Harry Vlaar over: Verloedering en gettovorming: onzichtbare risio's voor woningcorporaties

Leefbaarheid is een containerbegrip. Het gaat deels over de beleving van mensen. Mede hierdoor is leefbaarheid een subjectief begrip, dat zich niet gemakkelijk laat vangen in harde cijfers. Vaak worden er leefbaarheidsmonitoren gebruikt, die uitgaan van enquêtes, CBS-cijfers en het aantal sociale meldingen. Maar om leefbaarheid op een betrouwbare en valide manier te meten, zijn dit soort gegevens niet toereikend.

Auteur: Harry Vlaar

Dat het moeilijk is om leefbaarheid betrouwbaar te meten wil niet zeggen dat er geen problemen of risico’s bestaan. Ook zonder cijfers zijn de problemen die spelen op het gebied van leefbaarheid zichtbaar en voelbaar. Veel wijkprofessionals, zoals wijkbeheerders en woonconsulenten, zijn ongerust. Zij zien een sterke achteruitgang van de leefbaarheid in de buurten en complexen waarin zij werken. Ze hebben daarbij te weinig tijd en middelen om hier doortastend tegen op te treden en trekken hierover vaak vergeefs aan de bel bij hun corporatie. Ook in de media begint langzaam maar zeker door te dringen dat er iets aan de hand is veel buurten met sociale woningbouw. De laatste tijd verschijnen er regelmatig artikelen in de media waarin wordt gewaarschuwd voor gettovorming in wijken met sociale huurwoningen. De oorzaak hiervan is dat er een concentratie van kwetsbare huurders in buurten en complexen plaats vindt, waar veel kleine en goedkope sociale huurwoningen staan. Hierdoor is er weinig sociale cohesie en verspreidt verloedering zich snel. Ook de voorzitter van Aedes, Marnix Norder maakt zich hierover zorgen.

Gettovorming en verloedering zijn maatschappelijk ongewenst. Het de bedoeling van de om ook kwetsbare mensen te huisvesten in kwalitatief goede woningen in een prettige buurt. Daarbij is het onvermijdelijk dat het achteruit gaan van de leefbaarheid op termijn leidt tot allerlei kosten en inhaalslagen. Denk aan het herstel van schades door vernielingen, het opknappen van verwaarloosde tuinen, schoonmaakacties, de inzet van personeel, leegstand en soms zelfs voortijdige sloop. De rekening hiervan komt grotendeels op het bordje van de corporaties terecht. 

De oorzaken
Vaak worden de woningwet en het passend toewijzen aangewezen als oorzaken van gettovorming. Toch is dit niet het hele verhaal. Corporaties hebben in de afgelopen jaren hun bedrijfslasten sterk omlaag gebracht. Dit is een goede zaak, want hierdoor is er meer geld beschikbaar gekomen om te investeren in bijvoorbeeld nieuwe woningen en verduurzaming. Een nadeel van deze lagere bedrijfslasten is dat de afstand tussen de corporatie en de huurder in de wijk groter is geworden. Er is minder personeel in de wijk en de dienstverlening is steeds vaker digitaal.

De aanname hierbij is dat huurders problemen zelf komen melden. Helaas is het maar de vraag of dit in voldoende mate gebeurt. Zeker op het gebied van leefbaarheid blijkt het niet verstandig om alleen reactief –op klacht- in actie te komen. Want als er op klacht wordt gewerkt, wordt per definitie achter de feiten aangelopen.
Een tweede ontwikkeling die kan leiden tot gettovorming is dat de samenstelling van buurten en wijken met veel sociale woningbouw sterk en snel verandert. Aan de uitstroom kant zien we vooral ouderen (babyboomers). Deze generatie huurders is over algemeen redelijk zelfredzaam en heeft doorgaans impliciet gedeelde normen en waarden over wonen en omgaan met buurt en buren. Aan de instroom kant zien we door de inclusieve samenleving relatief veel mensen komen die voorheen in instellingen verbleven. Dit betreft zo’n 30% van de nieuwe huurders. Daarnaast zien we een grote culturele diversiteit.
Met deze ontwikkelingen in de samenstelling van buurten zien we nu dat er impliciet gedeelde normen en waarden meer zijn. Ook is de afstand tissen corporatie en huurders door bezuinigingen en digitalisering groter geworden. De vraag is dan in hoeverre we erop kunnen vertrouwen dat huurders problemen en ergernissen samen oplossen. En als dit niet lukt, mogen wij dan aannemen dan huurders tijdig bij de corporatie aan de bel trekken?

Oplossingen
De oorzaken die bijdragen aan gettovorming liggen buiten de invloedssfeer van corporaties, maar dit betekent zeker niet dat zij niets kunnen doen om de verloedering en de hoge kosten die hiermee gepaard gaan te voorkomen. Door voorlichting en woonregels te formuleren en die te handhaven, door personeel in wijken in te zetten die problemen snel signaleren en oplossen en door samen met gemeente en andere netwerkpartners kwetsbare huurders de juiste begeleiding te bieden, kan de leefbaarheid op een acceptabel peil gehouden worden. 
De kosten die hiermee gemoeid gaan, zijn in de praktijk veel lager dan de faalkosten en inhaalslagen die gettovorming en de bijbehorende verloedering met zich mee brengt. Voorkomen is immers beter dan genezen!

Harry Vlaar is trainer en adviseur voor woningcorporaties. Hij is organisatiepsycholoog en werkt sinds 1995 in de sector. Hij verzorgt onder meer trainingen op gebied van leefbaarheid, aanpak van woonoverlast en bevorderen van participatie en helpt corporaties met het ontwikkelen en implementeren van beleid en processen op dit gebied. Daarnaast is hij co-auteur van het boek De Bezielde Corporatie.