Nieuwsoverzicht 14 december 2020: Betaalbare woningen, huurmaatregelen, overdrachtsbelasting

Algemeen Overleg Bouwen in de Tweede Kamer
In de Tweede Kamer was afgelopen week breed onvrede over het gebrek aan zicht op betaalbare woningen. Dat bleek bij het AO Bouwen op 9 december 2020. Zo worden er allerlei plannen gemaakt om de komende jaren honderdduizenden woningen te bouwen, maar heeft niemand een idee in welk segment deze huizen gaan vallen. "Als het allemaal kastelen zijn kan niemand ze betalen", aldus SP-Kamerlid Beckerman.

Uit cijfers bleek dat nu slechts 2 procent van de opgeleverde nieuwbouwwoningen onder de 260.000 kost. "Terwijl 70 procent zoekt naar onder de 220.000 euro", aldus Beckerman. "Een gemiddelde nieuwbouwwoning kost 4 ton." De meeste Kamerleden deelden met haar dat dat voor veel groepen niet betaalbaar is en al helemaal niet voor starters. "Slechts 2 procent is wel heel belabberd", stelde D66'er Van Eijs vast.

Minister Ollongren - die bemerkte dat het algemeen overleg wel een verkiezingsdebat leek - liet echter weten hier slechts beperkt op te kunnen sturen, omdat dit ook afwegingen zijn die lokaal moeten worden gemaakt. Wel wordt in het budget voor de woningbouwimpuls de voorwaarde gesteld dat de helft van de woningen 'betaalbaar' is, maar aan de rest gelden geen restricties. VVD-Kamerlid Koerhuis deed zijn beklag dat daarmee met de woningbouwimpuls ook rijtjeswoningen van 7,5 ton worden gefinancierd. Ollongren zegde toe bij de evaluatie van de woningbouwimpuls gekeken zal worden of deze eisen moeten worden aangescherpt.

Met de betrekking tot het tot stand komen van bouwprojecten liet het CDA duidelijk ongeduld blijken. Volgens Kamerlid Terpstra is het percentage aan harde plancapaciteit (dus waar de bouwplannen zijn vastgelegd in bestemmingsplannen) te laag. "Het wordt al een hele toer om tot 2030 800.000 woningen te realiseren en zelfs dat is te weinig", aldus de CDA'er, die vindt dat projecten nu vaak door procedures en onwillende bestuurders worden gefrustreerd.

Op een vraag van Terpstra zegde minister Ollongren toe om te bezien of gemeenten de mogelijkheid kunnen krijgen om ook koopwoningen te labelen voor starters, zoals dat nu al gebeurt voor sommige huurwoningen. "Gemeenten willen dit graag en ik zie ook mogelijkheden, maar dat moet bij de behandeling van de huisvestingswet bekeken worden. Dan zullen we nader op dit punt terugkomen", aldus de minister.

Zoals in vrijwel elk woondebat kwam het ook nu weer tot een confrontatie tussen de VVD en de linkse fracties. GroenLinks-Kamerlid verweet Koerhuis dat hij het altijd heeft voor 'bouwen, bouwen, bouwen', maar dat in Rutte 3 de tekorten alleen maar zijn opgelopen. De VVD'er diende hem met een inmiddels bekende repliek. "Uw partij frustreert de woningbouw met de linkse colleges in Noord Holland en Utrecht. Met strenge milieu- en klimaateisen plus het feit dat u alleen maar binnenstedelijk gesubsidieerde woningen wilt bouwen", aldus Koerhuis.

De VVD'er is samen met het CDA al langer voorstander van het hardhandig opleggen van een bouwverplichting via een zogeheten aanwijzing. Met name de polder Rijnenburg bij Utrecht wordt dan vaak genoemd, maar een meerderheid in de Kamer en de minister zijn hier vooralsnog tegen. De PvdA gaf daarbij overigens wel een opening. PvdA-Kamerlid Nijboer gaf aan niet principieel tegen een aanwijzing te zijn, maar volgens hem moet daar dan wel geld tegenover staan. "Als je niet levert moet je ook niet zeuren dat je niet kan sturen", aldus Nijboer.

De minister liet verder weten nog te bekijken of het opnieuw invoeren van een kooppremie een optie is. De Kamer had hier per aangenomen motie om gevraagd, maar ze waarschuwde er wel bij dat dit voor een prijsopdrijvend effect kan zorgen. Dezelfde vrees werd geuit bij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters.

Deze week zal er in de Kamer nog een een VAO (verslag Algemeen Overleg) volgen, een kort debatje waarbij moties kunnen worden ingediend. Zo kunnen nog voor het kerstreces Kameruitspraken worden gedaan om de minister mee op pad te sturen.

Kijk hier het debat terug

Woningbouwproductie
In aanloop naar het algemeen overleg over bouwen kwam minister Ollongren nog met een voortgangsbrief. Hier werd uiteengezet dat inmiddels 900.000 woningen in de pijplijn zitten tot en met 2030. "Dat zijn 150 duizend extra woningen tot 2030 ten opzichte van de ambitie in de Nationale Woonagenda en het productieniveau in de afgelopen jaren. Daarbij hebben we ook afgesproken dat er 130 procent plancapaciteit beschikbaar is in de gebieden met de grootste opgave", aldus minister. In de Kamerbrief gaat Ollongren per landsdeel specifiek in op de voortgang.

