Politiek nieuwsoverzicht 3 oktober 2022: minister De Jonge geeft inkijkje in regulering huursector

In het politiek nieuwsoverzicht van deze week: minister De Jonge geeft inkijkje in regulering huursector; wetsvoorstel verhuurderheffing gesplitst; minister erkent: 'Stevige tegenwind' bij bouwopgave; en kijkt ook naar 'hamsterhuren', 'Roompotisering' en optoppen woningen; ook de Woonbond heeft zorgen over het wetsvoorstel herziening huurtoeslag, oftewel normhuren; het CPB onderzoekt het model toekomstige woningbehoefte; en oproep om 'verstening' onderdeel te maken van PBL-monitor.

Regulering huursector
In het commissiedebat Wonen heeft minister De Jonge afgelopen week een inkijkje gegeven hoe hij de huren wil gaan reguleren. Hij hoopt hiermee te voorkomen dat investeerders al te lang afwachten hoe de plannen er uit gaan zien. In november presenteert De Jonge het totale plaatje. De belangrijkste punten:

1) Bovengrens voor het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt verhoogd naar 1.000 euro (186 punten). Volgens de minister vinden in dit segment de grootste excessen plaats.
2) De maximale jaarlijkse stijging wordt inflatie plus 1 procent, maar hier zal van worden afgeweken als de inflatie te hoog is.
3) Er komt een vorm van toewijzing om te zorgen dat middenhuur ook daadwerkelijk aan middeninkomens toekomt.
4) De regels gelden alleen bij nieuwe contracten.
5) Het hele WWS wordt tegen het licht gehouden om te zorgen dat het voor beleggers wel rendabel blijft om te investeren in huurwoningen. Daarbij wordt onder andere gekeken naar het waarderen van gezamenlijke binnenruimtes, een tuin, balkons, duurzaamheid. Ook zal de WOZ-cap opnieuw tegen het licht worden gehouden. Volgens De Jonge is de huidige cap in sommige gevallen (zoals Amsterdam en Utrecht) 'wel heel krap'.
6) De regels moeten per 1 januari 2024 gaan gelden.

Wetsvoorstel afschaffing verhuurderheffing gesplitst
Uit de besluiten van de ministerraad van vrijdag 30 september valt op te maken dat het kabinet de twee voorstellen uit het wetsvoorstel afschaffing verhuurderheffing gaat splitsen. Het kabinet heeft naar aanleiding van het negatieve oordeel van de Raad van State besloten het wetsvoorstel te splitsen. In het voorstel werd geregeld dat de verhuurderheffing wordt afgeschaft en huurverhogingen in de vrije sector worden gemaximaliseerd. Het kabinet haalt deze twee maatregelen dus uit elkaar. Dat valt op te maken uit de besluitenlijst van de ministerraad van afgelopen vrijdag.

"Naar aanleiding van het advies is: het wetsvoorstel gesplitst in twee wetsvoorstellen: (a) Intrekking Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (afschaffing verhuurderheffing) en (b) Wijziging Uitvoeringswet huurprijzen woon ruimte (wijziging maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten)."

"In het wetsvoorstel wijziging maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten wordt de voorgestelde vaststelling van het maximum bij ministeriële regeling vervangen door een regeling in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. De huurprijsverhogingen worden gemaximeerd op de inflatie plus 1 procentpunt (geldende regeling) dan wel - als dat lager is - de loonontwikkeling plus 1 procentpunt."

Zie ook het VTW nieuwsbericht: 'Raad van State: splits wetsvoorstel afschaffing verhuurderheffing'

'Stevige tegenwind' bij woondeals
Tijdens het debat hield De Jonge de Kamer voor pas in februari 2023 duidelijkheid te kunnen geven over de woondeals en dus de bouwcapaciteit voor 2023. Wel moet in oktober de taakstelling per provincie duidelijk worden. Hij verwacht dat de ambitie van 80.000 woningen voor 2022 haalbaar is, maar voor 2023 zijn er veel onzekerheden. Volgens hem is er sprake van stevige tegenwind, bijvoorbeeld als gevolg van de bouwkosten en stijgende rente.

Diverse partijen hamerden er bij De Jonge op om beleid te maken dat voorkomt dat de bouw in crisistijd stilvalt. Volgens hem vormen de woondeals daarvoor de basis, omdat daarmee de provincies een inspanningsverplichting hebben.

Bovendien wachten ontwikkelaars volgens hem momenteel af wat er uit de woondeals komt. Hier zijn ook de middelen voor infrastructuur en de woningbouwimpuls aan gekoppeld. Ook wordt momenteel nog onderzoek gedaan naar het gemeentelijk instrumentarium met betrekking tot grondbeleid. Hij verwacht hierover begin 2023 meer duidelijkheid te kunnen geven.

Ook wil hij toe naar goedkoper bouwen, bijvoorbeeld door standaardisatie van alle bouweisen. "Laten we gewoon zorgen dat we een eenduidige lat hebben ten aanzien van wat we vragen op het gebied van circulariteit, op gebied van milieuprestaties. Een hoge lat weliswaar, maar hij moet wel eenduidig zijn, want anders is het eigenlijk niet goed te stabiliseren," aldus de minister, die eerder aankondigde daarom de ruimte voor gemeente voor eigen regels te willen beperken.

