Opiniebijdrage: 'Marktwaarde versus Beleidswaarde / Impairment'

Onderstaande bijdrage is geschreven door Gerard Erents, RA en drs. Koos Parie. Wilt u reageren? Dan kan via bureau@vtw.nl. 

Op 7 februari jl. brachten WSW en Aw een bestuurlijke brief uit over de ontwikkelingen in de beleidswaarde. Een van de conclusies in deze brief is dat de beleidswaarde in grote lijnen tot dezelfde uitkomsten leidt als de bedrijfswaarde. Dit heeft mede tot gevolg dat het WSW haar normen inzake onder andere LTV niet aanpast bij hanteren beleidswaarde in plaats van bedrijfswaarde.

Voor de goede orde: de beleidswaarde is een gecorrigeerde marktwaarde naar de uitgangspunten van het beleid van de corporatie. De bedrijfswaarde is de contante waarde van de kasstromen die samenhangen met de exploitatie van het bezit, grotendeels gebaseerd op beleid van de corporatie.

Wat betekent deze conclusies van beide instituten nu voor de waardering van het bezit van de corporaties in de jaarrekening?

Bedrijfseconomisch waardeer je de activa op de balans naar de verwachte toekomstige opbrengsten van het bezit op basis van het beleid van de organisatie. Dit betekent een zogenaamde contante waardeberekening van opbrengsten/kosten.

We noemen dit de DCF oftewel Discounted Cash Flow. Deze waardering is te vergelijken met de bedrijfswaarde. Belangrijke uitgangspunten zijn hierbij het realisatieprincipe en het voorzichtigheidsprincipe.

Indien we deze methodiek doorzetten naar de corporatie zou dit ervoor pleiten NIET te waarderen tegen de marktwaarde, maar tegen de beleidswaarde, aangezien deze in grote lijnen overeenkomt met de bedrijfswaarde.

Bedrijfseconomisch en in jaarrekeningmethodiek toets je periodiek of de balanswaardering ook gerealiseerd wordt. Dit noemen we de impairmentmethode.

Als nu blijkt dat de waardering van het actief substantieel afwijkt van de waarde op de balans dan wordt deze aangepast.

Voor de corporatie zou dit betekenen dat de waarde van het actief wijzigt van marktwaarde naar beleidswaarde en het verschil via de resultatenrekening wordt afgeboekt.

Voordeel is dat de balanswaardering dan een getrouw beeld geeft van de waarde en het toekomstig te verwachten resultaat van het bezit. Bij de ene corporatie zal de balanswaarde t.o.v. de bedrijfswaarde hoger worden en bij de andere lager. Dat is echter een vergelijking met het verleden die in feite niet meer relevant is.

Dus toepassen impairment. Waarderen in de jaarrekening tegen beleidswaarde en in de toelichting de marktwaarde opnemen.

Gerard Erents RA en drs. Koos Parie

Eerder schreef Hans van Vark, RA een artikel over de beleidswaarde