Vijf redenen voor woningcorporaties om te verduurzamen

Leen van Dijke, voorzitter Stroomversnelling, betoogt in dit artikel waarom corporaties zouden moeten verduurzamen en geeft hier vijf redenen voor.
De wereld van de volkshuisvesting is een complexe wereld. Dat heeft te maken met maatschappelijke belangen en geld, maar ook met visie. Je kunt discussiëren over de vraag of een woningcorporatie een smalle of een brede taakopvatting hoort te hebben. Maar de echte vraag is of je naar de korte of lange termijn kijkt. Een korte en lange termijn visie kunnen flink botsen. Recentelijk nog deed een lid van de raad van commissarissen van een woningcorporatie de volgende uitspraak: ‘Zolang de gemeente een gasaansluiting niet verbiedt, maken wij geen woningen zonder gasaansluiting. En al helemaal niet bij grootschalige renovatie.’ En daarmee veegde hij, tot frustratie van het managementteam, twee investeringsvoorstellen voor een Nul op de Meter (NOM) nieuwbouwproject en een NOM- renovatieproject van tafel. Want de initiële kosten waren hoger dan bij een ‘standaard’ project.

Woningcorporaties hebben de wettelijke taak om voldoende betaalbare woningen beschikbaar te stellen voor mensen met beperkte financiële mogelijkheden. Het is misschien verrassend, maar de verduurzaming van woningen kan daar enorm bij helpen. Verduurzaming is namelijk in het belang van de woningcorporaties zelf en ook in het belang van hun klanten. Gelukkig zijn er ook heel wat woningcorporaties die dat belang zien. Om de volgende 5 redenen.

1 Verduurzamen is uiteindelijk het goedkoopst
Wie stuurt op lage initiële kosten, heeft op korte termijn minder investeringslasten. Maar als een gemeente besluit om de betreffende buurt of wijk gasloos te maken, wat de komende jaren meer en meer zal gebeuren, dan gaat het alleen maar extra geld kosten om die woningen alsnog van het gas af te halen. Een woning bouw of renoveer je met het oog op de lange termijn: 40 tot 50 jaar. Daarom is het verstandig om bij investeringen in nieuwbouw of grootschalige renovatie uit te gaan van de totale kosten over de hele levensduur. De initiële kosten mogen hoger zijn, over de gehele levensduur bekeken, vallen de Total Cost of Ownershcip (TCO) wel degelijk lager uit.

2 Verduurzaamde woningen zijn meer gewild
Woningen die niet worden verduurzaamd, raken gaandeweg minder in trek bij bewoners. Omdat ze minder comfortabel en aantrekkelijk zijn, maar vooral ook omdat de energiekosten hoger en ook nog eens onvoorspelbaar zijn. Onaantrekkelijke woningen zijn voor woningcorporaties een potentieel risico. Niet alleen in financieel opzicht, maar ook vanwege het risico van verpaupering.

3 Woonlasten worden voorspelbaar en beheersbaar
In de toekomst gaan de energiekosten naar verwachting omhoog. Gas wordt duurder door de hogere energiebelasting; stroom wordt duurder door een toenemende vraag en door de Heffing Opslag Duurzame Energie (ODE). Naar schatting zal de energierekening in 2018 met ongeveer €110,00 stijgen. Dat is hoger dan het berekende prijsindexcijfer. Door woningen te verduurzamen, wordt zowel geïnvesteerd in energiebesparing als in duurzame opwekking. Dat maakt de woonlasten voorspelbaar en beheersbaar.

4 Verduurzaming verrijkt een wijk
De meeste woningcorporaties kiezen voor een brede invulling van hun wettelijke taak. Zij zetten zich niet alleen in voor voldoende betaalbare woningen, maar ook voor een goede kwaliteit van die woningen, voor betaalbare en beheersbare woonlasten en voor leefbare, veilige, gezonde buurten. De keuze voor nieuwbouw- en renovatieprojecten met hoge energie-ambities past daar goed bij. Er zijn inmiddels al vele voorbeelden die laten zien dat NOM-renovaties daadwerkelijk bijdragen aan de leefbaarheid in (probleem)wijken. Wijken ondergaan door deze grondige aanpak een complete metamorfose, tot trots van de bewoners.

