Raden van commissarissen van corporaties zijn doorgaans voorzichtiger geworden om in te stemmen met investeringen. Dat is begrijpelijk, stelt Johan Conijn die afscheid heeft genomen als hoogleraar Woningmarkt, maar volgens hem niet altijd terecht. 'Er is vaak wel ruimte om te investeren.'
Tekst: Lisette Vos
Johan Conijn nam vorige maand afscheid als bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. In zijn afscheidsrede – getiteld 'Kennis is als een Fata morgana' – maakte hij de balans op over de hervorming van de woningmarkt: met resultaten en lessen voor de toekomst. In zijn rede haalt Conijn (intern) toezicht niet aan, maar hij wil de ontwikkelingen op de woningmarkt graag vanuit dat perspectief verkennen.
 |
Verhuurderheffing en Woningwet
Op de woningmarkt spelen corporaties een belangrijke rol. De verhuurderheffing en de Woningwet hebben grote impact op de sector. Dat is ook merkbaar bij de RvC’s, stelt Conijn. Zij zetten eerder een rem op investeringen dan dat ze die stimuleren. ‘Ze maken zich zorgen over de continuïteit van de corporatie, dat is het effect van de verhuurderheffing. En volgens de Woningwet moeten corporaties terugkeren naar de kerntaken.’
Hij benadrukt dat niet alle RvC’s voorzichtig opereren. ‘Het is niet zwart-wit. Er zijn ook raden die ambitieus zijn. Maar gemiddeld genomen is de raad een remmende factor.’
Overmoed
Die rem is volgens hem niet altijd terecht. Conijn stelt dat investeringen vaak op projectniveau worden beoordeeld. Vaak valt het rendement laag uit: het looptijdrendement is doorgaans negatief. Volgens hem is het zinvol om de investeringen ook op bedrijfsniveau te bekijken, samen met andere investeringen. Uit de financiële ratio’s die het toezicht hanteert, blijkt dat er vaak wel ruimte is om te investeren. ‘Dit verhaal heeft twee kanten. Overmoed is geen goede houding, maar te voorzichtig opereren is ook niet altijd de goede keuze.’
Second opinion
Volgens Conijn ervaren veel RvC’s de druk van meer verantwoordelijkheid. Hij constateert dat raden van commissarissen vaker behoefte hebben aan een second opinion. ‘In korte tijd is veel veranderd. De complexiteit van het werk is enorm toegenomen. Kijk naar de invoering van de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB, de marktwaarde en passend toewijzen. Een RvC wil niets over het hoofd zien. Ik begrijp dat de raad soms een pas op de plaats wil maken.’
Dood kapitaal
Eén van de ingrijpende veranderingen in de Woningwet is de scheiding tussen DAEB (sociale huur) en niet-DAEB (commerciële activiteiten). Uit onderzoek blijkt dat relatief veel investeringscapaciteit in de niet-DAEB tak niet wordt benut. Met andere woorden: dood kapitaal dat niet ten goede komt aan de sociale huisvesting. In zijn afscheidsrede stelt Conijn dat dit onderdeel moet worden gerepareerd. Hij pleit ervoor dat corporaties zich alleen richten op DAEB, maar dat de liberalisatiegrens – afhankelijk van de regionale situatie op de woningmarkt – moet worden verruimd. Corporaties in de Randstad moeten bijvoorbeeld vanuit DAEB wel huurwoningen voor het middensegment kunnen bouwen.
Fata morgana
Volgens Conijn is vooraf niet goed ingeschat wat de gevolgen van de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB zouden zijn. ‘Deze operatie heeft de sector veel inspanning en geld gekost, maar de uitwerking pakt in de praktijk niet goed uit. Ik heb dat zelf ook niet voorzien. Dat kom je vaker tegen. Daar verwijst de titel van mijn afscheidsrede ook naar: kennis is als een fata morgana.’
Afscheidsrede
De afscheidsrede van Johan Conijn is via deze link te lezen:
http://files.vastgoedbibliotheek.nl/Server/getfile.aspx?file=docs/publicaties/Kennis_is_als_een_fata_morgana_afscheidsrede_Johan_Conijn.pdf