Verder kondigt ze aan begin 2021 met een plan van aanpak te komen om het aandeel innovatief gebouwde woningen te vergroten. Ook wil ze een aanpassing doen aan de uitvoering van de Crisis- en herstelwet om de realisatie van flexwoningen makkelijker te maken. Bijvoorbeeld doordat het niet altijd nodig is om een milieueffectrapportage te laten uitvoeren.

Kamerbrief: Vervolg versnelling aanpak woningtekort
Persbericht: Plancapaciteit bouw woningen flink omhoog
Bijlage: Rapportage Inventarisatie Plancapaciteit

Hoogleraar woningmarkt Johan Conijn bepleitte afgelopen week in FD een forse uitbreiding van de woningbouwimpuls. Volgens hem zitten er veel haken en ogen aan de huidige impulsregeling van Ollongren, maar is het uiteindelijk een goede zaak dat die er is. In de volgende fase is echter veel meer nodig, stelt hij. "Om 1 miljoen woningen in 10 jaar te realiseren, moet de huidige €1 mrd een vervolg krijgen met een veelvoud van dat bedrag. Bovendien moet sneller gebouwd worden. Met voorrang voor projecten die snel worden opgeleverd. Plus een bonus-malusregeling als de planning eerder wordt gehaald of pas later gereed komt", aldus Conijn.

Artikel FD: Woningbouw moet miljarden euro's extra krijgen

Huurmaatregelen
Afgelopen week zijn de diverse wetsvoorstellen rondom het thema huur aangenomen, zoals de wet die regelt dat het mogelijk wordt om in verband met corona tijdelijk de huur te verlagen. Ook wordt het mogelijk om de huur inkomensafhankelijk te kunnen verhogen en wordt de inkomensgrens voor sociale huur voor gezinnen verhoogd.

Bij de stemmingen werden daarnaast een aantal amendementen aangenomen. Zo wordt het op verzoek van de VVD mogelijk om langer tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen. Deze periode loopt nu tot uiterlijk 1 juli 2021. Ook is het amendement van 50Plus aangenomen dat de afspraken over huurkorting altijd schriftelijk worden vastgelegd.

VVD Kamerlid Koerhuis besloot zijn amendement om de tijdelijke huurovereenkomst te kunnen verlengen van 1 naar 3 jaar uiteindelijk niet in stemming te brengen. Het voorstel leverde hem forse kritiek op vanuit de linkse fracties.

Verder werden de meeste ingediende moties aangenomen, waaronder een - door de minister ontraden - voorstel om de vrije toewijzingsruimte voor corporaties vaker op te nemen in prestatieafspraken. 

Energielabels
VVD en CDA hebben afgelopen week alsnog afgedwongen dat een duurder energielabel per 1 januari niet nodig is. De Kamer nam een amendement aan om ervoor te zorgen dat online een label aanvragen mogelijk blijft. "Dit amendement verzoekt de minister er zorg voor te dragen dat huiseigenaren het nieuwe energielabel ook digitaal, al dan niet met ondersteuning door een energieadviseur op afstand, kunnen aanvragen, zodat het niet verplicht is om een dure energieadviseur fysiek te laten langskomen", zo valt te lezen in de toelichting.

Volkshuisvestingfonds
Bij de stemmingen over de amendementen op de begroting BZK werd daarnaast het amendement aangenomen van de PvdA dat geld vrijmaakt voor het volkshuisvestingsfonds. Dit fonds moet een forse impuls betekenen voor de leefbaarheid van wijken en was onderdeel van een politiek akkoord tussen de coalitie en oppositiepartijen PvdA en GroenLinks.

De PvdA-amendementen om middelen vrij te maken voor een aanvalsplan loden leidingen en voor de huurcommissie haalden het niet.

Studiegroep Ruimtelijke Ordening
Het kabinet heeft op verzoek van de Kamer een studiegroep ruimtelijke inrichting in het leven geroepen. Deze moet "vertrekkend vanuit de NOVI" in aanloop naar een volgend kabinet aanbevelingen doen "met betrekking tot de toekomstige (ruimtelijke ontwikkeling) van het landelijk gebied".

De studiegroep vloeit voort uit het advies van de commissie-Remkes die het stikstofbeleid onder de loep nam. Zij bevolen aan om te komen tot een visie op het landelijk gebied. "In deze visie dienen natuur en landbouw centraal te staan, naast de economische functies in het landelijk gebied en andere functies als landschapsbeleving, recreatie, wonen en de transitie naar duurzame energie", zo valt te lezen in de Kamerbrief.

Kamerbrief: Instelling van de Studiegroep ruimtelijke inrichting

Woningwaardering
De VVD en het CDA hebben moeite met het voorstel van het kabinet om het woningwaarderingsstelsel aan te passen zodat de WOZ-waarde minder zwaar weegt, namelijk slechts voor 33 procent. Minister Ollongren wil hiermee meer woningen behouden voor het gereguleerde segment, maar de VVD wil dat juist niet.