De Jonge gaf verder aan dat de definitie van betaalbare koop binnen de bouwdoelstellingen zal moeten worden losgekoppeld van de NHG-grens. "Want dan zou je, omdat de gemiddelde woningprijs zo snel stijgt, eigenlijk de betaalbaarheid definitie heel sterk gaan oprekken. En de inkomens zijn natuurlijk niet zo heel snel gestegen. Kortom, er zal een differentiatie gaan ontstaan in wat we NHG noemen en wat we betaalbare koop noemen. Ik kom daar op terug op het moment dat we de nieuwe definitie van de NHG zullen geven. Ik verwacht dat ergens in de komende weken."

Verder wil De Jonge in het vierde kwartaal dit jaar de Kamer informeren hoe hij denkt de procedures rondom vergunningen te kunnen versnellen. De minister: "Deels kan dat via de Wet regie op de volkshuisvesting, deels via samenwerkingsafspraken en het versterken van de expertise. Wellicht kunnen ook procedures anders worden ingeregeld zonder wetswijziging."

In de Kamer bleven twijfels of de minister wel genoeg instrumenten heeft om op de bouw te kunnen sturen. Zo leeft de vrees dat ontwikkelaars bovenaan de bandbreedte van NHG zullen bouwen, omdat dit het meest rendabel is. De Jonge deelde die vrees niet en waarschuwt voor een te sterk maakbaarheidsdenken.

Overige toezeggingen in het debat (hamsterhuren, roompotisering)
In het debat deed De Jonge nog een aantal relevante toezeggingen.
1) Hij bekijkt de mogelijkheid van 'hamsterhuren', waarbij huurders op den duur hun woning kunnen kopen met aftrek van wat ze op dat moment al aan huur hebben betaald.
2) Voor het einde van het jaar komt de minister terug op de mogelijkheid van optoppen van bestaande woningen. Hier kan mogelijk extra wooncapaciteit worden gecreëerd.
3) De Jonge wil gaan bekijken hoe gemeenten beter kunnen worden ondersteund bij het voorkomen van 'Roompotisering'.

Normhuren / hervorming huurtoeslag 
Binnen de Kamer leven twijfels over de plannen van het kabinet om de systematiek van de huurtoeslag te herzien. Het Nibud en de Woonbond waarschuwen voor de gevolgen van het instellen van normhuren. Tijdens het debat riep Henk Nijboer (PvdA) op om dit punt te laten vallen, maar De Jonge wil hier pas over spreken als binnenkort het wetsvoorstel wordt behandeld. Ook de VTW en Aedes lieten eerder al weten niets te zien in normhuren. Luister ook de VTW Podcast over normhuren.

VTW: Reactie op internetconsultatie Hervorming huurtoeslag / normhuren

Aedes: Wetsvoorstel wijziging huurtoeslag moet niet doorgezet

VTW Podcast: Normhuren

Onderzoek CPB naar woningbehoefte
Het kabinet heeft het CPB gevraagd onderzoek te doen naar mogelijkheden om meer zicht te krijgen op de toekomstige vraag naar woningen. Dat schrijft minister De Jonge in reactie op het woningmarktplan met diverse aanbevelingen van een groep economen. "Met behulp van een zogenoemd discreetkeuzemodel zal de vraag naar woningen beter in kaart worden gebracht voor verschillende soorten huizen en huishoudens. Dit is onder andere relevant voor de vraag welke type woningen waar moeten worden gebouwd voor welke groepen huishoudens."
Even verderop schrijft De Jonge: "Hierbij speelt demografie wel een rol omdat verschillende soorten huishoudens een verschillende vraag uitoefenen. Het model voorspelt wat er zou gebeuren in de markt bij de huidige bevolkingssamenstelling. Niettemin kan dit CPB-onderzoek mogelijk helpen het inzicht te verdiepen dat nodig is om de regionale woningbehoeftes goed te kunnen ramen."

Volgens de economen is in het verleden vaak onderschat wat de demografische ontwikkeling in een regio voor effect heeft op de woningbehoefte. De Jonge laat verder weten de Kamer volgende maand te willen informeren over een Nibud-onderzoek naar de mogelijkheid om energielasten mee te wegen in de leennormen. "In de huidige leennormen wordt uitgegaan van de gemiddelde energiekosten behorend bij een woning met energielabel C. Er wordt geen rekening gehouden met de energiekosten behorend bij de woning die wordt gekocht. Dit kabinet staat positief tegenover het meenemen van de energielasten als onderdeel van de leennormen."

Tot slot stelt de minister dat de beleidsdoorlichting Woningmarkt pas in het najaar van 2023 wordt verwacht.

Verstening
Tijdens het tweeminutendebat Ruimtelijke ordening werden vooral moties ingediend die al min of meer beleid zijn. Wel zegde minister De Jonge in reactie op de SP (motie 375) toe te bezien of 'verstening' onderdeel kan zijn van de monitoring. "De motie op stuk nr. 375 verzoekt de regering jaarlijks inzichtelijk te maken hoeveel hectare groen, landbouw en natuur in verstening verdwijnen. Ik vind jaarlijks wel heel erg frequent. De NOVI-monitor is tweejaarlijks. Daar wordt dat nu niet in meegenomen. Ik zou ook moeten nagaan of het PBL dat wel kan. Maar ik zou er inmiddels zelf eigenlijk ook wel benieuwd naar zijn", aldus de minister.

- - - 

Het politiek nieuwsoverzicht 'Actueel in de volkshuisvesting' op het gebied van belangenbehartiging wordt door de VTW gemaakt in samenwerking met 1848.nl. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Hans Geurts, senior beleidsmedewerker Public Affairs en Communicatie: h.geurts@vtw.nl // 06 46 87 99 28