5 Verduurzaming is een integrale opgave
De verduurzamingsopgave in de gebouwde omgeving is een integrale opgave. Alles hangt namelijk met alles samen: de uitstraling, kwaliteit en het comfort van woningen, de bescherming van flora en fauna, de beschikbaarheid van zorg in de buurt, de aanwezigheid van voldoende goede speelmogelijkheden voor kinderen, de bereikbaarheid en toegankelijkheid voor gehandicapten, maatregelen voor klimaatadaptatie en een goede (riool)infrastructuur. Dit vraagt om investeringsplannen waarbij al deze maatschappelijke opgaven op een efficiënte en effectieve manier worden aangepakt. Woningcorporaties en andere betrokken partijen kunnen daar elk hun aandeel aan leveren. Door goede samenwerking wordt ieders bijdrage versterkt.

Het moet en kan beter
Natuurlijk: verduurzaming is en blijft maatwerk. Een NOM-oplossing is vooralsnog niet voor elke wijk en elk type woning de beste oplossing. NOM-concepten werken nu nog het beste bij standaard type woningen uit de naoorlogse periode. Daar kunnen de woonlasten (totale huur en energiekosten) voor en na de renovatie gelijk zijn (woonlastenneutraal). Maar woningen met veel zelf aangebrachte voorzieningen, zoals serres en bijkeukens, krijgen te maken met extra kosten. Ook voor hoogbouw, hoger dan 5 woonlagen, is er nog geen goede oplossing beschikbaar, al wordt daar wel hard aan gewerkt en is er al een concept met NOM Keur.

Er zijn natuurlijk alternatieven op de markt. Bij het vergelijken en keuzes maken is het belangrijk uit te gaan van Total Cost of Ownership(TCO). Dit helpt je om de beste aanbieder te kiezen bij een selectie. NOM moet volgens de wet op de Energieprestatievergoeding (EPV) aan strenge eisen voldoen: non-fossiel, reductiewarmtevraag, woonlastenneutraal en opwek eigen energievraag. Binnen deze strakke kaders kan een NOM renovatie gewoon een goede buisinesscase zijn en bij nieuwbouw is het een no-brainer. NOM Keur in de selectiecriteria opnemen helpt heel erg bij het garanderen van de geleverde prestaties en ordent de markt; geen grote beloftes meer zonder productgaranties.

Een voorbeeld van een alternatief zijn hybride systemen: een combinatie van cv-ketel en warmtepomp. Deze systemen zijn echter nog steeds afhankelijk van fossiele energie en minder gericht op de noodzakelijke significante reductie van de warmtevraag (isolatie). Dit kan hooguit in sommige gevallen een overgangsoplossing zijn.

Een ander voorbeeld is het duurzaamheidskenmerk BREEAM. Daarbij ligt de nadruk op hoge isolatie, maar er is geen sprake van een gegarandeerde energetische prestatie, laat staat van een non-fossiele oplossing (woonlastenneutraliteit is dus niet gewaarborgd).

Conclusie is dat we nu nog niet alle woningen NOM kunnen maken. Maar er zijn wel heel veel woningen die op basis van een gezonde businesscase wel naar NOM gerenoveerd kunnen worden. Laten we daar nu eens mee beginnen. Daar hebben we de komende 15 jaar onze handen meer dan vol aan. In die tussenliggende tijd moet het zoeken naar innovaties gewoon doorgaan en werken we met alle betrokken samen om ook de moeilijkere woningen slim (zo veel mogelijk) woonlastenneutraal te isoleren en van het gas af te halen.

Kijk naar de toekomst
De verduurzaming van de woningvoorraad is geen idealisme van pionierende woningcorporaties. Het is een uitstekende manier om stabiele woonlasten voor bewoners te garanderen en de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren. Verduurzaming biedt een kans om de negatieve spiraal in buurten of wijken te verbreken en ruimte te maken voor nieuwe initiatieven en impulsen. Daarom hoort duurzaamheid onderdeel te zijn van het totale afwegingskader voor strategisch voorraadbeheer.

Tot slot nog een waarschuwing voor wie aan de slag wil met verduurzaming. Een nieuwbouw- en renovatieproject met hoge energie-ambities is iets totaal anders dan een traditioneel woningrenovatieproject. Een woningcorporatie die voor het eerst met een NOM-project begint, begint aan een compleet nieuw leertraject, met ingrijpende gevolgen voor de organisatie als geheel. Het betekent dat de organisatie niet naar zichzelf, maar naar de toekomst gaat kijken.
Hopelijk is dat eerder een stimulans dan een hindernis.