De corporaties die met de komst van de Woningwet kozen voor een juridische splitsing van de sociale woningvoorraad (DAEB) en commerciële activiteiten (niet-DAEB), zijn op één hand te tellen. Woningstichting Den Helder is er één van. Volgens directeur-bestuurder Robbert Waltmann is deze splitsing nodig om de sociale woningvoorraad te beschermen én om de marinestad verder te ontwikkelen. De RvC heeft het proces in de afgelopen jaren kritisch gevolgd.
Tekst: Lisette Vos
Aan het begin van het interview geeft directeur-bestuurder Robbert Waltmann zijn visitekaartje af: aan de ene zijde staat Woningstichting Den Helder, aan de andere Helder Vastgoed BV. Deze opmaak heeft alles te maken met de juridische splitsing van de corporatie in Den Helder tussen de sociale woningvoorraad (DAEB) en de commerciële activiteiten (niet-DAEB). Den Helder is een verhaal apart: Waltmann en RvC-voorzitter Fijko van der Laan geven graag een inkijkje in het proces dat tot die splitsing heeft geleid.
 |
Feiko van der Laan en Robert Waltmann op het kantoor van Woningstichting Den Helder
Na drie jaar groen licht
Begin december 2017 gaf de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) de corporatie uit Den Helder groen licht voor de juridische splitsing per 1 januari 2018. De eerste aanvraag was ruim drie jaar geleden al uitgegaan, voor de komst van de Woningwet (per 1 juli 2015). De directie van de woningstichting vreesde toen al dat de nieuwe wet beperkingen zou opleggen: elke corporatie zou terug moet keren naar de kerntaken. Met een aparte BV zou de corporatie uit Den Helder meer kunnen doen dan investeren in sociale huurwoningen.
Krimp en vergrijzing
En dat was én is nog steeds hard nodig, stelt Waltmann. Den Helder komt van ver. De marinestad in de punt van Noord-Holland kampt met krimp en vergrijzing, de verwachte groei in de jaren 80 heeft niet doorgezet. De binnenstad liep in die periode hard achteruit, met leegstand en achterstallig onderhoud tot gevolg. Waltmann: ‘De corporatie bezit 40 procent van alle woningen in Den Helder en heeft daarom een groot belang bij een goede binnenstad.’
Impuls
Woningstichting Den Helder wilde én wil de stad – samen met partners – een impuls geven. Door breed te investeren, niet alleen in sociale huurwoningen, maar ook in middenhuur, koopwoningen en winkels. ‘Met die aanpak beschermen we onze voorraad sociale huurwoningen. Als de stad gaten laat vallen, dan verliest ons maatschappelijk bezit waarde.’
 |
Geworsteld
De RvC heeft geworsteld met de vraag of de juridische splitsing de juiste oplossing was voor de corporatie en de stad, stelt RvC-voorzitter Fijko van der Laan. ‘Wij vroegen ons af of het een taak is van de corporatie om de stad een nieuwe impuls te geven. Ligt de verantwoordelijkheid niet op de eerste plaats bij de gemeente? Aan de andere kant: als de corporatie niet het voortouw zou nemen, was het de vraag wat er van de investeringen terecht zou komen. Het argument dat de gekozen koers van de corporatie de woningen voor de huurders met de lage inkomens beschermt, heeft ons overtuigd.’
Second opinion
De RvC heeft wel een second opinion gevraagd aan Johan Conijn, expert in de volkshuisvesting. Hij ondersteunt de keuze voor de juridische splitsing, maar adviseerde begin 2015 om te wachten tot de Woningwet enige tijd in werking was getreden. Eind november 2016 heeft de corporatie opnieuw een (aangepast) voorstel ingediend bij Aw voor een juridische splitsing. Van der Laan: ‘We zijn als RvC altijd nauw bij het proces betrokken geweest. De bestuurder heeft een cruciale rol gespeeld. Maar uiteindelijk moeten we allemaal het vertrouwen hebben, ook de huurdersorganisaties, dat we de goede weg zijn ingeslagen.’
