De verhuurderheffing gaat voor een deel van tafel, maar de opgaven voor de corporatiesector zijn onverminderd groot. VTW-voorzitter Guido van Woerkom deed een oproep om plannen te maken die goed zijn voor de (toekomstige) huurders. ‘Het tekort voor de sector is nog steeds ongekend, maar kijk naar wat er wél kan.’
Tekst: Lisette Vos
Net als vorig jaar was het jaarlijkse VTW-congres online. Vanuit een studio presenteerde Marijke Roskam op vrijdag 8 oktober een online talkshow, met twee tafels. Circa 200 leden volgden het congres. In de eerste ronde spraken tafelheer Guido van Woerkom (voorzitter VTW), Martin van Rijn (voorzitter Aedes), Floor Milikowski (journalist en geograaf) en Joris Luyendijk (journalist) over de grote opgaven voor de sector, de tekorten en de bijbehorende dilemma’s. In deel twee lichtten vijf toezichthouders de dilemma’s van de praktijk in de regio toe. De leden konden via de chat reageren.
[Bekijk hieronder een impressie van het VTW Ledencongres met citaten van de gasten en een kijkje achter de schermen. De link om het hele congres terug te kijken staat onder het verslag]
Het rapport Opgaven en middelen – in opdracht van drie ministeries en Aedes – laat aan duidelijkheid niets te wensen over: de sector staat voor grote opgaven (zoals meer betaalbare huurwoningen bouwen en verduurzaming), maar komt hiervoor 35 miljard euro tekort in 2030. Al is dit bedrag bijgesteld naar 24 miljard euro en gaat de verhuurderheffing voor een deel van tafel, corporaties komen in de knel. ‘Ik proef soms frustratie bij toezichthouders dat we meer willen dan we kunnen,’ stelde Van Woerkom.
Kijk echter vooral naar wat met de beperkte middelen wél kan, benadrukte Van Woerkom. Volgens hem kunnen corporaties meer bereiken door samen te werken in de regio. Toezichthouders moeten verder kijken dan de eigen organisatie. ‘Die drive is er ook. Zo ontmoeten commissarissen van verschillende corporaties uit de regio elkaar.’
Kansrijke en kansarme regio’s
Journalist Milikowski deed voor haar boek 'en klein land met verre uithoeken – ongelijke kansen in veranderend Nederland' veldwerk. Tijdens haar rondgang door Nederland beschreef zij de grote verschillen tussen kansrijke en kansarme regio’s die deels het gevolg zijn van een bewuste beleidskeuze door het kabinet Van Agt. ‘In sommige regio’s heerst een diep gevoel dat ze vergeten zijn.’
Aedes-voorzitter Van Rijn stelde dat de kloof tussen kansrijk en kansarm ook in steden groot is. Nederland is in feite één grote stad, met kansarme en kansrijke wijken, stelde hij. ‘We moeten de kansen eerlijk verdelen. Opgaven en middelen gaat over mensen. Corporaties zijn ooit opgericht om voor mensen die het nodig hebben betaalbare woningen te bouwen. Dat geldt nog steeds, of het nu in de stad of de regio is. Maar wel in een modern jasje.’
Brede perspectief
Samenwerking met andere corporaties, maar ook met andere organisaties in zorg en welzijn is volgens Van Rijn essentieel om kwetsbare bewoners vooruit te helpen. ‘We moeten naar het brede perspectief kijken. Het gaat om meer dan alleen een dak boven je hoofd.’
Journalist Luyendijk, die een boek schrijft over de elitaire bubbel, stelde dat hoogopgeleiden – die in bestuurskamers de belangrijke beslissingen nemen - lange tijd de urgentie van de problemen op de woningmarkt niet hebben gevoeld. ‘Waarom kwam het massale woonprotest zo laat op gang? De noodsignalen van mensen die geen kans hebben op een betaalbare woning komen niet door. Pas toen kinderen van hoogopgeleiden geen huis konden kopen, drong het wel door.’
Meer diversiteit: sociale klasse
Luyendijk hield een vurig pleidooi voor meer diversiteit in de bestuurskamer. Volgens hem zouden mensen uit kwetsbare wijken die geen hoge opleiding hebben vaker leiding moeten geven of deel uit moeten maken van de RvC. ‘Zij hebben vaak praktische vaardigheden, zoals incasseringsvermogen, die nu niet worden gewaardeerd. Diversiteit gaat vaak over man/vrouw of leeftijd. Maar sociale klasse, daar moet het ook over gaan.’
VTW-voorzitter Van Woerkom beaamde dat toezichthouders vaak bevoorrecht zijn, maar dat zij zich verantwoordelijk voelen voor de mensen die die positie niet hebben. Huurderscommissarissen worden bovendien voorgedragen door de huurders zelf. Aedes-voorzitter Van Rijn stelde daarnaast dat medewerkers van corporatie elke dag de urgentie van de problemen in de wijken ervaren. ‘Zij zijn de antenne in de wijk.’
Kracht van de samenleving
Waar alle sprekers aan het tafel het over eens waren, is dat de problemen urgent én complex zijn. Of het nu gaat om meer betaalbare woningen bouwen, verduurzaming of de zorg voor kwetsbare mensen in de wijken. Volgens Milikowski moeten beleidsmakers meer gebruik maken van de kracht van de samenleving: de bewoners zelf. ‘Ik verbaas mij erover dat zij zo vaak over het hoofd worden gezien.’
