“De plannen van woningcorporatie Overstag – ergens in het oosten van het land – zijn afgerond”, zo meldt de bestuurder vol trots. De bedoeling is dat er fors geïnvesteerd wordt in verbetering van de bestaande voorraad, er moet het nodige worden gebouwd en ook voor de plannen op het gebied van duurzaamheid hoeft deze corporatie zich niet te schamen. Ambitieus, maar niet over de top. In de meerjarenbegroting zijn de plannen voor de komende 10 jaar doorgerekend.
De stukken liggen in eerste instantie op tafel van de auditcommissie en daar gaat het mis. De meerjarenbegroting laat zien dat Overstag in jaar 6 en 7 een Loan to Value (LtV) krijgt die licht boven de norm van het WSW uitkomt.
De voorzitter van de Auditcommissie (AC) vindt dat onaanvaardbaar en eist dat de bestuurder en de plannen bijstelt. De bestuurder op zijn beurt geeft aan dat de liquiditeitspositie prima blijft en de corporatie absoluut niet in de financiële problemen komt. De financieel manager valt hem bij en voegt er aan toe dat het WSW voor de borging naar de eerste vijf jaar kijkt en de dip – gezien het herstel na het zevende jaar – zal accepteren. Hij overtuigt de AC-voorzitter niet. “Voor mij zijn alle ratio’s van het WSW heilig”, aldus de AC-voorzitter. Hij laat ook nog notuleren dat de bestuurder deze plannen nooit voor had mogen leggen.
Hoe nu verder?
Al in een eerdere casus is gewezen op de positie van de auditcommissie. In dit geval stelt de voorzitter van de Auditcommissie zich te beslist op – wat is de mening van het andere AC-lid? – en vergeet hij dat de commissies als taak hebben de besluitvorming in de RvC voor te bereiden. Waarbij overigens alleen de jaarbegroting moet worden goedgekeurd en de meerjarenbegroting wordt gepresenteerd om de RvC inzicht te geven hoe de komende jaren er uit zien. En natuurlijk kan de RvC daarover aan de bel trekken. Ongetwijfeld in dit geval met een negatief advies, maar nooit is uit te sluiten dat in de RvC een ander besluit valt.
Maar ook de bestuurder had beter moeten weten en de reactie van de Auditcommissie voor moeten zijn met een goed onderbouwd pleidooi om uit te leggen waarom hij het acceptabel vindt dat de vermogenspositie een korte periode niet aan de eisen van het WSW voldoet. Ook was het logisch geweest dat de controller een onafhankelijk oordeel had opgesteld en als dat er niet ligt, doet de RvC er goed aan er naar te vragen.
En nu de inhoud. Vanzelfsprekend zijn volkshuisvestelijke argumenten – betaalbaarheid, voldoende aanbod, kwaliteit – belangrijk. Maar wat niet kan, dat kan niet. Maar dat wordt niet bepaald door een getal. Het loutere feit dat een getalsmatige grens in een van de vermogensratio’s wordt overschreden hoeft op zich geen belemmering te zijn. Daar valt met het WSW ook over te praten, hoe daar op maat mee moet worden omgegaan. Als de liquiditeitspositie goed blijft, kunnen in ieder geval alle rekeningen betaald worden. Cash is weliswaar King, wat niet wil zeggen dat de vermogensratio’s geen betekenis hebben.
Wat in deze situatie afgewogen zal moeten worden is de risico’s dat de ingerekende parameters anders uitvallen en wat de consequenties daarvan zijn, het profiel van de markt waarin Overstag opereert en natuurlijk de volkshuisvestelijke schade die bijstelling van de plannen oplevert. Daarbij komt dat de combinatie LtV en beleidswaarde nog zo’n worsteling met zich meebrengt dat daarvan de uitkomst voor de toekomst voorlopig nog onzeker blijft. En nogmaals, als het echt niet kan, dan kan het niet. Maar dat is minder objectief en in beton gegoten dan sommigen denken.
Koos Parie & Gerard Erents
De VTW gaat verder met de rubriek: “Toezicht in de praktijk”. In de nieuwe reeks gaat het vooral om onderwerpen die te maken hebben met de volkshuisvesting en met vraagstukken die gaan over de corporatie als bedrijf. De leden worden uitgenodigd een casus uit de eigen praktijk op te sturen. De VTW zorgt er voor dat binnen twee weken een behandeling van de casus op de website verschijnt. Niet om daarmee de oplossing te geven – daarvoor is de praktijk meestal te gecompliceerd – maar om de situatie vanuit diverse invalshoeken te benaderen. Vanzelfsprekend kan ook dit weer reacties oproepen. Zowel de casus als de behandeling en de eventuele reacties daarop worden op de website gepubliceerd.
Stuurt u een korte beschrijving van de situatie die u wilt voorleggen op aan de directeur van de VTW, Albert Kerssies (a.kerssies@vtw.nl). De casus mag op naam van de corporatie, maar ook met een verzonnen naam worden gepubliceerd. Vanzelfsprekend garandeert de VTW dat vertrouwelijk met de informatie wordt omgegaan.