Toezicht in de praktijk: volkshuisvestelijke vraagstukken - Casus 7: Overnemen tegen marktwaarde. Goedkoop of duurkoop?

U bent voorzitter van de RvC bij De Corpo, een woningcorporatie met zo’n 5000 woningen. De corporatie is financieel gezond en scoort in de meerjarenbegroting ruim binnen de ratio’s van het WSW. In de vergadering meldt de bestuurder dat een collega corporatie uit een andere gemeente 210 woningen wil verkopen aan De Corpo. De vraagprijs is de marktwaarde in verhuurde staat.

Een van de commissarissen – recent benoemd - is een gepensioneerde oude rot in de sector met veel gezag in de raad als het om volkshuisvestelijke vraagstukken gaat. Hij neemt direct stelling en stelt dat de prijs veel te hoog is. Volgens hem moet de beleidswaarde, of in zijn ogen nog liever de “ouderwetse” bedrijfswaarde het uitgangspunt zijn. Zo niet dan kan het wat hem betreft een kort gesprek met die collega zijn.

U vindt dat uw collega veel te kort door de bocht en te stellig opereert, voorkomt verdere discussie en verzoekt de bestuurder zijn voorstel over een mogelijke transactie in te brengen in de volgende RvC vergadering en vraagt daarbij zowel de volkshuisvestelijke als de bedrijfseconomische afwegingen goed op een rij te zetten. Ook geeft u aan dat de RvC graag wil weten waarom de collega-corporatie de woningen wil verkopen.

Traditioneel staat op de agenda als laatste  geagendeerd het onderwerp “Hoe hebben wij vergaderd” bedoeld als korte evaluatie. U aarzelt een moment om de interventie van uw collega te bespreken in het bijzijn van de bestuurder, maar vindt dat dit toch moet kunnen in een boardroom waar u uitgaat van evenwichtige verhoudingen tussen bestuur en raad. N.a.v. dit voorval benadrukt u bij u collega’s dat een raad in dit stadium van een bestuursvoorstel er goed aan doet terughoudend te zijn met het geven van een mening en zich moet toeleggen op verkennende vragen. Verder vraagt u de raad een eventueel voorstel van de bestuurder onbevangen te beoordelen. U ziet met een schuin oog dat uw nieuwe collega dit maar matig bevalt.

Hoe ging het verder?
Op de volgende vergadering staat inderdaad – ter goedkeuring door de RvC - de aankoop van 210 woningen geagendeerd. U wilde een ongenuanceerde discussie voor zijn en heeft inmiddels met uw collega de kwestie nabesproken en hem ervan kunnen overtuigen dat een commissaris niet onmiddellijk met een oordeel klaar moet staan, ook al lijkt dat met zijn expertise soms een voor de hand liggend oordeel. Maar juist dan is terughoudendheid geboden. Gelukkig erkent uw collega dat hij teveel vanuit zijn oude rol als bestuurder acteerde dan als commissaris en hij verzekert u dat hij de voorstellen zonder vooroordeel zal beoordelen.

Terug naar de inhoud. De RvC kan tevreden zijn met de onderbouwing. Ingegaan wordt op de volkshuisvestelijke afwegingen waar ook – terecht volgens uw raad – wordt gewezen op de zwakke financiële positie van de collega-corporatie. Kopen tegen de beleidswaarde zou de corporatie financieel niet helpen en de woningen liggen in een andere gemeente. Allemaal een erfenis uit het verleden en nu omslachtig bij het beheren van die woningen en het maken van prestatieafspraken met de gemeente en de huurdersorganisatie. Door De Corpo, uw corporatie, kan het beheer gemakkelijk worden overgenomen aangezien de woningen grenzen aan bestaand bezit. Ook bent u blij met de paragraaf waarin naast het overleg met de huurdersorganisaties een goede voorlichtingscampagne aan de bewoners van de betreffende woningen staat aangekondigd. Samen met de collega-corporatie. Ook zijn de compliance vereisten voor aankoop van bezit keurig in de notitie opgenomen.

En nu nog de discussie over het geld. In de documentatie staat een simpele maar doeltreffende rekensom, aangeleverd door de manager vastgoed en de manager financiën. De berekening is als volgt:
“De koopprijs – gebaseerd op de marktwaarde - is gemiddeld € 110.000,-  per woning en de gemiddelde jaarhuur is € 6000. De corporatie kan een lening afsluiten van 10 jaar vast tegen 0,5% en heeft hiervoor voldoende borgingsruimte.

Bij deze cijfers is er een BAR (Bruto Aanvangsrendement) van ruim 5,45% en een rentelast van 0,5%. Dus er is een positieve exploitatie van bijna 5%.Terwijl de huuropbrengst jaarlijks stijgt en de financieringskosten gelijk blijven.”

Uw aanvankelijk zo kritische collega is helemaal overtuigd en stelt “Als we het daarvoor niet kunnen doen, dan kunnen we beter ophouden.”

En aldus werd het voorgenomen bestuursbesluit goedgekeurd door de raad, na te hebben vastgesteld dat in de rapportage van de controller evenmin verrasingen worden genoemd.

Koos Parie & Gerard Erents

De VTW gaat verder met de rubriek: “Toezicht in de praktijk”. In de nieuwe reeks gaat het vooral om onderwerpen die te maken hebben met de volkshuisvesting en met vraagstukken die gaan over de corporatie als bedrijf. De leden worden uitgenodigd een casus uit de eigen praktijk op te sturen. De VTW zorgt er voor dat binnen twee weken een behandeling van de casus op de website verschijnt. Niet om daarmee de oplossing te geven – daarvoor is de praktijk meestal te gecompliceerd – maar om de situatie vanuit diverse invalshoeken te benaderen. Vanzelfsprekend kan ook dit weer reacties oproepen. Zowel de casus als de behandeling en de eventuele reacties daarop worden op de website gepubliceerd.

Stuurt u een korte beschrijving van de situatie die u wilt voorleggen op aan de directeur van de VTW, Albert Kerssies (a.kerssies@vtw.nl). De casus mag op naam van de corporatie, maar ook met een verzonnen naam worden gepubliceerd. Vanzelfsprekend garandeert de VTW dat vertrouwelijk met de informatie wordt omgegaan.