Een kwart van de huurders van een sociale huurwoning zit financieel klem. Betaalbaarheid voor corporaties is niet voor niets een belangrijk thema. Maar dat geldt ook voor beschikbaarheid en kwaliteit (duurzaamheid). Hoe gaan toezichthouders om met dit complexe dilemma? Dat was de centrale vraag tijdens de themabijeenkomst, in aanloop naar de Algemene Ledenvergadering op 22 juni jl.
Tekst: Lisette Vos
Na een korte introductie van vicevoorzitter Ellen Bal van de VTW presenteerde directeur Albert Kerssies enkele opvallende uitkomsten van een enquête onder de VTW-leden (zie onderaan deze pagina bij Meer informatie). Betaalbaarheid staat in het rijtje met beschikbaarheid en duurzaamheid voor bijna 60 procent van de toezichthouders niet op de eerste plaats, maar op de tweede. De meeste toezichthouders (64 procent) vinden dat huurverlaging niet bij de maatschappelijke opdracht van de corporatie hoort. Zij vinden maatwerk voor huurders die het zwaar hebben veel effectiever.
Onderzoek Nibud
Nibud-directeur Arjan Vliegenthart gaf een inkijkje in de werkelijkheid achter de cijfers. De 800.000 huishoudens die financieel klem zitten (een kwart van de huurders van een sociale huurwoning) komen geld tekort voor hun levensonderhoud (zoals eten en zorg), omdat ze te hoge woonlasten hebben. Uit onderzoek van het Nibud – in opdracht van de Woonbond en Aedes - blijkt dat verhoging van het inkomen (minimuminkomen of bijstand) de meest efficiënte manier is om deze huurders te ondersteunen, meer dan verlaging van de huur.
Coronacrisis
Volgens Vliegenthart heeft de coronacrisis de problemen van kwetsbare huurders meer zichtbaar gemaakt. Hij weet dat corporaties huurders de helpende hand hebben toegestoken. ‘Dat is een goede zaak. Betalingsproblemen moeten meer bespreekbaar worden. Er is vaak schaamte onder mensen die niet rond kunnen komen. We moeten dit na corona vasthouden.’
Betaalbaarheid staat echter steeds meer onder druk, constateert Vliegenthart. In politiek Den Haag ligt de focus vooral op beschikbaarheid (meer bouwen) en verduurzaming. ‘Mijn grootste zorg is dat betaalbaarheid het kind van de rekening wordt. Voor u als RvC ligt er een belangrijk taak om afwegingen te maken op basis van waarden, waar wilt u voor staan? Als toezichthouder heeft u een maatschappelijke rol.’
Energielasten omlaag
Verduurzaming kan huurders bijvoorbeeld op korte termijn meer financiële ruimte bieden. Als de energierekening omlaag gaat, gaan de woonlasten omlaag. ‘Verduurzaming is een complex verhaal, met alle woningen die van het aardgas af moeten. Maar met simpele maatregelen als een goede isolatie is vaak snel winst te boeken. Dat geldt zeker voor huurders die in een door-waai-woning wonen.’
Presentatie Arjan Vliegenthart
Tien procent meer inkomen
Zeno Winkels, directeur van de Woonbond, ging tijdens zijn presentatie dieper in op de uitkomsten van het onderzoek van het Nibud. Een verhoging van 10 procent van inkomen of bijstand biedt al veel soelaas, liet hij in één van de vele tabellen zien. Hij refereerde daarbij naar de uitkomst van de VTW-enquête dat toezichthouders huurverlaging niet als een maatschappelijke opdracht zien. ‘Het is inderdaad beter om de lonen te verhogen dan de huur te verlagen.’
Keuzes maken
Directeur-bestuurder Mariette Heemskerk van de Goede Woning in Zoetermeer belichtte het thema vanuit het perspectief van het bestuur. In de prestatieafspraken met de gemeente is betaalbaarheid een belangrijk onderwerp. Maar net als andere corporaties in de sector staat de Goede Woning voor de opgave om daarnaast voldoende beschikbare woningen te bouwen en te verduurzamen. ‘Samen met de RvC kijken we naar de samenhang. Maar we moeten keuzes maken. En, én en én, dat lukt niet op de lange termijn.’
Leefbaarheid
De Goede Woning zorgt in Zoetermeer voor woningen met de laagste huren voor mensen met lage inkomens. Dat leidt tot een concentratie van kwetsbare huurders in bepaalde delen van de stad. ‘Als veel mensen met een rugzakje bij elkaar wonen, heeft dat gevolgen voor de leefbaarheid. Daar gaat betaalbaarheid óók over,’ stelt Heemskerk.
Daarbij moet de corporatie – bestuur en RvC – de goede afwegingen maken voor de korte én lange termijn, voor de huidige en de toekomstige huurders. ‘De nood is hoog. We voeren in de bestuurskamer lastige gesprekken. Wanneer doen we het goed? Ik heb niet een eensluidend antwoord. Maar het is goed om met de RvC open en transparant deze dilemma’s te bespreken. Ga naast elkaar staan, we staan voor dezelfde opgave.’
Presentatie Mariette Heemskerk
Permanent op agenda
Huurderscommissaris Felicitas Crutzen van Portaal, Weller en woonstichting Charlotte van Beuningen kijkt altijd door de bril van de huurder. Veel huurders leven net boven of onder het minimum: zij hebben niet meer dan 350 euro om van te leven, als alle vaste lasten zijn betaald. Crutzen vindt dat betalingsproblemen van huurders permanent op de agenda moeten staan. ‘We moeten als RvC de mensen achter de cijfers zien. De coronacrisis heeft nog meer aan het licht gebracht hoe kwetsbaar sommige huurders zijn.’
Zonwering
Crutzen noemde enkele voorbeelden hoe corporaties hun huurders ondersteunen. Als huurders met de laagste inkomens bij sloop en nieuwbouw terugkeren in de nieuwe woning, dan hebben ze geen geld voor een nieuw tapijt of behang. In gerenoveerde flats kan de temperatuur in de zomerhitte hoog oplopen, geld voor zonwering hebben huurders met de laagste inkomens niet. ‘Mijn boodschap is steeds: denk mee met de huurder. Wat hebben zij nodig?’
Masterclass huurbeleid en betaalbaarheid
Peter Boelhouwer, hoogleraar aan de TU Delft en RvC-lid bij 3B-Wonen geeft voor de VTW de masterclass huurbeleid en betaalbaarheid. Tijdens de themabijeenkomst gaf hij een kort inkijkje in de vragen die tijdens de masterclass aan de orde komen. Zoals over de rol van de commissaris bij het vaststellen van beleidshuren en individuele huren, over de praktijk van het lokaal huurbeleid en over de toekomst van de sociale huursector. Belangrijke vraag volgens Boelhouwer is wat het gezicht van de lokale corporatie wordt, van een vangnet voor de laagstbetaalden tot een brede sociale huursector.
Na de presentaties gingen de VTW-leden in kleine groepen met elkaar in discussie over een aantal stellingen over het thema.
---
Meer informatie:
Uitkomsten enquête onder VTW-leden over betaalbaarheid
Onderzoek Nibud in opdracht van Woonbond en Aedes
Online masterclass huurbeleid en betaalbaarheid (met Peter Boelhouwer)