van De Alliantie. In zijn inleiding vertelde Haans bevlogen en indringend over de urgentie. 'Het is alle hens aan dek, maar dat landt heel traag in het land.' De instroom van vluchtelingen is momenteel 700 mensen per week. Vooral de opvang van Oekraïeners gaat veel vragen, zeker omdat die instroom de komende maanden veel groter gaat worden mt de winter in aantocht en de vernietiging van een groot deel van de energievoorziening en infrastructuur in Oekraïne. 

Aan de Taskforce is een uitvoeringsorganisatie verbonden, bestaande uit ongeveer 30 medewerkers van Deloitte, EY, Van Doorne en CMS. Namens die uitvoeringsorganisatie gaven Gijsbert Duijzer en Job Sijbrandij een presentatie over het werk van de Taskforce, welke projecten er lopen en welke regelingen in het leven zijn geroepen om de projecten te ondersteunen. Bij de uitvoeringsorganisatie zijn 374 projecten / aanvragen ingediend en in behandeling. Hierbij gaat het om meer dan 10.000 woningen. Het Rijk heeft een Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen ingesteld van 100 miljoen euro. Momenteel is er daarvoor een wachtlijst. Ook heeft het Rijksvastgoedbedrijf zelf 2.000 tijdelijke woningen besteld. Hiermee ontstaat zowel druk, maar ook comfort bij bouwers. De uitvoeringsorganisatie ondersteunt om die 2.000 woningen te realiseren door locaties te zoeken. 

De versnelling in tijdelijke huisvesting wordt onder meer bereikt door gezamenlijk en gestandadiseerd in te kopen. Bijvoorbeeld door het hanteren van hetzelfde programma van eisen. Duijzer en Sijbrandij gingen verder in op de aanbestedingen bij de bouwopdracht, door collectiviteit en het sluiten van raamovereenkomsten. Maar er zijn ook knelpunten: financieel, juridisch, technisch en de procedures. De uitvoeringsorganisatie heeft een toolbox gemaakt, die handvatten biedt bij het oplossen van die knelpunten.

Acties VTW
De VTW neemt de onderwerpen conceptueel bouwen en tijdelijke woningen mee in de uitwerking van het jaarplan 2023 om hier meer aandacht aan te besteden. We hebben ook een themapagina Conceptueel bouwen ingericht. U kunt de presentaties die tijdens de themabijeenkomst gehouden zijn daar ook terugvinden. 

Thema: Conceptueel Bouwen