Middenhuur
De juridische splitsing kort samengevat: 20 procent van de sociale huur- en zorgwoningen (bijna 2000) en 200 niet-DAEB-woningen zijn overgeheveld naar Helder Vastgoed BV (in een eerder voorstel was sprake van 40 procent). Als deze woningen vrijkomen, kunnen deze met een hogere middenhuur worden aangeboden. Ook is in de BV ruimte om breder te investeren. Bij de Toegelaten instelling (TI) blijven voldoende sociale huurwoningen over om de doelgroep (6200 huishoudens met een laag inkomen) van de corporatie te bedienen. Belangrijk uitgangspunt van deze constructie is dat activiteiten in de BV geen negatief effect hebben op de activiteiten in de Toegelaten instelling.
Eén RvC
De corporatie Den Helder bestaat sinds de splitsing (officieel per 1 januari 2018) uit de Toegelaten instelling en woonbedrijf Helder Vastgoed BV. Alle medewerkers zijn in dienst van de BV. Robbert Waltmann is directeur-bestuurder van de TI én de BV. Voor de RvC speelde de vraag of beide organisaties een eigen directeur én RvC zouden moeten hebben, of dat één directeur en één RvC voor het hele concern voldoende was. Van der Laan: ‘Moet je om belangenverstrengeling te voorkomen niet een aparte directeur en aparte RvC hebben? Daar hebben we het over gehad. De meerderheid van de RvC vond dat daar geen sprake van was. Het gaat ons om het grotere geheel.’
Effect op de stad
Volgens Waltmann heeft de koers van de corporatie een positief effect op de stad. In 2008 al presenteerde de corporatie samen met partners (de gemeente en consortium Zeestad) een ambitieus plan voor de Helderse binnenstad. Vorig jaar, tien jaar later, vierde Den Helder een feestje onder de noemer Stadshart op koers. In een kleurrijke jubileumuitgave staan projecten die al gerealiseerd zijn en nog op de planning staan: van huurappartementen tot een nieuwe entree bij het station, van koopwoningen tot bedrijfsruimten. ‘We zijn de buitenboordmotor van de stad. We zien dat steeds meer mensen van buiten Den Helder terugkeren naar de stad waar ze vroeger hebben gewoond.’
Beperkingen BV
Volgens Waltmann zou de corporatie de investeringen in (onder meer) het stadshart niet kunnen doen zonder de BV. Toch is de BV aan tal van regels gebonden om te voorkomen dat Den Helder Vastgoed BV een commerciële projectontwikkelaar wordt. Zo mag een commerciële ruimte in een gebouw bijvoorbeeld maar 25 procent van de hele bebouwing uitmaken. Bij appartementen boven winkels – met twee lagen- gaat het meestal om 50 procent winkelruimte, en dat is niet toegestaan. Toch is het gelukt om het leegstaande pand van de voormalige V&D te kopen. ‘Met dank aan de kelder in dit gebouw, kunnen we toch twee lagen met woningen bouwen,’ licht Waltmann toe.
Kritisch volgen
De RvC blijft de investeringen van de BV, met de beperkingen die in de Woningwet zijn vastgelegd, kritisch volgen. Van der Laan: ‘We zijn scherp op alle voorstellen. Bij de aankoop van de V&D hebben we een half jaar serieus alle voors en tegens bekeken. Het ging om een forse investering van 3,6 miljoen euro. Elke keer gaan we terug naar de basisvraag: past het voorstel in de gekozen strategie? We blijven met beide benen op de grond staan. We gaan geen ziekenhuis bouwen om maar een voorbeeld te noemen.’
Meer informatie in jaarverslag
In het jaarverslag van Woningstichting Den Helder wordt een uitgebreide toelichting gegeven op de juridische splitsing. Klik op deze link (lees verder op pag. 53-55).