"Juist in die grote steden is er al een overschot aan gereguleerde huurwoningen t.o.v. het aandeel bewoners dat is aangewezen op de gereguleerde huurmarkt. Deze leden vragen waarom de minister mee gaat met het beleid van het Amsterdamse college om schaarse middenhuurwoningen op te offeren voor het gereguleerde segment?" aldus de VVD.

Ook het CDA vreest dat in kraptegebieden als Amsterdam het voorstel leidt tot een verschraling van het aanbod aan middenhuur. "Immers, zullen kleine woningen in de bestaande bouw goedkoper worden, iemand die net te veel daarvoor verdient zal zo’n woning niet meer mogen huren. Is de minister het met de CDA-fractie eens dat er juist maatregelen genomen moeten worden voor de gemeente Amsterdam om middenhuur te stimuleren?"

De liberalen willen wel meegaan in het idee om de WOZ minder zwaar te laten tellen, maar stellen voor dit te maximeren op 50%. Op die manier moeten voldoende woningen in het middensegment worden behouden, analyseert de VVD. De partij vreest daarnaast dat verhuurders direct zullen worden geconfronteerd met claims op huurverlaging en rechtszaken zullen gaan voeren om het lagere rendement.

De linkse fracties dringen juist aan op een verdere beperking van de weging van de WOZ, bijvoorbeeld naar 20 procent. Zij vinden het bovendien onbegrijpelijk dat de beperking die het kabinet voorstelt pas gaat gelden vanaf 142 punten. "Ontstaat er op deze manier niet de situatie dat een stijging van de huur door een hogere WOZ anders gewaardeerd wordt voor huurders met een kleinere beurs dan voor huurders in het middensegment?", vraagt de PvdA.

Proeftuinen aardgasvrije wijken
Minister Ollongren wil in de volgende ronde van de proeftuinen aardgasvrije wijken meer focus leggen op leerdoelen. Dat schrijft ze aan de Kamer naar aanleiding van een evaluatie van de tweede ronde. 
"De belangrijkste aanbeveling in het rapport is om meer focus aan te brengen in het leerdoel en hier de voorwaarden op aan te passen. Dit door het portfolio van proeftuinen en de leervragen te inventariseren, een aanscherping in de focus te overwegen en expliciet te maken welke leervragen nog beantwoord moeten worden", aldus de minister.

"Zoals aangekondigd in de brief aan uw Kamer van 26 oktober 2020 zal ik in ieder geval in de derde ronde meer nadruk leggen op stapsgewijze oplossingen met een groot CO2-besparingspotentieel. Een dergelijke aanpak ligt vooral voor de hand in wijken waar het aardgasnet voorlopig nog niet aan vervanging toe is, of de alternatieven nog niet voldoende uitontwikkeld zijn of nog te duur zijn. Door het toevoegen van dit type aanpakken kan een goede aanvulling gerealiseerd worden op het huidige palet aan proeftuinen. Ook voor deze aanpakken blijft aardgasvrij in 2050 het eindbeeld."

VTW: nieuwe podcast over de Evaluatie van de Woningwet
In april 2020 spraken Eelkje van de Kuilen (AKD), Randy Martens (Aedes) en Hans Geurts (VTW) in drie afleveringen over de Evaluatie van de Woningwet. In deze vierde aflevering bespreken ze de stand van zaken in december 2020. Wat is er veranderd sinds april? Wat moet er nog aangepast worden dat nu nog niet in de Woningwet is geregeld? Hoe gaat de Autoriteit Woningcorporaties aan de slag met de beleidsregels die deels de wettelijke regels gaan vervangen? 

De Evaluatie van de Woningwet 2015 wordt waarschijnlijk begin 2021 afgerond, zodat de gewijzigde wet per 1 juli 2021 in werking treedt. Met deze podcast bent u weer helemaal op de hoogte van de laatste stand van zaken.

Luister de podcast hier.

'Woningnood breekt wetten' - column Aedes-voorzitter Martin van Rijn voor Bouwend Nederland
De woningnood is zonder twijfel een van de belangrijkste thema’s voor de komende Tweede Kamerverkiezingen. Lange wachtlijsten zijn helaas allang niet meer voorbehouden aan de grote steden. Corporaties proberen door nieuwbouw de nood te lenigen, maar halen bij lange na niet de aantallen die nodig zijn om het probleem op te lossen. Een tekort aan bouwlocaties, langdurige gemeentelijke procedures, de onevenredige belastingdruk, maar zeker ook de toegenomen bouwkosten zetten een rem op de bouwsnelheid.

Lees hier de column

Het nieuwsoverzicht 'Actueel in de volkshuisvesting' op het gebied van belangenbehartiging wordt door de VTW gemaakt in samenwerking met 1848.nl. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Hans Geurts, senior beleidsmedewerker Public Affairs en Communicatie: h.geurts@vtw.nl // 06 46 87 99 28