Toezicht in de praktijk: volkshuisvestelijke vraagstukken - Casus 2 'Visie of regelgeving?'

Op de agenda van de komende RvC-vergadering staat de jaarrekening. Sinds de Woningwet 2015 is de RvC belast met het vaststellen. Vanzelfsprekend is dit onderwerp een week daarvoor uitvoerig aan de orde geweest in de auditcommissie (AC). De AC adviseert om de activa op basis van de beleidswaarde op de balans te zetten aangezien deze waarde een veel betere benadering is van de vermogenspositie in relatie met het voorgenomen beleid dan de marktwaarde. De bestuurder is het niet eens met dit advies en wijst op de regelgeving die voorschrijft dat de marktwaarde moet worden gehanteerd.

Hij is daar overigens bepaald niet blij mee en verwijst daarbij naar een artikel hierover op de VTW-site: https://www.vtw.nl/e-nieuws/123/artikel/922. De auditcommissie betoogt dat de jaarrekening de verantwoordelijkheid van de RvC is en dat de RvC verplicht is om cijfers te presenteren die de werkelijkheid zo dicht mogelijk benaderen en daarmee beter aansluiten bij de visie van de corporatie op de toekomstige ontwikkeling van de voorraad. Een andere commissaris wijst er op dat de corporatie bekend staat om haar eigenzinnigheid en dat we de discussie dan maar moeten voeren. Als voorzitter van de RvC met ook nog een accountantsachtergrond, kunt u inhoudelijk de voorzitter van de AC heel goed volgen, maar...

Hoe denkt u hier uit te komen?
Om te beginnen iets over de stand van zaken in de discussie over de waardering van het vastgoed van woningcorporaties. In het verleden werd de waardering van het vastgoed gebaseerd op de historische kostprijs. Mooi overzichtelijk, maar nietszeggend over de werkelijke vermogenspositie. Geïnitieerd door het WSW gingen de meeste corporaties de afgelopen jaren - tot 2015 - over op de bedrijfswaarde: de contante waarde van de toekomstige kasstromen die samenhangen met de exploitatie van het bezit, grotendeels gebaseerd op beleid van de corporatie. Vanuit het WSW geredeneerd een logische benadering. Kasstromen geven immers inzicht of de corporatie in staat is te voldoen aan rente- en aflossingsverplichtingen en daar staat het WSW borg door.

De Woningwet 2015 eiste van corporaties weer een andere benadering: de marktwaarde. Vreemd, want corporaties worden geacht te doen wat marktpartijen nu juist niet willen. Ook ingewikkeld: de marktwaarde moet worden bepaald met een handboek waarin de parameters nogal eens veranderen. En daarmee de marktwaarde. Het verschil moet dan via de winst- en verliesrekening als winst of verlies worden geboekt. Met geld, winst of rijkdom heeft dat allemaal niets te maken, maar tot die verwarring leidde het vaak wel. En uit naïviteit - of erger - wezen sommigen op de toegenomen rijkdom van de corporaties. Helaas, allemaal systeemmutaties, die niets met besteedbaar geld te maken hebben.

En nu weer wat nieuws: de beleidswaarde. De beleidswaarde is een - op vier factoren die samenhangen met het beleid van de corporatie - gecorrigeerde marktwaarde. Op 7 februari brachten WSW en Aw een bestuurlijke brief uit over de ontwikkelingen in de beleidswaarde. Een van de conclusies in deze brief is dat de beleidswaarde in grote lijnen overeenkomt met de (ouderwetse) bedrijfswaarde. Indien deze methodiek door beide sectorinstituten als leidende waarderingsgrondslag wordt gekozen, is er alles voor te zeggen om de beleidswaarde op de balans te presenteren. De marktwaarde zou eventueel in de toelichting opgenomen kunnen worden.

Nu terug naar de casus. Als voorzitter ontkomt u er niet aan om uw raad ervan te overtuigen dat de eisen van de wet in dit geval echt de doorslag geven. Overigens zal de accountant ook geen goedkeurende verklaring geven als u daaraan niet voldoet. Het klinkt stoer om hier uw eigenzinnigheid te etaleren, maar u kunt uw energie om grensverleggend te zijn beter gebruiken om iets nuttigs voor uw bewoners te bedenken. Maar toch nog even over dit thema. Simpelweg de marktwaarde noteren omdat het nu eenmaal moet, hoeft ook niet. Stel het aan de orde in uw boardroom en stuur Aedes en de VTW op pad om een door corporaties logischer waarderingssystematiek te bepleiten. En last but not least: laat niet na om in de toelichting op uw jaarstukken uw afkeuring te benadrukken over de huidige wettelijk verplichte waarderingssystematiek en de verkeerde beelden die hiermee vaak worden gecreëerd.

Koos Parie & Gerard Erents

De VTW gaat verder met de rubriek: “Toezicht in de praktijk”.  In de nieuwe reeks gaat het vooral om onderwerpen die te maken hebben met de volkshuisvesting en met vraagstukken die gaan over de corporatie als bedrijf. De leden worden uitgenodigd een casus uit de eigen praktijk op te sturen. De VTW zorgt er voor dat binnen twee weken een behandeling van de casus op de website verschijnt. Niet om daarmee de oplossing te geven – daarvoor is de praktijk meestal te gecompliceerd – maar om de situatie vanuit diverse invalshoeken te benaderen. Vanzelfsprekend kan ook dit weer reacties oproepen. Zowel de casus als de behandeling en de eventuele reacties daarop worden op de website gepubliceerd.
Stuurt u een korte beschrijving van de situatie die u wilt voorleggen op aan de directeur van de VTW, Albert Kerssies (a.kerssies@vtw.nl). De casus mag op naam van de corporatie, maar ook met een verzonnen naam worden gepubliceerd. Vanzelfsprekend garandeert de VTW dat vertrouwelijk met de informatie wordt omgegaan.