Huurverlaging, kan het? - Column van Ronald Paping, directeur Woonbond

Dat huurverlaging wenselijk is, staat buiten kijf. Dat stelt Ronald Paping, directeur van de Woonbond in een column voor e-NIEUWS. Veel huurders kunnen niet meer rondkomen omdat de huren fors gestegen zijn en de inkomens gemiddeld gedaald. Daarnaast zijn de zogenaamde "sociale huren" in de corporatiesector relatief enorm duur geworden, zeg maar "dure huren." De vierkante meter prijs van sociale huurwoningen ligt gemiddeld zo'n 40% hoger dan koop als rekening wordt gehouden met de hypotheekrenteaftrek.

Hier gaat dus iets gigantisch mis. We noemen een woning sociaal, maar beprijzen hem asociaal. Dat kan niet de bedoeling zijn. De actie van de Woonbond voor een huurverlaging heeft desondanks veel weerstand in de corporatiesector opgeroepen. Vooral de suggestie dat corporaties hoge winsten maken is niet bij iedereen goed gevallen. Toch zijn we gewoon uitgegaan van het Sectorbeeld 2017 en de DVi-cijfers van de corporaties. We hebben de winstcijfers nog wat afgezwakt door geen rekening te houden met waardestijgingen en incidentele verkoopwinsten. Op een totale huursom van zo'n 15 miljard wordt een winst van ruim 3 miljard geboekt. Het volkshuisvestelijk vermogen van corporaties is in de periode 2009-2016 verdubbeld van 30 miljard naar bijna 60 miljard.

Betaalbaar huren
Er zijn twee punten van kritiek die ik wel serieus neem. Allereerst moeten corporaties meer doen dan de huren betaalbaar maken. Er moeten ook voldoende investeringsmiddelen zijn voor nieuwbouw en verduurzaming. Daarom kan ook niet de gehele "winst" naar de huurders, maar wel een substantieel deel. En het zou natuurlijk helpen als we van de verhuurderheffing af zijn. Overigens, als investeren in verduurzaming leidt tot lagere woonlasten is dat natuurlijk ook een prima invulling van onze wens om huren weer betaalbaar te maken.

Het tweede punt van kritiek is dat de normen van de AW en de WSW zich verzetten tegen een grote huurverlaging. We lopen al gauw tegen de grenzen van de WSW-ratio's aan, zoals de ICR en LTV. Als we kijken naar de Indicatieve Bestedingsruimte (IBW) dan is er maar 700 miljoen over voor lagere huren. Als de hele ruimte aan huurverlaging wordt besteed, dan dalen de huren met 5% en is er niets voor investeringen.

Werkelijke wereld en schijnwereld
Bij dit punt vraag ik mij steeds af wat de werkelijke wereld en de schijnwereld is. De scheidingsoperatie DAEB / niet-DAEB heeft de IBW met honderden miljoen verlaagd. Maar belangrijker is nog dat de parameters voor het berekenen van de bedrijfswaarde (of beleidswaarde) zo zijn gekozen dat corporaties arm gerekend worden. Als je uitgaat van een hogere rente en een kostenontwikkeling die steeds boven inflatie is, ziet de wereld er somberder uit dan die is. Als vervolgens nog een aantal voorzichtige  grenswaarden voor de ratio's, met daarbovenop nog zelfgekozen veiligheidsmarges, worden geformuleerd blijft er weinig ruimte over.

Ik ben zeker geen voorstander van risicovol opereren, maar vraag mij af of we ons zelf niet tekort doen met het financieel toezichtskader. Het leidt tot de vreemde afweging dat de sector 2 miljard aflost, terwijl de huurders onbetaalbaar moeten wonen, als ze al een huurwoning kunnen krijgen. Ik denk dat het goed zou zijn als hier nog eens goed naar gekeken wordt, ook door de toezichthouders. Het kan toch niet zo zijn dat de financiën ruim op orde zijn, maar vervolgens de beschikbaarheid en betaalbaarheid om zeep zijn geholpen.