Volgens Aedes-voorzitter is het nieuwe kabinet aan zet. Samen met 33 andere organisaties presenteerde Aedes de Actieagenda Wonen. ‘De bal ligt op de stip. Het is goed nieuws dat de verhuurderheffing 500 miljoen euro lager uitvalt. Maar we moeten oppassen dat het daar niet bij blijft. Tegelijkertijd moeten we samen in de regio’s aan de slag. Kijken naar wat er wél kan.’
Regionale samenwerking en dilemma’s
In het tweede deel schoven drie toezichthouders van corporaties aan tafel die in de regio al stappen hebben gezet in de regionale samenwerking. Anneke Bode (RvC Woonstede Ede in Foodvalley), Herbert Moerdijk (RvC Beveland Wonen in regio Zeeland) en Roy Niehof (RvC WBO Wonen in Oldenzaal in WOONTwente) schetsten de verschillen in de regio’s en de dilemma’s.
De corporaties in de Foodvalley hebben doorgerekend wat de gevolgen van het rapport Opgaven en middelen voor de regio zijn. Deze regio kampt – op één regio na – met het grootste tekort. Van de 8000 woningen die er nodig tot 2035 nodig zijn, kunnen de corporaties er maar 2000 bouwen. Een verrassing is dat niet, maar het is goed dat de cijfers zwart op wit staan. Dat helpt in de gesprekken met de partners in de samenwerking, stelde Bode, RvC-lid van Woonstede. ‘Met het onderzoek kunnen we uitleggen dat we niet alles kunnen.’
Uitlegbaar verhaal
Doel van de regionale samenwerking is ook dat corporaties elkaar waar nodig de helpende hand bieden. Bode kijkt vooral naar wat wél kan, maar ze beaamde dat het een ingewikkelde puzzel is om in de regio voldoende te bouwen. Het gaat niet alleen om geld. ‘Er moeten 8000 woningen bij komen. We hebben elkaar in de regio nodig, want locaties zijn moeilijk te vinden. Je moet een uitlegbaar verhaal hebben. Hoe leg je goed uit dat je een buurcorporatie helpt, terwijl je als corporatie verankerd bent je eigen gemeente? Dat is een dilemma.’
Het antwoord is volgens Bode wel te geven. ‘We zijn ervoor om mensen een dak boven het hoofd te bieden. We hoeven elkaar als corporaties niet in de lucht te houden.’
Niet blind staren op prognoses
In Zeeland is de situatie minder nijpend, maar volgens RvC-lid Herman Moerdijk van fusiecorporatie Beveland Wonen komt deze regio ook geld tekort. Zijn belangrijkste les als toezichthouder is om meer vooruit te kijken, voor de huurder én de toekomstige huurder. Daarnaast stelde hij dat corporaties en toezichthouders zich niet blind moeten staren op prognoses. ‘Ik hoor al jaren dat Zeeland een krimpregio is, maar aantallen worden vaak te laat ingeschat. Bovendien hebben we net als elke regio grote opgaven, zoals de vergrijzing en de energietransitie.’
Uit onderzoek blijkt dat in Twente een overschot aan sociale huurwoningen is, maar ook deze regio komt tekort. RvC-lid Roy Niehof van WBO Wonen stelde – net als Moerdijk - dat rapporten en prognoses geen eigen leven moeten gaan leiden. Wat is de échte opgave in de regio? ‘Daarover moet de RvC met bestuur in gesprek. Denk daarbij in scenario’s, wat zijn de gevolgen van welke keuze? Let steeds op wat er in de regio gebeurt. Als je in rapporten gaat geloven, verlies je de realiteit uit het oog.’
Dankbare toezichthouder
Vincent Gruis (RvC Vestia) en Karin de Graaf (RvC Ymere) gaven via een online verbinding met de studio een toelichting op de woondeals om de woningbouw in hun regio te versnellen. Gruis ging eerst in op de operatie Vestia: de corporatie die in de problemen was gekomen door de affaire met derivaten, kan rekenen op de brede steun van corporaties. ‘Hier zit een dankbare toezichthouder. De sector heeft solidariteit getoond.’
Maar de urgentie in de zuidelijke Randstad (waar Vestia onder valt) om meer te bouwen is onverminderd groot, net als in de Metropool Regio Amsterdam (waar Ymere onder valt). De Graaf (RvC Ymere) stelde onder meer dat corporaties ook naar zich zelf moeten kijken om zaken praktisch op te lossen. Een voorbeeld: de corporaties van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) leggen mogelijke locaties voor woningbouw voor aan de Federatie, vervolgens wordt bepaald welke corporatie op welke locatie het beste kan bouwen.
Niet elke regio leent zich voor een dergelijke aanpak. RvC-lid Niehof sprak dit voorbeeld in ieder geval zeer aan. ‘Deze corporaties hebben een gemeenschappelijk besef van urgentie. Ze dóen.’
Ledencongres terugkijken op YouTube
Kijk hier het hele congres online terug op het YouTube kanaal van de VTW:
Meer informatie:
De VTW heeft ook een Special (magazine) over het thema Opgaven en middelen gepubliceerd. In deze VTW Special komen onder anderen de drie toezichthouders in de regio’s Foodvalley, Zeeland en Twente uitgebreid aan het woord over de praktijk van regionale samenwerking.
 |
Lees hier de online VTW Special
Bekijk een impressie van de VTW Special:
Meer informatie over de woondeals:
Website Woningmarktbeleid van de Rijksoverheid